Lucca San Concordio

O projeto Lucca San Concordio consiste no financiamento participativo sob a forma de empréstimo hipotecário fixo de 11,25% a 12 meses para a aquisição e conclusão do projeto de reabilitação residencial de um antigo moinho histórico localizado em San Concordio, Lucca (Toscana, Itália). A operação prevê a criação de 11 apartamentos residenciais (área construída de 1.083 m²) e 22 lugares de estacionamento (11 cobertos e 11 descobertos). Os fundos angariados na Fase I (€1.100.000,00 do total de €2.100.000,00 previstos) serão afetados à compra formal do imóvel e ao financiamento das obras remanescentes. O investidor obtém rentabilidade através de juros fixos pagos no final do prazo, sendo o reembolso garantido primariamente pelas receitas de venda dos apartamentos e colateralizado por uma hipoteca de 1.º grau. O projeto pode falhar caso ocorram atrasos severos na construção, dificuldades na comercialização dos apartamentos ou atrasos na formalização da compra e inscrição da hipoteca em Itália.

Histórico e Experiência

O promotor indicado no dossier de apresentação é a Effea srl, descrita como uma empresa focada no setor imobiliário e na reabilitação residencial de luxo e modernização de residências históricas na Toscana (designadamente Lucca e Pescia) [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3, p.13].

No entanto, o relatório de avaliação imobiliária elaborado pela Ryze identifica o cliente e encomendador como Abitaria S.r.l. (com sede na Via del Brennero 1040/L, Lucca) [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.2]. O dossier esclarece que a Effea srl opera através da marca de intervenção "Abitaria" [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.13], contudo não é apresentada a demonstração de resultados auditada nem o balanço de nenhuma das duas entidades na documentação fornecida.

Sinais de Alerta

1. Dualidade de Entidades: Falta de clareza documental quanto ao papel exato da Effea srl e da Abitaria S.r.l. no contrato de empréstimo e na propriedade final da SPV.
2. Inexistência de Demonstrações Financeiras: Não são disponibilizadas demonstrações financeiras, rácios de solvabilidade ou histórico de faturação e dívida bancária do promotor [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf].

Análise Económico-Financeira

O plano financeiro global do projeto contempla um custo total de €3.325.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.5]. Segundo o relatório de avaliação independente emitido pela Ryze RICS, a obra encontra-se a 45% de avanço físico à data de 30/06/2026, com €912.934,00 de custos já incorridos e um investimento pendente de construção estimado em €1.110.364,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.12].

Indicadores de Risco de Crédito (LTV e LTC)

1. Loan-to-Value (LTV) da 1.ª Disposição (Fase I)

• Fórmula: LTV Fase I = Montante do Empréstimo Fase I ÷ Valor de Avaliação Atual
• Inputs:

* Montante do Empréstimo Fase I = €1.100.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3] * Valor de Avaliação Atual (30/06/2026) = €2.756.000,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.4]

• Pressupostos: Nenhum.
• Resultado: 39,91%
• Interpretação: O LTV inicial é muito conservador (39,91%), significando que o financiamento da Fase I representa menos de 40% do valor de mercado atual do ativo no seu estado atual de conservação.

2. Loan-to-Value (LTV) Total em Hipótese de Edifício Terminado (HET)

• Fórmula: LTV Total (HET) = Montante Total do Empréstimo ÷ Valor Potencial Terminado (HET)
• Inputs:

* Montante Total do Empréstimo (Fases I + II) = €2.100.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3] * Valor Potencial Terminado (HET) = €4.774.000,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.4] [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.28]

• Pressupostos: Nenhum.
• Resultado: 43,99% (no dossier é indicado 43,98% [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.4])
• Interpretação: Mesmo após o desembolso total do financiamento (€2.100.000,00), a dívida representará apenas 43,99% do valor comercial estimado do empreendimento concluído, oferecendo uma margem de segurança robusta.

3. Loan-to-Cost (LTC) Total

• Fórmula: LTC Total = Montante Total do Empréstimo ÷ Custo Total do Projeto
• Inputs:

* Montante Total do Empréstimo = €2.100.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3] * Custo Total do Projeto = €3.325.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.5]

• Pressupostos: Nenhum.
• Resultado: 63,16%
• Interpretação: O financiamento via Wecity suporta 63,16% do orçamento global do projeto, exigindo que o promotor e as pré-vendas cubram os restantes 36,84%.

Cenário de Stress (Execução Forçada de Garantia no Estado Atual)

Em caso de incumprimento total antes do início da Fase II, simula-se a liquidação judicial forçada do imóvel no seu valor atual de avaliação.

• Fórmula: Valor Líquido Recuperável = (Valor de Avaliação Atual × (1 − Desconto Venda Forçada)) × (1 − Custos de Execução e Liquidação)
• Inputs:

* Valor de Avaliação Atual = €2.756.000,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.4] * Dívida Total Fase I (Capital + Juros 12m a 11,25%) = €1.100.000,00 + €123.750,00 = €1.223.750,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3, p.4]

• Pressupostos:

* Pressuposto: Desconto de venda forçada/leilão judicial de 30% — Razão: Reflete o desconto médio típico exigido para alienação célere de ativos imobiliários em processos judiciais em Itália. Não consta da documentação. * Pressuposto: Custos legais, judiciais e de intermediação de 10% sobre o valor da venda — Razão: Estimativa de honorários do agente de garantias, advogados, solicitadores e despesas do tribunal em Itália. Não consta da documentação.

• Cálculo Passo a Passo:

1. Valor bruto obtido no leilão: €2.756.000,00 × (1 − 0,30) = €1.929.200,00 2. Dedução de custos judiciais e de venda: €1.929.200,00 × 0,10 = €192.920,00 3. Valor líquido disponível para credores: €1.929.200,00 − €192.920,00 = €1.736.280,00 4. Cobertura da Dívida Fase I (€1.223.750,00): €1.736.280,00 − €1.223.750,00 = +€512.530,00

• Interpretação: Mesmo sob um cenário de stress severo (venda em leilão com 30% de desconto e 10% de custos), o valor líquido recuperado (€1.736.280,00) cobre confortavelmente a totalidade do capital e juros devidos na Fase I (€1.223.750,00), gerando um excedente de segurança de €512.530,00.

Estrutura de Capital e Posição do Investidor

Os investidores da Wecity entram na posição de credores séniores garantidos por hipoteca de 1.º grau. No waterfall de liquidação em caso de incumprimento, os fundos recuperados são aplicados pela seguinte ordem: (1) Impostos e despesas do credor hipotecário; (2) Honorários de notários, advogados e custos de execução; (3) Capital pendente do empréstimo; (4) Juros ordinários; (5) Juros de mora [S1udB0S5_mandato-agente-de-garantias-global-security.pdf · p.21, p.22]. O promotor só recebe qualquer montante após o reembolso integral dos investidores.

Garantias e Mecanismo de Execução

• Garantia Principal: Hipoteca imobiliária de 1.º grau sobre a propriedade e terreno situados em Via Teresa Bandettini 580 / Via delle Tagliate 11, Lucca, Itália [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3, p.4].
• Agente de Garantias: Global Security Partners, S.L.U., atuando como mandatário indireto dos investidores ao abrigo do artigo 1717.º do Código Civil espanhol [S1udB0S5_mandato-agente-de-garantias-global-security.pdf · p.16, p.17].
• Execução da Garantia: Em caso de incumprimento, a Wecity coordena a instrução ao Agente de Garantias para iniciar o processo de execução hipotecária e leilão judicial do imóvel em Itália [S1udB0S5_mandato-agente-de-garantias-global-security.pdf · p.19] [y1U7AZNl_wecitypsfp-mandateitalia-def.pdf · p.14, p.15].

Encargos e Situação Jurídica do Ativo

• Titularidade Atual: De acordo com as visuras cadastrais oficiais de 11/05/2026 e 16/07/2026, o imóvel encontra-se registado em nome de três pessoas singulares (com 1/3 de quota de propriedade cada uma), resultante de sucessão hereditária [t75jOc8A_wecitynota-simpleluccasan-concordio.pdf · p.1, p.3, p.4].
• Impacto Prático: A sociedade promotora não é ainda a proprietária registada do ativo. Os fundos do empréstimo da Fase I destinam-se explicitamente à aquisição do imóvel [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3]. A hipoteca de 1.º grau terá de ser inscrita obrigatoriamente no momento da outorga da escritura pública de compra e venda.
• Licenciamento: A licença de obras (SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività) em variante para alteração de uso industrial/artesanal para residencial (11 habitações) encontra-se em vigor, com apresentação em 25/03/2026 e depósito sismico em 24/04/2026 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.20].

Não existe mercado secundário ou mecanismo de venda antecipada previsto na plataforma Wecity para este projeto. O capital do investidor fica totalmente imobilizado pelo período do empréstimo (12 meses base, podendo estender-se até 18 meses em caso de acionamento da prorrogação opcional de 6 meses). Em caso de incumprimento e necessidade de execução da garantia hipotecária no tribunal em Itália, a recuperação do capital poderá demorar significativamente mais tempo do que o prazo contratual previsto.

Veredicto e Semáforo

🟢 / 🟡 SEMÁFORO AMARELO (6,1/10) — Investimento Interessante com Reservas Significativas. O projeto apresenta uma estrutura de colateral forte (hipoteca de 1.º grau com LTV de ~40%), mas é penalizado por deficiências de transparência documental (tabelas financeiras com erros matemáticos e dualidade de promotores) e pelo facto de a aquisição do imóvel ainda não estar formalizada em registo antes do desembolso.

Fatores Decisivos

• ✔ LTV Inicial e Final Baixos: Dívida representa apenas 39,91% do valor atual e 43,99% do valor final HET.
• ✔ Garantia Hipotecária Real de 1.º Grau: Proteção patrimonial através de ativo imobiliário valorizado em Lucca.
• ✔ Obras em Estado Avançado: 45% do projeto físico já se encontra concluído.
• ✖ Erros de Cálculo no Dossier: Inconsistências graves no quadro financeiro disponibilizado aos investidores.
• ✖ Aquisição Pendente: O imóvel ainda se encontra registado em nome dos herdeiros vendedores.
• ✖ Baixa Pré-comercialização: Apenas 1 de 11 habitações vendida (9%).

Decisão do Analista

Perfil do Investidor Adequado: Investidores que procurem retorno fixo elevado (11,25% ao ano) aceitando risco médio, dependente de boa execução notarial em Itália na compra do ativo e constituição de hipoteca.

• Maior Ponto Forte: Margem de segurança patrimonial proporcionada por um LTV inferior a 44% e hipoteca de 1.º grau [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.4].
• Maior Risco: Atrasos na formalização da compra do imóvel e subsequente registo da garantia hipotecária no Registo Predial italiano [t75jOc8A_wecitynota-simpleluccasan-concordio.pdf · p.1] [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3].