Madrid Atlas Nuevo Ahijones

Cooperativa de reciente creación: patrimonio neto de 21.000 € y activo de 2,65 M€ (esencialmente el proyecto), sin historial propio — las cifras figuran en el informe de rating de Moore (16/07/2026). Declara en el contrato no tener incumplimientos crediticios en los últimos 5 años (FDFI, Parte G(e)). La gestión corre a cargo de COOPTIMA, con más de 25 años en el modelo cooperativo e historial en wecity de 5 proyectos (2 devueltos, 3 en curso dentro del plazo). La presidenta del Consejo Rector es Lucía Lanseros García. wecity ya financió el IVA de esta operación en un proyecto anterior.

Señal por aclarar: el rating de Moore fundamenta la nota AAA del promotor en la "experiencia de Impulsa Proyectos Inmobiliarios S.L." — entidad que no aparece en ningún otro documento.

Estructura. Costes de adquisición 1.941.349,15 €: cooperativa 1.021.349,15 € (52,61%) + wecity 920.000 € (47,38%). De los fondos de wecity, 817.729,85 € van al activo; 102.270 € (≈11%) pagan estructuración y comisión (dossier, pág. 5).

LTV. 57,33% recalculado — moderado para suelo. La discrepancia de 20.000 € entre certificado y dossier sigue sin explicarse.

La carga de urbanización, reclasificada. La respuesta de wecity a los inversores aclaró que los 633.090,92 € son la cuota de la parcela (0,121371%) en la cuenta provisional de reparcelación — no una deuda vencida — y que la tasación contabiliza las cargas registrales conforme a la norma ECO. La urbanización comenzó hace poco, con "muy pocas facturas emitidas" y sin desviaciones sobre el presupuesto. Pero la FDFI es explícita sobre lo que está en juego: si las cargas no son pagadas por el titular, la Administración puede embargar la finca con prioridad registral sobre la hipoteca (FDFI, Parte C, Tipo 7). El riesgo dejó de ser "opacidad" y pasó a ser: (a) pago puntual de las derramas de urbanización por parte de la cooperativa durante 18-20 meses, y (b) desviación del coste final frente a los 633 k€ presupuestados.

Escenario de estrés (ejecución). Deuda al vencimiento: ≈1.071.800 € a 18 meses; ≈1.122.400 € con prórroga (+ mora al 15% después). La responsabilidad hipotecaria del 173% (≈1.591.600 €) cubre holgadamente principal, intereses y costes en la ejecución.

• Escenario A — derramas al día y tasación neta de cargas (situación declarada por wecity): venta en ejecución al 75% del valor (≈1.203.700 €) menos ~10% de costes ≈ 1.083.000 € → cubre ~101% de la deuda a 18 meses, ~96% a 24. Recuperación casi integral, sin margen.
• Escenario B — derramas en atraso o desviación de costes con, p. ej., la mayor parte de los 633 k€ aún exigible con prioridad: quedan ≈ 500-570 k€ → ~50-55% de la deuda. Pérdida parcial significativa.
• Mitigante nuevo: el Poder Irrevocable de Venta permite al Agente de Garantías vender el activo por vía privada (precio mínimo = principal + intereses + 6 meses de mora), típicamente más rápido y a mejor precio que una subasta judicial.

Estructura de capital. Los inversores de wecity son el único acreedor con garantía real, pari passu declarado con los restantes acreedores no subordinados; cooperativistas y fondos propios absorben primero las pérdidas. La cooperativa no puede distribuir dividendos ni endeudarse fuera de la "Financiación Permitida" mientras el préstamo esté vivo (Contrato, cl. 13.3-13.4).

Hipoteca de 1.er rango a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners), con responsabilidad hipotecaria del 173% del principal. La eficacia del contrato está suspendida hasta la constitución de la hipoteca (condición suspensiva, cl. 5.1) — el dinero de los inversores no se libera sin garantía constituida. Plazo de 15 días para escritura; la falta de presentación a registro en 30 días o de inscripción en 3 meses es causa de vencimiento anticipado (cl. 17.8).

Protecciones contractuales relevantes (nuevas en este análisis):

• Licencia denegada = vencimiento anticipado (cl. 17.6): si las licencias necesarias no son concedidas, canceladas o modificadas sustancialmente, la Mayoría de Inversores puede exigir el reembolso inmediato. Cubre el principal riesgo administrativo del proyecto.
• Poder Irrevocable de Venta (cl. 22 + Anexo 0): en caso de impago al vencimiento, la promotora otorga poder irrevocable (24 meses) para que el Agente venda el activo — alternativa más ágil a la ejecución judicial.
• Amortización anticipada obligatoria (cl. 11.3): cualquier fondo líquido de desinversión del activo va directo al reembolso, con penalización del 5% de los intereses remanentes a favor de los inversores.
• Fondos en cuenta escrow con liberación parcial controlada; obligaciones de reporte trimestral (wecity) y contabilidad analítica semestral; derecho de wecity a inspeccionar las obras y contratar monitoring externo.
• Entregas a cuenta de los cooperativistas protegidas por la Ley 38/1999 (aval o seguro obligatorio de las cantidades anticipadas).

Puntos contractuales desfavorables:

• Próprroga de 6 meses activable unilateralmente por la promotora (cl. 12.2) — el inversor no vota la extensión a 24 meses.
• Escisión preautorizada (FDFI, Parte G(f)): los inversores autorizan anticipadamente que la promotora realice una escisión total o parcial para obtener la financiación de salida, transfiriendo derechos y obligaciones a la sociedad beneficiaria, sin votación. La hipoteca acompaña al activo, pero el deudor puede cambiar de forma jurídica a mitad del préstamo.
• Penalización del 2% del principal a favor de wecity (no de los inversores) en caso de mora, por los servicios de reclamación (cl. 12.6.2).

Cargas registrales: afección de urbanización (633.090,92 €, con prioridad potencial sobre la hipoteca — reconocida en la FDFI), dos afecciones fiscales (la FDFI reconoce riesgo de responsabilidad subsidiaria por impuestos de transmisiones anteriores), afección urbanística de 7 años. Sin hipotecas previas.

(Descriptivo — no puntuado, conforme a la metodología: la iliquidez es característica de la categoría, no de este proyecto.)

No existe mercado secundario; la FDFI lo dice expresamente. El inversor puede ceder el crédito a terceros sin consentimiento de las partes (Contrato, cl. 20.2), pero tendrá que encontrar comprador por cuenta propia. Los inversores no experimentados tienen 4 días de reflexión poscompromiso. En la práctica: capital inmovilizado 18 meses, 24 con prórroga (decidida por la promotora), y más en escenario de incumplimiento — aunque el Poder Irrevocable de Venta pueda acortar la recuperación frente a una ejecución judicial clásica (que puede durar 2-4 años).

🟡 Interesante con reservas · Riesgo Medio. El equilibrio entre proyecto e inversión es raro: ninguno de los dos planos es el eslabón débil — las reservas se distribuyen entre ambos (promotora sin sustancia propia y cargas prioritarias, del lado del proyecto; bullet y prórroga unilateral, del lado de la inversión). Frente al análisis anterior (5,3), la subida a 6,5 se debe casi toda a información que ya existía pero no estaba publicada: el contrato y la FDFI revelaron protecciones (vencimiento anticipado por licencia, Poder de Venta, 173% de responsabilidad) y reclasificaron el riesgo de los 633 k€ de "opaco" a "gestionable y monitorizable".

Factores decisivos

• ✔ Hipoteca 1.er rango, responsabilidad 173%, Poder Irrevocable de Venta, fondos solo liberados con garantía constituida
• ✔ Licencia denegada = derecho a reembolso inmediato
• ✔ Promotor invierte 52,6% y las 18 viviendas están adjudicadas con anticipos protegidos por ley
• ✖ 633 k€ de cargas de urbanización con prioridad potencial sobre la hipoteca, dependientes del pago puntual de las derramas
• ✖ Promotora nueva con 21 k€ de patrimonio neto y escisión preautorizada sin voto de los inversores
• ✖ Bullet a 18-24 meses con prórroga unilateral y tres inconsistencias documentales por reconciliar

¿Invertiría? Sí, como posición pequeña en una cartera diversificada de crowdlending, aceptando el escenario de prórroga hasta 24 meses como probable y no como excepción. Adecuado para quien busca deuda garantizada con prima de riesgo inmobiliario y no necesita rendimiento periódico; inadecuado para quien no tolera un escenario (improbable pero real) de recuperación parcial. Mayor punto fuerte: el paquete de garantías contractuales, inusualmente completo para crowdlending. Mayor riesgo: el pago puntual de las derramas de urbanización, porque es la única cosa que se interpone entre la hipoteca y un acreedor con prioridad sobre ella.