WeCity · Orihuela, Alicante (España), Alicante (Espanha)
Alicante Vistabella Golf
En 30 segundos
- 🟡 Clasificación de 7,0/10 (Riesgo Medio): El proyecto destaca por un ratio de garantía final (LTV HET) muy seguro del 38,48% y por presentar el 66,7% de las viviendas ya prevendidas, pero se ve penalizado por condicionantes graves en la tasación de la parcela.
- ✔ Garantía de 1.er Grado con Doble Protección: Estructura sólida con hipoteca de primer rango y un Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías, lo que permite la venta directa de los activos en caso de impago.
- ✔ Historial Impecable del Promotor: El Grupo Solimar cuenta con más de 40 años de experiencia en el mercado y ya ha devuelto con éxito cuatro proyectos de financiación colectiva en la plataforma WeCity.
- ✖ Condicionantes Graves en la Tasación: El certificado de tasación oficial está condicionado a la aprobación de la segregación registral de las viviendas (actualmente sin licencia) y a la presentación del proyecto de ejecución visado.
- ✖ Terreno Todavía a Nombre de Terceros: La empresa promotora no es propietaria del suelo en el registro de la propiedad, por lo que la adquisición depende de la propia financiación de WeCity a realizar en unidad de acto.
Cómo he llegado a esta nota
7 /10
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Análisis Criterium
Nota Global 7,0/10: Nota del Proyecto 7,5 (excelente solvencia del promotor inmobiliario y progreso de preventas del 66,7%, pero perjudicado por los condicionantes de segregación de la parcela en la tasación oficial) y Nota de la Inversión 6,5 (rentabilidad anual correcta del 10%, con pago de tipo bullet y comisión por amortización anticipada voluntaria). Sin ajustes aplicados.
Nota asignada el 30/09/2026 · análisis por gemini-3.5-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
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El promotor Proyectos Alba Salina S.L. solicita una financiación de 2.000.000,00 € a través de la plataforma WeCity para proceder a la adquisición de una parcela urbana de 2.911,58 m² en Orihuela (Alicante) y costear las obras de construcción de la Fase I (compuesta por 15 viviendas unifamiliares adosadas de tipología Atenea, con 3 dormitorios, 2 baños, garaje y piscina) [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3; Certificado de Tasación · p.10]. La promoción completa sumará un total de 41 viviendas divididas en 3 fases [Proyecto Básico de 15 Viviendas Adosadas · p.1]. El inversor obtiene rentabilidad a través de un tipo de interés fijo del 10% anual, con un pago único de capital e intereses al vencimiento del plazo de 9 meses [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.4]. La estrategia de salida se basa en la entrega de las viviendas a los compradores finales, estando ya firmados contratos de preventa para 10 de las 15 viviendas de la Fase I (66,7% de preventas) [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]. La inversión puede fallar en caso de que el promotor sufra retrasos severos en la construcción, si se rechaza la necesaria licencia municipal de segregación de la parcela, lo que imposibilitaría la venta individual de las fincas, o si se produce un colapso inmobiliario en la región que devalúe las garantías en caso de ejecución forzosa [Certificado de Tasación · p.3; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.2].
El promotor inmobiliario es la sociedad PROYECTOS ALBA SALINA, S.L., una empresa constituida en 2019 con sede en Torrevieja (Alicante) [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.2; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.1]. Su administrador y gestor es el Grupo Solimar, una marca inmobiliaria con más de 40 años de actividad en el desarrollo residencial en la Costa Blanca (desde 1981) [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.12].
La salud económico-financiera del promotor es muy sólida. De acuerdo con los balances presentados, la empresa alcanzó una facturación de 8,42 M€ en 2025 (8,78 M€ en 2024) con un beneficio neto expresivo de 1,65 M€ [Análisis de la Inversión y Rating · p.6]. Su Patrimonio Neto registró un crecimiento sostenido, evolucionando de 582.405,61 € en 2023 a 2.615.687,41 € en 2025 [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.1]. En la plataforma WeCity, el promotor posee un historial de cumplimiento perfecto, habiendo concluido y reembolsado con éxito cuatro campañas anteriores (Alicante – Lomas de Las Lagunas, Alicante – La Marquesa, Alicante – Los Montesinos y Alicante – La Herrada 1 y 2) [Análisis de la Inversión y Rating · p.5]. Según una consulta externa en el registro mercantil español (eInforma), no existen procesos de insolvencia ni registros de impagos activos asociados a la empresa promotora.
La viabilidad financiera del proyecto se apoya en un ratio de endeudamiento final muy favorable y en un ritmo comercial excelente de preventas [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3, 4]. Sin embargo, los ratios de apalancamiento iniciales exigen un análisis atento debido a las discrepancias entre los tramos de desembolso.
Cálculos de Cobertura Financiera
1. Ratio Loan-to-Value (LTV) HET (Hipótesis Edificio Terminado)
- Fórmula:
LTV HET = Préstamo Total ÷ Valor de Tasación HET - Inputs:
* Préstamo Total = 2.000.000,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]
* Valor de Tasación HET = 5.196.636,93 € [Certificado de Tasación · p.1]
- Resultado:
2.000.000,00 € ÷ 5.196.636,93 € = 38,48% - Interpretación: El ratio del 38,48% es excepcionalmente bajo y seguro para la categoría de deuda con garantía real, lo que indica que el préstamo representa poco más de un tercio del valor de mercado previsto para las viviendas terminadas.
2. Ratio Loan-to-Value (LTV) Inicial Real (Desembolso Total)
- Fórmula:
LTV Inicial Real = Préstamo Total ÷ Valor de Tasación Actual - Inputs:
* Préstamo Total = 2.000.000,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]
* Valor de Tasación Actual = 2.944.279,69 € [Certificado de Tasación · p.1]
- Resultado:
2.000.000,00 € ÷ 2.944.279,69 € = 67,93% - Interpretación: En caso de que los 2.000.000,00 € se desembolsaran en su totalidad de forma inmediata contra el valor actual de la obra (fase de 55,48% de ejecución), el LTV inicial sería del 67,93%. Para mitigar este riesgo, el promotor recurre a desembolsos escalonados en cuenta-escrow bajo validación técnica
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.10].
3. Ratio Loan-to-Cost (LTC) del Proyecto
- Fórmula:
LTC = Préstamo Total ÷ Coste Total de Desarrollo - Inputs:
* Préstamo Total = 2.000.000,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]
* Coste Total de Desarrollo = 3.691.768,00 € [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.5]
- Resultado:
2.000.000,00 € ÷ 3.691.768,00 € = 54,17% - Interpretación: El crowdfunding financia el 54,17% del coste total de la promoción. El 45,83% restante (1.691.768,00 €) está cubierto por fondos propios del promotor y cantidades recibidas de compradores, lo que evidencia el fuerte compromiso financiero de la empresa gestora
[Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3].
4. Escenario de Estrés y Liquidación Forzosa
- Fórmula:
Valor Neto Recuperable = (Valor de Tasación Actual × (1 - Descuento por Venta Forzosa)) - Costes de Reclamación - Costes de Transmisión - Inputs:
* Valor de Tasación Actual = 2.944.279,69 € [Certificado de Tasación · p.1]
* Costes de Reclamación WeCity = 2% del principal = 40.000,00 € [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.11]
* Costes de Transmisión y Costas Judiciales (Hipótesis: 10% del valor del activo, equivalente a 294.427,97 €, reflejando la tasa estándar de mercado para impuestos de transmisión patrimonial y costas jurídicas en España. No consta en la documentación.)
* Descuento por Venta Forzosa (Hipótesis: 30%, equivalente a 883.283,91 €, sobre la base del margen de desvalorización típico aplicado en subastas judiciales inmobiliarias. No consta en la documentación.)
- Resultado:
* Valor Bruto de Venta Forzosa: 2.944.279,69 € × 0,70 = 2.060.995,78 €
* Valor Neto Recuperable: 2.060.995,78 € - 40.000,00 € - 294.427,97 € = 1.726.567,81 €
- Interpretación: En un escenario extremo de paralización inmediata del proyecto y liquidación forzosa de las viviendas inacabadas, el valor neto recuperable estimado de 1,72 M€ sería insuficiente para cubrir el total del préstamo de 2,0 M€, lo que podría generar una pérdida de alrededor del 13,7% del capital para los inversores. Sin embargo, si el impago ocurre en la fase final del proyecto, el valor HET de 5,19 M€ asegura la cobertura integral de la deuda
[Certificado de Tasación · p.1].
Estructura de Capital, Comisiones y Gastos
El préstamo WeCity asume la posición de deuda sénior, siendo el primer acreedor en ser reembolsado (por detrás de las obligaciones preferentes por ley) en caso de liquidación [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.19]. Los inversores no soportan costes directos de inversión [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.3]. No obstante, el promotor soporta gastos de estructuración (116.767,79 €) y la comisión de intermediación de la plataforma (106.480,00 €), los cuales se deducen del capital total del préstamo recibido [Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.5].
El proyecto presenta una sólida estructura de garantías reales y mecanismos de protección rápida:
- Hipoteca de 1.er Grado: Inscrita en el Registro de la Propiedad de Orihuela nº 1 sobre la Finca 159020 (Fase I de la promoción)
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.33]. La responsabilidad hipotecaria máxima está fijada en el 155% del valor del principal (3.100.000,00 €)[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.2]. - Poder Irrevocable de Venta: El promotor se compromete a otorgar un poder que confiere facultades al Agente de Garantías (Global Security Partners S.L.) para enajenar directamente el inmueble por el precio mínimo adeudado si el préstamo no se amortiza al vencimiento, sorteando la lentitud del proceso de ejecución judicial
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.25, 31]. - Cuenta-Escrow: Los fondos obtenidos se mantienen en un wallet bajo el control de Lemonway y se liberan únicamente por tramos tras la validación de la evolución da obra por parte de una entidad técnica externa independiente
[Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.10]. - Cargas Registrales: La Nota Simple revela la existencia de una afección fiscal activa por cinco años relacionada con impuestos sobre división material (con validez hasta marzo de 2031)
[Nota Simple Informativa · p.3]. Se trata de una carga administrativa estándar y no compromete la seguridad de la hipoteca.
La inversión en financiación colectiva inmobiliaria se clasifica como altamente ilíquida. No existe un mercado secundario interno en WeCity ni una plataforma externa que garantice la reventa rápida de este título de crédito antes de la fecha de vencimiento [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.3]. El contrato prevé únicamente la amortización voluntaria por iniciativa del promotor (tras un período de carencia obligatorio de 6 meses) mediante el pago de una indemnización del 5% sobre los intereses restantes a los inversores [Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf · p.11]. De este modo, el inversor minorista debe ser consciente de que el capital permanecerá inmovilizado e inaccesible por un plazo mínimo de 9 meses, pudiendo extenderse a 12 meses si se utiliza la prórroga técnica o más en caso de retraso en la comercialización o litigio judicial.
- ¿Cuál es el estado actual del proceso de segregación registral de la parcela RB-1.1 y cuál es el plazo estimado por el Ayuntamiento de Orihuela para su concesión definitiva?
- ¿Se formalizarán en la misma sesión notarial la escritura de adquisición de la totalidad de la parcela y la inscripción de la hipoteca de 1.er grado a favor del Agente de Garantías, asegurando que el promotor adquiere e hipoteca el activo en unidad de acto?
- Dado que el proyecto de ejecución de obra y el presupuesto de contrata firmado no se facilitaron a la sociedad de tasación, ¿cuál es el impacto financiero estimado en caso de que el visado colegial exija revisiones estructurales en el proyecto básico?
- 1.1. Projeto de execução de obra completo com o respetivo visto do Colégio de Arquitetos competente `[Certificado de Tasación · p.3]`.
- 2.2. Contrato de execução de obra e orçamento de contrata assinado com o empreiteiro principal responsável `[Certificado de Tasación · p.4]`.
- 3.3. Certificado de emissão do Seguro Decenal obrigatório para fins residenciais em Espanha `[Certificado de Tasación · p.4]`.
El ratio final de financiación sobre el valor del inmueble terminado es muy bajo, asegurando que el activo final vale casi tres veces el importe prestado.
La venta previa bajo contrato de preventa de 10 de las 15 viviendas valida la fuerte demanda residencial de la promoción y garantiza un flujo de caja de salida.
La concesión de un poder irrevocable para la venta directa del activo en caso de impago protege a los inversores frente a la lentitud de los tribunales.
El promotor, respaldado por la marca del Grupo Solimar con 40 años en el mercado, presenta balances financieros robustos y cuatro campañas de WeCity devueltas a tiempo.
El uso de una cuenta-escrow bajo validación de facturas por técnicos independientes impide la desviación de los fondos hacia otros proyectos en curso.
La tasación oficial de la parcela está sujeta a la emisión de la licencia municipal y la aprobación de la segregación física de la parcela. En caso de que se deniegue el registro, se imposibilitaría la venta de las viviendas individuales.
El terreno de la promoción todavía se encuentra a nombre de Agrícola del Segura S.A. El promotor depende de los fondos de WeCity para finalizar la compra e inscribir su título.
A la fecha de la tasación, el proyecto de ejecución integral no se encontraba visado por el colegio oficial de arquitectos, lo que puede obligar a realizar modificaciones de obra y plazos.
No se han facilitado los presupuestos de contrata definitivos firmados con el contratista principal, ni la póliza provisional del seguro decenal de daños estructurales.
Las viviendas están ubicadas en un complejo de golf de interior, con una mayor dependencia de las fluctuaciones de la demanda turística y de compradores extranjeros de segunda residencia.
🟢 Veredicto: Interesante con reservas menores. El proyecto se sitúa en un nivel de riesgo general Medio.
El mayor punto fuerte del proyecto es la excelente calidad crediticia del promotor y el LTV HET final muy conservador (38,48%), acompañado de una comercialización muy madura. Sin embargo, las lagunas en la documentación y el riesgo de retraso en la segregación registral del suelo impiden una calificación de excelente.
Factores Decisivos:
- ✔ El LTV HET final del 38,48% garantiza una protección muy sólida a los inversores
[Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.4]. - ✔ Ritmo de preventas consolidado del 66,7% (10 de 15 viviendas formalizadas)
[Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf · p.3]. - ✔ Solvencia del promotor demostrada por unos beneficios de 1,65 M€ en 2025 y un Patrimonio Neto sólido de 2,61 M€
[Análisis de la Inversión y Rating · p.6]. - ✖ La hipoteca de 1.er grado está condicionada a una licencia de segregación registral pendiente
[Certificado de Tasación · p.3]. - ✖ Se ha omitido información crucial sobre condicionantes urbanísticos en el material de comercialización
[Certificado de Tasación · p.3]. - ✖ Terreno inscrito a nombre de terceros al inicio de la captación de inversión
[Certificado de Tasación · p.3].
Decisión de Inversión: Invertiría con un seguimiento de cerca. El proyecto presenta unos argumentos técnicos, comerciales y financieros óptimos, siendo adecuado para inversores moderados. No obstante, se recomienda confirmar el otorgamiento de la compraventa del suelo antes de la liberación de los tramos de construcción.
O prazo de 9 meses é curto para concluir as burocracias pendentes de segregação, obter o visto de projeto e outorgar as escrituras de venda das 15 habitações.
Dificuldades potenciais com o licenciamento da segregação física de parcelas em Orihuela e falta de projeto de execução visado podem empurrar o termo real além dos 12 meses.
O baixo rácio LTV HET final (38,48%) e o elevado nível de pré-vendas (66,7%) asseguram proteção do capital mesmo sob execução da garantia.
O risco é insignificante devido à constituição da hipoteca de 1.º grau sobre frações residenciais com forte mercado secundário em Alicante.
O historial do promotor com a WeCity é impecável (4 de 4 reembolsados), pelo que a execução forçada apenas ocorreria em caso de colapso legal insolúvel.
- LTV (Loan to Value): Ratio financiero que expresa el porcentaje del préstamo frente al valor de tasación total actual o final del inmueble que sirve de garantía.
- LTC (Loan to Cost): Métrica que calcula la relación entre el importe de la financiación obtenida y los costes globales de desarrollo y promoción del proyecto inmobiliario.
- HET (Hipótesis Edificio Terminado): Hipótesis de valor inmobiliario futuro que proyecta el valor de mercado de un inmueble tras la finalización de las obras de construcción programadas.
- Segregación Registral: Acto jurídico y administrativo que divide una parcela matriz en varias propiedades más pequeñas y autónomas, cada una con su propio registro de la propiedad.
- Poder Irrevocable de Venta: Poder que concede autoridad legal para vender un inmueble a favor del acreedor en caso de impago, evitando la lenta vía judicial.
- Wallet Escrow: Cuenta de pagos digital gestionada bajo la custodia de una institución regulada, cuyos fondos solo se liberan tras el cumplimiento de hitos técnicos.
- Bullet: Modalidad de préstamo en la que el importe del capital principal y sus respectivos intereses se reembolsan en un único pago final al vencimiento.
Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf (Dossier comercial, Septiembre 2026) Certificación Catastral (Documento catastral del Ministerio de Hacienda español, 16/09/2026) Proyecto Básico de 15 Viviendas Adosadas (Planos y justificaciones técnicas de arquitectura, Junio 2025) Contrato de Préstamo Alicante-Vistabella Golf (Minuta del contrato de financiación, sin fecha) Nota Simple Informativa (Registro de la Propiedad de Orihuela nº 1, 28/09/2026) Contrato de Mandato Indirecto a Favor del Agente de Garantías (Contrato fiduciario, 09/10/2025) Certificado de Tasación (Informe oficial de Valoraciones Mediterráneo, S.A., 24/09/2026) Oportunidad de Inversión Alicante Vistabella Golf (v2) (Dossier promocional con variante de LTV, Septiembre 2026) Análisis de la Inversión y Rating (Análisis de riesgo Moore Ibérica Consultores S.L., 29/09/2026) Contrato de Mandato Irrevocable a Favor de WeCity (Minuta de representación de la plataforma, sin fecha) Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FIFI reglamentario europeo, sin fecha)
Este análisis ha sido elaborado sobre la base de la documentación indicada y, cuando así se señale, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan el riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe realizar su propia evaluación y, si es necesario, consultar con un profesional cualificado.
Promotor: A empresa promotora é a PROYECTOS ALBA-SALINA SL, com NIF B42683086, constituída a 28 de novembro de 2019, com sede social na Calle Pedro Lorca, em Torrevieja (Alicante), conforme dados da InfoNif (fonte não verificada) e do Cinco Días (fonte não verificada). Tem a forma jurídica de Sociedade Limitada, um capital social de 3.000 euros e o seu objeto social inclui a construção de edifícios residenciais e não residenciais, promoção imobiliária e gestão de propriedades, segundo a InfoNif (fonte não verificada).
Relativamente a registos de risco e insolvências, a eInforma (registo comercial) refere que o seu relatório de risco consulta em tempo real os registos de impagados em Espanha (RAI, ASNEF e EBE) e o estado concursal, indicando a existência ou ausência de incidências de pagamento ou processos concursais abertos. No entanto, os extratos disponíveis não especificam se existe atualmente um processo ativo, mencionando apenas que o relatório efetua essa consulta. O Boletín Oficial del Registro Mercantil (BORME) registou a nomeação de Ulpiano Ramón Cacheda Muñoz como apoderado em fevereiro de 2022 e a perda do carácter de unipessoalidade em julho de 2022, de acordo com a InfoNif (fonte não verificada). Em termos económico-financeiros, os dados indicam um crescimento nas vendas e na rentabilidade operacional entre 2023 e 2024, segundo a eInforma (registo comercial).
Mercado da zona: Para a zona de Vistabella Golf (Orihuela, Alicante), os resultados mostram várias propriedades de obra nova e chalés pareados listados com preços variáveis:
- Villas e chalés pareados de nova construção (cerca de 95m² a 138m² de área construída) encontram-se à venda com preços anunciados entre 325.000 € e 359.000 €, conforme dados da Alegría Real Estate (fonte não verificada), B&L Promotions (fonte não verificada) e Rayos de Sol (fonte não verificada).
- Uma promoção específica de vivendas em Vistabella Golf apresenta um preço de prelanzamiento de 356.900 € e um valor estimado no final da obra de 426.900 €, de acordo com o Idealista (dados de mercado).
Plataforma: A plataforma associada é a Wecity, descrita como uma das principais plataformas espanholas de crowdfunding imobiliário (Fornecedores de Serviços de Financiamento Participativo - PSFP), fundada em 2019 e sediada em Madrid, conforme a Guia Crowdlending (fonte não verificada) e o Inversor07 (fonte não verificada). Encontra-se registada e regulada pela Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) sob o número de registo 9 desde outubro de 2023, dispondo de passaporte europeu para operar sob a normativa da União Europea e aprovação da ESMA, segundo o Inversor07 (fonte não verificada) e a Inverti (fonte não verificada). Os fundos dos investidores são geridos em contas segregadas e a plataforma utiliza garantias hipotecárias de primeiro grau nas suas operações, conforme indicado pela Guia Crowdlending (fonte não verificada).
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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