Como avaliar um promotor imobiliário

Porque é que o promotor conta mais do que o projeto

Um bom promotor com um projeto médio costuma entregar. Um mau promotor com um projeto excelente costuma falhar. A obra é executada por pessoas, e são elas que gerem o imprevisto — o licenciamento que atrasa, o empreiteiro que desiste, o custo dos materiais que sobe.

Por isso, quando analisamos um projeto, é aqui que passamos mais tempo.

Os cinco pontos a verificar

1. Histórico entregue

Não basta "20 anos de experiência". Procura projetos concluídos, com nome e morada, que possas confirmar. Um promotor sério identifica as obras que fez. Se só apresenta renders do futuro e nenhuma obra do passado, é um sinal.

2. Cumprimento de prazos

Já angariou noutras plataformas? Esses projetos pagaram a tempo? Muitas plataformas publicam o histórico de reembolsos do promotor. Um promotor com um atraso assumido e explicado é mais fiável do que um sem qualquer histórico visível.

3. Estrutura societária

Quase todas as operações são feitas através de uma sociedade veículo criada só para aquele projeto. Isso é normal e até saudável — isola o risco. O que interessa saber é:

• Quem é a empresa-mãe por trás?
• Essa empresa dá alguma garantia (fiança, aval) ou fica de fora?
• A sociedade veículo tem capital próprio ou foi criada com o mínimo legal?

Se a sociedade veículo falha e ninguém por trás responde, a tua única proteção é a garantia real sobre o imóvel.

4. Registos públicos

Em Portugal podes consultar informação societária e verificar se existem insolvências, processos de execução ou penhoras associadas ao promotor ou aos seus administradores. É público e leva minutos. Um processo antigo e resolvido não é impeditivo; um padrão de processos é.

5. Dinheiro próprio na operação

Quanto é que o promotor põe do próprio bolso? Se entra com 5% e os investidores com 95%, o incentivo dele para lutar quando as coisas correm mal é muito menor. Chama-se skin in the game e é dos sinais mais honestos que existem.

Sinais de alarme

• Nenhum projeto anterior identificável pelo nome.
• Sociedade criada há poucos meses, sem qualquer garantia da empresa-mãe.
• Rentabilidade muito acima da média do mercado sem justificação clara.
• Documentação com números que não batem certo entre secções.
• Resposta vaga ou evasiva a perguntas diretas sobre garantias.

Nenhum destes sinais é, sozinho, motivo para excluir um projeto. Dois ou três em conjunto, sim.