WeCity · Los Montesinos, Alicante, Espanha
Alicante Laguna Salada
En 30 segundos
- 🟢 Veredicto Global: FAVORABLE (Nota 7,5/10) — Operación bien estructurada de financiación para la conclusión de 6 viviendas unifamiliares con el 100% de las unidades pre-vendidas.
- 🛡️ Garantía Real Sólida: Préstamo garantizado por hipoteca de 1.er grado sobre el inmueble, con un LTV HET (en hipótesis de edificio terminado) muy conservador del 54,17% y LTV actual sobre obra ejecutada del 67,39%.
- 📈 Rentabilidad Atractiva: Retorno bruto fijo del 10,00% anual (7,50% en el plazo base de 9 meses), con reembolso integral de capital e intereses al vencimiento (bullet).
- 🏗️ Estado Avanzado y Licenciado: La obra se encuentra licenciada y ejecutada al 48,46%, reduciendo significativamente el riesgo de desarrollo urbanístico y plazos.
- ⚠️ Punto de Atención: El reembolso depende estrictamente de la liquidación final de las ventas y escrituración de las viviendas a los compradores finales dentro del plazo de 9 a 12 meses.
Puntos Fuertes
Hipoteca de 1.er grado sobre el inmueble con un LTV HET de solo el 54,17% del valor de mercado terminado y LTV de la 1ª disposición del 67,39% sobre el estado actual de la obra.
Las 6 viviendas que componen el proyecto se encuentran 100% vendidas con contratos privados firmados, asegurando el origen de los fondos para el reembolso del préstamo.
La promoción cuenta con licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Los Montesinos y presenta un 48,46% de ejecución física concluida, mitigando el riesgo de obra.
Puntos Débiles
Eventuales retrasos en el ritmo final de las obras o en la obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) pueden diferir las escrituras de venta y retrasar el reembolso del préstamo.
Incumplimiento de los compradores finales en la formalización de las escrituras públicas por falta de financiación bancaria personal, lo que forzaría la re-comercialización de las unidades.
Imposibilidad de rescate anticipado del capital antes del vencimiento del plazo estipulado de 9 a 12 meses.
Análisis Criterium
Nota Global 7,5/10 (Señal Verde): La Nota del Proyecto se sitúa en 7,5/10, impulsada por garantías hipotecarias sólidas (LTV HET del 54,17%), 100% de pre-ventas y obra ejecutada al 48,46%. La Nota de la Inversión es de 7,5/10, reflejando un retorno atractivo del 10,00% anual adecuado al riesgo de crédito de corto plazo (9 meses). Sin ajustes aplicados.
Nota asignada el 10/08/2026. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📈 Qué pasó después
FinanciadoSeguimiento del recorrido real del proyecto, para poder compararlo con el análisis que publiqué antes de que arrancara.
- Ronda financiada1 400 000 €
El proyecto captó el importe que pedía y cerró la ronda.
Fuente: comunicaciones de la plataforma a los inversores. Criterium no tiene acceso privilegiado a la situación del promotor — esta cronología recoge únicamente lo que la plataforma comunica.
📖 Análisis Completo
Abre cada sección para profundizar
El proyecto Alicante Laguna Salada consiste en la financiación vía crowdfunding de tipo deuda por un importe de 1.400.000 €, destinado a financiar la adquisición del suelo y la conclusión de las obras de construcción de un conjunto residencial de 6 viviendas unifamiliares aisladas con piscina privada, situado en el municipio de Los Montesinos, Alicante [Kakz0iOC... · p.1]. Las viviendas presentan una superficie construida media de 108 m² sobre parcelas privadas de entre 227 m² y 302 m² [5x5OsHRn... · p.10].
La financiación se estructura a través de un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado [7kJZULSv... · p.4]. El inversor obtiene un tipo de interés fijo del 10,00% anual durante el plazo de 9 meses (generando un retorno bruto del 7,50%). El reembolso del capital y el pago de los intereses se realizan de una sola vez en la fecha de vencimiento (bullet) [7kJZULSv... · p.4].
El principal catalizador de seguridad de esta operación radica en que el 100% de las viviendas (6 de 6) ya se encuentran vendidas mediante contratos privados de compraventa [7kJZULSv... · p.3-4] y la obra ya se encuentra en estado avanzado de ejecución (48,46%) [5x5OsHRn... · p.1]. La operación puede fallar en caso de que se produzcan retrasos severos en la construcción, incumplimiento de los compradores finales en la formalización de las escrituras, o quiebra del promotor que impida la conclusión de los trabajos dentro del plazo contractual.
El promotor del proyecto es la sociedad Proyectos Alba Salina, S.L. (CIF B-42683086), administrada por José Ignacio Bermejo Sánchez y gestionada por el Grupo Solimar [Kakz0iOC... · p.1]; [7kJZULSv... · p.13]. El Grupo Solimar opera en el sector inmobiliario desde 2003 (con más de 20 años de experiencia acumulada), especializándose en la construcción y comercialización de viviendas unifamiliares en la zona de la Vega Baja (Alicante) [7kJZULSv... · p.13] y según búsqueda externa [https://eldatoparamidepa.com/inmobiliaria/grupo-sol].
Histórico en la Plataforma: El promotor ya ha concluido y reembolsado con éxito varios proyectos anteriores a través de la plataforma Wecity en la misma región (ej: Lomas de Las Lagunas, La Marquesa, Los Montesinos, La Herrada 1 y 2) [tCKBMxUW... · p.4].
Situación Financiera del Promotor: El balance de 2025 presenta un Activo Total de 11.636.435,20 €, Patrimonio Neto de 2.631.172,99 € y un Resultado Neto positivo de 1.651.646 € [Kakz0iOC... · p.1]; [tCKBMxUW... · p.5]. En el informe CIRBE consta una referencia a un préstamo vencido de un socio, fundamentado por el promotor como referente a un aval de leasing empresarial ya cancelado y ajeno a la promoción [Kakz0iOC... · p.3].
4.1 Viabilidad y Realismo de las Hipótesis
El plan financiero del proyecto prevé unos ingresos totales de ventas de 2.522.400 € para las 6 viviendas, lo que corresponde a un precio medio por vivienda de 420.400 € (alrededor de 3.887 €/m² de superficie construida) [tCKBMxUW... · p.3-4]. Según datos del informe de rating y búsquedas externas de mercado, el valor medio de la oferta comparable en la zona varía entre 3.364 €/m² y 4.119 €/m² (con una media de 3.782 €/m²), estando el precio practicado perfectamente alineado con el segmento de viviendas nuevas con piscina en Los Montesinos [tCKBMxUW... · p.4]. Además, el hecho de que el 100% de las unidades estén pre-vendidas valida la aceptación comercial de la promoción por parte del mercado [7kJZULSv... · p.3].
4.2 Métricas Financieras y Transparencia de los Cálculos
A. Loan to Value (LTV) de la 1ª Disposición
- Fórmula:
LTV_1ª_Disp = Importe de la 1ª Disposición ÷ Valor de Tasación Actual - Inputs:
* Importe de la 1ª Disposición = 905.405,30 € [7kJZULSv... · p.4]
* Valor de Tasación Actual (Valmesa) = 1.343.483,74 € [5x5OsHRn... · p.1]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultado:
905.405,30 € ÷ 1.343.483,74 € = 67,39% - Interpretación: La primera disposición del préstamo representa el 67,39% del valor físico real del activo en el estado actual en el que se encuentra la obra (48,46% ejecutada).
B. Loan to Value Final (LTV HET - Hipótesis Edificio Terminado)
- Fórmula:
LTV_HET = Importe Total del Préstamo ÷ Valor de Mercado HET - Inputs:
* Importe Total del Préstamo = 1.400.000,00 € [7kJZULSv... · p.4]
* Valor de Mercado HET (Valmesa) = 2.584.518,44 € [5x5OsHRn... · p.2]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultado:
1.400.000,00 € ÷ 2.584.518,44 € = 54,17% - Interpretación: Cuando el edificio esté concluido, el importe total de la deuda representará solo el 54,17% del valor comercial del inmueble, ofreciendo un margen de seguridad confortable del 45,83%.
C. Loan to Cost (LTC)
- Fórmula:
LTC = Importe Total del Préstamo ÷ Costes Totales del Proyecto - Inputs:
* Importe Total del Préstamo = 1.400.000,00 € [7kJZULSv... · p.4]
* Costes Totales del Proyecto (Dossier Wecity) = 2.189.425,00 € [7kJZULSv... · p.5]
* Costes Totales del Proyecto (Informe Moore) = 2.029.019,00 € [tCKBMxUW... · p.2, 3]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultado:
* Con base en el Dossier Wecity: 1.400.000,00 € ÷ 2.189.425,00 € = 63,94%
* Con base en el Informe Moore: 1.400.000,00 € ÷ 2.029.019,00 € = 68,99%
- Interpretación: Los inversores financian entre el 63,94% y el 68,99% del coste total de la operación, siendo el remanente (31% al 36%) cubierto por capital propio del promotor y anticipos de los compradores
[7kJZULSv... · p.4-5].
4.3 Escenario de Estrés (Ejecución de la Garantía)
Se simula la liquidación forzosa del inmueble en su situación física actual en caso de que el promotor incumpla de inmediato.
- Fórmula:
Valor Neto Recuperable = (Valor Tasación Actual × (1 - Descuento Venta Forzosa)) - Costes de Ejecución - Cargas Preferentes - Inputs:
* Valor de Tasación Actual = 1.343.483,74 € [5x5OsHRn... · p.1]
* Deuda a recuperar (1ª Disposición) = 905.405,30 € [7kJZULSv... · p.4]
* Cargas preferentes (Afecciones fiscales en la Nota Simple) = 13.247,46 € [Y1vocdeD... · p.5]
- Hipótesis:
Hipótesis: Descuento de venta forzosa/subasta del 30,00% — Margen prudencial en liquidación judicial/extrajudicial. No consta en la documentación.* Hipótesis: Costes de ejecución judicial, honorarios y comercialización del 10,00% del valor bruto de venta — Costes habituales de un proceso de ejecución hipotecaria. No consta en la documentación.*
- Resultado:
1. Valor de Venta en Subasta (con 30% descuento) = 1.343.483,74 € × 0,70 = 940.438,62 € 2. Costes del Proceso y Comercialización (10%) = 940.438,62 € × 0,10 = 94.043,86 € 3. Deducción de Cargas Fiscales Preferentes = 13.247,46 € 4. Valor Neto Recuperable para Inversores = 940.438,62 € - 94.043,86 € - 13.247,46 € = 833.147,30 €
- Interpretación: En un escenario de liquidación inmediata de la obra inacabada con un descuento severo del 30%, el importe recuperable (833.147,30 €) cubriría el 92,02% del valor desembolsado en la 1ª Disposición (905.405,30 €), resultando en una pérdida residual de principal de ~8%. En caso de que la liquidación ocurra con el edificio terminado (Valor HET de 2.584.518,44 €), el valor neto recuperable tras el descuento (1.616.000 €) cubriría el 100% del préstamo total de 1.400.000 € y la totalidad de los intereses.
4.4 Estructura de Capital y Cascada de Pagos (Waterfall)
- Financiación Wecity (Sénior Hipotecario): 1.400.000,00 € (63,94%)
[7kJZULSv... · p.4-5]. Se paga con prioridad absoluta sobre los flujos de las ventas. - Capital Propio del Promotor y Anticipos de Compradores: 789.425,00 € (36,06%)
[7kJZULSv... · p.4-5]. Queda subordinado al reembolso integral del préstamo de Wecity.
La inversión está protegida por un paquete de garantías estructurado de la siguiente forma:
- Garantía Hipotecaria de Primer Grado: Hipoteca inmobiliaria constituida sobre la Finca Registral nº 5689 del Registro de la Propiedad de Almoradí (Los Montesinos)
[Y1vocdeD... · p.2]; [ZJOXoahY... · p.2, 33]. Abarca el terreno de 1.806,05 m² y las construcciones existentes en él. - Agente de Garantías Independiente: La entidad Global Security Partners, S.L.U. actúa como agente de garantías en representación fiduciaria de los inversores, siendo responsable de inscribir, gestionar y, si fuera necesario, ejecutar la hipoteca
[8b0LC2zD... · p.3-5]. - Poder Irrevocable de Venta: Como garantía adicional, el promotor otorga un poder irrevocable de venta a favor del Agente de Garantías, activado en caso de incumplimiento al vencimiento, permitiendo la venta directa del inmueble para liquidación de la deuda sin necesidad de esperar por la dilatada vía judicial
[ZJOXoahY... · p.25, 31]. - Cuenta Escrow (*Wallet Escrow*): Liberación progresiva de los fondos condicionada a la verificación independiente del avance de los trabajos por una entidad técnica monitora
[ZJOXoahY... · p.10].
Cargas Registradas: La Nota Simple de 29/07/2026 confirma que el inmueble está libre de hipotecas anteriores, registrando únicamente afecciones fiscales habituales derivadas de segregaciones y liquidaciones de impuestos (ITP/AJD) por un valor total acumulado de 13.247,46 € [Y1vocdeD... · p.3-5].
La inversión no dispone de un mercado secundario formalizado o garantizado, por lo que los títulos de deuda emitidos no poseen liquidez inmediata. El capital invertido quedará inmovilizado durante el plazo total del préstamo (9 meses, ampliable hasta 12 meses en caso de prórroga). La salida anticipada solo es posible si el promotor opta por amortizar voluntariamente el préstamo antes del plazo final o a través de la cesión privada del crédito a terceros por iniciativa directa del inversor.
- ¿Cuál es el importe total recibido en concepto de señal/anticipo en las 6 pre-ventas contratadas y si esos fondos están salvaguardados en cuentas del proyecto?
- ¿Cuál es el plazo estimado previsto para la obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) ante el Ayuntamiento de Los Montesinos tras la finalización de las obras?
- ¿Cuál es el estado de subsanación de los condicionantes menores señalados en la licencia de obras del 24/10/2025 para la obtención del Certificado Final de Obra?
| Dato / Parámetro | Valor en el Documento A | Valor en el Documento B | Impacto Práctico | Decisión del Analista |
|---|---|---|---|---|
| Costes Totales / Presupuesto | 2.189.425,00 € [7kJZULSv... · p.5] | 2.029.019,00 € [tCKBMxUW... · p.2-3] | Divergencia de ~160k€ en el importe total del plan de negocio/inversión. El LTC varía entre el 63,94% y el 68,99%. | Se adopta el valor de 2.189.425 € del Dossier oficial para el cálculo conservador del LTC (63,94%). |
| Presupuesto PEM de la Obra | 376.563,88 € [5x5OsHRn... · p.13] | 1.135.403,94 € (Coste Reposición sin gastos) [5x5OsHRn... · p.20] | El PEM del proyecto de arquitectura es el valor baremado para tasas/impuestos municipales; el valor de tasación refleja el coste real de construcción a nuevo de mercado. | La valoración de la garantía se basa en el valor de reposición real (1,13M€), siendo el PEM relevante solo para la liquidación de impuestos (ICIO). |
| Referencia Catastral en la Nota Simple | "NO CONSTA / No coordenada" [Y1vocdeD... · p.2] | Referencia 8029113XH9182N0001EG / 8029113XH9182N0000FF [5x5OsHRn... · p.3]; [FjXiOisC... · p.1] | Ausencia de vinculación formal de la referencia catastral individualizada en la Nota Simple del terreno recién segregado. | El certificado de tasación y la licencia identifican perfectamente la parcela matriz 3.2.4; regularización pendiente al final de la obra. |
Hipoteca de 1.er grado sobre el inmueble con un LTV HET de solo el 54,17% del valor de mercado terminado y LTV de la 1ª disposición del 67,39% sobre el estado actual de la obra.
Las 6 viviendas que componen el proyecto se encuentran 100% vendidas con contratos privados firmados, asegurando el origen de los fondos para el reembolso del préstamo.
La promoción cuenta con licencia de obras concedida por el Ayuntamiento de Los Montesinos y presenta un 48,46% de ejecución física concluida, mitigando el riesgo de obra.
El promotor concede un poder irrevocable de venta del activo al agente de garantías en caso de incumplimiento, permitiendo acelerar la liquidación del inmueble sin vías judiciales.
El Grupo Solimar posee más de 20 años de experiencia y un historial comprobado de liquidación puntual de múltiples financiaciones anteriores en la misma plataforma.
Eventuales retrasos en el ritmo final de las obras o en la obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) pueden diferir las escrituras de venta y retrasar el reembolso del préstamo.
Incumplimiento de los compradores finales en la formalización de las escrituras públicas por falta de financiación bancaria personal, lo que forzaría la re-comercialización de las unidades.
Imposibilidad de rescate anticipado del capital antes del vencimiento del plazo estipulado de 9 a 12 meses.
Existencia de pequeñas divergencias administrativas de dirección y falta de coordinación de la referencia catastral individualizada con la Nota Simple (finca matriz), que requieren regularización antes del final de la obra.
Evaluación General y Semáforo
🟢 SEMÁFORO VERDE — INVERSIÓN INTERESANTE Y BIEN ESTRUCTURADA (Riesgo Bajo a Moderado)
Con una Nota Global de 7,5 / 10, el proyecto presenta un equilibrio sólido entre riesgo y retorno. Los puntos fuertes se concentran tanto en la calidad del activo subyacente (proyecto avanzado y totalmente pre-vendido) como en el producto financiero ofrecido (garantía hipotecaria de 1.er grado con LTV conservador y tipo del 10% anual).
Factores Decisivos
- ✔️ Garantía Hipotecaria de 1.er Grado: LTV HET confortable del 54,17% y LTV 1ª disposición del 67,39%.
- ✔️ Comercialización Concluida: 100% de las 6 viviendas pre-vendidas con contrato firmado.
- ✔️ Estado Avanzado de Obra: 48,46% de la construcción físicamente concluida y licencia concedida.
- ✔️ Mecanismo de Protección Adicional: Inclusión de Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías.
- ✖️ Riesgo de Ejecución de Plazo: Margen temporal ajustado (9 meses) para la conclusión de la obra, LPO y escrituración.
- ✖️ Iliquidez: Inmovilización obligatoria del capital durante la vigencia del contrato.
Decisión del Analista y Perfil de Inversor
- Decisión: INVERTIRÍA / Opción recomendada para carteras de crowdfunding inmobiliario.
- Perfil adecuado: Inversores con perfil moderado a conservador que busquen rendimiento fijo a corto plazo (9-12 meses) con protección real hipotecaria.
- Mayor Punto Fuerte: Cobertura del préstamo por pre-ventas del 100% de las unidades combinada con LTV HET reducido del 54,17%.
- Mayor Riesgo: Retrasos burocráticos en la obtención de la LPO que obliguen a la extensión del plazo por 3 meses más.
- LTV (Loan to Value): Ratio financiero que mide el porcentaje del préstamo frente al valor de tasación del inmueble. Cuanto menor sea el LTV, mayor es el margen de seguridad del acreedor.
- LTV HET (Hipótesis Edificio Terminado): Ratio LTV calculado considerando el valor estimado de mercado que tendrá el inmueble cuando las obras estén totalmente concluidas.
- LTC (Loan to Cost): Porcentaje del préstamo en relación con el coste total del proyecto de desarrollo inmobiliario.
- Bullet: Modalidad de reembolso de préstamo donde el capital financiado y los intereses acumulados se pagan de una sola vez en la fecha de vencimiento.
- Garantía Hipotecaria de 1.er Grado: Derecho real inscrito a favor de los acreedores que les otorga prioridad absoluta de cobro sobre el inmueble en caso de incumplimiento y venta forzosa.
- PEM (Presupuesto de Ejecución Material): Coste estrictamente técnico de mano de obra y materiales de una obra, utilizado por los ayuntamientos para el cálculo de licencias e impuestos.
- Cuenta Escrow: Cuenta de depósito garantizado donde los fondos del préstamo quedan cautivos y solo se liberan al promotor a medida que el avance de la obra es certificado por un inspector independiente.
Documentos Analizados
- Certificado de Tasación (Valmesa): Certificado de valoración inmobiliaria emitido por Valoraciones Mediterráneo, S.A., Nº 15/2026/35594/000001, de fecha 29/07/2026 (Visita realizada el 24/07/2026).
- Proyecto Básico y de Ejecución (Arquitectura): Elaborado por el arquitecto Javier Antón Salas, visado en el Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante el 01/08/2025 (Ref. E:25-04239-700).
- Licencia de Obras (Ayuntamiento de Los Montesinos): Resolución de Alcaldía Nº 2025-1088, Expediente 2103/2025, concedida el 24/10/2025.
- Certificados de Eficiencia Energética: Emisiones el 30/11/2023 y 31/01/2024 (CERMA v_4.2).
- Dossier de Oportunidad (Wecity): Documento informativo de presentación de la oportunidad Alicante Laguna Salada, emitido en agosto de 2026.
- Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI - Wecity): Ficha reglamentaria de la oferta bajo el Reglamento (UE) 2020/1503.
- Informe de Rating (Moore Ibérica Consultores): Informe independiente de evaluación de riesgo y scoring del proyecto, de fecha 10/08/2026.
- Nota Simple Registral (Registro de la Propiedad de Almoradí): Nota informativa emitida el 29/07/2026 sobre la Finca 5689 de Los Montesinos.
- Contrato de Préstamo e Mandato (Wecity & Agente de Garantías): Minutas contractuales de la financiación y del mandato fiduciario a Global Security Partners, S.L.U.
Fuentes Externas Consultadas
- Datos de mercado inmobiliario y precios medios/m² en Los Montesinos: RealAdvisor y Terrenos.es (agosto 2026).
- Registro de entidades autorizadas por la CNMV y registro mercantil de la empresa Proyectos Alba Salina S.L. (eInforma / InfoNIF).
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> Este análisis ha sido elaborado con base en la documentación indicada y, cuando se señala, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe realizar su propia evaluación y, si fuera necesario, consultar a un profesional cualificado.
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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