Lérida – Pi i Margall

Terranest Capital, S.L. (CIF B75680660) é uma sociedade de responsabilidade limitada com sede em Tamarite de Litera (Huesca), de constituição recente. Os estados financeiros mostram:

Apesar de um resultado líquido positivo de 438.192 € em 2025, o património líquido é negativo (-161.740 €) — uma queda de ~164.740 € face aos 3.000 € de 2024. Aritmeticamente, isto só é possível se tiverem sido distribuídos ou levantados fundos da sociedade da ordem dos ~600.000 € durante 2025, valor muito superior ao lucro gerado. Não obtivemos, até ao momento, uma explicação documental para esta distribuição nem confirmação de quando ocorreu (antes ou depois da assinatura deste contrato).

O rating externo atribui aos critérios "Experiência do Promotor" e "Nº de Projetos do Promotor" a classificação mais baixa da escala (CCC/CC), com peso de 20% no rating global. Numa ronda de perguntas e respostas com a plataforma, foi confirmado explicitamente que este é o primeiro projeto do promotor atuando como promotor imobiliário. A plataforma justifica a solvência técnica com "mais de 25 anos de experiência do promotor no setor da construção, especialmente em estruturas" — uma afirmação que não conseguimos verificar de forma independente (não é identificada a empresa ou os projetos concretos dessa experiência), e que contrasta com o facto de a própria Terranest Capital ter sido, em 2024, uma sociedade praticamente vazia (ativo total de 3.000 €).

Ponto a favor: a aportação de capital próprio do promotor (688.423–693.423 € consoante a fonte, ~46% do custo total) está acima do mínimo tipicamente exigido por plataformas de crowdfunding imobiliário espanholas (~30%), o que alinha os interesses do promotor com o sucesso do projeto.

Viabilidade do plano: o plano de negócio do promotor projeta uma receita de venda de 2.445.000 € e um lucro antes de impostos de 784.177 €. Estes números refletem a rentabilidade do projeto/promotor, não o retorno do investidor, que recebe apenas os 11,25%/16,875% fixos.

LTV atual ("as-is"): 800.000 € / 1.174.042 € (tasação ECO) = 68,14%, confirmado.

LTV futuro (edifício terminado): 800.000 € / 2.253.056 € = 35,51%. Este valor NÃO corresponde a uma tasação ECO formal — é uma estimativa da direção/promotor, uma vez que a normativa impossibilita essa hipótese de valor para obras tramitadas por Comunicação Prévia. O anexo de cálculo residual da própria tasação aponta para 2.250.000 € (diferença de 0,1%), o que dá algum suporte cruzado, mas continua a não ser independente.

LTC (Loan-to-Cost) — discrepância relevante entre fontes:

• Dossier, tabela de desglose económico (único total explícito encontrado nos documentos): 693.423 € (promotor) + 800.000 € (empréstimo) = 1.493.423 € → LTC = 53,57%
• Rating, soma das rubricas do plano de negócio (555.000 adquisição + 735.000 construção + 80.000 honorários técnicos + 59.100 comercialização + 78.800 escrituras/tributos + 9.923 taxas/licenças): 1.517.823 € (valor calculado, não aparece como total explícito no documento) → LTC = 52,71%
• O Dossier também usa, no texto "Claves", um valor de aportação do promotor (688.423 €) ligeiramente diferente do da tabela (693.423 €) — diferença de 5.000 € dentro do mesmo documento.
• O LTC de 53,75% divulgado pela plataforma não reproduz exatamente nenhuma das bases de custo encontradas nos documentos.

LTV da 1ª disposição: 167.224 € / 1.174.042 € = 14,24%, confirmado — reflete a libertação faseada de fundos via conta escrow.

Cenário de stress (pressuposto: desconto de venda forçada de 30%, não consta da documentação):

• Valor de venda forçada estimado: 1.174.042 € × 0,70 = 821.829 €
• Dívida total no vencimento (mês 18): 800.000 € + 135.000 € juros = 935.000 €
• 821.829 € < 935.000 € — a venda forçada não cobriria a totalidade do capital + juros neste cenário (antes de custos/impostos de execução, não quantificados). Sensibilidade: com desconto de 15% cobre com folga; com 20% fica praticamente equilibrado.

Estrutura de capital: o investidor é credor sénior único (hipoteca de 1º grau, sem outras cargas). Ordem de prioridade em execução: (1) obrigações fiscais, (2) honorários/custos de execução, (3) principal, (4) juros ordinários, (5) juros de mora. Sem garantia pessoal adicional do promotor.

Clarificação relevante obtida via Q&A com a plataforma: não é necessário vender a totalidade das unidades para liquidar o projeto — a venda de apenas 5 das 10 habitações já gera fundos suficientes para amortizar totalmente o empréstimo. Isto reduz materialmente o risco de saída face aos 2 locais comerciais, que têm acesso de rua mais difícil (sentido único) e ainda não estão reabilitados nem arrendados.

• Garantia principal: hipoteca de 1º grau sobre a finca registral nº 1749 (Registo da Propriedade de Lleida nº 1). A nota simples não revela nenhuma hipoteca, penhora ou dívida financeira anterior sobre o imóvel — apenas afeições fiscais padrão e sujeição ao regime de propriedade horizontal.
• Servidão aeronáutica: o imóvel está sujeito a uma zona de servidão aeronáutica (RD 1422/2012 e 369/2023), advertência registral comum perto de aeródromos, sem indicação de impacto concreto neste projeto.
• Agente de Garantias: Global Security Partners, S.L.U., entidade fiduciária independente que constitui, administra e — se necessário — executa a hipoteca em nome coletivo dos investidores.
• Mecanismo de execução reforçado: Poder Irrevogável de Venda a favor do Agente de Garantias, válido por 24 meses desde o vencimento, permitindo uma via de venda mais rápida do que um processo judicial de execução.
• Conta escrow fiscalizada: os fundos ficam num "Wallet Escrow" e só são libertados progressivamente à medida que uma Entidade Verificadora independente confirma a evolução da obra.
• Situação urbanística a monitorizar: a tasação identifica que o edifício tem uma planta a mais do que a normativa urbanística vigente permite. Não há processo disciplinar em curso e o prazo legal para restabelecer a legalidade já decorreu, pelo que a tasação não classifica o imóvel como "fora de ordenação". A plataforma, questionada sobre isto, respondeu que a ausência de expediente disciplinar e a validação do projeto pela Câmara "garante a plena viabilidade urbanística" — uma afirmação que vai além do que a documentação por si só permite concluir.
• Regime das obras: redistribuição interior tramitada por "Comunicació Prèvia" (regime simplificado catalão, sem necessidade de licença de obra completa).
• Condição de fecho: confirmado pela plataforma que só é necessário vender 5 das 10 habitações (não a totalidade, nem os 2 locais) para amortizar por completo o empréstimo.

Não existe mecanismo de mercado secundário ou de venda antecipada da posição do investidor. O capital fica imobilizado até ao reembolso — 18 meses, com possível prorrogação até 24 meses — mais o tempo adicional que uma eventual execução de garantia possa exigir em caso de incumprimento.

Clarificação obtida via Q&A com a plataforma: a condição de fecho do projeto não exige a venda de 100% das unidades — a venda de apenas 5 das 10 habitações já é suficiente para amortizar totalmente o empréstimo. Os 2 locais comerciais podem, segundo o promotor, ficar em regime de arrendamento em vez de serem vendidos, dado o acesso de rua mais difícil (sentido único) e por ainda não estarem reabilitados nem arrendados. Isto reduz o risco de saída face a um cenário que dependesse da venda de todas as unidades.