Urbanitae · Madrid, Espanha, Espanha
Projeto Platería
Em 30 segundos
- Empréstimo subordinado (2ª hipoteca) de 1.100.000 € para reformar e revender um ático histórico de luxo em frente ao Museu do Prado, em Madrid, com juros de 11,5% ao ano e prazo de 12 meses (+6 opcionais).
- A localização e o promotor (re-Group) são pontos fortes reais — mas a garantia é subordinada a um empréstimo bancário sénior de 1,61 M€, e a única avaliação formal do imóvel caducou em março de 2025.
- Num cenário de stress construído com os números disponíveis, a dívida sénior pode consumir praticamente todo o valor de realização do imóvel, deixando pouco ou nada para os investidores.
- O projeto ainda não estava aberto ao investimento à data desta análise (abertura prevista para 06/08/2026); os termos podem mudar até à formalização do contrato.
- Veredicto: interessante pela localização e pela estratégia de saída já contratada, mas o retorno de 11,5% parece justo — não generoso — para o nível de risco de uma posição subordinada com garantia de valor desatualizado.
Pontos Fortes
Plaza Platería de Martínez, em frente ao Museu do Prado, no bairro de Las Letras/Los Jerónimos, área de procura consistente e em valorização segundo pesquisa externa.
Existe um novo contrato de arras assinado com um comprador, com a escritura condicionada apenas à conclusão da obra, o que reduz (sem eliminar) o risco comercial.
Reforma iniciada em fevereiro de 2026, já com mais de 50% de execução segundo a plataforma, reduzindo a incerteza face a um projeto ainda no papel.
Pontos Fracos
No cenário de stress calculado, a dívida sénior pode consumir a totalidade (ou quase) do valor de realização do imóvel, resultando em perda parcial ou total do capital em caso de execução.
O único certificado de tasación expirou em março de 2025 e foi feito antes da compra e da reforma — não há hoje um valor de garantia formalmente atual.
Os rácios divulgados (LTC 57%, LTGDV 56%) só se confirmam se a obra terminar e a venda a 4,8 M€ se concretizar; já houve uma desistência de comprador neste mesmo projeto.
Análise Criterium
Ativo e localização sólidos, mas a posição subordinada sem avaliação atual válida, e um cenário de stress com pouca ou nenhuma recuperação para o investidor, pesam sobre a Nota do Investimento; retorno de 11,5% parece ajustado, não generoso, para este risco específico.
Nota atribuída a 03/08/2026. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
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