Madrid Atlas Nuevo Ahijones

Cooperativa de criação recente: património líquido de 21.000 € e ativo de 2,65 M€ (essencialmente o projeto), sem histórico próprio — os números constam do relatório de rating da Moore (16/07/2026). Declara no contrato não ter incumprimentos de crédito nos últimos 5 anos (FDFI, Parte G(e)). A gestão é da COOPTIMA, com mais de 25 anos no modelo cooperativo e histórico na wecity de 5 projetos (2 devolvidos, 3 em curso no prazo). A presidente do Conselho Reitor é Lucía Lanseros García. A wecity já financiou o IVA desta operação num projeto anterior.

Sinal a esclarecer: o rating da Moore fundamenta a nota AAA do promotor na "experiencia de Impulsa Proyectos Inmobiliarios S.L." — entidade que não aparece em nenhum outro documento.

Estrutura. Custos de aquisição 1.941.349,15 €: cooperativa 1.021.349,15 € (52,61%) + wecity 920.000 € (47,38%). Dos fundos wecity, 817.729,85 € vão ao ativo; 102.270 € (≈11%) pagam estruturação e comissão (dossier, p. 5).

LTV. 57,33% recalculado — moderado para solo. A discrepância de 20.000 € entre certificado e dossier mantém-se por explicar.

O encargo de urbanização, reclassificado. A resposta da wecity aos investidores esclareceu que os 633.090,92 € são a quota da parcela (0,121371%) na conta provisional da reparcelação — não uma dívida vencida — e que a avaliação contabiliza os encargos registados conforme a norma ECO. A urbanização começou há pouco, com "muito poucas faturas emitidas" e sem desvios ao orçamento. Mas a FDFI é explícita sobre o que está em jogo: se os encargos não forem pagos pelo titular, a Administração pode penhorar a finca com prioridade registal sobre a hipoteca (FDFI, Parte C, Tipo 7). O risco deixou de ser "opacidade" e passou a ser: (a) pagamento pontual das derramas de urbanização pela cooperativa durante 18-20 meses, e (b) desvio do custo final face aos 633 k€ orçamentados.

Cenário de stress (execução). Dívida no vencimento: ≈1.071.800 € a 18 meses; ≈1.122.400 € com prórroga (+ mora a 15% depois). A responsabilidade hipotecária de 173% (≈1.591.600 €) cobre folgadamente principal, juros e custos na execução.

• Cenário A — derramas em dia e avaliação líquida de encargos (situação declarada pela wecity): venda em execução a 75% do valor (≈1.203.700 €) menos ~10% de custos ≈ 1.083.000 € → cobre ~101% da dívida a 18 meses, ~96% a 24. Recuperação quase integral, sem margem.
• Cenário B — derramas em atraso ou desvio de custos com, p. ex., a maior parte dos 633 k€ ainda exigível com prioridade: sobra ≈ 500-570 k€ → ~50-55% da dívida. Perda parcial significativa.
• Mitigante novo: o Poder Irrevogável de Venda permite ao Agente de Garantias vender o ativo por via privada (preço mínimo = principal + juros + 6 meses de mora), tipicamente mais rápido e a melhor preço do que um leilão judicial.

Estrutura de capital. Investidores wecity são o único credor com garantia real, pari passu declarado com os restantes credores não subordinados; cooperativistas e fundos próprios absorvem primeiro as perdas. A cooperativa não pode distribuir dividendos nem endividar-se fora da "Financiación Permitida" enquanto o empréstimo viver (Contrato, cl. 13.3-13.4).

Hipoteca de 1.º grau a favor do Agente de Garantias (Global Security Partners), com responsabilidade hipotecária de 173% do principal. A eficácia do contrato está suspensa até à constituição da hipoteca (condição suspensiva, cl. 5.1) — o dinheiro dos investidores não se liberta sem garantia constituída. Prazo de 15 dias para escritura; a falta de apresentação a registo em 30 dias ou de inscrição em 3 meses é causa de vencimento antecipado (cl. 17.8).

Proteções contratuais relevantes (novas nesta análise):

• Licença negada = vencimento antecipado (cl. 17.6): se as licenças necessárias não forem concedidas, canceladas ou modificadas substancialmente, a Maioria de Investidores pode exigir o reembolso imediato. Cobre o principal risco administrativo do projeto.
• Poder Irrevogável de Venda (cl. 22 + Anexo 0): em caso de não pagamento no vencimento, a promotora outorga poder irrevogável (24 meses) para o Agente vender o ativo — alternativa mais ágil à execução judicial.
• Amortização antecipada obrigatória (cl. 11.3): qualquer fundo líquido de desinvestimento do ativo vai direto ao reembolso, com penalização de 5% dos juros remanescentes a favor dos investidores.
• Fundos em conta escrow com libertação parcial controlada; obrigações de reporte trimestral (wecity) e contabilidade analítica semestral; direito de a wecity inspecionar as obras e contratar monitoring externo.
• Entregas por conta dos cooperativistas protegidas pela Lei 38/1999 (aval ou seguro obrigatório das quantias antecipadas).

Pontos contratuais desfavoráveis:

• Prórroga de 6 meses ativável unilateralmente pela promotora (cl. 12.2) — o investidor não vota a extensão para 24 meses.
• Cisão pré-autorizada (FDFI, Parte G(f)): os investidores autorizam antecipadamente que a promotora realize uma cisão total ou parcial para obter o financiamento de saída, transferindo direitos e deveres para a sociedade beneficiária, sem votação. A hipoteca acompanha o ativo, mas o devedor pode mudar de veste jurídica a meio do empréstimo.
• Penalização de 2% do principal a favor da wecity (não dos investidores) em caso de mora, pelos serviços de reclamação (cl. 12.6.2).

Encargos registados: afeção de urbanização (633.090,92 €, com prioridade potencial sobre a hipoteca — reconhecida na FDFI), duas afeções fiscais (a FDFI reconhece risco de responsabilidade subsidiária por impostos de transmissões anteriores), afeção urbanística de 7 anos. Sem hipotecas prévias.

(Descritivo — não pontuado, conforme metodologia: a iliquidez é característica da categoria, não deste projeto.)

Não existe mercado secundário; a FDFI di-lo expressamente. O investidor pode ceder o crédito a terceiros sem consentimento das partes (Contrato, cl. 20.2), mas terá de encontrar comprador por conta própria. Investidores não experimentados têm 4 dias de reflexão pós-compromisso. Na prática: capital imobilizado 18 meses, 24 com prórroga (decidida pela promotora), e mais em cenário de incumprimento — embora o Poder Irrevogável de Venda possa encurtar a recuperação face a uma execução judicial clássica (que pode durar 2-4 anos).

🟡 Interessante com reservas · Risco Médio. O equilíbrio entre projeto e investimento é raro: nenhum dos dois planos é o elo fraco — as reservas distribuem-se por ambos (promotora sem substância própria e encargos prioritários, do lado do projeto; bullet e prórroga unilateral, do lado do investimento). Face à análise anterior (5,3), a subida para 6,5 deve-se quase toda a informação que já existia mas não estava publicada: o contrato e a FDFI revelaram proteções (vencimento antecipado por licença, Poder de Venda, 173% de responsabilidade) e reclassificaram o risco dos 633 k€ de "opaco" para "gerível e monitorizável".

Fatores decisivos

• ✔ Hipoteca 1.º grau, responsabilidade 173%, Poder Irrevogável de Venda, fundos só libertados com garantia constituída
• ✔ Licença negada = direito a reembolso imediato
• ✔ Promotor investe 52,6% e as 18 casas estão adjudicadas com antecipações protegidas por lei
• ✖ 633 k€ de encargos de urbanização com prioridade potencial sobre a hipoteca, dependentes do pagamento pontual das derramas
• ✖ Promotora nova com 21 k€ de património líquido e cisão pré-autorizada sem voto dos investidores
• ✖ Bullet a 18-24 meses com prórroga unilateral e três inconsistências documentais por reconciliar

Investiria? Sim, como posição pequena numa carteira diversificada de crowdlending, aceitando o cenário de prórroga até 24 meses como provável e não como exceção. Adequado a quem procura dívida garantida com prémio de risco imobiliário e não precisa de rendimento periódico; inadequado a quem não tolera um cenário (improvável mas real) de recuperação parcial. Maior ponto forte: o pacote de garantias contratuais, invulgarmente completo para crowdlending. Maior risco: o pagamento pontual das derramas de urbanização, porque é a única coisa que se interpõe entre a hipoteca e um credor com prioridade sobre ela.