WeCity · Calle Santa Isabel, 18, Madrid (bairro de Lavapiés, Antón Martín), Espanha
Madrid Santa Isabel
Rentabilidad
10.8% / año
Plazo
9 meses
En 30 segundos
- 🟡 Empréstimo hipotecário de 1º grau para cancelar uma dívida existente sobre um edifício em reabilitação em Madrid (Lavapiés/Antón Martín), destinado a criar 18 habitações + 2 locais comerciais para arrendamento.
- LTV oficial moderado (60,74% sobre o valor atual; 57,55% sobre o valor de edifício terminado) — a plataforma confirmou que a leitura de LTV a ~99% seria irreal, por o financiamento ser libertado por fases. Este ponto ficou esclarecido.
- Continua por esclarecer um alegado défice de financiamento de cerca de 420.000 € para cancelar por completo a hipoteca atual — que, segundo a Nota Simples, já está vencida desde 12/03/2026 (portanto em incumprimento) — e a resposta da plataforma não explicou de onde viriam esses fundos.
- Nova informação relevante: a sociedade promotora, Veltrion Investments SL, foi recentemente adquirida a uma empresa de sociedades pré-constituídas especificamente para este projeto, e o administrador que consta nos registos públicos não é, segundo a plataforma, o controlador real e atual — a atualização no Registo Mercantil está pendente.
- A licença de obra continua apenas solicitada (desde março de 2026, portanto há mais de 4 meses), para um prazo de empréstimo de 9 (+3) meses.
- Veredicto: 🟡 interessante com reservas — nível de risco Elevado. Projeto razoável, mas financiamento com pontos por esclarecer.
Puntos Fuertes
Valor de tasação de 4.527.503 € usa o método do custo (mais conservador). Tramos II e III só libertados mediante licença de obra e orçamento fechado — a plataforma confirmou que o LTV global de ~99% não é um cenário real por causa deste faseamento.
Garantia com prioridade máxima de cobrança sobre o imóvel. LTV moderado: 60,74% sobre valor atual (Tramo I) e 57,55% sobre valor de edifício terminado (Financiação Global).
Alternativa a execução judicial, com preço mínimo de 90% da tasação atualizada e até 6 meses de venda assistida.
Puntos Débiles
Licença de obra continua apenas solicitada, com pedido datado de março de 2026 — mais de 4 meses de espera sem resolução, para um empréstimo de 9 (+3) meses. Elevado.
Cerca de 420.000 € (ou mais, com juros de mora acumulados desde 12/03/2026) em falta para cancelar a hipoteca anterior, cuja origem não foi explicada pela plataforma. Elevado (agravado).
Veltrion Investments é uma sociedade pré-constituída recentemente adquirida para este projeto, com controlo real ainda não refletido no Registo Mercantil. Elevado (novo).
Análisis Criterium
Interessante com reservas, mas com risco a subir. A Nota Global desceu de 5,8 para 5,5 face à versão anterior desta análise. O problema está sobretudo no promotor e no financiamento da operação: a estrutura de garantias em si (hipoteca de 1º grau, avaliação conservadora, faseamento condicionado) mantém-se sólida, mas a ronda de esclarecimentos revelou um défice de financiamento não explicado para cancelar uma dívida já vencida, e uma estrutura societária do promotor menos transparente do que pareceria à primeira vista. Não investiria nesta fase.
Nota asignada el 28/07/2026. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
Abre cada sección para profundizar
Segundo os documentos
Veltrion Investments, S.L. (CIF B-88677828) — administrador registado: D. Mariano Martí (conforme Contrato de Préstamo e FDFI).
Novo: A plataforma confirmou que Veltrion foi adquirida recentemente a uma empresa fornecedora de sociedades pré-constituídas especificamente para este projeto. A atualização no Registo Mercantil está pendente, pelo que o administrador registado não é o controlador real e atual da sociedade.
Sinal de alerta reforçado: Promotor é um veículo societário recém-adquirido e sem histórico operacional próprio verificável, com a titularidade de controlo ainda por atualizar nos registos públicos.
Histórico financeiro
Não disponível para Veltrion Investments (sociedade nova). Referências vagas a gestão por "Jamison Group" sem confirmação independente.
Viabilidade do plano de negócio
O plano apresenta custos totais da Fase I de 5.337.088,50 €, dos quais 2.750.000 € vêm do empréstimo (LTC 51,53%) e 2.587.088,50 € são fundos próprios do promotor (48,47%).
Onde os pressupostos são frágeis:
- Défice de financiamento para cancelar a hipoteca anterior: A hipoteca atual tem valor de 3.470.000 €. Os fundos alocados ao cancelamento (2.518.409,55 € da wecity + 300.000 € do promotor) totalizam 2.818.409,55 €, deixando um défice de ~420.000-650.000 € não explicado.
- Hipoteca anterior já vencida: Vencimento em 12/03/2026, portanto está em incumprimento e a acumular juros de mora a 14,5%/ano.
- Licença de obra não obtida: Solicitada em março de 2026, ainda pendente depois de 4+ meses.
- Faseamento dos Tramos: Tramos II (1.000.000 €) e III (750.000 €) condicionados a licença de obra e orçamento fechado.
LTV e LTC explicados
| Base de cálculo | LTV | Onde aparece |
|---|---|---|
| Tramo I / valor atual | 60,74% | Documentação oficial |
| Financiação Global / valor terminado | 57,55% | Documentação oficial |
| Financiação Global / valor atual | ~99% | Cenário teórico, mas não real (faseamento contratual protege) |
A plataforma confirmou que o LTV de ~99% é "irreal" porque o desembolso é faseado, não integral.
O que existe
Hipoteca de 1º grau sobre a Calle Santa Isabel, 18, Madrid, a favor de um Agente de Garantias. Poder irrevogável de venda subsidiário.
Faseamento contratual: Tramos II e III libertados apenas com licença de obra e orçamento fechado.
Cargas registadas
| Carga | Situação |
|---|---|
| Hipoteca anterior | Registada por 3.470.000 €, vencida desde 12/03/2026 — será cancelada com esta ronda, sujeito às reservas da Secção 3 |
| Opção de compra | Registada a favor de terceiro, vigência até 12/03/2027 — não foi abordada nas respostas do promotor |
| Afeção fiscal | Possível afeção por ITP/AJD (não confirmado) |
Cláusulas relevantes
- Contraditório na prioridade de pagamentos: Contrato de Préstamo (Cl. 19.2) diz juros antes de principal; Mandato do Agente de Garantias (Cl. 8) diz principal antes de juros. Afeta a recuperação em cenário de venda parcial.
- Venda ordenada preferencial: 15 dias de graça, até 6 meses de venda assistida, preço mínimo 90% da tasação atualizada.
- Prórroga automática: Favorece o promotor (decisão unilateral).
Não existe mercado secundário. A Ficha de Dados é inequívoca: não existe plataforma de negociação ativa para o empréstimo.
O contrato permite ceder o crédito a terceiros, mas sem mercado o investidor teria de encontrar comprador por si, provavelmente com desconto.
| Cenário | Duração | Probabilidade |
|---|---|---|
| Reembolso a prazo (9 meses) | 9 meses | Baixa — licença ainda não concedida |
| Prórroga automática acionada | 18 meses | Alta — promotor tem essa faculdade |
| Reestruturação | 24-36 meses | Média |
| Execução hipotecária | 30-54 meses | Baixa |
O cenário de planeamento realista são 18 meses, não 9.
- De onde provêm os ~420.000 € (ou mais, com juros de mora desde 12/03/2026) que faltam para cobrir a diferença entre o principal da hipoteca atual e os fundos alocados ao seu cancelamento?
- Qual é a data prevista de inscrição no Registo Mercantil da alteração de administração de Veltrion Investments SL, e quem é o administrador/beneficiário efetivo atual?
- A opção de compra a favor de terceiro, registada até 12 de março de 2027, será cancelada em simultâneo com a hipoteca atual? Que impacto teria na garantia de 1º grau caso não seja cancelada?
| Dado | Documento A | Documento B | Impacto |
|---|---|---|---|
| Ordem de pagamento pós-execução | Contrato de Préstamo: juros → principal | Mandato Agente: principal → juros | Alto — afeta valor recuperado |
| Montante da hipoteca a cancelar | Nota Simples: 3.470.000 € registado | Fundos: 2.818.409,55 € disponíveis | Alto — défice não explicado |
| Opção de compra de terceiro | Nota Simples: registada até 12/03/2027 | FDFI e respostas: não mencionada | Médio — risco jurídico não sinalizado |
| Identidade do administrador | Contrato/FDFI: D. Mariano Martí | Resposta plataforma: não é o real | Médio — incerteza sobre controlo |
| Licença de obra | Dossier: solicitada | Avanço: ainda não concedida (4+ meses) | Alto — calendário em risco |
- 1.Origem exata dos ~420.000 € em falta para cancelar a hipoteca anterior
- 2.Data prevista de inscrição no Registo Mercantil da mudança de administração de Veltrion Investments SL
- 3.Identidade do administrador/beneficiário efetivo atual do promotor
- 4.Situação e destino da opção de compra de terceiro registada até 12/03/2027
- 5.Clarificação sobre a contradição na prioridade de pagamentos (juros vs. principal)
- 6.Orçamento total de construção vinculativo
- 7.Demonstrações financeiras do promotor ou da entidade que o controla
- 8.Confirmação independente da ligação entre Veltrion Investments e "Jamison Group"
- 9.Data prevista de resolução da licença de obra
- 10.Apólices de seguro (todo-risco construção, responsabilidade civil, decenal)
Valor de tasação de 4.527.503 € usa o método do custo (mais conservador). Tramos II e III só libertados mediante licença de obra e orçamento fechado — a plataforma confirmou que o LTV global de ~99% não é um cenário real por causa deste faseamento.
Garantia com prioridade máxima de cobrança sobre o imóvel. LTV moderado: 60,74% sobre valor atual (Tramo I) e 57,55% sobre valor de edifício terminado (Financiação Global).
Alternativa a execução judicial, com preço mínimo de 90% da tasação atualizada e até 6 meses de venda assistida.
wecity reporta taxa de incumprimento de 0% sobre ~138 milhões de euros financiados (fonte externa, não auditada).
Documentação de base completa e bem estruturada. Plataforma foi transparente ao revelar voluntariamente a situação societária do promotor.
Licença de obra continua apenas solicitada, com pedido datado de março de 2026 — mais de 4 meses de espera sem resolução, para um empréstimo de 9 (+3) meses. Elevado.
Cerca de 420.000 € (ou mais, com juros de mora acumulados desde 12/03/2026) em falta para cancelar a hipoteca anterior, cuja origem não foi explicada pela plataforma. Elevado (agravado).
Veltrion Investments é uma sociedade pré-constituída recentemente adquirida para este projeto, com controlo real ainda não refletido no Registo Mercantil. Elevado (novo).
Contrato de Préstamo e Mandato do Agente de Garantias apresentam ordens diferentes para principal vs. juros em caso de execução. Médio.
Avaliação válida até 08/01/2027, mas reembolso pode ocorrer depois. Opção de compra de terceiro registada até 12/03/2027 não mencionada na ficha de riscos nem esclarecida nas respostas. Médio.
- LTV (Loan to Value): percentagem do valor do imóvel coberta pelo empréstimo.
- LTC (Loan to Cost): percentagem do custo total do projeto coberta pelo empréstimo.
- Hipoteca de 1º grau: garantia com prioridade máxima de cobrança sobre o imóvel.
- Poder Irrevogável de Venda: procuração que permite ao Agente de Garantias vender o imóvel sem consentimento em caso de incumprimento.
- Bullet: reembolso de capital e juros de uma só vez, no vencimento.
- Tramo: cada parcela de um financiamento faseado, com condições próprias de ativação.
- Venda ordenada: processo de venda assistido por consultor independente, alternativo a execução judicial.
- PSFP: Proveedor de Servicios de Financiación Participativa (plataforma de crowdfunding autorizada).
- Opção de compra: direito de terceiro de comprar o imóvel em determinadas condições e prazos.
Documentos analisados: Dossier informativo wecity · Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI) · Contrato de Préstamo · Informe de Tasación (Savills) · Nota Simple do Registo Predial de Madrid · Referencia Catastral · Planos do projeto · Contrato de Mandato do Agente de Garantias · Contrato de Mandato PSFP · Respostas do promotor/plataforma a perguntas de investidores.
> Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e respostas do promotor/plataforma. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda total do capital e de iliquidez.
¿Te interesa este proyecto?
Invierte a través de la plataforma
Si, después de leer todo el análisis, consideras que esta inversión tiene sentido para ti, puedes invertir directamente a través de la plataforma WeCity.
Este enlace puede ser un enlace de afiliado. Usarlo no tiene ningún coste adicional para ti y ayuda a sostener el desarrollo de Criterium.
Analizo los proyectos nuevos a medida que abren
Déjame tu correo y te aviso cuando publique el próximo análisis. Un mensaje por análisis, nada más.
Otros análisis
Proyectos con características parecidas a este.
WeCity · Benahavís (Málaga)
Málaga–Benahavís
Rentabilidad
10.5% / año
Plazo
12 meses
Inversión mínima
—
Apertura
Fecha no disponible
WeCity · Los Montesinos, Alicante, Espanha
Alicante Laguna Salada
Rentabilidad
10.0% / año
Plazo
9 meses
Inversión mínima
500 €
Apertura
Fecha no disponible
WeCity · Vicálvaro, Madrid
Madrid Atlas Nuevo Ahijones
Rentabilidad
11.0% / año
Plazo
18 meses
Inversión mínima
—
Apertura
Fecha no disponible
Análise gerada por IA e revista
Aviso importante: los análisis de Criterium son informativos. Tú eres responsable de tus decisiones de inversión. Lee mi Aviso Legal de Inversión.