Qué es el LTV y por qué es la métrica más importante

La definición

LTV significa Loan to Value — ratio entre el valor prestado y el valor del inmueble dado como garantía.

LTV = valor prestado ÷ valor del inmueble × 100

Si el inmueble vale 1.000.000 € y el préstamo es de 600.000 €, el LTV es del 60%.

Por qué importa tanto

El LTV mide el colchón que te separa de una pérdida. Con un LTV del 60%, el inmueble puede devaluarse o venderse con un 40% de descuento y aun así alcanzar para pagar a los inversores.

Con un LTV del 90%, basta una caída del 10% para que el dinero no llegue. Y en una venta forzosa —que es lo que ocurre cuando un promotor falla— descuentos del 20% al 30% son normales, porque quien compra sabe que el vendedor tiene prisa.

Las tres trampas

1. El valor es una tasación, no un precio. El denominador de la cuenta proviene de una tasación —una opinión, hecha por alguien, en una fecha. Tasaciones optimistas bajan artificialmente el LTV. Comprueba siempre quién tasó, cuándo, y si es una entidad independiente del promotor.

2. LTV sobre el valor futuro. Algunos proyectos presentan el LTV sobre el GDV (Gross Development Value) —el valor que el inmueble tendrá después de construido. Es un número mucho más favorable y completamente diferente. Un LTV del 65% sobre el GDV puede ser del 100% sobre el valor actual del terreno. Si el proyecto no distingue los dos, desconfía.

3. La posición en la cola. Un LTV del 60% no vale nada si tu hipoteca es de segundo rango y hay un banco por delante de ti. En ese caso lo que cuenta es el LTV acumulado —la suma de todas las deudas garantizadas sobre el mismo inmueble.

Qué preguntar

• ¿Sobre qué valor está calculado: actual o futuro?
• ¿Quién hizo la tasación y en qué fecha?
• ¿De qué rango es mi hipoteca? ¿Hay alguien más con garantía sobre este inmueble?

Un buen proyecto responde a estas tres preguntas sin necesidad de preguntar.