Urbanitae · Antigua (Fuerteventura), Espanha
Caleta de Fuste
Em 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Interessante com reservas. Projeto de dívida sénior com taxa de juro atrativa de 11,75% ao ano e proteção reforçada por hipoteca de 1.º grau sobre o ativo subjacente.
- 🛡️ Garantias sólidas: Hipoteca de 1.º grau com margem de cobertura adequada (LTV de 52,8% sobre o valor final acabado), acrescida de penhor de participações sociais e contas bancárias, e mecanismo de cash sweep.
- ⚠️ Sinais de alerta informativos: O promotor foi constituído no final de 2024, apresentando um histórico corporativo curto, e foram detetadas gralhas/inconsistências na documentação (como divergências no número do registo predial e na definição de rácios financeiros).
- ⏱️ Estrutura de pagamento: Pagamento bullet de capital e juros no vencimento a 24 meses, com opção de prorrogação de 6 meses e garantia de rentabilidade mínima de 15 meses (make-whole).
Como chegámos a esta nota
6,6 /10
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Análise Criterium
A pontuação do projeto fixa-se em 6,4 resultando da boa cobertura do LTV (52,8%) e da garantia hipotecária de 1.º grau, moderada pela reduzida margem de lucro líquida do promotor e pelo historial corporativo recente da SPV. A pontuação do investimento fixa-se em 6,8 devido à taxa de juro atrativa de 11,75% ao ano e à proteção make-whole de 15 meses. A combinação de ambos resulta numa nota global ponderada de 6,6 (Risco Médio, Sinal Amarelo).
Nota atribuída a 29/09/2026 · análise por gemini-3.6-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
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O projeto Caleta de Fuste consiste na concessão de um empréstimo de dívida sénior no valor total de 12.215.000 € (dividido em tramos, dos quais o Tramo A angaria 2.920.000 € na Urbanitae) à sociedade NORDAL ANTIGUA, S.L. O financiamento destina-se a suportar os custos pendentes de construção (10.711.732 €) e custos de estruturação (1.148.268 €) da Fase 2 de um empreendimento residencial em Caleta de Fuste, no município de Antigua (Fuerteventura), composto por 68 moradias unifamiliares [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.12].
O investidor participa sob a forma de empréstimo a taxa fixa de 11,75% ao ano durante 24 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4]. O retorno financeiro depende da capacidade do promotor em concluir as obras e gerar receitas com a venda das habitações para reembolsar o capital e os juros no vencimento (bullet). Para mitigar o risco, é constituída uma hipoteca de 1.º grau sobre o imóvel, com uma responsabilidade hipotecária de 140% do principal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4]. Caso o promotor falhe os pagamentos ou a venda das unidades atrase substancialmente, a liquidação do empréstimo pode ser prolongada ou exigir a execução judicial da garantia hipotecária.
Avaliação da Sociedade Promotora
A empresa promotora do projeto é a NORDAL ANTIGUA, S.L. (NIF B75293126), com sede social em Santa Cruz de Tenerife [Estatutos Sociais da NORDAL ANTIGUA S.L · p.4 / Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.6]. A sociedade foi constituída em 8 de outubro de 2024, contando com um capital social de 3.000 € [Estatutos Sociais da NORDAL ANTIGUA S.L · p.6]. O seu Administrador Único é Miguel Espinosa Camacho [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.6].
- Histórico Corporativo: Segundo os documentos societários fornecidos, a sociedade tem um histórico operacional muito recente (criada no final de 2024 para este desenvolvimento imobiliário específico - veículo de fim único / SPV). Não constam do processo demonstrações financeiras auditadas de exercícios anteriores nem um historial comprovado de projetos anteriores concluídos sob este veículo [Estatutos Sociais da NORDAL ANTIGUA S.L · p.1].
- Contexto Externo: Segundo pesquisa em bases de dados comerciais externas (Infonif, fonte não verificada), a NORDAL ANTIGUA S.L. encontra-se devidamente registada e sem registos públicos de insolvência ou processos judiciais em seu nome. A Urbanitae, enquanto plataforma regulada pela CNMV, efetuou a análise prévia da entidade e do seu órgão de administração, não tendo sido reportados incumprimentos de crédito nos últimos cinco anos [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.6].
Viabilidade do Plano Financeiro e Realismo dos Pressupostos
O custo total do projeto está orçamentado em 19.343.284 € [Resumen Económico - Deuda · p.1], distribuído por aquisição do solo (1.910.744 €), custos de construção e contingências (14.919.362 €), custos gerais (594.849 €) e custos de intermediação/financeiros/Urbanitae (864.060 €). O financiamento provém de três fontes: capital próprio do promotor no valor de 6.231.811 € (32,2%), empréstimo total no valor de 12.215.000 € (63,1%) e adiantamentos de clientes no valor de 896.473 € (4,6%) [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Os custos de construção rondam os 1.704 €/m² [Resumen Económico - Deuda · p.1], o que se afigura alinhado com a realidade insular para construção residencial de qualidade média-alta. A receita de venda estimada situa-se nos 22.411.824 € (correspondente a um preço médio por habitação de cerca de 329.585 € ou 2.559 €/m²) [Resumen Económico - Deuda · p.1]. Segundo dados de mercado externos (portais Imobiliários como Idealista e Nestoria), os preços de habitações novas na zona de Caleta de Fuste oscilam entre os 2.783 €/m² e os 3.355 €/m², pelo que o valor implícito do plano de negócio (2.559 €/m²) revela um pressuposto comercial prudente e realista.
A margem líquida prevista do promotor é de 894.834 € (cerca de 4% sobre a receita bruta) [Resumen Económico - Deuda · p.1], o que representa um amortecedor financeiro relativamente reduzido perante eventuais sobrecustos de obra não cobertos pela rubrica de contingências (710.446 €) [Resumen Económico - Deuda · p.1].
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Demonstração Detalhada dos Cálculos Financeiros
1. Rácio Loan-to-Value (LTV)
- Conceito: O LTV (Loan-to-Value) indica a percentagem da dívida face ao valor de avaliação do imóvel terminado. Quanto mais baixo for o LTV, maior é a margem de segurança dos investidores em caso de desvalorização do ativo.
- Fórmula:
LTV = Montante do Empréstimo ÷ Valor de Avaliação (HET) - Inputs:
* Montante Bruto do Empréstimo Total: 12.215.000 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Valor de Avaliação (HET - Hipótese Edifício Terminado): 23.134.421 € [Resumen Económico - Deuda · p.1 / Resumo de Avaliação / Expediente TT_030/26 · p.1] * Juros Totais Estimados do Empréstimo: 2.033.225 € [Resumen Económico - Deuda · p.1]
- Pressupostos: Nenhum. Dados extraídos diretamente dos documentos do projeto.
- Resultados e Interpretação:
* LTV (Sem Juros) = 12.215.000 € ÷ 23.134.421 € = 52,80% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
* LTV (Com Juros) = (12.215.000 € + 2.033.225 €) ÷ 23.134.421 € = 14.248.225 € ÷ 23.134.421 € = 61,59% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
Interpretação:* Um LTV de 52,8% (ou 61,6% incluindo todos os juros devidos) oferece uma proteção sólida aos credores, pois o ativo final vale quase o dobro da dívida garantida.
2. Rácio Loan-to-Cost (LTC)
- Conceito: O LTC (Loan-to-Cost) mede a proporção do financiamento por dívida face ao custo total do projeto.
- Esclarecimento sobre incorreção na documentação: A nota de rodapé do documento [Resumen Económico - Deuda · p.1] define incorretamente o LTC como "Valor da dívida em relação ao equity do promotor". Caso se aplicasse essa fórmula literal, o resultado seria
12.215.000 € ÷ 6.231.811 € = 196%. Na prática financeira padrão, o LTC relaciona a dívida com os custos totais da operação. - Fórmula Padrão:
LTC = Montante do Empréstimo ÷ Custo Total do Projeto - Inputs:
* Montante Bruto do Empréstimo Total: 12.215.000 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Custos Totais do Projeto (Fontes de Financiamento): 19.343.284 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Base de Custo Utilizada pela Urbanitae (Dívida + Equity): 18.446.811 € [Resumen Económico - Deuda · p.1]
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultados e Interpretação:
* LTC Real (Sem Juros, sobre Custo Total) = 12.215.000 € ÷ 19.343.284 € = 63,15%
* LTC Urbanitae (Sem Juros, sobre Dívida+Equity) = 12.215.000 € ÷ 18.446.811 € = 66,22% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
* LTC Urbanitae (Com Juros) = 14.248.225 € ÷ 18.446.811 € = 77,24% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
Interpretação:* O promotor suporta mais de 32% dos custos totais com capital próprio, garantindo um alinhamento razoável de interesses.
3. Cenário de Stress (Execução Forçada e Liquidação)
- Fórmula:
Resultado do Stress = (Valor de Liquidação Forçada - Custos de Processo e Venda) - Dívida Total Protegida - Inputs:
* Valor de Avaliação do Imóvel Terminado (HET): 23.134.421 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Dívida Total a Reembolsar (Principal + Juros): 14.248.225 € [Resumen Económico - Deuda · p.1]
- Pressupostos: Pressuposto do analista: aplica-se um desconto de venda forçada de 30% sobre o valor final de avaliação terminado (resultando num valor de liquidação de 16.194.094,70 €) e estimam-se custas judiciais, advocatícias e de comercialização de 10% sobre o valor de venda (1.619.409,47 €). Estes pressupostos não constam da documentação.
- Resultados:
1. Valor de Venda Forçada (70% do HET): 23.134.421 € × 0,70 = 16.194.094,70 €
2. Custos Judiciais e Comercialização (10%): 1.619.409,47 €
3. Valor Líquido Recuperável: 16.194.094,70 € - 1.619.409,47 € = 14.574.685,23 €
4. Cobertura da Dívida e Juros (14.248.225 €): 14.574.685,23 € - 14.248.225 € = +326.460,23 €
- Interpretação: Mesmo num cenário desfavorável de venda forçada com desconto de 30% sobre o valor terminado e deduzindo 10% em custos de liquidação, o montante recuperado é suficiente para reembolsar a totalidade do principal e dos juros devidos aos investidores. Todavia, se a execução ocorresse com a obra a meio, o valor real recuperável dependeria estritamente do percentual de execução física alcançado à data do incumprimento.
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Estrutura de Capital e Cascata de Pagamentos (Waterfall)
- Crédito Sénior Hipotecário (Urbanitae e Coinversores - 12.215.000 €): Posição privilegiada com hipoteca de 1.º grau. Recebem a totalidade do principal e juros antes de qualquer distribuição [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
- Adiantamentos de Clientes (896.473 €): Protegidos por garantias de sinal e contratos de promessa compra e venda [Resumen Económico - Deuda · p.1].
- Capital Próprio do Promotor (6.231.811 €): Posição subordinada de equity. O promotor está expressamente impedido de receber dividendos, reembolsar empréstimos de sócios ou retirar fundos da sociedade enquanto a dívida da Urbanitae não for totalmente liquidada (Lock-up Commitment) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
Garantias Prestadas ao Empréstimo
- Hipoteca Imobiliária de 1.º Grau: Incidente sobre a propriedade registral n.º 8834 do Registo da Propriedade n.º 2 de Puerto del Rosario, onde é desenvolvido o empreendimento [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.13], com responsabilidade hipotecária fixada em 140% do principal do empréstimo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4]. Deve estar inscrita e livre de quaisquer encargos anteriores.
- Penhor de 1.º Grau sobre as Participações Sociais: Penhor de controlo sobre 100% do capital social da empresa promotora NORDAL ANTIGUA, S.L. [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
- Penhor de 1.º Grau sobre Cargas Bancárias: Prenda sobre as contas bancárias da sociedade promotora, sem intervenção de fundos em operação normal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
- Mecanismo de Varredura de Caixa (*Cash Sweep*): 100% das receitas líquidas geradas pela venda das moradias são obrigatoriamente retidas para amortizar o principal e os juros do empréstimo Urbanitae [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
- Cláusula de Inalienabilidade (*Lock-up*): Proibição absoluta de distribuição de dividendos, pagamento de juros ou reembolso de suprimentos aos sócios até ao pagamento integral da dívida [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
Agente de Garantias
A gestão, conservação e eventuais ações de execução das garantias estão delegadas na entidade independente PROPTECH SERVICIOS GENERALES, S.L. (Agente de Garantias) através de um Contrato de Mandato Indirecto [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.15]. O Agente de Garantias atua em seu próprio nome mas por conta e no interesse dos investidores, seguindo as instruções da maioria dos credores gerida pela plataforma Urbanitae.
O investimento neste projeto de crowdfunding imobiliário é estritamente ilíquido. Não existe um mercado secundário organizado ou funcional disponibilizado pela plataforma Urbanitae onde o investidor possa transacionar a sua posição contratual antes do prazo de maturidade [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.5].
O capital ficará imobilizado durante o período contratual de 24 meses. Em caso de acionamento da prorrogação contratual de 6 meses prevista no contrato [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.5], o capital permanecerá retido até aos 30 meses. Na eventualidade de incumprimento do promotor e subsequente execução judicial da hipoteca, o processo de liquidação forçada e recuperação de montantes em tribunal poderá estender-se por vários anos.
- Poderá o promotor clarificar a divergência formal no texto do contrato entre a indicação da Finca n.º 14.821 (Registo n.º 1) e a Finca n.º 8834 (Registo n.º 2 de Puerto del Rosario)?
- Qual é o motivo da diferença de 157.796 € na rubrica de comissões/gastos da Urbanitae entre o Resumo Económico em espanhol (864.060 €) e a Ficha em inglês (1.021.856 €)?
- Sendo a Nota Simple datada de setembro de 2025, confirma-se que a Finca n.º 8834 se mantém integralmente livre de quaisquer outros encargos ou penhoras antes da outorga da hipoteca da Urbanitae?
| Dado / Tópico | Valor no Documento A | Valor no Documento B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Identificação do Registo e Finca | Finca n.º 14.821 no Registo de Puerto del Rosario n.º 1 [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.7] | Finca n.º 8834 no Registo de Puerto del Rosario n.º 2 [Nota Simple do Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario · p.2 / Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.14] | Gera ambiguidade jurídica sobre qual o registo predial correto onde a hipoteca será inscrita. A Nota Simple [Nota Simple do Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario] confirma a Finca 8834 no Registo n.º 2. | Validação da formalização jurídica e registal da hipoteca. |
| Honorários Urbanitae e Associados | 864.060 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] | 1.021.856 € [Economic Summary - Debt · p.1] | Incoerência de 157.796 € no mapa de custos orçamentado entre a Ficha Económica em espanhol e a versão em inglês. | Custo Total do Projeto e margem líquida residual do promotor. |
| Definição Concetual do Rácio LTC | O rácio de 66,2% é definido no texto como "Empréstimo ÷ Equity do Promotor" [Resumen Económico - Deuda · p.1] | Na realidade matemática, 12,215M€ ÷ 6,231M€ seria 196%. O valor de 66,2% vem de Dívida ÷ (Dívida + Equity) [Resumen Económico - Deuda · p.1] | Erro na nota explicativa de rodapé induz o investidor em erro sobre o significado do rácio LTC. | Apresentação e interpretação do Rácio LTC (Loan-to-Cost). |
| Validade Temporal da Nota Simple | Data de emissão: 04/09/2025 [Nota Simple do Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario · p.4] | Data de referência do relatório: 29/09/2026 | A Nota Simple tem mais de 12 meses face à data atual de referência. Podem ter ocorrido inscrições de encargos posteriores não refletidas. | Verificação de encargos e privilégios creditícios sobre o ativo subjacente. |
- 1.1. **Certidão Registral (Nota Simple) Atualizada:** A Nota Simple fornecida [Nota Simple do Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario] data de 04/09/2025, ultrapassando os 12 meses de antiguidade em relação à data de análise (29/09/2026).
- 2.2. **Histórico Financeiro/Auditado do Promotor:** Não constam demonstrações financeiras de exercícios transatos do promotor NORDAL ANTIGUA, S.L.
- 3.3. **Relatório de Avaliação Completo:** Está disponível apenas a folha de rosto/resumo da avaliação (Expediente TT_030/26 de 13/04/2026) [Resumo de Avaliação / Expediente TT_030/26], sem os anexos de cálculo metodológico completo.
O empréstimo está coberto por uma hipoteca imobiliária de primeiro grau inscrita no Registo da Propriedade com responsabilidade de 140% do principal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
O rácio LTV de 52,8% sobre o valor final de avaliação terminado (HET) assegura uma margem de segurança considerável em relação ao valor do ativo subjacente [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Garantia contratual de pagamento mínimo equivalente a 15 meses de juros mesmo no caso de amortização antecipada voluntária por parte do promotor [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.5].
Existência de retenção obrigatoria das receitas de vendas (*cash sweep* a 100%) e proibição de distribuição de dividendos (*lock-up*) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4].
O promotor e coinversores suportam mais de 32% do financiamento total do projeto sob a forma de capital próprio / *equity* [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Possibilidade de atrasos no ritmo de construção ou na cadência de vendas das 68 moradias, o que pode diferir a capacidade de reembolso no vencimento [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.3].
A empresa NORDAL ANTIGUA, S.L. foi constituída no final de 2024, não possuindo um historial de demonstrações financeiras publicadas de longo prazo [Estatutos Sociais da NORDAL ANTIGUA S.L · p.1].
A ausência de pagamentos periódicos de juros concentra a totalidade do reembolso do principal e rendimento no final do prazo de 24 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.6].
A margem líquida prevista de 4% sobre as vendas deixa pouca folga financeira ao promotor caso ocorram sobrecustos acentuados na obra [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Impossibilidade de resgate antecipado ou venda em mercado secundário antes do termo do contrato [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.5].
Veredicto Global: 🟡 Sinal Amarelo · Risco Médio (Nota Global: 6,6 / 10)
O projeto Caleta de Fuste apresenta uma oportunidade de investimento em dívida sénior imobiliária bem ancorada sob o ponto de vista das garantias reais. O principal ponto forte assenta na constituição de uma hipoteca de 1.º grau com um LTV confortável de 52,8% sobre o valor final de avaliação terminado (HET), complementada por uma rentabilidade mínima garantida (make-whole) de 15 meses.
Por outro lado, as reservas concentram-se no historial recente da sociedade promotora (constituída no final de 2024), na margem de lucro estreita do plano de negócio (4% líquido sobre vendas) e em contradições documentais pontuais (como a divergência na indicação da certidão registral e a Nota Simple desatualizada há mais de 12 meses).
Fatores Decisivos
- ✔ Garantia Real Robusta: Hipoteca de 1.º grau inscrita com 140% de responsabilidade hipotecária
[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.4]. - ✔ LTV de Segurança: Rácio de dívida sobre valor terminado em patamar conservador (52,8%)
[Resumen Económico - Deuda · p.1]. - ✔ Proteção de Rendimento (*Make-Whole*): Direito a receber no mínimo 15 meses de juros
[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais · p.5]. - ✖ Histórico Corporativo Curto: Sociedade veículo criada recentemente para a operação
[Estatutos Sociais da NORDAL ANTIGUA S.L · p.1]. - ✖ Margem Financeira Apertada: Lucro líquido projetado do promotor de apenas 4%
[Resumen Económico - Deuda · p.1]. - ✖ Documentação Registral Ultrapassada: Certidão predial com data de setembro de 2025
[Nota Simple do Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario · p.4].
Recomendação de Investimento
- Decisão do Analista: Investiria com reservas prudenciais.
- Perfil do Investidor Adequado: Investidores que procurem rendimento fixo elevado (11,75% ao ano) em produtos de dívida sénior protegidos por hipoteca e que aceitem a iliquidez total do capital a 24-30 meses.
- Maior Ponto Forte: Cobertura de garantia hipotecária de 1.º grau sobre um ativo imobiliário cujo valor final excede amplamente o montante financiado.
- Maior Risco: Atraso na execução/venda da obra combinado com a iliquidez e pagamento bullet único no final do prazo.
A prorrogação contratual de 6 meses é altamente provável dada a escala da obra (68 habitações) e os habituais prazos de comercialização e escritura em contexto insular.
Existe um risco moderado de atraso além dos 30 meses (24+6) devido a eventuais demoras na obtenção da licença de primeira ocupação ou burocracia registal final.
Risco reduzido pela margem de cobertura da garantia hipotecária de 1.º grau, com um LTV confortável de 52,8% sobre o valor final de avaliação.
Probabilidade extremamente baixa graças à existência de garantia real imóvel registada em primeiro lugar sobre o terreno e construções.
Baixa probabilidade de incumprimento grave que obrigue ao acionamento judicial forçado da hipoteca.
- LTV (Loan-to-Value): Rácio financeiro que mede o montante do empréstimo em percentagem do valor de avaliação do imóvel.
- LTC (Loan-to-Cost): Rácio financeiro que indica a percentagem de financiamento por dívida face ao custo total de desenvolvimento do projeto.
- Make-Whole: Cláusula contratual que garante aos investidores o recebimento de uma rentabilidade mínima equivalente a um número fixo de meses de juros, mesmo que o promotor reembolse o empréstimo antecipadamente.
- Bullet: Modalidade de reembolso na qual a totalidade do capital e dos juros acumulados é paga de uma só vez na data de vencimento do empréstimo.
- Cash Sweep: Mecanismo contratual que obriga a afetar a totalidade ou parte substancial das receitas das vendas de imóveis diretamente à amortização da dívida.
- Lock-Up: Compromisso que proíbe os sócios e gestores do promotor de retirar fundos ou distribuir dividendos até à liquidação integral do empréstimo.
- HET (Hipótese Edifício Terminado): Valor de avaliação estimado para um imóvel assumindo que as obras de construção e acabamento estão totalmente concluídas.
Fontes Documentais Analisadas
- ** Estatutos Sociais da NORDAL ANTIGUA S.L. (Estatutos societários de incorporação da empresa promotora, 08/10/2024).
- ** Nota Simple do Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario (Certidão informativa registral da Finca 8834, 04/09/2025).
- ** Resumen Económico - Deuda (Mapa orçamental, estrutura financeira e rácios do empréstimo em espanhol, s/d).
- ** Economic Summary - Debt (Mapa orçamental e estrutura financeira do empréstimo em inglês, s/d).
- ** Market Analysis - Fuerteventura (Estudo de mercado e comparáveis imobiliários em inglês, 09/2026).
- ** Key Investment Fact Sheet (Ficha de Informação Fundamental do Investimento em inglês, s/d).
- ** Plantas Arquitetónicas (Desenhos técnicos e layouts das habitações do projeto, s/d).
- ** Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión e Anexos Contratuais (Documento FIFI, minuta do Contrato de Financiamento e do Contrato de Mandato em espanhol, s/d).
- ** Resumo de Avaliação / Expediente TT_030/26 (Capa e dados gerais da avaliação emitida por entidade homologada pelo Banco de Espanha, 13/04/2026).
- ** Estudio de Mercado - Fuerteventura (Estudo de mercado comparativo de preços de venda em espanhol, 09/2026).
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> Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
Com base nos resultados da pesquisa web fornecidos, apresenta-se o resumo de due diligence para o projeto imobiliário:
Promotor
- NORDAL ANTIGUA S.L. (NIF B75293126) é uma sociedade com início de operações registado a 8 de outubro de 2024, tendo como objeto social principal a promoção imobiliária, bem como a ordenação, urbanización e parcelação, conforme dados da Infonif (fonte não verificada).
Mercado da Zona
- Na zona de Caleta de Fuste (Antigua, Fuerteventura), os preços de moradias e chalés de obra nova apresentam valores comparáveis por metro quadrado que variam entre os seguintes intervalos:
Exemplo de chalé listado a 399.000 € com um preço unitário de 3.297 €/m²*, segundo a Nestoria (fonte não verificada). Outras opções de chalés listadas a 309.000 € com um custo de 2.783 €/m²*, indicadas na Nestoria (fonte não verificada). Imóveis em Antigua com preços a rondar os 369.000 € e 3.355 €/m²*, de acordo com a Idealista (dados de mercado). * Promoções de moradias novas na região (como em Caleta de Fuste) iniciam-se nos 309.000 €, conforme dados da YaEncontre (fonte não verificada).
Plataforma (Urbanitae)
- A Urbanitae é descrita como a plataforma líder de coinvestimento imobiliário em Espanha, estando regulada e supervisionada por órgãos competentes como a Comissão Nacional do Mercado de Valores (CNMV) e o Banco de Espanha, conforme detalhado nas FAQs da Urbanitae (parte interessada no negócio) e na sua página do Trustpilot (parte interessada no negócio).
- Conta com uma avaliação considerada "Great" de 4.1 / 5 no Trustpilot (parte interessada no negócio).
- A plataforma afirma aplicar um rigoroso processo de due diligence a cada projeto antes de o disponibilizar aos investidores, assegurando capital financiado superior a 640 milhões de euros e mais de 210 milhões de euros já devolvidos, com uma rentabilidade média anual superior a 12% nos projetos totalmente devolvidos, segundo dados da mesma avaliação no Trustpilot (parte interessada no negócio).
Notícias / Outros
- Não foram encontradas informações adicionais de relevo sobre contenciosos específicos ou incidências judiciais relativas diretamente ao projeto nos resultados fornecidos.
Interessado neste projeto?
Investe através da plataforma
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Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
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