Metodologia
Como analisamos cada projeto
Todas as análises do Criterium seguem o mesmo processo, pela mesma ordem. Isto existe para que possas comparar projetos de plataformas diferentes com o mesmo critério — e para que saibas exatamente o que foi verificado e o que não foi.
Princípios
Não temos relação comercial com promotores. Nenhuma plataforma revê ou aprova o que escrevemos antes de publicarmos.
Dizemos sempre de onde vem a informação e, sobretudo, o que ficou por saber. Links de afiliado são identificados como tal.
Escrevemos para quem não trabalha em finanças. Sem linguagem técnica desnecessária e com glossário sempre que um termo é inevitável.
O processo, passo a passo
1. Recolha e enquadramento
Começamos pela página oficial do projeto e por toda a documentação disponibilizada aos investidores. Registamos o essencial — promotor, localização, montante, prazo, rentabilidade anunciada e tipo de operação — e enquadramos o projeto: o que se vai construir ou reabilitar, para quem, e como é que o dinheiro dos investidores é devolvido.
2. Quem é o promotor
O promotor é o fator com maior peso no resultado. Verificamos há quanto tempo existe, que projetos já entregou, se cumpriu prazos em operações anteriores, qual a estrutura societária por trás da operação e se existem processos, insolvências ou penhoras associados. Um promotor sem histórico verificável é um risco em si mesmo, mesmo que o projeto pareça bom no papel.
3. Situação financeira da operação
Olhamos para os números do próprio projeto: custo total, capital que o promotor coloca, quanto é financiado por investidores, margem prevista e preços de venda assumidos. Comparamos esses pressupostos com o mercado real da zona. Se a operação só funciona com preços acima do que a zona pratica, dizemos isso.
4. Garantias e enquadramento legal
Nem todas as garantias valem o mesmo. Distinguimos hipoteca de primeiro grau de garantias de grau inferior, livranças, penhores de quotas ou simples fianças pessoais. Verificamos o LTV (rácio entre o valor emprestado e o valor do imóvel), quem fica à frente na fila em caso de incumprimento e o que acontece na prática se o promotor falhar.
5. Liquidez e saída
Analisamos como e quando o capital é devolvido: venda das frações, refinanciamento bancário, arrendamento. Avaliamos se o prazo anunciado é realista face ao estado dos licenciamentos e da obra, e o que sucede se houver atraso — se existe prorrogação prevista, com que custo, e se há mercado secundário para sair antes do fim.
6. Inconsistências
Cruzamos toda a informação à procura de contradições: números que não batem certo entre secções, prazos incompatíveis com o licenciamento, avaliações desatualizadas ou garantias descritas de forma ambígua. Sempre que encontramos uma inconsistência, ela fica escrita na análise.
7. Informação em falta
Aquilo que não é dito conta tanto como aquilo que é. Listamos explicitamente o que não foi disponibilizado — avaliações independentes, contas do promotor, licenças, contratos — para que saibas exatamente onde termina a informação verificada e começa a confiança.
8. Conclusão e nota
No fim reunimos tudo: pontos fortes, pontos fracos, e uma conclusão escrita em linguagem simples. A nota de 0 a 10 resume o conjunto e vem sempre acompanhada da explicação de como lá chegámos.
Estas são exatamente as secções que encontras na “Análise Completa” de cada projeto, pela mesma ordem. Quando uma secção não aparece numa análise, é porque não havia informação suficiente para a escrever com rigor.
Como se lê a nota
Projeto bem estruturado para os padrões do setor: promotor com histórico, garantias sólidas e números coerentes. Continua a ser um investimento de risco.
Projeto aceitável mas com reservas relevantes — falta de informação, garantias mais fracas ou pressupostos otimistas. Exige leitura atenta da análise completa.
Encontrámos problemas sérios: promotor sem histórico, garantias frágeis, inconsistências nos números ou informação crítica em falta.
A nota é relativa ao universo do crowdfunding imobiliário, não a todas as formas de investimento. Mesmo o projeto com melhor nota do site é um investimento de risco elevado, ilíquido, em que podes perder a totalidade do capital investido.
Risco e estado
Nível de risco
Resume a probabilidade de o capital não ser devolvido nas condições previstas, considerando promotor, garantias e prazo. É uma escala interna e comparável entre projetos do site.
Estado do projeto
Aberto — ainda é possível investir. Financiado — a angariação fechou e o projeto está em curso. Concluído — o capital foi devolvido aos investidores. Por defeito mostramos apenas os abertos.
Limitações
Não conhecemos a tua situação, os teus objetivos nem a tua tolerância ao risco. As análises são informação, não recomendações de investimento.
Não temos acesso a auditorias internas nem a documentação confidencial do promotor. Trabalhamos com o que é disponibilizado aos investidores.
Cada análise reflete a informação existente à data de publicação, que é sempre indicada na página do projeto.
Uma boa análise reduz a probabilidade de surpresas, não a elimina. Se encontrares um erro, escreve-nos e corrigimos.
Lê também o disclaimer de investimento antes de tomares qualquer decisão.
Perguntas Frequentes
Recebem dinheiro das plataformas para escrever as análises?
Não. Nenhuma plataforma ou promotor paga, revê ou aprova o que escrevemos. Algumas páginas incluem links de afiliado — se criares conta através deles, podemos receber uma comissão da plataforma, sem qualquer custo para ti. Esses links nunca influenciam a nota nem o conteúdo da análise, e estão sempre identificados.
De onde vem a informação usada nas análises?
De informação pública: a página oficial do projeto na plataforma, a documentação disponibilizada aos investidores, registos públicos do promotor e das sociedades envolvidas, e dados de mercado da zona. Quando falta informação relevante, dizemos isso explicitamente na secção “Informação em falta” em vez de assumir o melhor cenário.
A nota é calculada por uma fórmula automática?
Não. A nota é atribuída no fim da análise e resume o conjunto: qualidade do promotor, solidez das garantias, coerência dos números e relação entre risco e rentabilidade. Em cada projeto explicamos por escrito porque chegámos àquela nota.
Uma nota alta significa que devo investir?
Não. A nota compara projetos dentro do universo do crowdfunding imobiliário, que é por natureza um investimento de risco elevado onde podes perder a totalidade do capital. Uma nota alta significa apenas que o projeto está mais bem estruturado do que a média — não que seja adequado a ti, à tua situação financeira ou ao teu horizonte temporal.
As análises são atualizadas depois de publicadas?
O estado do projeto (aberto, financiado, concluído) é atualizado. O conteúdo da análise reflete a informação disponível à data de publicação, que é sempre indicada. Se surgir informação materialmente nova, atualizamos a análise e indicamos que foi revista.
Vê a metodologia aplicada
Todas as análises publicadas seguem exatamente este processo. Começa pelos projetos que ainda estão abertos a investimento.