Como ler a documentação de um projeto de crowdfunding imobiliário

A documentação de um projeto de crowdfunding tem, tipicamente, entre trinta e cem páginas espalhadas por cinco ou seis ficheiros. A ronda abre e pode fechar no mesmo dia. Ninguém lê tudo.

Esta é a ordem por que eu leio quando tenho dez minutos, e o que procuro em cada passo. Não substitui uma análise completa: serve para decidir se vale a pena fazer uma.

1. Quem é o promotor (2 minutos)

Antes dos números. O promotor é o fator que mais determina o desfecho.

Procura o nome da sociedade que pede o dinheiro, não o do grupo, o da sociedade concreta. Depois pesquisa-o. Há quanto tempo existe, que projetos entregou, se cumpriu prazos. Uma sociedade criada há seis meses só para este projeto não é necessariamente má, mas é uma sociedade sem histórico e isso tem de entrar na conta.

⚠️ Se não conseguires identificar quem pede o dinheiro em menos de dois minutos, isso já é uma resposta.

2. A nota simples (2 minutos)

O documento mais importante e o menos lido. É o extrato do registo predial: diz quem é o dono do imóvel e que ónus estão registados sobre ele.

Três coisas:

• O promotor é mesmo o dono? Já apanhei projetos onde a compra do imóvel dependia do próprio empréstimo, ou seja, à data em que se investe, o promotor ainda não é dono de nada.
• Que ónus estão registados? Hipotecas anteriores, penhoras, afetações. Cada uma é alguém à frente de ti na fila.
• A hipoteca que te prometem já está registada? Prometida e constituída são coisas diferentes.

3. O grau da hipoteca e o LTV (1 minuto)

Procura duas palavras: primeiro grau. Se não estiverem lá, procura qual é o grau.

Depois olha para a data da avaliação que dá o valor do imóvel. Uma avaliação com dois anos, ou feita antes da compra, não descreve a garantia de hoje.

E confirma se o valor é do imóvel como está ou do imóvel acabado: a segunda hipótese é comum e muda o LTV por completo.

4. As contas do projeto (2 minutos)

Não precisas de auditar nada. Precisas de somar.

Pega no custo total do projeto, no capital que o promotor põe e no que os investidores financiam, e vê se batem certo. Em cinco das oito análises que publiquei encontrei discrepâncias aqui: números que não fecham entre a ficha da plataforma e o dossier, ou totais que não correspondem à soma das parcelas.

Não é necessariamente má-fé. Um erro de cópia acontece. Mas um documento com erros de aritmética diz-te alguma coisa sobre o cuidado com que foi feito, e sobre a revisão que a plataforma lhe fez.

5. Os preços de venda assumidos (1 minuto)

O plano do promotor assume que vai vender as frações a um certo preço por metro quadrado. Procura esse número e compara-o com o que se pratica na zona: há portais imobiliários que dão isso em segundos.

Se a operação só funciona com preços acima do que a zona pratica, o risco não está na obra: está na venda.

6. As pré-vendas (1 minuto)

"70% pré-vendido" pode significar coisas muito diferentes. Procura o valor dos sinais.

Num projeto que analisei, as unidades anunciadas "desde 175.000 €" tinham sinais de 3.000 a 6.000 €: quantias que um comprador desiste sem grande dor. Uma reserva com 3.000 € e um contrato-promessa com 20% pago são realidades diferentes com o mesmo rótulo.

7. O prazo e as licenças (1 minuto)

O prazo do empréstimo é uma promessa sobre coisas que dependem de câmaras municipais. Procura o estado das licenças: obtida, pendente, requerida.

Se a licença de construção ainda não saiu e o prazo é de doze meses, o calendário assume que a câmara responde depressa. Às vezes responde.

O que sobra

Se depois destes dez minutos o projeto continuar a parecer bem, aí vale a pena ler a sério: o contrato de empréstimo, o mandato do agente de garantias e o relatório de avaliação por inteiro.

E se em qualquer um dos sete passos a documentação não responder, não assumas o melhor cenário. Aquilo que não é dito conta tanto como aquilo que é.