El promotor ha pedido seis meses más. ¿Y ahora?

Un día recibes un correo de la plataforma. El promotor del proyecto donde pusiste dinero pide seis meses más para devolver el capital, y la plataforma te pregunta si estás de acuerdo. Tienes unos días para responder, un documento de seguimiento que no sabes bien cómo leer, y la sensación de que cualquier respuesta es la equivocada.

Este artículo no te dice cómo votar. Te dice qué estás decidiendo en realidad.

Qué es una prórroga

El contrato de un préstamo de crowdfunding tiene una fecha de devolución. Una prórroga es el promotor diciendo que no puede cumplir esa fecha y pidiendo más tiempo: normalmente tres, seis o doce meses.

En la mayoría de los contratos esto ya estaba previsto. Es frecuente que haya una cláusula que permite al promotor pedir una extensión, a veces con un interés más alto durante ese periodo. Vale la pena que compruebes en el contrato de tu proyecto si la prórroga es un derecho suyo o una petición que depende de ti, porque la respuesta cambia todo lo demás.

Qué suele haber detrás

Una prórroga rara vez es un problema aislado. En los análisis que hago, las causas se repiten:

• La obra se ha retrasado. Licencias que han tardado más de lo previsto, un contratista que ha fallado, materiales que no han llegado.
• La venta no se ha producido. El plan preveía vender las unidades hasta cierta fecha y el mercado no respondió al precio asumido.
• La refinanciación no ha salido. El plan era que entrara un banco y pagara a los inversores; el banco no entró.

Las tres cosas tienen en común una característica desagradable: no se resuelven solas con tiempo. Si la licencia todavía no ha salido, seis meses más solo ayudan si hay una razón concreta para creer que sale este semestre.

Qué cuesta decir que sí

Depende de lo que diga el contrato, y es lo primero que hay que comprobar.

Si los intereses siguen corriendo durante la prórroga, el tiempo de más está remunerado. En uno de los proyectos que analicé, la deuda del proyecto pasaba de unos 1.071.800 € a los 18 meses a unos 1.122.400 € con la prórroga activada. En ese caso no pierdes rentabilidad por esperar, siempre que él pague al final.

Si no siguen, recibes la misma cantidad más tarde. Un proyecto al 10% anual a 12 meses que solo paga a los 18 meses ha rendido, en la práctica, alrededor de un 6,6% anual. Es la misma cantidad, recibida más tarde, y más tarde vale menos.

Está además el caso en que el plazo acaba sin prórroga y el promotor simplemente no paga: ahí entran los intereses de demora, más altos. En un contrato de WeCity que leí son +3% sobre el tipo ordinario; en otro proyecto, la demora después de la prórroga llega al 15% anual. Pero atención a dos cosas: intereses sobre el papel no son intereses cobrados, y en uno de los contratos la penalización del 2% del principal por demora va para la plataforma, no para los inversores.

En cualquiera de los casos hay un coste que no aparece en ninguna parte: el dinero está atrapado y no puede ir a otro proyecto. Y el riesgo que corres durante esos seis meses es mayor que el que aceptaste al principio, porque ahora ya sabes que el plan no salió como estaba escrito.

Qué cuesta decir que no

Aquí está la parte que suele explicarse mal. Rechazar la prórroga no hace que el dinero aparezca. Lo que normalmente desencadena es la ejecución de la garantía: se ejecuta la hipoteca, el inmueble va a venta forzosa, y los inversores cobran de lo que quede después de los costes.

Una venta forzosa rara vez alcanza el valor de tasación. Y el proceso, en España o en Portugal, se mide en meses o años, no en semanas. Es decir: la alternativa a esperar seis meses puede ser esperar dos años por menos dinero.

Esto no quiere decir que decir que sí sea siempre mejor. Quiere decir que las dos opciones son malas y la pregunta es cuál es menos mala en este proyecto concreto.

Las preguntas que yo haría antes de decidir

1. ¿En qué punto está la obra, exactamente? No "está avanzando", sino qué porcentaje, confirmado por quién, y con qué fecha.
2. ¿Qué ha cambiado desde la última comunicación? Si el promotor ya había dicho que todo iba bien hace tres meses, ¿por qué no va bien ahora?
3. ¿La garantía sigue valiendo lo que valía? ¿Qué antigüedad tiene la tasación del inmueble? Una tasación de 2024 sobre una obra parada dice poco.
4. ¿La prórroga lleva interés adicional? ¿Está en el contrato, y de cuánto?
5. ¿Hay alguien más por delante en la fila? Si entretanto ha entrado deuda bancaria con hipoteca de rango superior, tu posición ha empeorado sin que te dieras cuenta.
6. ¿Qué va a hacer el promotor en estos seis meses que no hizo en los últimos doce? Si no hay respuesta concreta, la prórroga es aplazar, no resolver.

Lo que no te puedo decir

No te puedo decir cómo votar. No conozco tu situación, no sé cuánto necesitas de este dinero, y Criterium no es asesora de inversiones ni está registrada como tal.

Lo que sí puedo decir es que la decisión resulta mucho más fácil cuando las seis preguntas de arriba tienen respuesta. Si la plataforma no las responde, eso ya es información.

Antes de decidir

Lee el contrato del proyecto, no solo el correo. La cláusula sobre la prórroga está ahí, y casi siempre es más corta y más clara de lo que se teme.