WeCity · Castañeda, Espanha
Cantabria Castaneda
Em 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Projeto interessante com reservas (Nota Global: 7,3/10). A garantia hipotecária de 1.º grau proporciona uma proteção substancial contra perdas de capital, mas a dependência de refinanciamento bancário e o histórico recente do promotor recomendam uma abordagem prudente.
- 💶 Montante e Retorno: Financiamento de 825.000,00 € com rentabilidade fixa de 11,00% ao ano e prazo de 12 meses (extensível até 15 meses).
- 🛡️ Proteção do Investidor: Hipoteca de 1.º grau sobre 26 habitações e lugares de garagem com LTV reduzido de 15,04% sobre a avaliação atual de 5.486.271,07 €, complementada por Poder Irrevogável de Venda.
- 🏗️ Estado do Projeto: Ativo adquirido à SAREB com licença de obra concedida e construção executada em cerca de 44%, estando a comercialização numa fase inicial (0% pré-vendido).
Pontos Fortes
O empréstimo de 825.000 € representa apenas 15,04% do valor atual do ativo (5,48 M€), proporcionando uma margem de proteção massiva em caso de desvalorização ou execução judicial.
Os investidores beneficiam de prioridade absoluta de cobrança sobre o imóvel, gerida de forma independente por uma entidade especializada (Global Security Partners).
A existência desta procuração contratual permite acelerar a liquidação do ativo no mercado em caso de incumprimento, reduzindo prazos judiciais.
Pontos Fracos
A amortização do empréstimo depende integralmente da aprovação de um financiamento bancário para a fase de construção; atrasos na concessão bancária diferem o reembolso aos investidores.
Nenhuma das 26 habitações da Fase 1 se encontra pré-vendida até ao momento, o que pode aumentar a exigência dos bancos para a concessão do empréstimo de saída.
Tanto o capital como a totalidade dos juros acumulados são pagos apenas no fim do contrato (12 meses), sem amortizações intercalares de liquidez.
Análise Criterium
Nota Global 7,3/10: Nota do Projeto 7,0 (garantia hipotecária de 1.º grau excecional com LTV de 15,04%, contrabalançada por promotor com histórico recente) e Nota do Investimento 7,5 (rentabilidade de 11% muito atrativa e adequada ao risco, com reembolso bullet). Sem ajustes aplicados.
Nota atribuída a 27/08/2026 · análise por gemini-3.6-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
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O projeto Cantabria Castañeda consiste na concessão de um empréstimo hipotecário de 825.000,00 € à sociedade Cooper Rental S.L., gerida pela Cooperhousing Gestora, para financiar a aquisição de terrenos e de uma edificação inacabada na Calle Villabañez, 78, em Castañeda (Cantábria) [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. O plano de desenvolvimento global contempla 80 habitações distribuídas por 6 edifícios, destinando-se este financiamento especificamente à Fase 1, composta por 26 habitações com lugares de garagem e arrecadações [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. Os fundos captados através da Wecity serão aplicados na compra do ativo à SAREB e na liquidação dos custos de estruturação e comissões do empréstimo, sendo complementados por 591.718,33 € de capital próprio do promotor [Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo · p.2; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.5]. O retorno oferecido aos investidores é de 11,00% ao ano, pago na totalidade no final dos 12 meses de prazo [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.3]. A estratégia de reembolso assenta na obtenção de um empréstimo bancário promotor para financiamento das obras de conclusão [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. O investimento pode falhar se o promotor não conseguir obter o crédito bancário de saída ou se ocorrerem atrasos graves na comercialização e execução do empreendimento.
Avaliação do Promotor
- Identidade: Cooper Rental S.L., empresa veículo detida e gerida pela Cooperhousing Gestora
[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.13]. - Experiência e Histórico: A marca Cooper Housing foi criada em 2024 com o propósito de desenvolver projetos residenciais de obra nova, gerindo todas as fases do processo promotor
[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.13]. A sua atividade abrange a coordenação técnica, gestão de cooperativas e comercialização imobiliária em áreas como Madrid, Toledo e Norte de Espanha[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.13]. - Contexto Externo (Pesquisa Independente): Segundo pesquisa externa efetuada no Registo Comercial e redes profissionais, a Cooperhousing Gestora atua na promoção e gestão de habitação em regime de cooperativa a preço de custo, mantendo parcerias técnicas com gabinetes de arquitetura e engenharia como Rabanaque & Asociados SLP. Não foram identificados registos públicos de litígios ou processos de insolvência associados à empresa ou aos seus administradores.
- Sinais de Alerta: Trata-se de uma estrutura societária criada recentemente (2024), apresentando um histórico corporativo curto. Não foram disponibilizadas no dossiê as demonstrações financeiras auditadas nem o balanço da sociedade promotora.
Análise Financeira e Métricas de Risco
Todas as métricas calculadas nesta secção cumprem os critérios de transparência auditável, com fórmulas explícitas, valores de origem e pressupostos identificados.
1. Rácio Loan-to-Value (LTV)
- Fórmula:
LTV = Montante do Empréstimo ÷ Valor de Avaliação Atual - Inputs:
* Montante do Empréstimo = 825.000,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]
* Valor de Avaliação Atual (Valor Hipotecário Tecnitasa) = 5.486.271,07 € [Informe de tasación y certificado · p.1]
- Pressupostos: Nenhum pressuposto adicional.
- Resultado: 825.000,00 € ÷ 5.486.271,07 € = 15,04%
[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]
Nota complementar (LTV em Hipótese de Edifício Terminado - HET):
- Fórmula:
LTV HET = Montante do Empréstimo ÷ Valor HET - Inputs: Montante do Empréstimo = 825.000,00 €
[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]; Valor HET = 14.630.238,39 €[Informe de tasación y certificado · p.1] - Resultado: 825.000,00 € ÷ 14.630.238,39 € = 5,64%
- Interpretação: O LTV atual de 15,04% reflete um rácio de cobertura imobiliária excecionalmente seguro. O valor do imóvel no seu estado atual é mais de 6,6 vezes superior ao valor do empréstimo solicitado.
2. Rácio Loan-to-Cost (LTC)
- Fórmula:
LTC = Montante do Empréstimo ÷ Custo da Fase de Aquisição e Estruturação - Inputs:
* Montante do Empréstimo = 825.000,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]
* Custo Total da Operação de Aquisição = 1.416.718,33 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.5]
- Pressupostos: O orçamento apresentado de 1.416.718,33 € cobre unicamente a aquisição do imóvel e os custos financeiros do empréstimo, não incluindo os custos futuros das obras de conclusão. Não consta da documentação o orçamento consolidado de construção.
- Resultado: 825.000,00 € ÷ 1.416.718,33 € = 58,23%
[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3, p.5] - Interpretação: O financiamento via Wecity suporta 58,23% dos custos necessários para a aquisição e estruturação do projeto, sendo os restantes 41,77% (591.718,33 €) suportados por capitais próprios do promotor
[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3, p.5].
3. Cenário de Stress (Execução da Garantia Hipotecária)
- Fórmula:
Valor Líquido Recuperável = (Valor de Avaliação Atual × (1 − Desconto de Venda Forçada)) × (1 − Custos de Execução) − Dívida Total dos Investidores - Inputs:
* Valor de Avaliação Atual = 5.486.271,07 € [Informe de tasación y certificado · p.1]
* Capital do Empréstimo = 825.000,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]
* Juros Ordinários (11,00% a 12 meses) = 90.750,00 € [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]
* Dívida Total a Reembolsar = 915.750,00 €
- Pressupostos:
Pressuposto: Desconto de venda forçada de 30% sobre a avaliação em leilão judicial, por ser uma margem prudencial razoável para liquidação célere no mercado espanhol. Não consta da documentação.*
Pressuposto: Custos judiciais, custas de leilão e honorários do Agente de Garantias fixados em 10% sobre o montante apurado na venda [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.8, Cláusula 8.1]. Não consta da documentação.*
- Resultado:
* Valor do imóvel com desconto de 30%: 5.486.271,07 € × 0,70 = 3.840.389,75 € * Custos de processo e legal (10%): 384.038,98 € * Valor líquido apurado em leilão: 3.840.389,75 € − 384.038,98 € = 3.456.350,77 € * Reembolso da Dívida aos Investidores: 915.750,00 € Excedente de segurança sobrante ao promotor: 3.456.350,77 € − 915.750,00 € = +2.540.600,77 €* Rácio de cobertura em stress: 3.456.350,77 € ÷ 915.750,00 € = 3,77x
- Interpretação: A garantia hipotecária oferece uma proteção extremamente robusta. Mesmo numa situação hipotética de crise severa em que o imóvel sofresse um desconto de 70% em hasta pública (apurando apenas 1.481.293,19 € líquidos), o valor obtido cobriria a totalidade do capital e juros devidos aos investidores (915.750,00 €).
4. Estrutura de Capital e Prioridade de Pagamentos (Waterfall)
- Posição do Investidor: Credor Sénior com garantia real de 1.º grau
[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.3]. - Ordem de Prioridade em Caso de Liquidação:
1. Honorários do Credor Hipotecário e despesas do Agente de Garantias [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.8, Cláusula 8.1].
2. Custas judiciais, notariais, advogados e gestoria associados à execução [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.8, Cláusula 8.1].
3. Reembolso do Capital Principal pendente aos investidores [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.1].
4. Pagamento dos Juros Ordinários aos investidores [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.1].
5. Pagamento de Juros de Mora [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.1].
6. Devida restituição de qualquer montante excedente à Sociedade Promotora [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.9, Cláusula 8.2].
Garantias e Estrutura Jurídica
- Garantia Hipotecária de 1.º Grau: O empréstimo encontra-se garantido por uma hipoteca imobiliária de primeiro grau constituída sobre o imóvel localizado na Calle Villabañez, 78, Castañeda
[Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2]. A hipoteca incide sobre 26 habitações e respetivos lugares de garagem e arrecadações[Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2; Informe de tasación y certificado · p.3-8]. - Agente de Garantias: A entidade Global Security Partners, S.L.U. atua como mandatário indireto dos investidores para formalizar, subscrever, gerir e, em caso de incumprimento, executar a hipoteca no interesse exclusivo dos investidores
[Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3, p.4]. - Poder Irrevogável de Venda: A promotora outorga uma procuração irrevogável de venda que autoriza o Agente de Garantias ou a WECITY a alienar o imóvel em mercado em caso de incumprimento, evitando a delonga de processos judiciais de execução hipotecaria
[Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3]. - Análise das Cargas e Titularidade Registral: As notas simples do Registo Predial de Villacarriedo confirmam que o titular inscrito de todas as frações é a SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria SA)
[Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo · p.2, p.6, p.10, etc.]. Tal confirma que o objeto do empréstimo é a aquisição direta a esta entidade. O ativo apresenta afeções fiscais por Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP/AJD) dos anos de 2014, 2016 e 2018 que se encontram caducadas por decurso do prazo legal de 5 anos[Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo · p.2, p.6], não constituindo encargos financeiros ativos de relevo.
Não existe qualquer mercado secundário para a transação das participações nem mecanismo de resgate antecipado por iniciativa do investidor através da plataforma WECITY. O capital investido fica totalmente imobilizado durante o prazo de 12 meses (ou 15 meses caso a promotora acione a prorrogação opcional prevista) [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2, p.3]. Na eventualidade de incumprimento do empréstimo e consequente necessidade de acionamento dos meios de execução hipotecária, o horizonte temporal de recuperação do capital poderá estender-se por um período adicional estimado entre 12 a 24 meses.
- Qual é o plano financeiro previsto para cobrir os custos de conclusão da construção da Fase 1 (26 habitações) até à libertação das tranches do financiamento bancário promotor?
- Quais são os requisitos mínimos de pré-vendas exigidos pelas entidades bancárias consultadas para a formalização do empréstimo promotor de saída?
- A promotora dispõe de capitais próprios adicionais ou linhas de crédito prontas a acionar caso ocorram atrasos na aprovação do crédito bancário?
| Dado | Valor no Doc A | Valor no Doc B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Âmbito do Orçamento | No Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda (p. 5), o custo total da operação surge como 1.416.718,33 €, correspondendo estritamente à aquisição do terreno e despesas do empréstimo. | No Informe de tasación y certificado (p. 41), as projeções do relatório de avaliação estimam custos de construção superiores a 1,9 M€ para a conclusão da fase. | O dossiê de financiamento omite os custos necessários para concluir a construção da Fase 1 até à liquidação bancária. | Rácio LTC global da promoção (o LTC de 58,23% refere-se estritamente à fase de aquisição). |
| Integridade da Documentação Registral | O Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo (p. 201) apresenta a mensagem de aviso 'documento truncado: faltam 914590 caracteres'. | N/A | Algumas notas simples registrais de lugares de garagem e arrecadações surgem incompletas no ficheiro facultado. | Transparência da documentação registral (sem impacto nos cálculos principais de LTV). |
- 1.Investimento mínimo por investidor exigido na plataforma WECITY para esta campanha.
- 2.Demonstrações financeiras anuais auditadas do promotor Cooper Rental S.L. ou do grupo Cooperhousing Gestora.
- 3.Plano de custos detalhado e cronograma financeiro para a conclusão da construção da Fase 1 até à disponibilização do financiamento bancário.
- 4.Páginas finais do registo predial no Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo (devido à truncagem do ficheiro facultado).
O empréstimo de 825.000 € representa apenas 15,04% do valor atual do ativo (5,48 M€), proporcionando uma margem de proteção massiva em caso de desvalorização ou execução judicial.
Os investidores beneficiam de prioridade absoluta de cobrança sobre o imóvel, gerida de forma independente por uma entidade especializada (Global Security Partners).
A existência desta procuração contratual permite acelerar a liquidação do ativo no mercado em caso de incumprimento, reduzindo prazos judiciais.
O projeto conta com licença de construção ativa e aprovada pelo município, com cerca de 44% da estrutura/obra já executada.
A amortização do empréstimo depende integralmente da aprovação de um financiamento bancário para a fase de construção; atrasos na concessão bancária diferem o reembolso aos investidores.
Nenhuma das 26 habitações da Fase 1 se encontra pré-vendida até ao momento, o que pode aumentar a exigência dos bancos para a concessão do empréstimo de saída.
Tanto o capital como a totalidade dos juros acumulados são pagos apenas no fim do contrato (12 meses), sem amortizações intercalares de liquidez.
Empresa criada em 2024, sem longo histórico comprovado sob este veículo societário e sem demonstrações financeiras auditadas facultadas no dossiê.
Conclusão e Veredicto
- Semáforo: 🟡 Interessante com reservas (Nota Global: 7,3 / 10 | Risco: Médio). O projeto destaca-se pela elevadíssima proteção patrimonial proporcionada por uma hipoteca de 1.º grau com LTV de apenas 15,04%, residindo as principais reservas na dependência do refinanciamento bancário de saída e na ausência de pré-vendas.
- Fatores Decisivos:
✔ LTV extremamente seguro de 15,04%:* O valor do imóvel (5,48 M€) oferece uma margem de segurança excecional face ao empréstimo (825 mil €) [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3; Informe de tasación y certificado · p.1].
✔ Estrutura de Garantia Hipotecária de 1.º Grau:* Reforçada por Agente de Garantias independente e Poder Irrevogável de Venda [Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías · p.3; Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.3].
✔ Licença de Construção Concedida e Obra Adiantada:* Licenciamento urbanístico confirmado e cerca de 44% da construção já executada [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2; Informe de tasación y certificado · p.37].
✖ Ausência de Pré-vendas (0% Comercializado):* Nenhuma fração reservada na Fase 1, o que pode atrasar a aprovação do crédito bancário de saída [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2].
✖ Estratégia de Saída Dependente de Refinanciamento:* Dependência integral de entrada de crédito promotor bancário para reembolso do empréstimo Wecity [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.2].
✖ Histórico Recente da Promotora:* Cooper Housing fundada em 2024, sem contas auditadas disponíveis no dossiê [Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda · p.13].
- Recomendação: Investiria com Reservas. Adequado para investidores de perfil moderado a dinâmico que valorizem a segurança de uma hipoteca de 1.º grau com rácio LTV muito reduzido e pretendam uma taxa de rentabilidade atrativa de 11,00% a 12 meses.
- Maior Ponto Forte: Cobertura de garantia imobiliária massiva com LTV de 15,04%.
- Maior Risco: Atrasos na obtenção do financiamento bancário promotor para reembolso do empréstimo devido à falta de comercialização prévia.
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
- LTV (Loan to Value): Rácio financeiro que mede a percentagem do montante do empréstimo em relação ao valor de avaliação comercial do imóvel dado em garantia.
- LTC (Loan to Cost): Percentagem que o empréstimo representa face ao custo total de investimento necessário para a fase ou projeto.
- Hipoteca de 1.º Grau: Direito real de garantia registado no Registo Predial que concede ao credor a prioridade máxima e absoluta de cobrança sobre o produto da venda do imóvel em hasta pública.
- Pagamento Bullet: Modalidade de empréstimo em que a totalidade do capital principal e os juros acumulados são reembolsados de uma só vez na data de vencimento do contrato.
- PSFP: Prestador de Serviços de Financiamento Participativo, entidade regulada pela CNMV para gestão de plataformas de crowdfunding segundo o Regulamento Europeu (UE) 2020/1503.
- SAREB: Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, entidade criada em Espanha para gerir e alienar ativos imobiliários provenientes da reestruturação do setor bancário.
Documentos Analisados e Fontes de Informação
- ** Contrato de mandato indirecto a favor del agente de garantías (Contrato jurídico entre Wecity, investidores e Global Security Partners S.L.U., datado de 09/10/2025).
- ** Información Registral expedida por el Registro de la Propiedad de Villacarriedo (Notas simples do Registo Predial relativas às frações do imóvel em Castañeda, datadas de 30/07/2026 e 06/08/2026).
- ** Contrato de mandato irrevocable (Contrato de mandato e intermediação entre o investidor e a plataforma Wecity).
- ** Oportunidad de Inversión Cantabria Castañeda (Dossiê de apresentação do projeto elaborado pela Wecity, datado de Agosto de 2026).
- ** Informe de tasación y certificado (Relatório de avaliação imobiliária e aditamentos emitidos pela sociedade de avaliação homologada Tecnitasa, com datas de visita e emissão entre 15/07/2026, 22/07/2026 e aditamento de 20/08/2026 / 24/08/2026).
- Fonte Externa: Dados de mercado imobiliário em Castañeda e Cantábria (portais Idealista e Tinsa, segundo pesquisa externa de Agosto de 2026) e registo corporativo público da Cooperhousing Gestora e da Wecity.
> Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
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Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
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