WeCity · Arganda del Rey, Madrid, España
Madrid Arganda Del Rey
En 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Proyecto con buen encuadre inmobiliario y comercial, pero con riesgo financiero moderado debido al LTV elevado sobre el terreno actual.
- 🔑 Garantía Real: Hipoteca de 1.º grado sobre terreno urbano consolidado con licencia de construcción concedida para 48 viviendas protegidas
[Doc 1 · p.2; Doc 2 · p.22]. - 📈 Estructura de Capital: Aportación significativa de fondos propios de los cooperativistas (1,94 M€, representando el 61,83% del coste de adquisición del suelo)
[Doc 3 · p.4]. - 🛡️ Grado de Preventas: Elevada comercialización previa, con 44 de las 48 viviendas ya adjudicadas a cooperativistas (91,67%)
[Doc 3 · p.2]. - ⚠️ Riesgo de Refinanciación: El reembolso del capital e intereses a 6 meses depende integralmente de la aprobación y desembolso del préstamo promotor bancario
[Doc 3 · p.2].
Puntos Fuertes
El préstamo está garantizado por una hipoteca de primer grado sobre un terreno urbano consolidado, sin cargas anteriores registradas.
La licencia de obras para el edificio de 48 viviendas ya ha sido concedida por el Ayuntamiento de Arganda del Rey el 13/03/2026, eliminando el riesgo urbanístico de licenciamiento.
44 de las 48 viviendas (91,67%) ya están preasignadas a cooperativistas que aportaron 1,94 M€ en fondos propios para financiar el 61,83% de la compra del suelo.
Puntos Débiles
El reembolso depende de la aprobación y desembolso del préstamo promotor bancario a favor de la cooperativa. Retrasos en la concesión bancaria forzarán el uso de la prórroga o generarán retraso en el pago.
El LTV del 73,86% sobre el terreno en el estado actual deja poco margen de seguridad en caso de ejecución forzosa en una subasta judicial con descuento.
El informe de tasación caduca el 28/11/2026, fecha anterior al término previsto del préstamo en caso de prórroga o ligero retraso en la entrada del banco.
Análisis Criterium
Nota Global 6,3/10: Nota del Proyecto 6,0 (garantía hipotecaria de 1.º grado sobre suelo urbano con LTV del 73,86% y licencia concedida) y Nota de la Inversión 6,5 (rentabilidad del 10% anual adecuada al plazo corto de 6 meses). Sin ajustes aplicados.
Nota asignada el 25/08/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto consiste en un préstamo puente de 1.200.000,00 € destinado a financiar parte de la adquisición de una parcela de terreno urbano con 1.560 m² ubicada en Arganda del Rey, Madrid [Doc 1 · p.2; Doc 3 · p.2, 4]. Sobre este terreno está proyectada la construcción de un edificio residencial con 48 viviendas de protección pública (36 VPPB y 12 VPPL), 98 plazas de garaje, 48 trasteros y un local comercial [Doc 2 · p.2, 25; Doc 3 · p.2]. La promoción se desarrolla bajo el régimen de cooperativa por Valdelarcipreste Vivienda Social S. Coop. Mad. y está gestionada por Cítara [Doc 3 · p.2, 11]. La financiación solicitada sirve de puente hasta la formalización del préstamo promotor bancario, momento en el cual el capital y los intereses acumulados del 10,00% anual serán reembolsados íntegramente a los inversores [Doc 3 · p.2]. El proyecto puede fallar si el promotor no obtiene el préstamo bancario dentro del plazo de 6 a 9 meses o si se produce un litigio/atraso en la ejecución de la garantía hipotecaria sobre el terreno.
Evaluación del Promotor
- Entidad Prestataria: VALDELARCIPRESTE VIVIENDA SOCIAL S. COOP. MAD. (CIF: F22639371), una sociedad cooperativa madrileña de vivienda constituida para esta promoción
[Doc 2 · p.2; Doc 7 · p.2]. - Entidad Gestora: CÍTARA Actividades Inmobiliarias (Cítara Desarrollos y Proyectos S.L.), representada por el CEO Raúl Rodríguez, con más de 25 años de experiencia declarada en la gestión de proyectos inmobiliarios y cooperación en el desarrollo de vivienda
[Doc 3 · p.11]. - Contexto Externo: Según investigación externa realizada en fuentes públicas, la empresa Cítara posee varias promociones listadas en portales inmobiliarios (ej.: Idealista, promoción "Los Olivos de Valdelarcipreste"). No constan registros públicos de insolvencias o procesos judiciales relevantes
[Contexto Externo]. - Análisis de Riesgo: Se trata de una estructura cooperativa típica en España. El riesgo operativo reside en la capacidad del gestor para delegar y ejecutar la transición hacia la financiación bancaria en el plazo de 6 meses.
Análisis Financiero y Métricas de Riesgo
El plan financiero de la operación se basa en la adquisición del terreno urbano por un coste total de 3.144.237,89 € (incluyendo gastos técnicos, de estructuración y comisiones) [Doc 3 · p.4]. Los cooperativistas han aportado 1.944.237,89 € de fondos propios (61,83% del total de la adquisición) y la financiación de crowdfunding cubre los restantes 1.200.000,00 € (38,17%) [Doc 3 · p.4].
1. Cálculo del LTV (Loan-to-Value) Actual
- Fórmula:
LTV = Importe del Préstamo ÷ Valor de Tasación Actual del Activo - Inputs:
* Importe del Préstamo = 1.200.000,00 € [Doc 3 · p.3, 4]
* Valor de Tasación Actual del Activo (Estado Actual) = 1.624.485,01 € [Doc 2 · p.2, 97]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultado:
LTV = 1.200.000,00 € ÷ 1.624.485,01 € = 73,86%[Doc 3 · p.3]. - Interpretación: El LTV actual del 73,86% sobre el terreno en su estado presente es elevado para un préstamo puente sobre suelo, situándose cerca del límite prudencial habitualmente aceptado en el sector (70-75%).
2. Cálculo del LTC (Loan-to-Cost) de la Adquisición
- Fórmula:
LTC = Importe del Préstamo ÷ Coste Total de Adquisición del Suelo y Gastos Asociados - Inputs:
* Importe del Préstamo = 1.200.000,00 € [Doc 3 · p.3, 4]
* Coste Total de Adquisición y Gastos = 3.144.237,89 € [Doc 3 · p.4]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultado:
LTC = 1.200.000,00 € ÷ 3.144.237,89 € = 38,17%[Doc 3 · p.3, 4]. - Interpretación: La inversión presenta un margen de seguridad desde el punto de vista del compromiso del promotor, ya que la cooperativa financia más del 61% del coste del suelo con fondos propios.
3. Escenario de Estrés (Ejecución Forzosa de la Hipoteca)
- Fórmula:
Valor Neto Recuperable = Valor de Tasación Actual × (1 − Descuento de Venta Forzosa) − Costes de Ejecución - Inputs:
* Valor de Tasación Actual = 1.624.485,01 € [Doc 2 · p.2]
* Importe del Préstamo a Recuperar = 1.200.000,00 € [Doc 3 · p.3]
* Cargas Preferentes Registro de la Propiedad = 0,00 € [Doc 1 · p.3]
- Hipótesis: Hipótesis: 30,00% de descuento de venta forzosa en subasta judicial y 10,00% de costes judiciales, legales y de comercialización de la ejecución, ya que en procesos de ejecución hipotecaria en España las subastas desiertas y los costes legales reducen sustancialmente el valor recuperable del activo. No consta en la documentación.
- Resultado:
* Valor del terreno con descuento del 30%: 1.624.485,01 € × 0,70 = 1.137.139,51 €
* Costes de ejecución (10% sobre tasación): 162.448,50 €
* Valor neto estimado para inversores: 1.137.139,51 € − 162.448,50 € = 974.691,01 €
* Porcentaje de cobertura del principal (1.200.000 €): 974.691,01 € ÷ 1.200.000,00 € = 81,22%
- Interpretación: En un escenario adverso de ejecución forzosa del terreno en el estado actual, los inversores podrían sufrir una pérdida parcial estimada de cerca del 18,78% del capital invertido (aprox. 225.308,99 €), demostrando el riesgo inherente al LTV del 73,86% sobre el terreno no edificado.
4. Estructura de Capital y Waterfall Financiero
- Posición de los inversores: Crédito sénior garantizado por hipoteca de 1.º grado
[Doc 3 · p.2]. - Waterfall de Pago: En caso de incumplimiento y liquidación del terreno, el producto obtenido se distribuye en el siguiente orden: 1.º Gastos y honorarios del Agente de Garantías y costes legales/notariales
[Doc 4 · p.8]; 2.º Reembolso del capital principal del préstamo (1.200.000 €)[Doc 4 · p.8]; 3.º Pago de intereses ordinarios[Doc 4 · p.8]; 4.º Pago de intereses de demora[Doc 4 · p.8]; 5.º Sobrante devuelto al promotor[Doc 4 · p.8].
Garantías y Estructura Jurídica
- Garantía Principal: Hipoteca voluntaria de 1.º grado sobre la Finca Registral n.º 42.370 (mencionada como Finca n.º 42338 en el Doc 1 y Doc 2) del Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey
[Doc 1 · p.2; Doc 3 · p.2, 3]. - Mecanismo de Agente de Garantías: La entidad Global Security Partners, S.L. actúa como mandatario indirecto de los inversores para suscribir, gestionar, conservar y, en caso de incumplimiento, ejecutar la hipoteca en los tribunales
[Doc 4 · p.3, 4, 5]. - Cargas Registradas: La Nota Simple certifica que la propiedad está libre de cargas hipotecarias o embargos anteriores (
NO hay cargas registradas)[Doc 1 · p.3]. Se registran servidumbres mutuas de luces, vistas y adosamiento con la parcela municipal vecina[Doc 1 · p.2, 3]y afección fiscal de 15 € por ITP/AJD durante 5 años[Doc 1 · p.4]. - Mecanismos Adicionales de Protección:
Poder Irrevocable de Venta:* En caso de incumplimiento en la Fecha de Vencimiento Final, el promotor otorgará a favor del Agente de Garantías un poder irrevocable para la venta directa del activo [Doc 7 · p.25, 31].
Cuenta Escrow: Los fondos de la captación quedan depositados en una cuenta fiduciaria (wallet escrow*) de la entidad de pagos Lemonway hasta el otorgamiento de la escritura de hipoteca [Doc 7 · p.10].
No existe mercado secundario organizado ni opción de venta anticipada prevista en los documentos para los inversores de la plataforma. El capital y los intereses estarán inmovilizados durante el plazo total de 6 meses (o hasta 9 meses en caso de aplicación de la prórroga opcional prevista contractualmente). En un escenario de incumplimiento del promotor, el periodo de liquidación del capital puede extenderse significativamente durante varios meses o años debido al tiempo exigido por los procesos judiciales de ejecución hipotecaria en España.
- ¿Cuál es el estado actual de análisis y aprobación del Préstamo Promotor con la entidad bancaria para la sustitución de este préstamo puente a los 6 meses?
- ¿La escritura de adquisición del terreno y el otorgamiento de la hipoteca de 1.º grado están programados para formalizarse simultáneamente en una notaría?
- En caso de que la concesión de la financiación bancaria se retrase más allá de la prórroga de 3 meses, ¿dispone la cooperativa de un plan alternativo de refinanciación o aportaciones adicionales de los cooperativistas?
| Dato | Valor en Doc A | Valor en Doc B | Impacto Práctico | Cálculos Afectados |
|---|---|---|---|---|
| Titular Registral | María Dolores Riaza Saugar [Doc 1 · p.3] | Valdelarcipreste Vivienda Social S. Coop. Mad. [Doc 2 · p.2] | La cooperativa aún no figura como propietaria en el registro de la propiedad. El préstamo financia la compra del suelo; la hipoteca debe otorgarse simultáneamente a la compra [Doc 3 · p.2] | Ninguno (el LTV se mantiene) |
| Fecha de Licencia de Obra | 13/03/2026 (Resolución 2026001896) [Doc 2 · p.22, 127] | 12/03/2026 [Doc 3 · p.2] | Diferencia irrelevante de 1 día en la mención del dosier con respecto al edicto oficial del ayuntamiento [Doc 2 · p.127] | Ninguno |
| Validez de la Tasación vs Plazo del Préstamo | Validez hasta 28/11/2026 [Doc 2 · p.2] | Fin del préstamo tras nov. 2026 (agosto 2026 + 6 a 9 meses) [Doc 3 · p.2, 10] | La tasación oficial expirará durante el préstamo si hay una prórroga de 3 meses hasta mayo de 2027 [Doc 3 · p.10] | LTV de recertificación bancaria |
- 1.### Informação em Falta na Documentação
- 2.Comprovativo de pagamento e liquidação da taxa/imposto da Licença de Obra (mencionado no relatório de avaliação como não facultado) `[Doc 2 · p.22, 98]`.
- 3.Contrato definitivo de empreitada assinado entre a cooperativa e a empresa construtora `[Doc 2 · p.21, 97]`.
- 4.Carta de aprovação prévia ou pré-acordo condicional da entidade bancária para a concessão do empréstimo promotor `[Doc 3 · p.2]`.
- 5.Demonstrações financeiras e contas anuais auditadas da cooperativa e da gestora Cítara `[Doc 3 · p.11]`.
El préstamo está garantizado por una hipoteca de primer grado sobre un terreno urbano consolidado, sin cargas anteriores registradas.
La licencia de obras para el edificio de 48 viviendas ya ha sido concedida por el Ayuntamiento de Arganda del Rey el 13/03/2026, eliminando el riesgo urbanístico de licenciamiento.
44 de las 48 viviendas (91,67%) ya están preasignadas a cooperativistas que aportaron 1,94 M€ en fondos propios para financiar el 61,83% de la compra del suelo.
Plazo base corto de 6 meses, limitando el periodo de exposición del capital a oscilaciones del mercado macroeconómico.
El reembolso depende de la aprobación y desembolso del préstamo promotor bancario a favor de la cooperativa. Retrasos en la concesión bancaria forzarán el uso de la prórroga o generarán retraso en el pago.
El LTV del 73,86% sobre el terreno en el estado actual deja poco margen de seguridad en caso de ejecución forzosa en una subasta judicial con descuento.
El informe de tasación caduca el 28/11/2026, fecha anterior al término previsto del préstamo en caso de prórroga o ligero retraso en la entrada del banco.
El capital queda retenido durante todo el plazo de la operación, sin posibilidad de rescate anticipado antes del vencimiento.
Conclusión y Veredicto
🟡 Clasificación Global: 6,3 / 10: Riesgo Medio (Interesante con Reservas)
El proyecto presenta fundamentos sólidos desde el punto de vista urbanístico y comercial: la parcela de terreno es urbana consolidada, la licencia de construcción está concedida por el Ayuntamiento de Arganda del Rey y el 91,67% de las viviendas ya se encuentran preasignadas con fuertes aportaciones de capital de los cooperativistas (61,83% del suelo) [Doc 2 · p.22; Doc 3 · p.2, 4].
Sin embargo, el riesgo de la operación reside en la vertiente financiera y en la estructura del préstamo puente: el LTV del 73,86% sobre el terreno en su estado actual es elevado [Doc 3 · p.3], y la amortización integral depende en exclusiva de la aprobación y desembolso de la línea de crédito promotor bancario [Doc 3 · p.2].
- Factores Decisivos:
* ✔️ Licencia de obra mayor concedida y en vigor [Doc 2 · p.127].
* ✔️ Elevado nivel de precomercialización (44 de 48 viviendas adjudicadas) [Doc 3 · p.2].
* ✔️ Garantía real mediante hipoteca de 1.º grado [Doc 3 · p.2].
* ✖️ LTV actual del 73,86% limita el margen de seguridad en un escenario de ejecución [Doc 3 · p.3].
* ✖️ Dependencia directa de refinanciación bancaria para la liquidación a 6 meses [Doc 3 · p.2].
* ✖️ Caducidad de la tasación Gesvalt prevista para noviembre de 2026 [Doc 2 · p.2].
- Decisión: Invertiría con Reservas. El proyecto es adecuado para inversores con un perfil de riesgo moderado que busquen una rentabilidad atractiva (10% anual) en un plazo corto de 6 meses, siendo conscientes de que el principal riesgo es un eventual retraso en la prórroga de la entrada del banco.
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
- LTV (Loan-to-Value): Ratio porcentual entre el importe del préstamo solicitado y el valor de tasación comercial del inmueble dado en garantía.
- LTC (Loan-to-Cost): Porcentaje del importe de la financiación respecto al coste total de desarrollo o adquisición del proyecto.
- Bullet: Modalidad de préstamo donde el capital principal y los intereses acumulados se pagan de una sola vez en la fecha de vencimiento final.
- VPPB / VPPL: Siglas de 'Vivienda de Protección Pública Básica' y 'Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado', regímenes de vivienda de protección oficial en la Comunidad de Madrid con precios de venta regulados por ley.
- Agente de Garantías: Entidad independiente encargada de gestionar, registrar y, si fuera necesario, ejecutar la hipoteca en representación colectiva de los inversores.
Fuentes Analizadas y Disclaimer
Doc 1: Nota Simple del Registro de la Propiedad n.º 2 de Arganda del Rey, Finca Registral n.º 42338 (Certificado emitido el 30/07/2026).Doc 2: Informe y Certificado de Tasación emitido por Gesvalt Sociedad de Tasación S.A. (Expediente 80G029705/26-02, fechado el 28/05/2026, con anexos urbanísticos y edicto municipal de la Licencia de Obra de 13/03/2026).Doc 3: Dosier de Oportunidad de Inversión "Madrid Arganda del Rey" publicado por Wecity (agosto de 2026).Doc 4: Contrato de Mandato Indirecto a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners S.L., fechado el 09/10/2025).Doc 5: Contrato de Mandato Irrevocable a favor de Wecity (CityPrive PSFP, S.L.).Doc 6: Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales de la Sede Electrónica del Catastro (26/05/2026).Doc 7: Minuta del Contrato de Préstamo entre Wecity, la Sociedad Promotora y los Inversores.Contexto Externo: Investigación independiente en portales inmobiliarios (Idealista, Engel & Völkers, Vilsa) e información sobre la plataforma Wecity y la gestora Cítara.
Este análisis ha sido elaborado con base en la documentación indicada y, cuando se señala, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe realizar su propia evaluación y, si es necesario, consultar a un profesional cualificado.
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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