WeCity · Los Montesinos, Alicante, Espanha
Alicante Laguna Salada
Em 30 segundos
- 🟢 Veredicto Global: FAVORÁVEL (Nota 7,5/10) — Operação bem estruturada de financiamento para conclusão de 6 moradias unifamiliares com 100% das unidades pré-vendidas.
- 🛡️ Garantia Real Sólida: Empréstimo garantido por hipoteca de 1º grau sobre o imóvel, com um LTV HET (em hipótese de edifício terminado) muito conservador de 54,17% e LTV atual sobre obra executada de 67,39%.
- 📈 Rentabilidade Atrativa: Retorno bruto fixo de 10,00% ao ano (7,50% no prazo base de 9 meses), com reembolso integral de capital e juros a vencimento (bullet).
- 🏗️ Estado Avançado e Licenciado: A obra encontra-se licenciada e executada a 48,46%, reduzindo significativamente o risco de desenvolvimento urbanístico e prazos.
- ⚠️ Ponto de Atenção: O reembolso depende estritamente da liquidação final das vendas e escritura das moradias aos compradores finais dentro do prazo de 9 a 12 meses.
Pontos Fortes
Hipoteca de 1º grau sobre o imóvel com um LTV HET de apenas 54,17% do valor de mercado terminado e LTV da 1ª disposição de 67,39% sobre o estado atual da obra.
As 6 moradias que compõem o projeto encontram-se 100% vendidas com contratos de promessa firmados, assegurando a origem dos fundos para reembolso do empréstimo.
A promoção conta com licença de obras concedida pelo Ayuntamiento de Los Montesinos e apresenta 48,46% de execução física concluída, mitigando o risco de obra.
Pontos Fracos
Eventuais atrasos no ritmo final das obras ou na obtenção da Licença de Primeira Ocupação (LPO) podem diferir as escrituras de venda e atrasar o reembolso do empréstimo.
Incumprimento dos compradores finais na formalização das escrituras públicas por falta de financiamento bancário pessoal, o que forçaria a re-comercialização das unidades.
Impossibilidade de resgate antecipado do capital antes do vencimento do prazo estipulado de 9 a 12 meses.
Análise Criterium
Nota Global 7,5/10 (Sinal Verde): A Nota do Projeto situa-se em 7,5/10, impulsionada por garantias hipotecárias sólidas (LTV HET de 54,17%), 100% de pré-vendas e obra executada a 48,46%. A Nota do Investimento é de 7,5/10, refletindo um retorno atrativo de 10,00% ao ano adequado ao risco de crédito de curto prazo (9 meses). Sem ajustes aplicados.
Nota atribuída a 10/08/2026. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📈 O que aconteceu depois
FinanciadoAcompanhamento do percurso real do projeto, para se poder comparar com a análise que publiquei antes de ele arrancar.
- Ronda financiada1 400 000 €
O projeto angariou o montante que pedia e fechou a ronda.
Fonte: comunicações da plataforma aos investidores. A Criterium não tem acesso privilegiado à situação do promotor — esta linha do tempo regista apenas o que a plataforma comunica.
📖 Análise Completa
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O projeto Alicante Laguna Salada consiste no financiamento via crowdfunding do tipo dívida no montante de 1.400.000 €, destinado a financiar a aquisição do solo e a conclusão das obras de construção de um conjunto residencial de 6 moradias unifamiliares isoladas com piscina privada, situado no município de Los Montesinos, Alicante [Kakz0iOC... · p.1]. As moradias apresentam uma área construída média de 108 m² sobre parcelas privativas entre 227 m² e 302 m² [5x5OsHRn... · p.10].
O financiamento é estruturado através de um empréstimo com garantia hipotecaria de primeiro grau [7kJZULSv... · p.4]. O investidor ganha uma taxa de juro fixa de 10,00% ao ano durante o prazo de 9 meses (gerando um retorno bruto de 7,50%). O reembolso do capital e o pagamento dos juros ocorrem de uma só vez na data de vencimento (bullet) [7kJZULSv... · p.4].
O principal catalisador de segurança desta operação reside no facto de 100% das moradias (6 de 6) já se encontrarem vendidas através de contratos de promessa de compra e venda [7kJZULSv... · p.3-4] e a obra já estar em estado avançado de execução (48,46%) [5x5OsHRn... · p.1]. A operação pode falhar caso ocorram atrasos severos na construção, incumprimento dos compradores finais na formalização das escrituras, ou falência do promotor que impeça a conclusão dos trabalhos dentro do prazo contratual.
O promotor do projeto é a sociedade Proyectos Alba Salina, S.L. (CIF B-42683086), administrada por José Ignacio Bermejo Sánchez e gerida pelo Grupo Solimar [Kakz0iOC... · p.1]; [7kJZULSv... · p.13]. O Grupo Solimar opera no setor imobiliário desde 2003 (com mais de 20 anos de experiência acumulada), especializando-se na construção e comercialização de moradias unifamiliares na zona da Vega Baja (Alicante) [7kJZULSv... · p.13] e segundo pesquisa externa [https://eldatoparamidepa.com/inmobiliaria/grupo-sol].
Histórico na Plataforma: O promotor já concluiu e reembolsou com sucesso vários projetos anteriores através da plataforma Wecity na mesma região (ex: Lomas de Las Lagunas, La Marquesa, Los Montesinos, La Herrada 1 e 2) [tCKBMxUW... · p.4].
Situação Financeira do Promotor: O balanço de 2025 apresenta um Ativo Total de 11.636.435,20 €, Património Líquido de 2.631.172,99 € e um Resultado Líquido positivo de 1.651.646 € [Kakz0iOC... · p.1]; [tCKBMxUW... · p.5]. No relatório CIRBE consta uma referência a um empréstimo vencido de um sócio, fundamentado pelo promotor como referente a um aval de leasing empresarial já cancelado e alheio à promoção [Kakz0iOC... · p.3].
4.1 Viabilidade e Realismo dos Pressupostos
O plano financeiro do projeto prevê uma receita total de vendas de 2.522.400 € para as 6 moradias, o que corresponde a um preço médio por moradia de 420.400 € (cerca de 3.887 €/m² de área construída) [tCKBMxUW... · p.3-4]. Segundo dados do relatório de rating e pesquisas externas de mercado, o valor médio da oferta comparável na zona varia entre 3.364 €/m² e 4.119 €/m² (com média de 3.782 €/m²), estando o preço praticado perfeitamente alinhado com o segmento de moradias novas com piscina em Los Montesinos [tCKBMxUW... · p.4]. Além disso, o facto de 100% das unidades estarem pré-vendidas valida a aceitação comercial da promoção pelo mercado [7kJZULSv... · p.3].
4.2 Métricas Financeiras e Transparência dos Cálculos
A. Loan to Value (LTV) da 1ª Disposição
- Fórmula:
LTV_1ª_Disp = Importe da 1ª Disposição ÷ Valor de Avaliação Actual - Inputs:
* Importe da 1ª Disposição = 905.405,30 € [7kJZULSv... · p.4]
* Valor de Avaliação Actual (Valmesa) = 1.343.483,74 € [5x5OsHRn... · p.1]
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado:
905.405,30 € ÷ 1.343.483,74 € = 67,39% - Interpretação: A primeira tranche do empréstimo representa 67,39% do valor físico real do ativo no estado atual em que se encontra a obra (48,46% executada).
B. Loan to Value Final (LTV HET - Hipótese Edifício Terminado)
- Fórmula:
LTV_HET = Importe Total do Empréstimo ÷ Valor de Mercado HET - Inputs:
* Importe Total do Empréstimo = 1.400.000,00 € [7kJZULSv... · p.4]
* Valor de Mercado HET (Valmesa) = 2.584.518,44 € [5x5OsHRn... · p.2]
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado:
1.400.000,00 € ÷ 2.584.518,44 € = 54,17% - Interpretação: Quando o edifício estiver concluído, o montante total da dívida representará apenas 54,17% do valor comercial do imóvel, oferecendo uma margem de segurança confortável de 45,83%.
C. Loan to Cost (LTC)
- Fórmula:
LTC = Importe Total do Empréstimo ÷ Custos Totais do Projeto - Inputs:
* Importe Total do Empréstimo = 1.400.000,00 € [7kJZULSv... · p.4]
* Custos Totais do Projeto (Dossier Wecity) = 2.189.425,00 € [7kJZULSv... · p.5]
* Custos Totais do Projeto (Relatório Moore) = 2.029.019,00 € [tCKBMxUW... · p.2, 3]
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado:
* Com base no Dossier Wecity: 1.400.000,00 € ÷ 2.189.425,00 € = 63,94%
* Com base no Relatório Moore: 1.400.000,00 € ÷ 2.029.019,00 € = 68,99%
- Interpretação: Os investidores financiam entre 63,94% e 68,99% do custo total da operação, sendo o remanescente (31% a 36%) coberto por capital próprio do promotor e adiantamentos dos compradores
[7kJZULSv... · p.4-5].
4.3 Cenário de Stress (Execução da Garantia)
Simula-se a liquidação forçada do imóvel na sua situação física atual caso o promotor incumpra de imediato.
- Fórmula:
Valor Líquido Recuperável = (Valor Avaliação Actual × (1 - Desconto Venda Forçada)) - Custos de Execução - Cargas Preferentes - Inputs:
* Valor de Avaliação Actual = 1.343.483,74 € [5x5OsHRn... · p.1]
* Dívida a recuperar (1ª Disposição) = 905.405,30 € [7kJZULSv... · p.4]
* Cargas preferentes (Afeções fiscais na Nota Simple) = 13.247,46 € [Y1vocdeD... · p.5]
- Pressupostos:
Pressuposto: Desconto de venda forçada/leilão de 30,00% — Margem prudencial em liquidação judicial/extrajudicial. Não consta da documentação.* Pressuposto: Custos de execução judicial, honorários e comercialização de 10,00% do valor bruto de venda — Custos habituais de processo de execução hipotecária. Não consta da documentação.*
- Resultado:
1. Valor de Venda em Leilão (com 30% desconto) = 1.343.483,74 € × 0,70 = 940.438,62 € 2. Custos do Processo e Comercialização (10%) = 940.438,62 € × 0,10 = 94.043,86 € 3. Dedução de Encargos Fiscais Preferentes = 13.247,46 € 4. Valor Líquido Recuperável para Investidores = 940.438,62 € - 94.043,86 € - 13.247,46 € = 833.147,30 €
- Interpretação: Num cenário de liquidação imediata da obra inacabada com um desconto severo de 30%, o montante recuperável (833.147,30 €) cobriria 92,02% do valor desembolsado na 1ª Disposição (905.405,30 €), resultando numa perda residual de principal de ~8%. Caso a liquidação ocorra com o edifício terminado (Valor HET de 2.584.518,44 €), o valor líquido recuperável pós-desconto (1.616.000 €) cobriria 100% do empréstimo total de 1.400.000 € e a totalidade dos juros.
4.4 Estrutura de Capital e Cascata de Pagamentos (Waterfall)
- Financiamento Wecity (Sénior Hipotecário): 1.400.000,00 € (63,94%)
[7kJZULSv... · p.4-5]. É pago com prioridade absoluta sobre os fluxos das vendas. - Capital Próprio do Promotor e Adiantamentos de Compradores: 789.425,00 € (36,06%)
[7kJZULSv... · p.4-5]. Fica subordinado ao reembolso integral do empréstimo da Wecity.
O investimento está protegido por um pacote de garantias estruturado da seguinte forma:
- Garantia Hipotecária de Primeiro Grau: Hipoteca imobiliária constituída sobre a Finca Registral nº 5689 do Registo da Propriedade de Almoradí ( Los Montesinos)
[Y1vocdeD... · p.2]; [ZJOXoahY... · p.2, 33]. Abrange o terreno de 1.806,05 m² e as construções nele existentes. - Agente de Garantias Independente: A entidade Global Security Partners, S.L.U. atua como agente de garantias em representação fiduciária dos investidores, sendo responsável por inscrever, gerir e, se necessário, executar a hipoteca
[8b0LC2zD... · p.3-5]. - Poder Irrevocável de Venda: Como garantia adicional, o promotor outorga um poder irrevogável de venda a favor do Agente de Garantias, ativado em caso de incumprimento no vencimento, permitindo a venda direta do imóvel para liquidação da dívida sem necessidade de aguardar pela morosa via judicial
[ZJOXoahY... · p.25, 31]. - Conta Escrow (*Wallet Escrow*): Libertação progressiva dos fundos condicionada à verificação independente do avanço dos trabalhos por uma entidade técnica monitora
[ZJOXoahY... · p.10].
Cargas Registadas: A Nota Simple de 29/07/2026 confirma que o imóvel está livre de hipotecas anteriores, registando apenas afeções fiscais habituais decorrentes de segregações e liquidações de impostos (ITP/AJD) no valor total acumulado de 13.247,46 € [Y1vocdeD... · p.3-5].
O investimento não dispõe de um mercado secundário formalizado ou garantido, pelo que os títulos de dívida emitidos não possuem liquidez imediata. O capital investido ficará imobilizado durante o prazo total do empréstimo (9 meses, extensível até 12 meses em caso de prorrogação). A saída antecipada só é possível se o promotor optar por amortizar voluntariamente o empréstimo antes do prazo final ou através de cedência privada do crédito a terceiros por iniciativa direta do investidor.
- Qual é o montante total recebido a título de sinal/adiantamento nas 6 pré-vendas contratadas e se esses fundos estão salvaguardados em contas do projeto?
- Qual é o prazo estimado previsto para a obtenção da Licença de Primeira Ocupación (LPO) junto do Ayuntamiento de Los Montesinos após o término das obras?
- Qual é o estado de subsanación dos condicionantes menores apontados na licença de obras de 24/10/2025 para a obtenção do Certificado Final de Obra?
| Dado / Parâmetro | Valor no Documento A | Valor no Documento B | Impacto Prático | Decisão do Analista |
|---|---|---|---|---|
| Custos Totais / Orçamento | 2.189.425,00 € [7kJZULSv... · p.5] | 2.029.019,00 € [tCKBMxUW... · p.2-3] | Divergência de ~160k€ no montante total do plano de negócio/investimento. O LTC varia entre 63,94% e 68,99%. | Adota-se o valor de 2.189.425 € do Dossier oficial para cálculo conservador do LTC (63,94%). |
| Orçamento PEM da Obra | 376.563,88 € [5x5OsHRn... · p.13] | 1.135.403,94 € (Coste Reposición sem gastos) [5x5OsHRn... · p.20] | O PEM do projeto de arquitetura é o valor tabelado para taxas/impostos municipais; o valor da avaliação reflete o custo real de construção a novo de mercado. | A avaliação da garantia baseia-se no valor de reposição real (1,13M€), sendo o PEM relevante apenas para liquidação de impostos (ICIO). |
| Referência Catastral na Nota Simple | "NO CONSTA / No coordenada" [Y1vocdeD... · p.2] | Referência 8029113XH9182N0001EG / 8029113XH9182N0000FF [5x5OsHRn... · p.3]; [FjXiOisC... · p.1] | Ausência de vinculação formal da referência catastral individualizada na Nota Simple do terreno recém-segregado. | A certidão de avaliação e licença identificam perfeitamente a parcela matriz 3.2.4; regularização pendente no final da obra. |
Hipoteca de 1º grau sobre o imóvel com um LTV HET de apenas 54,17% do valor de mercado terminado e LTV da 1ª disposição de 67,39% sobre o estado atual da obra.
As 6 moradias que compõem o projeto encontram-se 100% vendidas com contratos de promessa firmados, assegurando a origem dos fundos para reembolso do empréstimo.
A promoção conta com licença de obras concedida pelo Ayuntamiento de Los Montesinos e apresenta 48,46% de execução física concluída, mitigando o risco de obra.
O promotor concede um poder irrevogável de venda do ativo ao agente de garantias em caso de incumprimento, permitindo acelerar a liquidação do imóvel sem vias judiciais.
O Grupo Solimar possui mais de 20 anos de experiência e um histórico comprovado de liquidação pontual de múltiplos financiamentos anteriores na mesma plataforma.
Eventuais atrasos no ritmo final das obras ou na obtenção da Licença de Primeira Ocupação (LPO) podem diferir as escrituras de venda e atrasar o reembolso do empréstimo.
Incumprimento dos compradores finais na formalização das escrituras públicas por falta de financiamento bancário pessoal, o que forçaria a re-comercialização das unidades.
Impossibilidade de resgate antecipado do capital antes do vencimento do prazo estipulado de 9 a 12 meses.
Existência de pequenas divergências administrativas de morada e falta de coordenação da referência catastral individual com a Nota Simple (finca matriz), que requerem regularização antes do final da obra.
Avaliação Geral e Semáforo
🟢 SEMÁFORO VERDE — INVESTIMENTO INTERESSANTE E BEM ESTRUTURADO (Risco Baixo a Moderado)
Com uma Nota Global de 7,5 / 10, o projeto apresenta um equilíbrio sólido entre risco e retorno. Os pontos fortes concentram-se tanto na qualidade do ativo subjacente (projeto avançado e totalmente pré-vendido) como no produto financeiro oferecido (garantia hipotecária de 1º grau com LTV conservador e taxa de 10% ao ano).
Fatores Decisivos
- ✔️ Garantia Hipotecária de 1º Grau: LTV HET confortável de 54,17% e LTV 1ª disposição de 67,39%.
- ✔️ Comercialização Concluída: 100% das 6 moradias pré-vendidas com contrato assinado.
- ✔️ Estágio Avançado de Obra: 48,46% da construção fisicamente concluída e licença concedida.
- ✔️ Mecanismo de Proteção Adicional: Inclusão de Poder Irrevocável de Venda a favor do Agente de Garantias.
- ✖️ Risco de Execução de Prazo: Margem temporal justa (9 meses) para conclusão da obra, LPO e escrituração.
- ✖️ Iliquidez: Imobilização obrigatória do capital durante a vigência do contrato.
Decisão do Analista e Perfil de Investidor
- Decisão: INVESTIRÍA / Opção recomendada para carteiras de crowdfunding imobiliário.
- Perfil adequado: Investidores com perfil moderado a conservador que procurem rendimento fixo de curto prazo (9-12 meses) com proteção real hipotecária.
- Maior Ponto Forte: Cobertura do empréstimo por pré-vendas de 100% das unidades combinada com LTV HET reduzido de 54,17%.
- Maior Risco: Atrasos burocráticos na obtenção da LPO que obriguem à extensão do prazo por mais 3 meses.
- LTV (Loan to Value): Rácio financeiro que mede a percentagem do empréstimo face ao valor de avaliação do imóvel. Quanto menor o LTV, maior a margem de segurança do credor.
- LTV HET (Hipótese Edifício Terminado): Rácio LTV calculado considerando o valor estimado de mercado que o imóvel terá quando as obras estiverem totalmente concluídas.
- LTC (Loan to Cost): Percentagem do empréstimo em relação ao custo total do projeto de desenvolvimento imobiliário.
- Bullet: Modalidade de reembolso de empréstimo onde o capital financiado e os juros acumulados são pagos de uma só vez na data de vencimento.
- Garantia Hipotecária de 1º Grau: Direito real registado a favor dos credores que lhes dá prioridade absoluta de cobrança sobre o imóvel em caso de incumprimento e venda forçada.
- PEM (Presupuesto de Ejecución Material): Custo estritamente técnico de mão de obra e materiais de uma obra, utilizado pelas câmaras municipais para cálculo de licenças e impostos.
- Conta Escrow: Conta de depósito garantido onde os fundos do empréstimo ficam cativos e só são libertados para o promotor à medida que o avanço da obra é certificado por um inspetor independente.
Documentos Analisados
- Certificado de Tasación (Valmesa): Certificado de avaliação imobiliária emitido pela Valoraciones Mediterráneo, S.A., Nº 15/2026/35594/000001, datado de 29/07/2026 (Visita efetuada em 24/07/2026).
- Proyecto Básico y de Ejecución (Arquitetura): Elaborado pelo arquiteto Javier Antón Salas, visado no Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante em 01/08/2025 (Ref. E:25-04239-700).
- Licencia de Obras (Ayuntamiento de Los Montesinos): Resolução de Alcaldía Nº 2025-1088, Expediente 2103/2025, concedida em 24/10/2025.
- Certificados de Eficiencia Energética: Emissões em 30/11/2023 e 31/01/2024 (CERMA v_4.2).
- Dossier de Oportunidad (Wecity): Documento informativo de apresentação da oportunidade Alicante Laguna Salada, emitido em agosto de 2026.
- Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI - Wecity): Ficha regulamentar da oferta sob o Regulamento (UE) 2020/1503.
- Informe de Rating (Moore Ibérica Consultores): Relatório independente de avaliação de risco e scoring do projeto, datado de 10/08/2026.
- Nota Simple Registral (Registro de la Propiedad de Almoradí): Certidão informativa emitida em 29/07/2026 sobre a Finca 5689 de Los Montesinos.
- Contrato de Préstamo e Mandato (Wecity & Agente de Garantías): Minutas contratuais do financiamento e do mandato fiduciário à Global Security Partners, S.L.U.
Fontes Externas Consultadas
- Dados de mercado imobiliário e preços médios/m² em Los Montesinos: RealAdvisor e Terrenos.es (agosto 2026).
- Registo de entidades autorizadas pela CNMV e registo mercantil da empresa Proyectos Alba Salina S.L. (eInforma / InfoNIF).
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> Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
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Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
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