Prorrogação num projeto de crowdfunding imobiliário: o que fazer

Um dia recebes um email da plataforma. O promotor do projeto onde meteste dinheiro pede mais seis meses para devolver o capital, e a plataforma pergunta-te se concordas. Tens alguns dias para responder, um documento de acompanhamento que não sabes bem ler, e a sensação de que qualquer resposta é a errada.

Este artigo não te diz como votar. Diz-te o que estás mesmo a decidir.

O que é uma prorrogação

O contrato de um empréstimo de crowdfunding tem uma data de devolução. Uma prorrogação é o promotor a dizer que não consegue cumprir essa data e a pedir mais tempo: normalmente três, seis ou doze meses.

Na maior parte dos contratos isto já estava previsto. É frequente haver uma cláusula que permite ao promotor pedir uma extensão, às vezes com um juro mais alto durante esse período. Vale a pena verificares no contrato do teu projeto se a prorrogação é um direito dele ou um pedido que depende de ti, porque a resposta muda tudo o resto.

O que costuma estar por trás

Uma prorrogação raramente é um problema isolado. Nas análises que faço, as causas repetem-se:

• A obra atrasou-se. Licenças que demoraram mais do que o previsto, um empreiteiro que falhou, materiais que não chegaram.
• A venda não aconteceu. O plano previa vender as frações até certa data e o mercado não respondeu ao preço assumido.
• O refinanciamento não saiu. O plano era um banco entrar e pagar aos investidores; o banco não entrou.

As três coisas têm em comum uma característica desagradável: não se resolvem sozinhas com tempo. Se a licença ainda não saiu, mais seis meses só ajudam se houver razão concreta para acreditar que sai neste semestre.

O que custa dizer que sim

Depende do que o contrato disser, e é a primeira coisa a verificar.

Se os juros continuarem a correr durante a prorrogação, o tempo a mais é remunerado. Num dos projetos que analisei, a dívida do projeto passava de cerca de 1.071.800 € aos 18 meses para cerca de 1.122.400 € com a prorrogação ativada. Nesse caso não perdes rentabilidade por esperar, desde que ele pague no fim.

Se não continuarem, recebes a mesma quantia mais tarde. Um projeto a 10% ao ano a 12 meses que só paga aos 18 meses rendeu, na prática, cerca de 6,6% ao ano. É a mesma quantia, recebida mais tarde, e mais tarde vale menos.

Há ainda o caso em que o prazo acaba sem prorrogação e o promotor simplesmente não paga: aí entram os juros de mora, mais altos. Num contrato da WeCity que li são +3% sobre o tipo ordinário; noutro projeto, a mora depois da prorrogação chega aos 15% ao ano. Mas atenção a duas coisas: juros no papel não são juros recebidos, e num dos contratos a penalização de 2% do principal por mora vai para a plataforma, não para os investidores.

Em qualquer dos casos há um custo que não aparece em lado nenhum: o dinheiro está preso e não pode ir para outro projeto. E o risco que corres durante esses seis meses é maior do que o que aceitaste no início, porque agora já sabes que o plano não correu como estava escrito.

O que custa dizer que não

Aqui está a parte que costuma ser mal explicada. Recusar a prorrogação não faz o dinheiro aparecer. O que normalmente desencadeia é a execução da garantia: a hipoteca é executada, o imóvel vai a venda forçada, e os investidores recebem do que sobrar depois dos custos.

Uma venda forçada raramente atinge o valor de avaliação. E o processo, em Espanha ou em Portugal, mede-se em meses ou anos, não em semanas. Ou seja: a alternativa a esperar seis meses pode ser esperar dois anos por menos dinheiro.

Isto não quer dizer que dizer que sim seja sempre melhor. Quer dizer que as duas opções são más e a pergunta é qual é menos má neste projeto concreto.

As perguntas que eu faria antes de decidir

1. A obra está em que ponto, exatamente? Não "está a avançar", que percentagem, confirmada por quem, e com que data.
2. O que mudou desde a última comunicação? Se o promotor já tinha dito que estava tudo bem há três meses, porque é que não está agora?
3. A garantia continua a valer o que valia? A avaliação do imóvel tem que idade? Uma avaliação de 2024 sobre uma obra parada diz pouco.
4. A prorrogação tem juro adicional? Está no contrato, e quanto?
5. Há mais alguém à frente na fila? Se entretanto entrou dívida bancária com hipoteca de grau superior, a tua posição piorou sem tu deres por isso.
6. O que é que o promotor faz nestes seis meses que não fez nos últimos doze? Se não houver resposta concreta, a prorrogação é adiar, não resolver.

O que eu não te posso dizer

Não te posso dizer como votar. Não conheço a tua situação, não sei quanto deste dinheiro precisas, e a Criterium não é consultora para investimento, nem está registada como tal.

O que posso dizer é que a decisão fica muito mais fácil quando as seis perguntas acima têm resposta. Se a plataforma não as responde, isso já é informação.

Antes de decidires

Lê o contrato do projeto, não só o email. A cláusula sobre prorrogação está lá, e é quase sempre mais curta e mais clara do que se receia.