WeCity · Orihuela, Alicante (Espanha)
Alicante Vistabella Golf
Em 30 segundos
- 🟡 Classificação de 7,0/10 (Risco Médio): O projeto destaca-se por um rácio de garantia final (LTV HET) muito seguro de 38,48% e por apresentar 66,7% das moradias já pré-vendidas, mas é penalizado por condicionantes graves na avaliação do lote.
- ✔ Garantia de 1.º Grau com Dupla Proteção: Estrutura sólida com hipoteca de primeira ordem e um Poder Irrevogável de Venda a favor do Agente de Garantias, permitindo a venda direta dos ativos em caso de incumprimento.
- ✔ Historial Impecável do Promotor: O Grupo Solimar conta com mais de 40 anos de experiência de mercado e já devolveu com sucesso quatro projetos de financiamento coletivo na plataforma WeCity.
- ✖ Condicionantes Graves na Avaliação: O certificado de avaliação oficial está condicionado à aprovação da segregação registal das moradias (atualmente sem licença) e à apresentação do projeto de execução visado.
- ✖ Terreno Ainda em Nome de Terceiros: A empresa promotora não é proprietária do solo no registo predial, dependendo a aquisição do próprio financiamento WeCity a realizar em unidade de ato.
Como chegámos a esta nota
7 /10
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Análise Criterium
Nota Global 7,0/10: Nota do Projeto 7,5 (excelente solvência do promotor imobiliário e progresso de pré-vendas de 66,7%, mas prejudicado pelas condicionantes de segregação da parcela na avaliação oficial) e Nota do Investimento 6,5 (rentabilidade anual correta de 10%, com pagamento do tipo bullet e comissão por amortização antecipada voluntária). Sem ajustes aplicados.
Nota atribuída a 30/09/2026 · análise por gemini-3.5-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
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O promotor Proyectos Alba Salina S.L. solicita um financiamento de 2.000.000,00 € através da plataforma WeCity para proceder à aquisição de uma parcela urbana de 2.911,58 m² em Orihuela (Alicante) e custear os trabalhos de construção da Fase I (composta por 15 moradias unifamiliares geminadas de tipologia Atenea, com 3 quartos, 2 banhos, garagem e piscina) [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3; Certificado de Tasación · p.10]. O empreendimento completo totalizará 41 moradias divididas em 3 fases [Proyecto Básico de 15 Viviendas Adosadas · p.1]. O investidor ganha através de uma taxa de juro fixa de 10% ao ano, com pagamento único de capital e juros no final do prazo de 9 meses [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.4]. A estratégia de saída assenta na entrega das habitações aos compradores finais, estando já assinados contratos de promessa de compra e venda para 10 das 15 moradias da Fase I (66,7% de pré-vendas) [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]. O investimento pode falhar caso o promotor sofra atrasos severos na construção, se a necessária licença municipal de segregação da parcela for rejeitada, inviabilizando a venda individual das frações, ou se ocorrer um colapso imobiliário na região que desvalorize as garantias em caso de execução forçada [Certificado de Tasación · p.3; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.2].
O promotor imobiliário é a sociedade PROYECTOS ALBA SALINA, S.L., uma empresa constituída em 2019 sediada em Torrevieja (Alicante) [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.2; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.1]. O seu administrador e gestor é o Grupo Solimar, uma marca imobiliária com mais de 40 anos de atividade no desenvolvimento residencial na Costa Blanca (desde 1981) [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.12].
A saúde económico-financeira do promotor é muito sólida. De acordo com os balanços apresentados, a empresa alcançou uma faturação de 8,42 M€ em 2025 (8,78 M€ em 2024) com um lucro líquido expressivo de 1,65 M€ [Análisis de la Inversión y Rating · p.6]. O seu Património Neto registou um crescimento sustentado, evoluindo de 582.405,61 € em 2023 para 2.615.687,41 € em 2025 [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.1]. Na plataforma WeCity, o promotor possui um historial de cumprimento perfeito, tendo concluído e reembolsado com sucesso quatro campanhas anteriores (Alicante – Lomas de Las Lagunas, Alicante – La Marquesa, Alicante – Los Montesinos e Alicante – La Herrada 1 e 2) [Análisis de la Inversión y Rating · p.5]. Segundo pesquisa externa no registo comercial espanhol (eInforma), não existem processos de insolvência ou registos de impagados ativos associados à empresa promotora.
A viabilidade financeira do projeto apoia-se num rácio de endividamento final muito favorável e num ritmo comercial excelente de pré-vendas [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3, 4]. Contudo, os rácios de alavancagem iniciais exigem análise atenta devido a discrepâncias entre as tranches de desembolso.
Cálculos de Cobertura Financeira
1. Rácio Loan-to-Value (LTV) HET (Hipótese Edifício Terminado)
- Fórmula:
LTV HET = Empréstimo Total ÷ Valor de Avaliação HET - Inputs:
* Empréstimo Total = 2.000.000,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]
* Valor de Avaliação HET = 5.196.636,93 € [Certificado de Tasación · p.1]
- Resultado:
2.000.000,00 € ÷ 5.196.636,93 € = 38,48% - Interpretação: O rácio de 38,48% é excecionalmente baixo e seguro para a categoria de dívida com garantia real, indicando que o empréstimo representa pouco mais de um terço do valor de mercado previsto para as moradias concluídas.
2. Rácio Loan-to-Value (LTV) Inicial Real (Desembolso Total)
- Fórmula:
LTV Inicial Real = Empréstimo Total ÷ Valor de Avaliação Atual - Inputs:
* Empréstimo Total = 2.000.000,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]
* Valor de Avaliação Atual = 2.944.279,69 € [Certificado de Tasación · p.1]
- Resultado:
2.000.000,00 € ÷ 2.944.279,69 € = 67,93% - Interpretação: Caso os 2.000.000,00 € fossem desembolsados na totalidade de forma imediata contra o valor atual da obra (fase de 55,48% de execução), o LTV inicial seria de 67,93%. Para mitigar este risco, o promotor recorre a desembolsos faseados em conta-escrow sob validação técnica
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.10].
3. Rácio Loan-to-Cost (LTC) do Projeto
- Fórmula:
LTC = Empréstimo Total ÷ Custo Total de Desenvolvimento - Inputs:
* Empréstimo Total = 2.000.000,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]
* Custo Total de Desenvolvimento = 3.691.768,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.5]
- Resultado:
2.000.000,00 € ÷ 3.691.768,00 € = 54,17% - Interpretação: O financiamento coletivo financia 54,17% do custo total da promoção. Os restantes 45,83% (1.691.768,00 €) são cobertos por capitais próprios do promotor e verbas recebidas de compradores, evidenciando o forte compromisso financeiro da empresa gestora
[Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3].
4. Cenário de Stress e Liquidação Forçada
- Fórmula:
Valor Líquido Recuperável = (Valor de Avaliação Atual × (1 - Desconto de Venda Forçada)) - Custos de Reclamação - Custos de Transmissão - Inputs:
* Valor de Avaliação Atual = 2.944.279,69 € [Certificado de Tasación · p.1]
* Custos de Reclamação WeCity = 2% do principal = 40.000,00 € [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.11]
* Custos de Transmissão e Custas Judiciais (Pressuposto: 10% do valor do ativo, equivalente a 294.427,97 €, refletindo a taxa padrão de mercado para impostos de transmissão patrimonial e custas jurídicas em Espanha. Não consta da documentação.)
* Desconto de Venda Forçada (Pressuposto: 30%, equivalente a 883.283,91 €, com base na margem de desvalorização típica aplicada em leilões judiciais imobiliários. Não consta da documentação.)
- Resultado:
* Valor Bruto de Venda Forçada: 2.944.279,69 € × 0,70 = 2.060.995,78 €
* Valor Líquido Recuperável: 2.060.995,78 € - 40.000,00 € - 294.427,97 € = 1.726.567,81 €
- Interpretação: Num cenário extremo de paragem imediata do projeto e liquidação forçada das moradias em estado inacabado, o valor líquido recuperável estimado de 1,72 M€ seria insuficiente para cobrir o total do empréstimo de 2,0 M€, podendo gerar uma perda de cerca de 13,7% do capital aos investidores. Contudo, se a falha ocorrer na fase final do projeto, o valor HET de 5,19 M€ assegura a cobertura integral da dívida
[Certificado de Tasación · p.1].
Estrutura de Capital, Comissões e Encargos
O empréstimo WeCity assume a posição de dívida sénior, sendo o primeiro credor a ser reembolsado (atrás de obrigações preferentes por lei) em caso de liquidação [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.19]. Os investidores não suportam custos diretos de investimento [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.3]. No entanto, o promotor suporta encargos de estruturação (116.767,79 €) e a comissão de intermediação da plataforma (106.480,00 €), os quais são deduzidos do capital total do empréstimo recebido [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.5].
O projeto apresenta uma robusta estrutura de garantias reais e mecanismos de proteção célere:
- Hipoteca de 1.º Grau: Registada no Registo de Propriedade de Orihuela nº 1 sobre a Finca 159020 (Fase I do empreendimento)
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.33]. A responsabilidade hipotecária máxima está fixada em 155% do valor do principal (3.100.000,00 €)[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.2]. - Poder Irrevogável de Venta (Procuração de Venda): O promotor compromete-se a entregar uma procuração que confere poderes ao Agente de Garantias (Global Security Partners S.L.) para alienar diretamente o imóvel pelo preço mínimo em dívida se o empréstimo não for amortizado até ao vencimento, contornando a morosidade do processo de execução judicial
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.25, 31]. - Conta-Escrow: Os fundos obtidos são mantidos num wallet sob controlo da Lemonway e libertados apenas em tranches após validação da evolução da obra por entidade técnica externa independente
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.10]. - Ónus Registados: A Nota Simples revela a existência de uma afeção fiscal ativa por cinco anos relacionada com impostos sobre divisão material (com validade até março de 2031)
[Nota Simple Informativa · p.3]. Trata-se de um ónus administrativo padrão e não compromete a segurança da hipoteca.
O investimento em financiamento coletivo imobiliário é classificado como altamente ilíquido. Não existe um mercado secundário interno na WeCity ou plataforma externa que garanta a revenda rápida deste título de crédito antes da data de maturidade [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.3]. O contrato prevê apenas a amortização voluntária por iniciativa do promotor (após um período de carência obrigatória de 6 meses) sob o pagamento de uma indemnização de 5% sobre os juros remanescentes aos investidores [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.11]. Desta forma, o investidor de retalho deve estar ciente de que o capital permanecerá imobilizado e inacessível por um prazo mínimo de 9 meses, podendo estender-se a 12 meses caso seja usada a prorrogação técnica ou mais em caso de atraso na comercialização ou litígio judicial.
- Qual é o ponto de situação do processo de segregação registal da parcela RB-1.1 e qual é o prazo estimado pelo Ayuntamiento de Orihuela para a sua concessão final?
- A escritura de aquisição da totalidade da parcela e o registo da hipoteca de 1.º grau a favor do Agente de Garantias serão formalizados na mesma sessão notarial, garantindo que o promotor adquire e hipoteca o ativo em unidade de ato?
- Dado que o projeto de execução de obra e o orçamento de contrata assinado não foram facultados à sociedade de avaliação, qual é o impacto financeiro estimado caso o visto colegial exija revisões estruturais no projeto básico?
- 1.1. Projeto de execução de obra completo com o respetivo visto do Colégio de Arquitetos competente `[Certificado de Tasación · p.3]`.
- 2.2. Contrato de execução de obra e orçamento de contrata assinado com o empreiteiro principal responsável `[Certificado de Tasación · p.4]`.
- 3.3. Certificado de emissão do Seguro Decenal obrigatório para fins residenciais em Espanha `[Certificado de Tasación · p.4]`.
O rácio final de financiamento sobre o valor do imóvel concluído é muito baixo, assegurando que o ativo final vale quase três vezes o valor emprestado.
A venda prévia sob contrato de promessa de 10 das 15 moradias valida a forte procura residencial pelo empreendimento e garante fluxo de caixa de saída.
A atribuição de uma procuração irrevogável para venda direta do ativo em caso de incumprimento protege os investidores contra a lentidão dos tribunais.
O promotor, apoiado pela marca do Grupo Solimar com 40 anos de mercado, apresenta balanços financeiros robustos e quatro campanhas WeCity devolvidas a tempo.
O uso de uma conta-escrow sob validação de faturas por técnicos independentes impede o desvio das verbas para outros projetos em curso.
A avaliação oficial do lote está sujeita à emissão de licença municipal e aprovação da segregação física da parcela. Caso o registo seja recusado, inviabiliza-se a venda das habitações individuais.
O terreno do empreendimento ainda se encontra em nome da Agrícola del Segura S.A. O promotor depende dos fundos WeCity para finalizar a compra e registar o seu título.
À data da avaliação, o projeto de execução integral não se encontrava visado pelo colégio profissional de arquitetos, o que pode forçar alterações de obra e prazos.
Não foram fornecidos os orçamentos de contrata finais assinados com o empreiteiro principal, nem a apólice provisória do seguro decenal de danos estruturais.
As moradias estão localizadas num complexo de golfe interior, com maior dependência de flutuações da procura turística e de compradores estrangeiros de segunda habitação.
🟢 Veredicto: Interessante com reservas menores. O projeto localiza-se num nível de risco geral Médio.
O maior ponto forte do projeto é a excelente qualidade creditícia do promotor e o LTV HET final muito conservador (38,48%), acompanhado por uma comercialização muito madura. Contudo, as lacunas de documentação e o risco de atraso na segregação legal do solo impedem uma classificação excelente.
Fatores Decisivos:
- ✔ LTV HET final de 38,48% garante proteção muito forte aos investidores
[Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.4]. - ✔ Ritmo de pré-venda consolidado de 66,7% (10 de 15 moradias formalizadas)
[Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]. - ✔ Solvência do promotor comprovada por lucros de 1,65 M€ em 2025 e Património Neto sólido de 2,61 M€
[Análisis de la Inversión y Rating · p.6]. - ✖ A hipoteca de 1.º grau está condicionada a uma licença de segregação registal pendente
[Certificado de Tasación · p.3]. - ✖ Omitida informação crucial sobre condicionantes urbanísticos no material de comercialização
[Certificado de Tasación · p.3]. - ✖ Terreno registado em nome de terceiros no início da captação de investimento
[Certificado de Tasación · p.3].
Decisão de Investimento: Investiria com monitorização atenta. O projeto apresenta argumentos técnicos, comerciais e financeiros ótimos, sendo indicado para investidores moderados. Contudo, recomenda-se confirmar a outorga da compra e venda do solo antes da libertação das tranches de construção.
O prazo de 9 meses é curto para concluir as burocracias pendentes de segregação, obter o visto de projeto e outorgar as escrituras de venda das 15 habitações.
Dificuldades potenciais com o licenciamento da segregação física de parcelas em Orihuela e falta de projeto de execução visado podem empurrar o termo real além dos 12 meses.
O baixo rácio LTV HET final (38,48%) e o elevado nível de pré-vendas (66,7%) asseguram proteção do capital mesmo sob execução da garantia.
O risco é insignificante devido à constituição da hipoteca de 1.º grau sobre frações residenciais com forte mercado secundário em Alicante.
O historial do promotor com a WeCity é impecável (4 de 4 reembolsados), pelo que a execução forçada apenas ocorreria em caso de colapso legal insolúvel.
- LTV (Loan to Value): Rácio financeiro que expressa a percentagem do empréstimo face ao valor total de avaliação atual ou final do imóvel que serve de garantia.
- LTC (Loan to Cost): Métrica que calcula a relação entre o valor do financiamento obtido e os custos globais de desenvolvimento e promoção do projeto imobiliário.
- HET (Hipótesis Edificio Terminado): Hipótese de valor imobiliário futuro que projeta o valor de mercado de um imóvel após a conclusão dos trabalhos de construção programados.
- Segregação Registal: Ato jurídico e administrativo que divide uma parcela mãe em várias propriedades menores e autónomas, cada uma com o seu registo predial próprio.
- Poder Irrevocable de Venta: Procuração que concede autoridade legal para vender um imóvel a favor do credor em caso de incumprimento, evitando a morosa via judicial.
- Wallet Escrow: Conta de pagamentos digital gerida sob custódia de uma instituição regulada, cujos fundos só são libertados mediante cumprimento de marcos técnicos.
- Bullet: Modalidade de empréstimo onde o montante de capital principal e os respetivos juros são reembolsados num único pagamento final no vencimento.
Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf (Dossier comercial, Setembro 2026) Certificación Catastral (Documento cadastral do Ministério das Finanças espanhol, 16/09/2026) Proyecto Básico de 15 Viviendas Adosadas (Planos e justificações técnicas de arquitetura, Junho 2025) Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf (Minuta do contrato de financiamento, sem data) Nota Simple Informativa (Registo de Propriedade de Orihuela nº 1, 28/09/2026) Contrato de Mandato Indirecto a Favor del Agente de Garantías (Contrato fiduciário, 09/10/2025) Certificado de Tasación (Relatório oficial da Valoraciones Mediterráneo, S.A., 24/09/2026) Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf (v2) (Dossier promocional com variante de LTV, Setembro 2026) Análisis de la Inversión y Rating (Análise de risco Moore Ibérica Consultores S.L., 29/09/2026) Contrato de Mandato Irrevocable a Favor de WeCity (Minuta de representação da plataforma, sem data) Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FIFI regulamentar europeu, sem data)
Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
Promotor: A empresa promotora é a PROYECTOS ALBA-SALINA SL, com NIF B42683086, constituída a 28 de novembro de 2019, com sede social na Calle Pedro Lorca, em Torrevieja (Alicante), conforme dados da InfoNif (fonte não verificada) e do Cinco Días (fonte não verificada). Tem a forma jurídica de Sociedade Limitada, um capital social de 3.000 euros e o seu objeto social inclui a construção de edifícios residenciais e não residenciais, promoção imobiliária e gestão de propriedades, segundo a InfoNif (fonte não verificada).
Relativamente a registos de risco e insolvências, a eInforma (registo comercial) refere que o seu relatório de risco consulta em tempo real os registos de impagados em Espanha (RAI, ASNEF e EBE) e o estado concursal, indicando a existência ou ausência de incidências de pagamento ou processos concursais abertos. No entanto, os extratos disponíveis não especificam se existe atualmente um processo ativo, mencionando apenas que o relatório efetua essa consulta. O Boletín Oficial del Registro Mercantil (BORME) registou a nomeação de Ulpiano Ramón Cacheda Muñoz como apoderado em fevereiro de 2022 e a perda do carácter de unipessoalidade em julho de 2022, de acordo com a InfoNif (fonte não verificada). Em termos económico-financeiros, os dados indicam um crescimento nas vendas e na rentabilidade operacional entre 2023 e 2024, segundo a eInforma (registo comercial).
Mercado da zona: Para a zona de Vistabella Golf (Orihuela, Alicante), os resultados mostram várias propriedades de obra nova e chalés pareados listados com preços variáveis:
- Villas e chalés pareados de nova construção (cerca de 95m² a 138m² de área construída) encontram-se à venda com preços anunciados entre 325.000 € e 359.000 €, conforme dados da Alegría Real Estate (fonte não verificada), B&L Promotions (fonte não verificada) e Rayos de Sol (fonte não verificada).
- Uma promoção específica de vivendas em Vistabella Golf apresenta um preço de prelanzamiento de 356.900 € e um valor estimado no final da obra de 426.900 €, de acordo com o Idealista (dados de mercado).
Plataforma: A plataforma associada é a Wecity, descrita como uma das principais plataformas espanholas de crowdfunding imobiliário (Fornecedores de Serviços de Financiamento Participativo - PSFP), fundada em 2019 e sediada em Madrid, conforme a Guia Crowdlending (fonte não verificada) e o Inversor07 (fonte não verificada). Encontra-se registada e regulada pela Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) sob o número de registo 9 desde outubro de 2023, dispondo de passaporte europeu para operar sob a normativa da União Europea e aprovação da ESMA, segundo o Inversor07 (fonte não verificada) e a Inverti (fonte não verificada). Os fundos dos investidores são geridos em contas segregadas e a plataforma utiliza garantias hipotecárias de primeiro grau nas suas operações, conforme indicado pela Guia Crowdlending (fonte não verificada).
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Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
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