Riscos · Iniciante
O que é o LTV e porque é a métrica mais importante
Uma percentagem que te diz quanto colchão existe entre o teu dinheiro e uma perda. Como se calcula, o que é um bom valor e como pode ser manipulada.
A definição
LTV quer dizer Loan to Value — rácio entre o valor emprestado e o valor do imóvel dado como garantia.
LTV = valor emprestado ÷ valor do imóvel × 100Se o imóvel vale 1.000.000 € e o empréstimo é de 600.000 €, o LTV é de 60%.
Porque é que isto importa tanto
O LTV mede o colchão que te separa de uma perda. Com um LTV de 60%, o imóvel pode desvalorizar ou ser vendido com 40% de desconto que ainda dá para pagar aos investidores.
Com um LTV de 90%, basta uma quebra de 10% para o dinheiro não chegar. E numa venda forçada — que é o que acontece quando um promotor falha — descontos de 20% a 30% são normais, porque quem compra sabe que o vendedor tem pressa.
| LTV | Leitura |
|---|---|
| Até 60% | Confortável. Há margem para o mercado correr mal. |
| 60% – 70% | Aceitável. É o intervalo mais comum. |
| 70% – 80% | Apertado. Exige promotor com histórico sólido. |
| Acima de 80% | Pouca proteção real. Trata a garantia como quase inexistente. |
As três armadilhas
1. O valor é uma avaliação, não um preço. O denominador da conta vem de uma avaliação — uma opinião, feita por alguém, numa data. Avaliações otimistas baixam artificialmente o LTV. Verifica sempre quem avaliou, quando, e se é uma entidade independente do promotor.
2. LTV sobre o valor futuro. Alguns projetos apresentam o LTV sobre o GDV (Gross Development Value) — o valor que o imóvel terá depois de construído. É um número muito mais favorável e completamente diferente. Um LTV de 65% sobre o GDV pode ser 100% sobre o valor atual do terreno. Se o projeto não distingue os dois, desconfia.
3. A posição na fila. Um LTV de 60% não vale nada se a tua hipoteca for de segundo grau e existir um banco à tua frente. Nesse caso o que conta é o LTV acumulado — a soma de todas as dívidas garantidas sobre o mesmo imóvel.
O que perguntar
- Sobre que valor está calculado: atual ou futuro?
- Quem fez a avaliação e em que data?
- A minha hipoteca é de que grau? Há mais alguém com garantia sobre este imóvel?
Um bom projeto responde a estas três perguntas sem ser preciso perguntar.
Vê isto aplicado a projetos reais
Cada análise do Criterium segue a mesma metodologia, passo a passo.