Nem todas as garantias valem o mesmo

Quase todos os projetos de crowdfunding imobiliário anunciam que têm garantia. A palavra aparece em destaque na ficha, muitas vezes ao lado da rentabilidade. E quase nunca diz o que interessa, que é qual garantia — porque a diferença entre elas é enorme.

A fila

Quando um promotor não paga, não há um botão que devolve o dinheiro. Há um imóvel (ou um património) e uma fila de gente com direito a receber dele. A garantia é o que decide o teu lugar na fila.

Da melhor para a pior:

Hipoteca de primeiro grau

O melhor que existe neste mercado. Há um imóvel concreto, registado, e tu — ou o agente de garantias que representa os investidores — estás em primeiro lugar sobre ele. Se o promotor falhar, o imóvel é executado e os investidores recebem antes de qualquer outro credor comum.

O que confirmar: que é mesmo de primeiro grau, e que está registada. Uma hipoteca prometida não é uma hipoteca constituída, e a diferença entre as duas é a diferença entre ter garantia e ter uma intenção.

Hipoteca de grau inferior

Segundo ou terceiro grau significa que há alguém à frente. Se o imóvel for vendido por menos do que a soma das dívidas, quem está à frente recebe primeiro e pode não sobrar nada.

Uma hipoteca de segundo grau sobre um imóvel com 60% de dívida bancária à frente é uma garantia sobre os 40% restantes — se o imóvel valer mesmo o que a avaliação diz.

Penhor de participações sociais

Em vez de dares por garantia o imóvel, dão-te as ações da sociedade que é dona do imóvel. Parece a mesma coisa e não é: se a sociedade tiver outras dívidas, herdas essas dívidas junto com o imóvel. É uma garantia sobre o que sobra, não sobre o ativo.

Livrança ou fiança pessoal

O promotor (ou os sócios) assinam um documento que diz que respondem com o património pessoal. Vale exatamente o que esse património valer no dia em que for preciso executá-lo — e quem chega a esse ponto costuma já não ter muito.

Não é inútil. É a diferença entre ter um caminho legal e não ter nenhum. Mas não confundir com uma hipoteca.

"Garantia" sem substantivo

Se a ficha diz apenas "projeto garantido" e a documentação não identifica o quê, sobre o quê e em que grau, não há garantia nenhuma que possas avaliar. Nas análises que faço, isto entra sempre na secção de informação em falta.

O LTV, e porque não chega

O LTV (loan-to-value) é o rácio entre o dinheiro emprestado e o valor do imóvel. Um LTV de 60% quer dizer que o imóvel teria de perder mais de 40% do valor antes de os investidores começarem a perder capital.

Duas armadilhas que encontro com frequência:

O valor da avaliação pode estar desatualizado. Uma avaliação feita antes da compra do imóvel, ou antes de a obra parar, não descreve a garantia de hoje. Num dos projetos que analisei, a única avaliação existente era anterior à aquisição pelo promotor atual — o LTV publicado estava a comparar dívida de hoje com um valor de ontem.

O valor pode ser do imóvel acabado, não do imóvel como está. Muitos projetos usam a "hipótese de edifício terminado": quanto valerá quando a obra estiver pronta. Se a obra parar a meio, a garantia não vale isso — vale o que um comprador pagaria por uma obra parada, que é muito menos.

O que ler, e onde

Três documentos, por esta ordem:

1. A nota simples do registo predial. Diz quem é o dono, que ónus existem e em que ordem. É o único documento que prova o que está registado, em vez de o descrever.
2. O contrato de empréstimo. Diz o que acontece em caso de incumprimento e por que ordem se paga.
3. O mandato do agente de garantias. Diz quem executa a hipoteca em nome dos investidores e com que poderes.

⚠️ Vale a pena confirmar que os três dizem o mesmo. Em várias análises encontrei a ordem de pagamento descrita de forma diferente no contrato e no mandato — e essa ordem é o que decide se recuperas primeiro capital ou primeiro juros.

Em resumo

Quando leres "com garantia", a pergunta não é se há. É: qual, sobre o quê, em que grau, registada quando, e avaliada com que data. Se a documentação não responder às cinco, já sabes alguma coisa sobre o projeto.