Cantabria Castaneda

El proyecto Cantabria Castañeda consiste en la concesión de un préstamo hipotecario de 825.000,00 € a la sociedad Cooper Rental S.L., gestionada por Cooperhousing Gestora, para financiar la adquisición de terrenos y de una edificación inacabada en la Calle Villabañez, 78, en Castañeda (Cantabria) [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. El plan de desarrollo global contempla 80 viviendas distribuidas en 6 edificios, destinándose esta financiación específicamente a la Fase 1, compuesta por 26 viviendas con plazas de garaje y trasteros [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. Los fondos captados a través de Wecity se aplicarán en la compra del activo a la SAREB y en la liquidación de los costes de estructuración y comisiones del préstamo, siendo complementados por 591.718,33 € de capital propio del promotor [Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo · p.2; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.5]. La rentabilidad ofrecida a los inversores es del 11,00% anual, pagada en su totalidad al final de los 12 meses de plazo [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.3]. La estrategia de reembolso se basa en la obtención de un préstamo bancario promotor para la financiación de las obras de terminación [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. La inversión puede fallar si el promotor no consigue obtener el crédito bancario de salida o si ocurren retrasos graves en la comercialización y ejecución de la promoción.

Evaluación del Promotor

• Identidad: Cooper Rental S.L., empresa vehículo propiedad de y gestionada por Cooperhousing Gestora [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.13].
• Experiencia e Historial: La marca Cooper Housing fue creada en 2024 con el propósito de desarrollar proyectos residenciales de obra nueva, gestionando todas las fases del proceso promotor [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.13]. Su actividad abarca la coordinación técnica, gestión de cooperativas y comercialización inmobiliaria en áreas como Madrid, Toledo y Norte de España [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.13].
• Contexto Externo (Investigación Independiente): Según la investigación externa realizada en el Registro Mercantil y redes profesionales, Cooperhousing Gestora actúa en la promoción y gestión de vivienda en régimen de cooperativa a precio de coste, manteniendo alianzas técnicas con estudios de arquitectura e ingeniería como Rabanaque & Asociados SLP. No se han identificado registros públicos de litigios o procesos de insolvencia asociados a la empresa o a sus administradores.
• Señales de Alerta: Se trata de una estructura societaria creada recientemente (2024), presentando un historial corporativo corto. No se han facilitado en el dossier las cuentas anuales auditadas ni el balance de la sociedad promotora.

Análisis Financiero y Métricas de Riesgo

Todas las métricas calculadas en esta sección cumplen los criterios de transparencia auditable, con fórmulas explícitas, valores de origen y supuestos identificados.

1. Ratio Loan-to-Value (LTV)

• Fórmula: LTV = Importe del Préstamo ÷ Valor de Tasación Actual
• Inputs:

* Importe del Préstamo = 825.000,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3] * Valor de Tasación Actual (Valor Hipotecario Tecnitasa) = 5.486.271,07 € [Informe de tasación y certificado · p.1]

• Supuestos: Ningún supuesto adicional.
• Resultado: 825.000,00 € ÷ 5.486.271,07 € = 15,04% [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]

Nota complementaria (LTV en Hipótesis de Edificio Terminado - HET):

• Fórmula: LTV HET = Importe del Préstamo ÷ Valor HET
• Inputs: Importe del Préstamo = 825.000,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]; Valor HET = 14.630.238,39 € [Informe de tasación y certificado · p.1]
• Resultado: 825.000,00 € ÷ 14.630.238,39 € = 5,64%
• Interpretación: El LTV actual del 15,04% refleja un ratio de cobertura inmobiliaria excepcionalmente seguro. El valor del inmueble en su estado actual es más de 6,6 veces superior al importe del préstamo solicitado.

2. Ratio Loan-to-Cost (LTC)

• Fórmula: LTC = Importe del Préstamo ÷ Coste de la Fase de Adquisición y Estructuración
• Inputs:

* Importe del Préstamo = 825.000,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3] * Coste Total de la Operación de Adquisición = 1.416.718,33 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.5]

• Supuestos: El presupuesto presentado de 1.416.718,33 € cubre únicamente la adquisición del inmueble y los costes financieros del préstamo, no incluyendo los costes futuros de las obras de terminación. No consta en la documentación el presupuesto consolidado de construcción.
• Resultado: 825.000,00 € ÷ 1.416.718,33 € = 58,23% [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3, p.5]
• Interpretación: La financiación vía Wecity soporta el 58,23% de los costes necesarios para la adquisición y estructuración del proyecto, siendo el 41,77% restante (591.718,33 €) soportado por capitales propios del promotor [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3, p.5].

3. Escenario de Estrés (Ejecución de la Garantía Hipotecaria)

• Fórmula: Valor Neto Recuperable = (Valor de Tasación Actual × (1 − Descuento de Venta Forzosa)) × (1 − Costes de Ejecución) − Deuda Total de los Inversores
• Inputs:

* Valor de Tasación Actual = 5.486.271,07 € [Informe de tasación y certificado · p.1] * Capital del Préstamo = 825.000,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3] * Intereses Ordinarios (11,00% a 12 meses) = 90.750,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3] * Deuda Total a Reembolsar = 915.750,00 €

• Supuestos:

Supuesto: Descuento de venta forzosa del 30% sobre la tasación en subasta judicial, por ser un margen prudencial razonable para una liquidación rápida en el mercado español. No consta en la documentación.* Supuesto: Costes judiciales, costas de subasta y honorarios del Agente de Garantías fijados en el 10% sobre el importe obtenido en la venta [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.8, Cláusula 8.1]. No consta en la documentación.*

• Resultado:

* Valor del inmueble con descuento del 30%: 5.486.271,07 € × 0,70 = 3.840.389,75 € * Costes de proceso y legal (10%): 384.038,98 € * Valor neto obtenido en subasta: 3.840.389,75 € − 384.038,98 € = 3.456.350,77 € * Reembolso de la Deuda a los Inversores: 915.750,00 € Excedente de seguridad sobrante al promotor: 3.456.350,77 € − 915.750,00 € = +2.540.600,77 €* Ratio de cobertura en estrés: 3.456.350,77 € ÷ 915.750,00 € = 3,77x

• Interpretación: La garantía hipotecaria ofrece una protección extremadamente robusta. Incluso en una situación hipotética de crisis severa en la que el inmueble sufriera un descuento del 70% en subasta pública (obteniendo solo 1.481.293,19 € netos), el valor obtenido cubriría la totalidad del capital e intereses debidos a los inversores (915.750,00 €).

4. Estructura de Capital y Prioridad de Pagos (Waterfall)

• Posición del Inversor: Acreedor Sénior con garantía real de 1.º grado [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.3].
• Orden de Prioridad en Caso de Liquidación:

1. Honorarios del Acreedor Hipotecario y gastos del Agente de Garantías [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.8, Cláusula 8.1]. 2. Costas judiciales, notariales, abogados y gestoría asociados a la ejecución [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.8, Cláusula 8.1]. 3. Reembolso del Capital Principal pendiente a los inversores [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.1]. 4. Pago de los Intereses Ordinarios a los inversores [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.1]. 5. Pago de Intereses de Demora [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.1]. 6. Debida restitución de cualquier importe excedente a la Sociedad Promotora [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.2].

Garantías y Estructura Jurídica

• Garantía Hipotecaria de 1.º Grado: El préstamo se encuentra garantizado por una hipoteca inmobiliaria de primer grado constituida sobre el inmueble localizado en la Calle Villabañez, 78, Castañeda [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. La hipoteca recae sobre 26 viviendas y sus respectivas plazas de garaje y trasteros [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2; Informe de tasación y certificado · p.3-8].
• Agente de Garantías: La entidad Global Security Partners, S.L.U. actúa como mandatario indirecto de los inversores para formalizar, suscribir, gestionar y, en caso de incumplimiento, ejecutar la hipoteca en el interés exclusivo de los inversores [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3, p.4].
• Poder Irrevocable de Venta: La promotora otorga un poder irrevocable de venta que autoriza al Agente de Garantías o a WECITY a enajenar el inmueble en el mercado en caso de incumplimiento, evitando la dilación de procesos judiciales de ejecución hipotecaria [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3].
• Análisis de Cargas y Titularidad Registral: Las notas simples del Registro de la Propiedad de Villacarriedo confirman que el titular inscrito de todas las fincas es la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria SA) [Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo · p.2, p.6, p.10, etc.]. Esto confirma que el objeto del préstamo es la adquisición directa a esta entidad. El activo presenta afecciones fiscales por Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP/AJD) de los años 2014, 2016 y 2018 que se encuentran caducadas por transcurso del plazo legal de 5 años [Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo · p.2, p.6], no constituyendo cargas financieras activas de relevancia.

No existe ningún mercado secundario para la transmisión de las participaciones ni mecanismo de rescate anticipado a iniciativa del inversor a través de la plataforma WECITY. El capital invertido queda totalmente inmovilizado durante el plazo de 12 meses (o 15 meses en caso de que la promotora ejecute la prórroga opcional prevista) [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.3]. En la eventualidad de incumplimiento del préstamo y consecuente necesidad de activación de los medios de ejecución hipotecaria, el horizonte temporal de recuperación del capital podría extenderse por un periodo adicional estimado entre 12 y 24 meses.

Conclusión y Veredicto

• Semáforo: 🟡 Interesante con reservas (Nota Global: 7,3 / 10 | Riesgo: Medio). El proyecto destaca por la elevadísima protección patrimonial proporcionada por una hipoteca de 1.º grado con LTV de solo el 15,04%, residiendo las principales reservas en la dependencia de la refinanciación bancaria de salida y en la ausencia de preventas.
• Factores Decisivos:

✔ LTV extremadamente seguro del 15,04%:* El valor del inmueble (5,48 M€) ofrece un margen de seguridad excepcional frente al préstamo (825 mil €) [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3; Informe de tasación y certificado · p.1]. ✔ Estructura de Garantía Hipotecaria de 1.º Grado:* Reforzada por Agente de Garantías independiente y Poder Irrevocable de Venta [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]. ✔ Licencia de Construcción Concedida y Obra Avanzada:* Licencia urbanística confirmada y cerca del 44% de la construcción ya ejecutada [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2; Informe de tasación y certificado · p.37]. ✖ Ausencia de Preventas (0% Comercializado):* Ninguna finca reservada en la Fase 1, lo que puede retrasar la aprobación del crédito bancario de salida [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. ✖ Estrategia de Salida Dependiente de Refinanciación:* Dependencia integral de la entrada de crédito promotor bancario para el reembolso del préstamo Wecity [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. ✖ Historial Reciente de la Promotora:* Cooper Housing fundada en 2024, sin cuentas auditadas disponibles en el dossier [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.13].

• Recomendación: Invertiría con Reservas. Adecuado para inversores de perfil moderado a dinámico que valoren la seguridad de una hipoteca de 1.º grado con un ratio LTV muy reducido y busquen una tasa de rentabilidad atractiva del 11,00% a 12 meses.
• Mayor Punto Fuerte: Cobertura de garantía inmobiliaria masiva con LTV del 15,04%.
• Mayor Riesgo: Retrasos en la obtención de la financiación bancaria promotor para el reembolso del préstamo debido a la falta de comercialización previa.