wecity · Lleida, Catalunha, Espanha
Lérida – Pi i Margall
Em 30 segundos
- 🟡 Empréstimo hipotecário de 1º grau de 800.000 € para reabilitar um edifício de 10 habitações + 2 lojas em Lleida, a 11,25%/ano (retorno total estimado de 16,88% em 18 meses, bullet).
- Garantia sólida: hipoteca de 1º grau sem cargas anteriores, LTV atual de 68,14% sobre tasação ECO independente, escrow fiscalizado + poder irrevogável de venda.
- O promotor é uma sociedade muito recente, no seu primeiro projeto como promotor (confirmado pela plataforma), com rating externo baixo ("CC") e património líquido negativo em 2025 apesar de lucro positivo.
- Encontrámos inconsistências de custo total não reconciliadas entre os próprios documentos (1.493.423 € no Dossier vs. 1.517.823 € calculável a partir do Rating), e as "reservas" de 40% das habitações revelaram-se sinais simbólicos de apenas 3.000–6.000 € por unidade.
- Ponto positivo confirmado: só é necessário vender 5 das 10 habitações para amortizar totalmente o empréstimo — reduz o risco de saída face aos 2 locais comerciais de venda mais incerta.
- Veredicto: interessante com reservas — garantia e estrutura jurídica robustas, mas a qualidade da informação financeira e o perfil do promotor pesam contra.
Pontos Fortes
A nota simples não revela nenhuma dívida financeira anterior sobre o imóvel, dando ao investidor prioridade quase total sobre o valor do imóvel em caso de incumprimento.
Calculado sobre uma tasação ECO independente, existe uma almofada de cerca de 32% de valor antes de o imóvel valer menos do que o empréstimo.
Cerca de 46% do custo total do projeto, acima do mínimo tipicamente exigido (~30%), o que alinha os interesses do promotor com o sucesso do projeto.
Pontos Fracos
Sociedade constituída recentemente, sem histórico público de projetos concluídos, classificação "CC (Cuestionable)" no critério promotor do rating externo. Confirmado via Q&A com a plataforma que este é o primeiro projeto do promotor atuando como tal, o que aumenta a probabilidade de atrasos ou gestão menos eficiente da obra.
Em 2025, o promotor apresenta um resultado líquido positivo de 438.192 €, mas um património líquido negativo de -161.740 €, sugerindo distribuições de fundos aos sócios muito superiores ao lucro gerado, sem explicação documental disponível.
O único total explícito nos documentos (1.493.423 € no Dossier) não coincide com a soma das rubricas do plano de negócio do Rating (1.517.823 €), dificultando confirmar com segurança o LTC real e a suficiência do orçamento de obra.
Análise Criterium
Nota penalizada sobretudo pelo perfil e transparência do promotor (primeiro projeto, património negativo, reservas de venda simbólicas apresentadas como força comercial), compensada por uma garantia hipotecária sólida e por uma condição de fecho favorável (só 5 de 10 habitações precisam de ser vendidas para amortizar o empréstimo).
Nota atribuída a 27/07/2026. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
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