WeCity · Madrid, España
Madrid Juan De Olias Iii
En 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Inversión interesante con reservas. La operación presenta garantías reales sólidas (hipoteca de 1.er grado con un LTV final prudente del 48,39%), pero depende del refinanciamiento bancario o de la venta para el reembolso final.
- 💶 Financiación de 750.000 € (Tramo III de un total de 2.750.000 €) destinada a la finalización de la rehabilitación de un edificio para 20 lofts y 1 vivienda en Tetuán, Madrid.
- 🎯 Rentabilidad anual del 11,50% con pago de intereses y capital al vencimiento (bullet) a 11 meses (vencimiento el 17/08/2027), con opción de prórroga de 6 meses.
- 🛡️ Garantía de hipoteca de 1.er grado sobre el inmueble agrupado (Finca 113) y Poder Irrevocable de Venta en caso de impago.
- 🏗️ Obra en curso con avance reportado del 73,04% en el dossier comercial, aunque la última tasación independiente registraba un 38,41% en junio de 2026.
Cómo he llegado a esta nota
6,6 /10
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Análisis Criterium
Nota Global 6,6/10: Nota del Proyecto 6,6 (garantía hipotecaria de 1.er grado y LTV reducido compensados por la dependencia de refinanciamiento futuro) y Nota de la Inversión 6,5 (retorno atractivo del 11,50% pero con estructura bullet a 11 meses). Sin ajustes aplicados.
Nota asignada el 21/09/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto consiste en la financiación participativa para la finalización de las obras de rehabilitación de un antiguo edificio terciario situado en la Calle Juan de Olías, n.º 21, en el distrito de Tetuán, en Madrid [Informe de Tasación de TINSA · p. 4, 53]. La intervención pretende transformar el inmueble en un complejo de uso mixto compuesto por 20 lofts (destinados a servicios empresariales y oficinas) y 1 vivienda [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Tasación de TINSA · p. 4].
La financiación está estructurada bajo la forma de préstamo hipotecario por un importe total de 2.750.000 €, captado en tres tramos a través de la plataforma wecity [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38]. La presente ronda corresponde al Tramo III por un importe de 750.000 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]. El inversor obtiene rentabilidad mediante el cobro de un interés fijo anual del 11,50% pagado al final del plazo de 11 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2, 3].
La estrategia del promotor no pasa por la venta fraccionada de las unidades, sino por la conservación del inmueble en su patrimonio para su explotación en alquiler y obtención de rentas [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]. La salida de los inversores está prevista mediante un refinanciamiento bancario a largo plazo una vez que el activo esté terminado y generando ingresos [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]. La operación puede fallar si se producen retrasos en la finalización de la obra, dificultades de refinanciamiento en el sector bancario, o en caso de impago del promotor que obligue a la ejecución de la garantía hipotecaria [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2].
Historial y Experiencia del Promotor
El promotor del proyecto es la sociedad Iberia Viva Capital S.L. (CIF B56685589), constituida en noviembre de 2023 [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Contexto Externo]. La empresa se integra en el grupo Orbesol y está gestionada por los arquitectos Thomas Johannes Bolzen y José Javier Galindo Carbajo, con más de 25 años de experiencia profesional en el sector de la arquitectura y la promoción inmobiliaria en España y Alemania [Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 4; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 11].
Según los documentos del proyecto, los gestores han completado recientemente operaciones de rehabilitación en el centro de Madrid (Calle Colegiata y Calle Jesús del Pino) con más de 670.000 € de plusvalías generadas [Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 4; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 11].
Situación Financiera del Promotor
De acuerdo con las cuentas anuales presentadas:
- 2024: Activo Total de 1.260.951,17 €; Patrimonio Neto de 284.706,36 €; Pasivo Corriente de 976.244,81 €; Resultado Neto de 62.723,00 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 5].
- 2025: Activo Total de 1.753.035,18 €; Patrimonio Neto de 264.876,62 €; Pasivo Corriente de 1.488.158,56 €; Resultado Neto negativo de -19.830,00 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 5].
Análisis del Promotor: Se trata de una sociedad vehículo (SPV) reciente con un patrimonio neto modesto (264,8 mil euros en 2025) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1]. La solvencia de la operación descansa en la garantía real sobre el inmueble y en el patrimonio del propio activo rehabilitado, y no en la capacidad financiera autónoma del balance de la promotora.
Análisis de Viabilidad y Estructura de Capital
El coste total del proyecto está presupuestado en 4.294.468,66 € [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5], englobando la adquisición del inmueble (1.200.000,00 €), los costes de obra y rehabilitación (2.795.319,68 €), la estructuración del préstamo (107.817,73 €) y las comisiones de la plataforma (191.331,25 €) [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5].
La estructura de financiación se divide en:
- Capital Propio del Promotor: 1.544.468,66 € (35,96% del total) [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5].
- Financiación por Crowdfunding (wecity): 2.750.000,00 € (64,04% del total), repartido en Tramo I (1.000.000 €), Tramo II (1.000.000 €) y Tramo III (750.000 €) [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5].
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Ratios Financieros Obligatoriamente Auditables
1. Loan to Value Final (LTV HET)
Calcula la relación entre la financiación total y el valor del activo tras la finalización de las obras (Hipótesis Inmueble Terminado).
- Fórmula:
LTV Final = Préstamo Total ÷ Valor de Tasación en Estado Terminado (HET) - Inputs:
- Préstamo Total: 2.750.000,00 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]
- Valor de Tasación HET (Tinsa): 5.683.461,14 € [Informe de Tasación de TINSA · p. 47, 50]
- Valor de Tasación HET (mencionado en el Dossier): 5.661.824,05 € [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 4]
- Hipótesis: Ninguna (valores directos de las fuentes citadas).
- Resultado:
- Con tasación oficial Tinsa: 2.750.000,00 € ÷ 5.683.461,14 € = 48,39%
- Con valor del Dossier: 2.750.000,00 € ÷ 5.661.824,05 € = 48,57%
- Interpretación: El LTV final se sitúa por debajo del 50%, lo que representa un margen de seguridad cómodo en caso de finalización con éxito de la promoción.
2. Loan to Cost (LTC)
Calcula la proporción de la financiación externa respecto al coste total de desarrollo del proyecto.
- Fórmula:
LTC = Préstamo Total ÷ Coste Total del Proyecto - Inputs:
- Préstamo Total: 2.750.000,00 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]
- Coste Total del Proyecto: 4.294.468,66 € [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultado:
2.750.000,00 € ÷ 4.294.468,66 € = 64,04% - Interpretación: El promotor financia el 35,96% del coste total con capitales propios, asegurando una alineación de intereses adecuada con los inversores.
3. Escenario de Estrés (Ejecución Forzosa de la Garantía en el Estado Actual)
Estima el valor recuperable por los inversores en caso de impago del promotor en el estado actual de la obra y ejecución judicial de la garantía hipotecaria.
- Fórmula:
Recuperación Neta = (Valor de Tasación Actual × (1 - Descuento Venta Forzosa)) × (1 - Costes de Ejecución) - Inputs:
- Valor de Tasación en Estado Actual (Tinsa): 3.315.451,23 € [Informe de Tasación de TINSA · p. 47]
- Capital Deudórico Acumulado (Tramos I, II y III): 2.750.000,00 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38]
- Intereses Ordinarios Devengados (11,50% anual en 11 meses): 290.308,22 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 5; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 12]
- Deuda Total Bruta: 2.750.000,00 € + 290.308,22 € = 3.040.308,22 €
- Hipótesis:
- Hipótesis: Descuento de venta forzosa en subasta judicial del 30% sobre el valor actual de tasación (2.320.815,86 €), debido a que las subastas judiciales en España implican típicamente quitas significativas respecto al valor de mercado. No consta en la documentación. - Hipótesis: Costes y gastos de ejecución judicial y legales estimados en el 10% sobre el valor rematado (232.081,59 €), debido a los costes procesales, procuradores y abogados involucrados. No consta en la documentación.
- Resultado:
- Valor Neto Recuperado en Estado Actual: 3.315.451,23 € × 0,70 × 0,90 = 2.088.734,28 €
- Déficit respecto a la Deuda Total (3.040.308,22 €): -951.573,94 € (Recuperación de cerca del 68,7% del capital e intereses en el estado actual de obra del 38,41%).
- Nota en escenario de Obra Terminado (HET): En caso de que la obra esté terminada (HET de 5.683.461,14 €), el valor neto recuperado con las mismas hipótesis sería de 5.683.461,14 € × 0,70 × 0,90 = 3.580.580,52 €, cubriendo la totalidad del principal e intereses con un excedente de +540.272,30 €.
- Interpretación: La seguridad del capital depende críticamente del avance y finalización de las obras, siendo que el valor del inmueble en el estado actual no cubriría íntegramente el crédito en caso de venta forzosa inmediata con quita elevada.
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Estructura de Capital
El préstamo hipotecario concedido a través de wecity ostenta posición sénior de 1.er grado [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2]. En caso de liquidación o impago, los inversores reciben su capital e intereses prioritariamente a cualquier crédito subordinado o al reembolso del capital propio del promotor [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 24].
Garantía Hipotecaria
El préstamo está garantizado por una hipoteca de 1.er grado sobre el inmueble unificado (Finca Registral n.º 113 del Registro de la Propiedad n.º 14 de Madrid, CRU: 28038000000894) [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 39; Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 2].
- Responsabilidad Hipotecaria: Fijada en el 177% del principal del préstamo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2], cubriendo capital, intereses ordinarios y de demora, y costas judiciales [Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 3, 4].
- Estado Registral de las Cargas: La Nota Simple de 10/09/2026 confirma la inscripción de la hipoteca del Tramo I (1.000.000 €) [Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 3] y el asiento de presentación en el Libro Diario (Asiento 2371, 16/06/2026) de la escritura de ampliación del Tramo II a 2.000.000 € [Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 4]. La ampliación correspondiente al Tramo III (750.000 €) se llevará al registro tras el cierre de la captación [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38].
Garantías Adicionales y Mecanismos de Protección
- Poder Irrevocable de Venta: El promotor se compromete a otorgar a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners, S.L.U.) un Poder Irrevocable de Venta sobre el activo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 25, 26]. Este instrumento permite al agente enajenar directamente el inmueble sin necesidad de un largo proceso judicial de ejecución hipotecaria, en caso de impago al vencimiento [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 25, 26].
- Cuenta Escrow: Los fondos desembolsados quedan depositados en una cuenta de garantía (Wallet Escrow) en la entidad de pagos Lemonway, siendo liberados por tramos contra certificados de avance de obra validados por una entidad verificadora independiente [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 10].
Esta inversión es totalmente ilíquida. No existe un mercado secundario organizado para la negociación o venta de las participaciones en el préstamo antes del plazo de vencimiento final [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 3]. El capital del inversor permanecerá inmovilizado durante un periodo estimado de 11 meses (con vencimiento previsto para el 17 de agosto de 2027) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2]. Adicionalmente, el contrato prevé la facultad del promotor de ejercitar una prórroga de 6 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 12], pudiendo el capital permanecer retenido un total de hasta 17 meses. En caso de impago y necesidad de ejecución de la garantía hipotecaria o del poder de venta, el proceso de recuperación de fondos podría extenderse entre 12 y 24 meses adicionales [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 26].
- A pesar de que el dossier comercial menciona un 73,04% de avance de obra en septiembre de 2026, ¿existe alguna certificación de obra actualizada emitida por una entidad independiente (Tinsa o monitorización externa) que confirme este valor frente al 38,41% registrado en junio de 2026?
- ¿Cuáles son los términos y el estado actual de las negociaciones con entidades bancarias para la concesión del préstamo de refinanciamiento a largo plazo que garantizará la salida de los inversores de wecity al vencimiento?
- ¿La ampliación de la hipoteca correspondiente al Tramo II (ya llevada al Libro Diario bajo el Asiento 2371) y la del Tramo III quedarán inscritas en el Registro de la Propiedad antes de la liberación de la totalidad de los fondos del Tramo III?
| Dato Analizado | Valor en el Documento A (con Fuente) | Valor en el Documento B (con Fuente) | Impacto Práctico | Cálculos Afectados |
|---|---|---|---|---|
| Porcentaje de Avance de la Obra | 38,41% en el Informe de Tasación Tinsa fechado a 10/06/2026 [Informe de Tasación de TINSA · p. 12] | 73,04% en el Dossier de Oportunidad de wecity fechado en septiembre de 2026 [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3] | La divergencia refleja el desfase temporal de 3 meses entre la tasación oficial y la presentación comercial. Si el progreso real es inferior al reportado en el dossier, el riesgo de construcción es mayor. | Estimación del coste de obra pendiente y del escenario de estrés en el estado actual [Informe de Tasación de TINSA · p. 12, 31] |
| Valor Hipotecario Terminado (HET) | 5.683.461,14 € en el Informe de Tasación Tinsa [Informe de Tasación de TINSA · p. 47, 50] | 5.661.824,05 € en el Dossier de Oportunidad de wecity [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 4] | Diferencia menor de 21.637,09 € (-0,38%). El dossier comercial utiliza un valor ligeramente más conservador que el informe de tasación oficial. | Cálculo del LTV Final: 48,39% (con Tinsa) vs 48,57% (con Dossier) [Informe de Tasación de TINSA · p. 47; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 4] |
| Plazo del Préstamo y Vencimiento | 11 meses (vencimiento el 17/08/2027) en la FDFI y Dossier [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3] | 18 meses en la minuta genérica del Contrato de Préstamo (Anexo 1) [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 12, 35] | La ficha específica del Tramo III prevalece fijando el vencimiento el 17/08/2027 (alineado con el Tramo I), sumando unos 11 meses a contar desde septiembre de 2026. | Cálculo de la rentabilidad total acumulada (10,54% en 11 meses vs 17,25% en 18 meses) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3, 6] |
- 1.Certificação de obra atualizada emitida por entidade independente à data de setembro de 2026 (a última avaliação independente disponível da Tinsa data de 10/06/2026) [Informe de Tasación de TINSA · p. 1].
- 2.Comprovativo da formalização/inscrição definitiva da ampliação da hipoteca do Tramo II no Registo da Propriedade (consta apenas como entrada pendente de despacho sob o Asiento 2371) [Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 4].
- 3.Pré-acordo ou carta de intenções bancária no âmbito do refinanciamento previsto para a saída dos investidores [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3].
El préstamo está cubierto por una hipoteca de 1.er grado sobre la totalidad del edificio (Finca 113), con un LTV final sobre el valor terminado (HET) del 48,39%, ofreciendo un margen de protección sólido frente a desvalorizaciones del mercado inmobiliario.
La obligación de otorgamiento de un Poder Irrevocable de Venta al Agente de Garantías permite enajenar directamente el inmueble en el mercado en caso de impago, evitando los largos plazos de un proceso judicial de ejecución.
El proyecto cuenta con licencia de obras aprobada en septiembre de 2025 y obras de rehabilitación adelantadas (73,04% de avance reportado por la dirección facultativa en septiembre de 2026), reduciendo el riesgo de construcción.
Los fondos desembolsados por los inversores quedan depositados en una cuenta escrow y solo se liberan por tramos a medida que las certificaciones de obra son validadas por una entidad verificadora independiente.
El inmueble se ubica en la Calle Juan de Olías (Distrito de Tetuán), una zona de elevada demanda residencial y de oficinas en Madrid, próxima al eje financiero de AZCA y Castellana.
El promotor pretende retener el activo en patrimonio y reembolsar el préstamo mediante la obtención de una financiación bancaria a largo plazo. En caso de que la banca deniegue la concesión del crédito o exija condiciones más estrictas, el reembolso al vencimiento quedará comprometido.
A la fecha del informe (10/09/2026), el Registro de la Propiedad muestra únicamente la hipoteca del Tramo I inscrita y la del Tramo II pendiente de despacho. La garantía del Tramo III solo se formalizará e inscribirá tras el cierre de la captación.
El plazo contractual es de 11 meses (hasta el 17/08/2027), pero el promotor dispone del derecho unilateral de ejercitar una prórroga de 6 meses, posponiendo la recepción de capital e intereses.
La totalidad del capital y de los intereses se paga en un único vencimiento al final del contrato (*bullet*), incrementando el riesgo de liquidez al vencimiento.
La empresa promotora presenta un patrimonio neto reducido (264.876,62 € en 2025), por lo que la capacidad de reembolso depende enteramente del valor y del refinanciamiento del propio activo inmobiliario.
Veredicto Global
🟢 Calificación Final: 6,6 / 10 (Semáforo Amarillo / Riesgo Medio).
El proyecto presenta un perfil de riesgo moderado y bien equilibrado. El punto fuerte reside en la estructura de garantías reales, respaldada por una hipoteca de 1.er grado con un LTV sobre el valor terminado bastante seguro (48,39%), complementada por un Poder Irrevocable de Venta y por el control de los fondos en cuenta escrow. La principal reserva se concentra en la estrategia de salida: el promotor no pretende vender las unidades, sino refinanciar el activo con la banca una vez alquilado. Esta dependencia del crédito bancario futuro y el pago de intereses y capital íntegramente al vencimiento (bullet) constituyen los principales factores de atención.
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Factores Decisivos
- ✔ Garantía Real Robusta: Hipoteca de 1.er grado sobre la totalidad del edificio en Madrid
[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 2]. - ✔ LTV Final Reducido: La financiación representa solo el 48,39% del valor del inmueble terminado
[Informe de Tasación de TINSA · p. 47]. - ✔ Alineación del Promotor: El promotor ha inyectado 1,54 M€ de capital propio (35,96% del coste)
[Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5]. - ✖ Dependencia de Refinanciamiento Bancario: Sin ventas previas contratadas, el reembolso depende de la concesión de un préstamo bancario posobra
[Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]. - ✖ Estructura de Pago Bullet: Rentabilidad y capital pagados íntegramente al vencimiento a 11 meses
[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 3]. - ✖ Historial Reciente de la SPV: Empresa creada a finales de 2023 con un balance modesto
[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 5].
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Recomendación de Inversión
- Decisión: Adecuado para inversores con perfil moderado que busquen una rentabilidad atractiva (11,50% p.a.) de corto plazo, respaldada por garantías hipotecarias inmobiliarias sólidas en el centro de Madrid.
- Mayor Punto Fuerte: El margen de protección otorgado por la hipoteca de 1.er grado con un LTV inferior al 50% sobre el valor final
[Informe de Tasación de TINSA · p. 47]. - Mayor Riesgo: Impago al vencimiento en caso de que se produzca un estrangulamiento en la concesión de crédito bancario a largo plazo al promotor
[Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3].
É plausível que o promotor acione a extensão contratual de 6 meses caso o processo de contratação do refinanciamento bancário de longo prazo demore mais do que o previsto após a conclusão das obras.
Atrasos superiores à prorrogação contratual são pouco prováveis dada a fase adiantada da reabilitação e a elevada liquidez do mercado imobiliário em Madrid.
Risco de perda parcial muito baixo devido à almofada de segurança concedida pela hipoteca de 1.º grau com LTV Final de 48,39%.
A existência de uma garantia hipotecaria de 1.º grau sobre um imóvel consolidado e reabilitado no centro de Madrid reduz o risco de perda total a um nível quase nulo.
A probabilidade de execução judicial é baixa, sendo mais provável que, em caso de dificuldades, o agente acione o Poder Irrevogável de Venda para alienação amigável no mercado livre.
- LTV (Loan to Value): Ratio financiero que mide el porcentaje del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble.
- LTC (Loan to Cost): Ratio que indica la proporción de la financiación concedida en relación con el coste total del proyecto.
- Bullet: Modalidad de reembolso en la que la totalidad del capital y de los intereses acumulados se paga de una sola vez en la fecha de vencimiento.
- HET (Hipótesis Inmueble Terminado): Valor de tasación estimado para un inmueble asumiendo la completa finalización de las obras proyectadas.
- Poder Irrevocable de Venta: Apoderamiento otorgado al agente de garantías que permite vender directamente el inmueble en caso de impago, sin acudir a los tribunales.
- Cuenta Escrow: Cuenta bancaria de custodia donde los fondos quedan bloqueados y solo se liberan tras el cumplimiento de condiciones específicas.
Documentos del Proyecto Analizados
- ** Contrato de Mandato com wecity (CityPrive PSFP, S.L., minuta e condições gerais da plataforma, 24/05/2024).
- ** Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI (Documento de informação fundamental da oportunidade, setembro de 2026).
- ** Contrato de Mandato Indirecto a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners, S.L.U., 09/10/2025).
- ** Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III (Contrato do empréstimo e termo de pedido de ativação assinado pela promotora a 16/09/2026).
- ** Informe de Tasación de TINSA (Relatório de avaliação imobiliária oficial de acordo com a norma ECO/805/2003, emitido a 10/06/2026).
- ** Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating (Análise e nota de risco emitida por Moore Ibérica Consultores a 05/02/2026).
- ** Planos Técnicos e de Arquitetura (Projeto básico e de execução de reforma, elaborado pelo arquiteto José Javier Galindo Carbajo, outubro de 2024).
- ** Consulta Descriptiva y Gráfica de la Sede Electrónica del Catastro (Ficha cadastral do imóvel na Calle Juan de Olías 21, 22/12/2025).
- ** Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III (Apresentação comercial elaborada pela wecity, setembro de 2026).
- ** Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid (Certidão registral da Finca 113, emitida a 10/09/2026).
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Disclaimer
> Este análisis ha sido elaborado con base en la documentación indicada y, cuando se señala, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe realizar su propia evaluación y, si es necesario, consultar a un profesional cualificado.
Promotor: Confirma-se a existência da empresa Iberia Viva Capital S.L., uma sociedade limitada unipessoal constituída em 17 de novembro de 2023, com sede na C/ Ayala 88, em Madrid, e um capital social de 225.000,00 euros (DatosCif (fonte não verificada)). O seu objeto social inclui a promoção, urbanización, construção, arrendamento, compraventa e exploração de bens imóveis, bem como a intermediação em projetos de arquitetura, engenharia e urbanismo (DatosCif (fonte não verificada)). A empresa é propriedade da Iberia Viva Gmbh e tem como administradores solidários Thomas Johannes Bolzen e Jose Javier Galindo Carbajo (DatosCif (fonte não verificada)). Não foram encontradas informações públicas relevantes sobre insolvências, processos ou projetos anteriores concluídos da empresa nos resultados fornecidos, embora existam serviços de relatórios de risco que permitem consultar registos de inciosos e procedimentos concursais em Espanha (eInforma (registo comercial)).
Mercado da zona: Relativamente à zona da Calle Juan de Olías em Madrid, os resultados mostram anúncios de vivendas e pisos com preços indicativos que chegam a 7.077 €/m² (para um imóvel de 1.380.000€ com garagem incluída) e outro exemplo a 6.471 €/m² (Idealista (dados de mercado)). Estão também registados portais com ofertas de apartamentos na mesma rua (Fotocasa (dados de mercado)).
Plataforma: A plataforma de crowdfunding envolvida é a wecity (Wecity (parte interessada no negócio)), descrita como uma plataforma espanhola de financiamento participativo (PSFP) fundada em 2019 por Antonio Mañas, Rafael Merry del Val e José Navarro (Guiacrowdlending (fonte não verificada), Inversor07 (fonte não verificada)). Encontra-se auditada e regulada pela CNMV (com o número de registo 9) desde outubro de 2023, dispondo de passaporte europeu (Inversor07 (fonte não verificada)). Quanto à reputação e limitações operativas, fontes apontam para uma limitação operacional com investimento mínimo de 500 euros e uma velocidade de financiamento que exige participação ativa, não dispondo de reinvestimento automático standard (Guiacrowdlending (fonte não verificada)). Não são mencionados incumprimentos conhecidos da plataforma nos dados fornecidos.
Notícias / outros: A promotora Iberia Viva Capital S.L. solicita financiamento através da plataforma wecity especificamente para a reabilitação de um edifício localizado na Calle Juan de Olías, 21, em Madrid (Wecity (parte interessada no negócio)).
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