WeCity · Lleida, Catalunha, España
Lérida – Pi i Margall
En 30 segundos
- 🟡 Préstamo hipotecario de 1er grado de 800.000 € para rehabilitar un edificio de 10 viviendas + 2 locales en Lleida, al 11,25%/año (retorno total estimado del 16,88% en 18 meses, bullet).
- Garantía sólida: hipoteca de 1er grado sin cargas anteriores, LTV actual del 68,14% sobre tasación ECO independiente, escrow fiscalizado + poder irrevocable de venta.
- El promotor es una sociedad muy reciente, en su primer proyecto como promotor (confirmado por la plataforma), con rating externo bajo ("CC") y patrimonio neto negativo en 2025 a pesar de un beneficio positivo.
- Hemos encontrado inconsistencias de coste total no reconciliadas entre los propios documentos (1.493.423 € en el Dossier vs. 1.517.823 € calculable a partir del Rating), y las "reservas" del 40% de las viviendas resultaron ser señales simbólicas de solo 3.000–6.000 € por unidad.
- Punto positivo confirmado: solo es necesario vender 5 de las 10 viviendas para amortizar totalmente el préstamo — reduce el riesgo de salida frente a los 2 locales comerciales de venta más incierta.
- Veredicto: interesante con reservas — garantía y estructura jurídica robustas, pero la calidad de la información financiera y el perfil del promotor pesan en contra.
Puntos Fuertes
La nota simple no revela ninguna deuda financiera anterior sobre el inmueble, otorgando al inversor prioridad casi total sobre el valor del inmueble en caso de impago.
Calculado sobre una tasación ECO independiente, existe un colchón de cerca del 32% de valor antes de que el inmueble valga menos que el préstamo.
Cerca del 46% del coste total del proyecto, por encima del mínimo típicamente exigido (~30%), lo que alinea los intereses del promotor con el éxito del proyecto.
Puntos Débiles
Sociedad constituida recientemente, sin historial público de proyectos concluidos, calificación "CC (Cuestionable)" en el criterio promotor del rating externo. Confirmado vía Q&A con la plataforma que este es el primer proyecto del promotor actuando como tal, lo que aumenta la probabilidad de retrasos o gestión menos eficiente de la obra.
En 2025, el promotor presenta un resultado neto positivo de 438.192 €, pero un patrimonio neto negativo de -161.740 €, lo que sugiere distribuciones de fondos a los socios muy superiores al beneficio generado, sin explicación documental disponible.
El único total explícito en los documentos (1.493.423 € en el Dossier) no coincide con la suma de las partidas del plan de negocio del Rating (1.517.823 €), dificultando confirmar con seguridad el LTC real y la suficiencia del presupuesto de obra.
Análisis Criterium
Nota penalizada sobre todo por el perfil y transparencia del promotor (primer proyecto, patrimonio negativo, reservas de venta simbólicas presentadas como fortaleza comercial), compensada por una garantía hipotecaria sólida y por una condición de cierre favorable (solo 5 de 10 viviendas necesitan ser vendidas para amortizar el préstamo).
Nota asignada el 27/07/2026. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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Terranest Capital, S.L. (CIF B75680660) es una sociedad de responsabilidad limitada con sede en Tamarite de Litera (Huesca), de constitución reciente. Los estados financieros muestran:
| 2024 | 2025 | |
|---|---|---|
| Activo total | 3.000 € | 1.799.615 € |
| Patrimonio neto | 3.000 € | -161.740 € |
| Pasivo total | 0 € | 1.961.356 € |
| Cifra de negocio | 0 € | 2.693.562 € |
| Resultado neto | 0 € | 438.192 € |
A pesar de un resultado neto positivo de 438.192 € en 2025, el patrimonio neto es negativo (-161.740 €) — una caída de ~164.740 € frente a los 3.000 € de 2024. Aritméticamente, esto solo es posible si se han distribuido o retirado fondos de la sociedad en el entorno de los ~600.000 € durante 2025, valor muy superior al beneficio generado. No hemos obtenido, hasta el momento, una explicación documental para esta distribución ni confirmación de cuándo ocurrió (antes o después de la firma de este contrato).
El rating externo atribuye a los criterios "Experiencia del Promotor" y "Nº de Proyectos del Promotor" la calificación más baja de la escala (CCC/CC), con un peso del 20% en el rating global. En una ronda de preguntas y respuestas con la plataforma, se confirmó explícitamente que este es el primer proyecto del promotor actuando como promotor inmobiliario. La plataforma justifica la solvencia técnica con "más de 25 años de experiencia del promotor en el sector de la construcción, especialmente en estructuras" — una afirmación que no hemos podido verificar de forma independiente (no se identifica la empresa ni los proyectos concretos de dicha experiencia), y que contrasta con el hecho de que la propia Terranest Capital fuera, en 2024, una sociedad prácticamente vacía (activo total de 3.000 €).
Punto a favor: la aportación de capital propio del promotor (688.423–693.423 € según la fuente, ~46% del coste total) está por encima del mínimo típicamente exigido por plataformas de crowdfunding inmobiliario españolas (~30%), lo que alinea los intereses del promotor con el éxito del proyecto.
Viabilidad del plan: el plan de negocio del promotor proyecta unos ingresos de venta de 2.445.000 € y un beneficio antes de impuestos de 784.177 €. Estas cifras reflejan la rentabilidad del proyecto/promotor, no el retorno del inversor, que recibe únicamente el 11,25%/16,875% fijo.
LTV actual ("as-is"): 800.000 € / 1.174.042 € (tasación ECO) = 68,14%, confirmado.
LTV futuro (edificio terminado): 800.000 € / 2.253.056 € = 35,51%. Este valor NO corresponde a una tasación ECO formal — es una estimación de la dirección/promotor, ya que la normativa imposibilita esa hipótesis de valor para obras tramitadas por Comunicación Previa. El anexo de cálculo residual de la propia tasación apunta a 2.250.000 € (diferencia del 0,1%), lo que da cierto soporte cruzado, pero sigue sin ser independiente.
LTC (Loan-to-Cost) — discrepancia relevante entre fuentes:
- Dossier, tabla de desglose económico (único total explícito encontrado en los documentos): 693.423 € (promotor) + 800.000 € (préstamo) = 1.493.423 € → LTC = 53,57%
- Rating, suma de las partidas del plan de negocio (555.000 adquisición + 735.000 construcción + 80.000 honorarios técnicos + 59.100 comercialización + 78.800 escrituras/tributos + 9.923 tasas/licencias): 1.517.823 € (valor calculado, no aparece como total explícito en el documento) → LTC = 52,71%
- El Dossier también utiliza, en el texto "Claves", un valor de aportación del promotor (688.423 €) ligeramente diferente al de la tabla (693.423 €) — diferencia de 5.000 € dentro del mismo documento.
- El LTC del 53,75% publicado por la plataforma no reproduce exactamente ninguna de las bases de coste encontradas en los documentos.
LTV de la 1ª disposición: 167.224 € / 1.174.042 € = 14,24%, confirmado — refleja la liberación escalonada de fondos vía cuenta escrow.
Escenario de estrés (hipótesis: descuento de venta forzosa del 30%, no consta en la documentación):
- Valor de venta forzosa estimado: 1.174.042 € × 0,70 = 821.829 €
- Deuda total al vencimiento (mes 18): 800.000 € + 135.000 € intereses = 935.000 €
- 821.829 € < 935.000 € — la venta forzosa no cubriría la totalidad del capital + intereses en este escenario (antes de costes/impuestos de ejecución, no cuantificados). Sensibilidad: con un descuento del 15% cubre de sobra; con un 20% queda prácticamente equilibrado.
Estructura de capital: el inversor es acreedor sénior único (hipoteca de 1er grado, sin otras cargas). Orden de prelación en ejecución: (1) obligaciones fiscales, (2) honorarios/costes de ejecución, (3) principal, (4) intereses ordinarios, (5) intereses de demora. Sin garantía personal adicional del promotor.
Aclaración relevante obtenida vía Q&A con la plataforma: no es necesario vender la totalidad de las unidades para liquidar el proyecto — la venta de solo 5 de las 10 viviendas ya genera fondos suficientes para amortizar totalmente el préstamo. Esto reduce sustancialmente el riesgo de salida frente a los 2 locales comerciales, que tienen un acceso a pie de calle más difícil (sentido único) y aún no están rehabilitados ni alquilados.
- Garantía principal: hipoteca de 1er grado sobre la finca registral nº 1749 (Registro de la Propiedad de Lleida nº 1). La nota simple no revela ninguna hipoteca, embargo o deuda financiera anterior sobre el inmueble — solo afecciones fiscales estándar y sujeción al régimen de propiedad horizontal.
- Servidumbre aeronáutica: el inmueble está sujeto a una zona de servidumbre aeronáutica (RD 1422/2012 y 369/2023), advertencia registral común cerca de aeródromos, sin indicación de impacto concreto en este proyecto.
- Agente de Garantías: Global Security Partners, S.L.U., entidad fiduciaria independiente que constituye, administra y —si es necesario— ejecuta la hipoteca en nombre colectivo de los inversores.
- Mecanismo de ejecución reforzado: Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías, válido por 24 meses desde el vencimiento, permitiendo una vía de venta más rápida que un proceso judicial de ejecución.
- Cuenta escrow fiscalizada: los fondos quedan en un "Wallet Escrow" y solo se liberan progresivamente a medida que una Entidad Verificadora independiente confirma la evolución de la obra.
- Situación urbanística a monitorizar: la tasación identifica que el edificio tiene una planta más de lo que permite la normativa urbanística vigente. No hay expediente disciplinario en curso y el plazo legal para restablecer la legalidad ya ha transcurrido, por lo que la tasación no clasifica el inmueble como "fuera de ordenación". La plataforma, al ser preguntada sobre esto, respondió que la ausencia de expediente disciplinario y la validación del proyecto por el Ayuntamiento "garantiza la plena viabilidad urbanística" — una afirmación que va más allá de lo que la documentación por sí sola permite concluir.
- Régimen de las obras: redistribución interior tramitada por "Comunicació Prèvia" (régimen simplificado catalán, sin necesidad de licencia de obra mayor).
- Condición de cierre: confirmado por la plataforma que solo es necesario vender 5 de las 10 viviendas (no la totalidad, ni los 2 locales) para amortizar por completo el préstamo.
No existe mecanismo de mercado secundario o de venta anticipada de la posición del inversor. El capital queda inmovilizado hasta el reembolso — 18 meses, con posible prórroga hasta 24 meses — más el tiempo adicional que una eventual ejecución de garantía pueda exigir en caso de impago.
Aclaración obtenida vía Q&A con la plataforma: la condición de cierre del proyecto no exige la venta del 100% de las unidades — la venta de solo 5 de las 10 viviendas ya es suficiente para amortizar totalmente el préstamo. Los 2 locales comerciales pueden, según el promotor, quedar en régimen de alquiler en lugar de venderse, dado el acceso a pie de calle más difícil (sentido único) y al no estar todavía rehabilitados ni alquilados. Esto reduce el riesgo de salida frente a un escenario que dependiera de la venta de todas las unidades.
- ¿Cuál es el coste total real del proyecto y el desglose definitivo por partida, dado que el Dossier y el Informe de Rating presentan valores diferentes (1.493.423 € / 1.517.823 €)?
- ¿Cómo se explica el patrimonio neto negativo de -161.740 € en 2025, a pesar de un resultado neto positivo de 438.192 € en el mismo ejercicio? ¿Hubo distribuciones de fondos a los socios antes de la firma de este contrato?
- ¿La planta adicional del edificio frente a la normativa urbanística vigente puede implicar alguna limitación futura a la comercialización de las fincas/viviendas o a la financiación hipotecaria individual de los compradores finales?
- ¿Pueden facilitar la lista de precios completa de todas las viviendas y locales, y confirmar si las obras ya se han iniciado antes de la formalización de la financiación?
- ¿Cómo se ha sopesado, en el análisis de riesgo del proyecto, el hecho de que el edificio no tenga parking propio en una zona regulada por zona azul?
| Dato | Valor / Fuente A | Valor / Fuente B | Impacto práctico |
|---|---|---|---|
| Superficie de la parcela | 204 m² (Nota Simple) | 194 m² (Dossier; Tasación) | Menor, no afecta materialmente al análisis |
| Superficie construida | 1.006 m² (Referencia Catastral) | ~1.088 m² (Dossier; Tasación) | Catastro refleja la configuración anterior a la reforma; explicable |
| Aportación del promotor (dentro del mismo Dossier) | 688.423 € (texto "Claves") | 693.423 € (tabla de desglose) | Diferencia de 5.000 € dentro del mismo documento; afecta al LTC calculado |
| Coste total del proyecto | 1.493.423 € — único total explícito, en la tabla de desglose del Dossier | 1.517.823 € — calculado a partir de la suma de las partidas del plan de negocio del Rating (no figura como total explícito) | Diferencia de ~24.400 €; el LTC varía entre el 53,57% y el 52,71% según la base |
| Valor de mercado del edificio terminado | 2.253.056 € (Dossier) | 2.250.000 € (anexo de cálculo residual de la Tasación) | Diferencia inmaterial (0,1%) |
| Cálculo "26,75% por debajo del mercado" | Precio medio/unidad 203.750 € ÷ 109 m² ≈ 1.869 €/m² | Resultado publicado en el Rating: 4.232 €/m² | La aritmética presentada no reproduce el valor publicado — inconsistencia interna no resuelta |
| Tabla comparativa de mercado (Rating) | Incluye dos entradas para la propia dirección del inmueble como comparables externos; línea "Promedio" no corresponde a la media aritmética simple | — | Reduce la fiabilidad de esta tabla como evidencia independiente de precios de mercado |
| Reservas de venta ("40%", 4 de 10 viviendas) | Presentado en el Dossier como punto fuerte ✅ | Confirmado vía Q&A: señales de solo 3.000–6.000 € por unidad en viviendas anunciadas "desde 175.000 €" | Validación comercial bastante más débil de lo que sugiere la presentación — coherente con la nota más baja del Rating en el criterio "% ventas formalizadas" (CCC) |
| Cronología de las obras | Dossier: las obras comienzan tras la formalización de la financiación | Observación de campo (cartel "desde 175.000 €" y señales de obra ya iniciada) | Potencial contradicción no aclarada por la plataforma |
- 1.Inversión mínima por inversor
- 2.Reconciliación definitiva del coste total del proyecto (1.493.423 € vs. 1.517.823 € según la fuente)
- 3.Costes e impuestos de ejecución hipotecaria, no cuantificados en el Mandato de Garantías
- 4.Explicación documental del origen del patrimonio neto negativo del promotor en 2025 (-161.740 € a pesar de un beneficio de 438.192 €)
- 5.Verificación independiente de la experiencia de "más de 25 años" del promotor en construcción/estructuras, alegada por la plataforma pero no documentada
- 6.Lista de precios completa de todas las viviendas y locales (solicitada a la plataforma, respondida solo con una fotografía)
- 7.Confirmación de la fecha real de inicio de las obras frente a lo que consta en el contrato
- 8.Contratos de reserva formales que confirmen las condiciones y vinculación de las reservas de venta
La nota simple no revela ninguna deuda financiera anterior sobre el inmueble, otorgando al inversor prioridad casi total sobre el valor del inmueble en caso de impago.
Calculado sobre una tasación ECO independiente, existe un colchón de cerca del 32% de valor antes de que el inmueble valga menos que el préstamo.
Cerca del 46% del coste total del proyecto, por encima del mínimo típicamente exigido (~30%), lo que alinea los intereses del promotor con el éxito del proyecto.
Cuenta escrow fiscalizada por Entidad Verificadora independiente, con liberación escalonada de fondos conforme a la evolución de la obra, más Poder Irrevocable de Venta de 24 meses a favor del Agente de Garantías.
Confirmado por la plataforma que solo 5 de las 10 viviendas necesitan ser vendidas para amortizar totalmente el préstamo, reduciendo el riesgo de salida frente a los 2 locales comerciales, de venta más incierta.
Sociedad constituida recientemente, sin historial público de proyectos concluidos, calificación "CC (Cuestionable)" en el criterio promotor del rating externo. Confirmado vía Q&A con la plataforma que este es el primer proyecto del promotor actuando como tal, lo que aumenta la probabilidad de retrasos o gestión menos eficiente de la obra.
En 2025, el promotor presenta un resultado neto positivo de 438.192 €, pero un patrimonio neto negativo de -161.740 €, lo que sugiere distribuciones de fondos a los socios muy superiores al beneficio generado, sin explicación documental disponible.
El único total explícito en los documentos (1.493.423 € en el Dossier) no coincide con la suma de las partidas del plan de negocio del Rating (1.517.823 €), dificultando confirmar con seguridad el LTC real y la suficiencia del presupuesto de obra.
Las "reservas" del 40% de las viviendas (4 de 10), presentadas en el Dossier como punto fuerte, resultaron ser señales de solo 3.000 a 6.000 € por unidad en inmuebles anunciados desde 175.000 € — consistente con la nota más baja del rating en el criterio de ventas formalizadas, pero más frágil de lo que la presentación comercial sugería.
Capital e intereses solo se pagan al vencimiento, sin señales de alerta intermedias, dejando al inversor totalmente dependiente de la liquidez del promotor en un único momento — mitigado parcialmente por la condición de cierre de 5 ventas.
- LTV (Loan-to-Value): porcentaje del valor del inmueble que corresponde al préstamo. Cuanto más bajo, mayor es el colchón de seguridad.
- LTC (Loan-to-Cost): porcentaje del coste total del proyecto financiado por el préstamo.
- Hipoteca de 1er grado: garantía registrada con prioridad máxima sobre el inmueble — cobrada antes que cualquier otra deuda garantizada por el mismo bien.
- Bullet: estructura de reembolso en la que capital e intereses se pagan íntegramente en una única fecha (el vencimiento), sin pagos periódicos intermedios.
- Tasación ECO: valoración inmobiliaria según la Orden ECO/805/2003, norma española que regula el cálculo del valor de inmuebles para finalidades financieras.
- Nota Simple (Registral): documento del Registro de la Propiedad español que identifica al titular del inmueble y las cargas que gravan sobre él.
- Agente de Garantías: entidad fiduciaria independiente que constituye, administra y, si es necesario, ejecuta la garantía hipotecaria en nombre colectivo de los inversores.
- Cuenta Escrow: cuenta de depósito cuyos fondos solo se liberan cuando se cumplen ciertas condiciones.
- Poder Irrevocable de Venta: poder concedido por el promotor a un tercero que le permite vender el inmueble en su nombre, sin proceso judicial de ejecución.
- Comunicación Previa: régimen administrativo simplificado (Cataluña) para obras que no exigen licencia de obra mayor.
- Fuera de ordenación: clasificación urbanística para construcciones que no cumplen la normativa vigente pero que, por transcurso del plazo legal, ya no pueden ser demolidas.
- TIR / ROI / ROE: indicadores de rentabilidad del proyecto/promotor — no corresponden al retorno recibido por el inversor de crowdfunding, que es fijo.
Documentos analizados:
- Dossier de Presentación del Proyecto — wecity, jul.2026
- Informe de Rating — Moore Ibérica Consultores, 26/06/2026
- Contrato de Préstamo (con anexos) — wecity/CityPrive PSFP
- Contrato de Mandato a favor del Agente de Garantías — Global Security Partners
- Contrato de Mandato a favor de la PSFP (wecity)
- Nota Simple Registral — Registro de la Propiedad de Lleida nº 1, 12/06/2026
- Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales, 08/10/2025
- Planos de Arquitectura (M2A Arquitectura), dic.2025
- Informe de Tasación — Sociedad de Tasación, S.A., visita 05/05/2026
- Preguntas y respuestas públicas entre inversores y la plataforma wecity sobre este proyecto
> Este análisis ha sido elaborado con base en la documentación indicada y en las respuestas públicas de la plataforma, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe hacer su propia evaluación y, si es necesario, consultar a un profesional cualificado.
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