wecity · Vicálvaro, Madrid, Espanha
Madrid Atlas Nuevo Ahijones
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🟡 Interessante com reservas — Nota Global 6,5/10 (Projeto 6,5 · Investimento 6,5), risco Médio. Subida face à análise anterior (5,3): a documentação nova esclareceu as principais dúvidas e revelou proteções contratuais que não eram visíveis.
- Empréstimo de 920.000 € para cancelar o preço diferido da compra da parcela (levantando a condição resolutória a favor do vendedor), com hipoteca de 1.º grau constituída em unidade de ato, responsabilidade hipotecária de 173% do principal e, em caso de incumprimento, Poder Irrevogável de Venda a favor do Agente de Garantias.
- O encargo de urbanização de 633.090,92 € continua a ser o risco central, mas mudou de natureza: a própria FDFI o reconhece (a Administração pode penhorar com prioridade sobre a hipoteca), e a wecity esclareceu que é uma provisão da conta da reparcelação com poucas faturas emitidas — o risco real é de desvio de custos ao longo de 18-20 meses de obras.
- Ponto contratual forte que faltava: se a licença não for concedida, é causa de vencimento antecipado — os investidores não ficam presos num projeto parado.
- Reservas que restam: cooperativa de criação recente (património líquido de 21.000 €), duas inconsistências documentais por esclarecer, e uma cláusula que autoriza previamente uma cisão da promotora sem votação dos investidores.
Pontos Fortes
Hipoteca de 1.º grau + responsabilidade hipotecária de 173% + Poder Irrevogável de Venda + condição suspensiva que impede a libertação de fundos sem garantia constituída. O investidor nunca está exposto sem garantia, e a recuperação em incumprimento tem uma via rápida.
O principal risco administrativo tem uma saída contratual (cl. 17.6) — os investidores não ficam reféns de um projeto sem licença.
1,02 M€ investidos pela cooperativa, que perde primeiro em caso de problemas.
Pontos Fracos
633.090,92 € de quota na conta provisional; se a cooperativa não pagar as derramas, a Administração pode penhorar à frente dos investidores; o valor final pode desviar-se do orçamento ao longo de 18-20 meses de obras. Cenário B estima ~50-55% de recuperação.
Toda a capacidade de reembolso vem do projeto, não da empresa; a cisão pré-autorizada permite mudar o devedor sem votação.
Derramas de cooperativistas + banco ainda não contratado; "adjudicado" não é "pago". Risco de atraso ou prórroga (ativada pela promotora).
Análise Criterium
Nota do Projeto = 6,5 (situação financeira 6, garantias 7, qualidade do promotor 6, transparência 7). Nota do Investimento = 6,5 (adequação do retorno ao risco 7, estrutura de pagamento e prazo 6). Nota Global = (6,5 + 6,5) / 2 = 6,5.
Nota atribuída a 25/07/2026. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
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Investiria como posição pequena numa carteira diversificada de crowdlending, aceitando o cenário de prórroga até 24 meses como provável e não como exceção. Adequado a quem procura dívida garantida com prémio de risco imobiliário e não precisa de rendimento periódico; inadequado a quem não tolera um cenário (improvável mas real) de recuperação parcial. Maior ponto forte: o pacote de garantias contratuais, invulgarmente completo para crowdlending. Maior risco: o pagamento pontual das derramas de urbanização, porque é a única coisa que se interpõe entre a hipoteca e um credor com prioridade sobre ela.
Aviso importante: as análises Criterium são informativas. És responsável pelas tuas decisões de investimento. Lê o nosso Disclaimer de Investimento.