Madrid Juan De Olias Iii

O projeto consiste no financiamento participativo para a conclusão das obras de reabilitação de um antigo edifício terciário localizado na Calle Juan de Olías, n.º 21, no distrito de Tetuán, em Madrid [Informe de Tasación de TINSA · p. 4, 53]. A intervenção visa transformar o imóvel num complexo de uso misto composto por 20 lofts (destinados a serviços empresariais e escritórios) e 1 habitação residência [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Tasación de TINSA · p. 4].

O financiamento é estruturado sob a forma de empréstimo hipotecário no valor total de 2.750.000 €, captado em três tramos através da plataforma wecity [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38]. A presente ronda refere-se ao Tramo III no montante de 750.000 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]. O investidor ganha através da cobrança de um juro fixo anual de 11,50% pago no final do prazo de 11 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2, 3].

A estratégia do promotor não passa pela venda fracionada das frações, mas sim pela conservação do imóvel no seu património para exploração em arrendamento e obtenção de rentas [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]. A saída dos investidores está prevista ser efetuada mediante refinanciamento bancário de longo prazo assim que o ativo esteja concluído e a gerar rendimentos [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3]. A operação pode falhar caso ocorram atrasos na conclusão da obra, dificuldades de refinanciamento junto do setor bancário, ou em caso de incumprimento do promotor que obrigue à execução da garantia hipotecária [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2].

Histórico e Experiência do Promotor

O promotor do projeto é a sociedade Iberia Viva Capital S.L. (CIF B56685589), constituída em novembro de 2023 [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Contexto Externo]. A empresa integra o grupo Orbesol e é gerida pelos arquitetos Thomas Johannes Bolzen e José Javier Galindo Carbajo, com mais de 25 anos de experiência profissional no setor da arquitetura e promoção imobiliária em Espanha e Alemanha [Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 4; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 11].

Segundo os documentos do projeto, os gestores concluíram recentemente operações de reabilitação no centro de Madrid (Calle Colegiata e Calle Jesús del Pino) com mais de 670.000 € de mais-valias geradas [Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 4; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 11].

Situação Financeira do Promotor

De acordo com as demonstrações financeiras apresentadas:

• 2024: Ativo Total de 1.260.951,17 €; Capital Próprio de 284.706,36 €; Passivo Corrente de 976.244,81 €; Resultado Líquido de 62.723,00 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 5].
• 2025: Ativo Total de 1.753.035,18 €; Capital Próprio de 264.876,62 €; Passivo Corrente de 1.488.158,56 €; Resultado Líquido negativo de -19.830,00 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 5].

Análise do Promotor: Trata-se de uma sociedade veículo (SPV) recente com capitais próprios modestos (264,8 mil euros em 2025) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1]. A solvência da operação assenta na garantia real sobre o imóvel e no património do próprio ativo reabilitado, e não na capacidade financeira autónoma do balanço da promotora.

Análise de Viabilidade e Estrutura de Capital

O custo total do projeto está orçado em 4.294.468,66 € [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5], englobando a aquisição do imóvel (1.200.000,00 €), os custos de obra e reabilitação (2.795.319,68 €), a estruturação do empréstimo (107.817,73 €) e as comissões da plataforma (191.331,25 €) [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5].

A estrutura de financiamento divide-se em:

• Capital Próprio do Promotor: 1.544.468,66 € (35,96% do total) [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5].
• Financiamento por Crowdfunding (wecity): 2.750.000,00 € (64,04% do total), repartido em Tramo I (1.000.000 €), Tramo II (1.000.000 €) e Tramo III (750.000 €) [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5].

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Rácios Financeiros Obrigatoriamente Auditáveis

1. Loan to Value Final (LTV HET)

Calcula a relação entre o financiamento total e o valor do ativo após a conclusão das obras (Hipótesis Inmueble Terminado).

• Fórmula: LTV Final = Empréstimo Total ÷ Valor de Avaliação no Estado Concluído (HET)
• Inputs:

- Empréstimo Total: 2.750.000,00 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3] - Valor de Avaliação HET (Tinsa): 5.683.461,14 € [Informe de Tasación de TINSA · p. 47, 50] - Valor de Avaliação HET (mencionado no Dossier): 5.661.824,05 € [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 4]

• Pressupostos: Nenhum (valores diretos das fontes citadas).
• Resultado:

- Com avaliação oficial Tinsa: 2.750.000,00 € ÷ 5.683.461,14 € = 48,39% - Com valor do Dossier: 2.750.000,00 € ÷ 5.661.824,05 € = 48,57%

• Interpretação: O LTV final situa-se abaixo dos 50%, o que representa uma margem de segurança confortável em caso de conclusão bem-sucedida do empreendimento.

2. Loan to Cost (LTC)

Calcula a proporção do financiamento externo face ao custo total de desenvolvimento do projeto.

• Fórmula: LTC = Empréstimo Total ÷ Custo Total do Projeto
• Inputs:

- Empréstimo Total: 2.750.000,00 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38; Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3] - Custo Total do Projeto: 4.294.468,66 € [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5]

• Pressupostos: Nenhum.
• Resultado: 2.750.000,00 € ÷ 4.294.468,66 € = 64,04%
• Interpretação: O promotor financia 35,96% do custo total com capitais próprios, assegurando um alinhamento de interesses adequado com os investidores.

3. Cenário de Stress (Execução Forçada da Garantia no Estado Atual)

Estima o valor recuperável pelos investidores caso o promotor entre em incumprimento no estado atual da obra e a garantia hipotecária seja executada judicialmente.

• Fórmula: Recuperação Líquida = (Valor de Avaliação Atual × (1 - Desconto Venda Forçada)) × (1 - Custos de Execução)
• Inputs:

- Valor de Avaliação no Estado Atual (Tinsa): 3.315.451,23 € [Informe de Tasación de TINSA · p. 47] - Capital em Dívida Acumulado (Tramos I, II e III): 2.750.000,00 € [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38] - Juros Ordinários Devidos (11,50% ao ano em 11 meses): 290.308,22 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 5; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 12] - Dívida Total Bruta: 2.750.000,00 € + 290.308,22 € = 3.040.308,22 €

• Pressupostos:

- Pressuposto: Desconto de venda forçada em leilão judicial de 30% sobre o valor atual de avaliação (2.320.815,86 €), porque os leilões judiciais em Espanha implicam tipicamente deságios significativos face ao valor de mercado. Não consta da documentação. - Pressuposto: Custos e despesas de execução judicial e legais estimados em 10% sobre o valor arrematado (232.081,59 €), devido aos custos processuais, solicitadores e advogados envolvidos. Não consta da documentação.

• Resultado:

- Valor Líquido Recuperado no Estado Atual: 3.315.451,23 € × 0,70 × 0,90 = 2.088.734,28 € - Défice face à Dívida Total (3.040.308,22 €): -951.573,94 € (Recuperação de cerca de 68,7% do capital e juros no estado atual de obra de 38,41%). - Nota em cenário de Obra Concluída (HET): Caso a obra esteja concluída (HET de 5.683.461,14 €), o valor líquido recuperado com os mesmos pressupostos seria de 5.683.461,14 € × 0,70 × 0,90 = 3.580.580,52 €, cobrindo a totalidade do principal e juros com um excedente de +540.272,30 €.

• Interpretação: A segurança do capital depende criticamente do avanço e conclusão das obras, sendo que o valor do imóvel no estado atual não cobriria integralmente o crédito em caso de venda forçada imediata com deságio alto.

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Estrutura de Capital

O empréstimo hipotecário concedido através da wecity detém posição sénior de 1.º grau [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2]. Em caso de liquidação ou incumprimento, os investidores recebem o seu capital e juros prioritariamente a qualquer crédito subordinado ou ao reembolso do capital próprio do promotor [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 24].

Garantia Hipotecária

O empréstimo é garantido por uma hipoteca de 1.º grau sobre o imóvel unificado (Finca Registral n.º 113 do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid, CRU: 28038000000894) [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 39; Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 2].

• Responsabilidade Hipotecária: Fixada em 177% do principal do empréstimo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2], cobrindo capital, juros ordinários e de mora, e custas judiciais [Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 3, 4].
• Estado Registral das Cargas: A Nota Simple de 10/09/2026 confirma a inscrição da hipoteca do Tramo I (1.000.000 €) [Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 3] e a entrada no Livro Diário (Asiento 2371, 16/06/2026) da escritura de ampliação do Tramo II para 2.000.000 € [Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 4]. A ampliação correspondente ao Tramo III (750.000 €) será levada a registo após o fecho da captação [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 38].

Garantias Adicionais e Mecanismos de Proteção

• Poder Irrevogável de Venda: O promotor compromete-se a outorgar a favor do Agente de Garantias (Global Security Partners, S.L.U.) um Poder Irrevogável de Venda sobre o ativo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 25, 26]. Este instrumento permite ao agente alienar diretamente o imóvel sem necessidade de um longo processo judicial de execução hipotecaria, caso ocorra incumprimento no vencimento [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 25, 26].
• Conta Escrow: Os fundos desembolsados ficam depositados numa conta de garantia (Wallet Escrow) na instituição de pagamentos Lemonway, sendo libertados por tranches contra certidões de progresso de obra validadas por uma entidade verificadora independente [Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 10].

Este investimento é totalmente ilíquido. Não existe um mercado secundário organizado para a negociação ou venda das participações no empréstimo antes do prazo de vencimento final [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 3]. O capital do investidor ficará imobilizado durante um período estimado de 11 meses (com vencimento previsto para 17 de agosto de 2027) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2]. Adicionalmente, o contrato prevê a faculdade de o promotor acionar uma prorrogação de 6 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 12], podendo o capital permanecer preso por um total de até 17 meses. Em caso de incumprimento e necessidade de execução da garantia hipotecária ou do poder de venda, o processo de recuperação de fundos poderá estender-se por 12 a 24 meses adicionais [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Contrato de Préstamo e Solicitud de Activación Tramo III · p. 26].

Veredicto Global

🟢 Classificação Final: 6,6 / 10 (Semáforo Amarelo / Risco Médio).

O projeto apresenta um perfil de risco moderado e bem equilibrado. O ponto forte reside na estrutura de garantias reais, suportada por uma hipoteca de 1.º grau com um LTV sobre o valor concluído bastante seguro (48,39%), complementada por um Poder Irrevogável de Venda e pelo controlo dos fundos em conta-escrow. A principal reserva concentra-se na estratégia de saída: o promotor não pretende vender as frações, mas sim refinanciar o ativo junto da banca assim que estiver arrendado. Esta dependência do crédito bancário futuro e o pagamento de juros/capital na totalidade no final (bullet) constituem os principais fatores de atenção.

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Fatores Decisivos

• ✔ Garantia Real Robusta: Hipoteca de 1.º grau sobre a totalidade do edifício em Madrid [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 2; Nota Simple Informativa do Registo da Propriedade n.º 14 de Madrid · p. 2].
• ✔ LTV Final Reduzido: Financiamento representa apenas 48,39% do valor do imóvel concluído [Informe de Tasación de TINSA · p. 47].
• ✔ Alinhamento do Promotor: O promotor injetou 1,54 M€ de capital próprio (35,96% do custo) [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 5].
• ✖ Dependência de Refinanciamento Bancário: Sem vendas prévias contratadas, o reembolso depende da concessão de um empréstimo bancário pós-obra [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3].
• ✖ Estrutura de Pagamento Bullet: Rentabilidade e capital pagos integralmente no vencimento a 11 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 3].
• ✖ Histórico Recente da SPV: Empresa criada no final de 2023 com balanço modesto [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI / FIFI · p. 1; Informe de Análisis de Inversión y Asignación de Rating · p. 5].

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Recomendação de Investimento

• Decisão: Adequado para investidores com perfil moderado que procurem uma rentabilidade atrativa (11,50% p.a.) de curto prazo, suportada por garantias hipotecárias imobiliárias sólidas no centro de Madrid.
• Maior Ponto Forte: A margem de proteção concedida pela hipoteca de 1.º grau com LTV inferior a 50% sobre o valor final [Informe de Tasación de TINSA · p. 47].
• Maior Risco: Incumprimento no vencimento caso ocorra um estrangulamento na concessão de crédito bancário de longo prazo ao promotor [Dossier da Oportunidade de Investimento - Madrid Juan de Olías III · p. 3].