Metodología
Cómo analizo cada proyecto
Todos los análisis de Criterium siguen el mismo proceso, en el mismo orden. Existe para que puedas comparar proyectos de plataformas distintas con el mismo criterio — y para que sepas exactamente qué se ha verificado y qué no.
Principios
No tengo relación comercial con los promotores. Ninguna plataforma revisa ni aprueba lo que escribo antes de publicarlo.
Digo siempre de dónde viene la información y, sobre todo, qué se quedó sin saber. Cada análisis se genera con apoyo de inteligencia artificial y lo reviso yo antes de publicarlo. Los enlaces de afiliado se identifican como tales.
Escribo para quien no trabaja en finanzas. Sin lenguaje técnico innecesario y con glosario siempre que un término es inevitable.
El proceso, paso a paso
1. Recogida y encuadre
Empiezo por la página oficial del proyecto y por toda la documentación puesta a disposición de los inversores. Anoto lo esencial — promotor, ubicación, importe, plazo, rentabilidad anunciada y tipo de operación — y encuadro el proyecto: qué se va a construir o rehabilitar, para quién, y cómo se devuelve el dinero de los inversores.
2. Quién es el promotor
El promotor es el factor que más pesa en el resultado. Compruebo cuánto tiempo lleva operando, qué proyectos ha entregado, si cumplió plazos en operaciones anteriores, cuál es la estructura societaria detrás de la operación y si existen procedimientos, concursos o embargos asociados. Un promotor sin histórico verificable es un riesgo en sí mismo, por muy bien que el proyecto se vea sobre el papel.
3. Situación financiera de la operación
Miro los números del propio proyecto: coste total, capital que aporta el promotor, cuánto financian los inversores, margen previsto y precios de venta asumidos. Comparo esos supuestos con el mercado real de la zona. Si la operación solo funciona con precios por encima de lo que la zona practica, lo digo.
4. Garantías y encuadre legal
No todas las garantías valen lo mismo. Distingo la hipoteca de primer grado de garantías de rango inferior, pagarés, prendas de participaciones o simples avales personales. Compruebo el LTV (relación entre el importe prestado y el valor del inmueble), quién va por delante en la cola en caso de impago y qué pasa en la práctica si el promotor falla.
5. Liquidez y salida
Analizo cómo y cuándo se devuelve el capital: venta de las unidades, refinanciación bancaria, alquiler. Valoro si el plazo anunciado es realista frente al estado de las licencias y de la obra, y qué ocurre si hay retraso — si hay prórroga prevista, con qué coste, y si existe mercado secundario para salir antes de tiempo.
6. Inconsistencias
Cruzo toda la información buscando contradicciones: números que no cuadran entre secciones, plazos incompatibles con la licencia, tasaciones desactualizadas o garantías descritas de forma ambigua. Siempre que encuentro una inconsistencia, queda escrita en el análisis.
7. Información que falta
Lo que no se dice cuenta tanto como lo que sí. Enumero explícitamente lo que no se ha facilitado — tasaciones independientes, cuentas del promotor, licencias, contratos — para que sepas exactamente dónde acaba la información verificada y empieza la confianza.
8. Conclusión y nota
Al final lo reúno todo: puntos fuertes, puntos débiles y una conclusión escrita en lenguaje sencillo. La nota de 0 a 10 resume el conjunto y viene siempre acompañada de la explicación de cómo he llegado a ella.
Estas son exactamente las secciones que encuentras en el «Análisis Completo» de cada proyecto, en el mismo orden. Cuando una sección no aparece en un análisis, es porque no había información suficiente para escribirla con rigor.
Cómo se lee la nota
Proyecto bien estructurado para los estándares del sector: promotor con histórico, garantías sólidas y números coherentes. Sigue siendo una inversión de riesgo.
Proyecto aceptable pero con reservas relevantes — falta de información, garantías más débiles o supuestos optimistas. Exige leer con atención el análisis completo.
He encontrado problemas serios: promotor sin histórico, garantías frágiles, inconsistencias en los números o información crítica ausente.
La nota es relativa al universo del crowdfunding inmobiliario, no a todas las formas de inversión. Incluso el proyecto con mejor nota del sitio es una inversión de riesgo elevado, ilíquida, en la que puedes perder la totalidad del capital invertido.
Riesgo y estado
Nivel de riesgo
Resume la probabilidad de que el capital no se devuelva en las condiciones previstas, considerando promotor, garantías y plazo. Es una escala interna y comparable entre los proyectos del sitio.
Estado del proyecto
En curso — todavía se puede invertir. Financiado — la captación cerró y el proyecto está en marcha. Finalizado — el capital se devolvió a los inversores. Por defecto muestro los abiertos, cuando hay alguno.
Limitaciones
No conozco tu situación, tus objetivos ni tu tolerancia al riesgo. Los análisis son información, no recomendaciones de inversión.
No tengo acceso a auditorías internas ni a documentación confidencial del promotor. Trabajo con lo que se pone a disposición de los inversores.
Cada análisis refleja la información existente en la fecha de publicación, que siempre se indica en la página del proyecto.
Un buen análisis reduce la probabilidad de sorpresas, no la elimina. Si encuentras un error, escríbeme y lo corrijo.
Lee también el aviso legal de inversión antes de tomar cualquier decisión.
¿La nota acertó?
Una metodología vale lo que muestran sus resultados. Cada vez que un proyecto que he analizado llega al final — capital devuelto, plazo ampliado o impago —, el desenlace entra en esta tabla. Los proyectos todavía en marcha no cuentan: no prueban nada.
Todavía no hay suficientes proyectos cerrados.
Ninguno de los análisis publicados ha llegado aún a su desenlace. Solo publico porcentajes a partir de 10 proyectos cerrados — por debajo de eso, un solo caso mueve tanto el número que diría más sobre el azar que sobre la metodología. Esta sección se rellena sola a medida que los proyectos cierran.
Preguntas Frecuentes
¿Los análisis los escribe una persona o una inteligencia artificial?
Las dos cosas. La recogida de información y la primera redacción de cada análisis se hacen con apoyo de inteligencia artificial, a partir de la documentación del proyecto. Una vez terminado el análisis, lo reviso todo manualmente antes de publicar — hechos, inconsistencias y si lo escrito cuadra con la documentación.
¿Recibes dinero de las plataformas por escribir los análisis?
No. Ninguna plataforma ni promotor paga, revisa ni aprueba lo que escribo. Algunas páginas incluyen enlaces de afiliado — si creas cuenta a través de ellos, puedo recibir una comisión de la plataforma, sin ningún coste para ti. Esos enlaces nunca influyen en la nota ni en el contenido del análisis, y están siempre identificados.
¿De dónde viene la información que usas en los análisis?
De información pública: la página oficial del proyecto en la plataforma, la documentación facilitada a los inversores, registros públicos del promotor y de las sociedades implicadas, y datos de mercado de la zona. Cuando falta información relevante, lo digo explícitamente en la sección «Información que falta» en lugar de suponer el mejor escenario.
¿La nota la calcula una fórmula automática?
La nota sale de seis criterios puntuados de 0 a 10 — situación financiera, garantías, calidad del promotor, transparencia de la documentación, adecuación de la rentabilidad al riesgo, y estructura de pago y plazo. Cada criterio se asigna durante el análisis y la nota final es la combinación de los dos bloques. En cada proyecto puedes abrir la sección «Cómo he llegado a esta nota» y ver los seis números.
¿Una nota alta significa que debo invertir?
No. La nota compara proyectos dentro del universo del crowdfunding inmobiliario, que es por naturaleza una inversión de riesgo elevado donde puedes perder la totalidad del capital. Una nota alta solo significa que el proyecto está mejor estructurado que la media — no que sea adecuado para ti, para tu situación financiera o para tu horizonte temporal.
¿Los análisis se actualizan después de publicarse?
El estado del proyecto (abierto, financiado, finalizado) se actualiza, y lo que le ocurre después queda registrado en la cronología de cada análisis. El contenido del análisis refleja la información disponible en la fecha de publicación, que siempre se indica. Si aparece información materialmente nueva, actualizo el análisis e indico que fue revisado.
Mira la metodología aplicada
Todos los análisis publicados siguen exactamente este proceso. Empieza por los proyectos que todavía están abiertos a inversión.