Urbanitae · Antigua (Fuerteventura), España
Caleta de Fuste
En 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Interesante con reservas. Proyecto de deuda sénior con una tasa de interés atractiva del 11,75% anual y protección reforzada por hipoteca de primer grado sobre el activo subyacente.
- 🛡️ Garantías sólidas: Hipoteca de primer grado con margen de cobertura adecuado (LTV del 52,8% sobre el valor final terminado), sumada a la prenda de participaciones sociales y cuentas bancarias, y mecanismo de cash sweep.
- ⚠️ Señales de alerta informativas: El promotor se constituyó a finales de 2024, presentando un historial corporativo corto, y se han detectado erratas/inconsistencias en la documentación (como divergencias en el número de registro de la propiedad y en la definición de ratios financieros).
- ⏱️ Estructura de pago: Pago bullet de capital e intereses al vencimiento a 24 meses, con opción de prórroga de 6 meses y garantía de rentabilidad mínima de 15 meses (make-whole).
Cómo he llegado a esta nota
6,6 /10
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Análisis Criterium
La puntuación del proyecto se sitúa en 6,4 resultado de la buena cobertura del LTV (52,8%) y de la garantía hipotecaria de primer grado, moderada por el reducido margen de beneficio neto del promotor y por el historial corporativo reciente de la SPV. La puntuación de la inversión se sitúa en 6,8 debido a la atractiva tasa de interés del 11,75% anual y a la protección make-whole de 15 meses. La combinación de ambos da como resultado una nota global ponderada de 6,6 (Riesgo Medio, Semáforo Amarillo).
Nota asignada el 29/09/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto Caleta de Fuste consiste en la concesión de un préstamo de deuda sénior por un importe total de 12.215.000 € (dividido en tramos, de los cuales el Tramo A capta 2.920.000 € en Urbanitae) a la sociedad NORDAL ANTIGUA, S.L. La financiación se destina a sufragar los costes pendientes de construcción (10.711.732 €) y costes de estructuración (1.148.268 €) de la Fase 2 de una promoción residencial en Caleta de Fuste, en el municipio de Antigua (Fuerteventura), compuesta por 68 viviendas unifamiliares [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.12].
El inversor participa bajo la forma de préstamo a tipo de interés fijo del 11,75% anual durante 24 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4]. El retorno financiero depende de la capacidad del promotor para concluir las obras y generar ingresos con la venta de las viviendas para reembolsar el capital y los intereses al vencimiento (bullet). Para mitigar el riesgo, se constituye una hipoteca de primer grado sobre el inmueble, con una responsabilidad hipotecaria del 140% del principal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4]. En caso de que el promotor incumpla los pagos o la venta de las unidades se retrase sustancialmente, la liquidación del préstamo puede prolongarse o exigir la ejecución judicial de la garantía hipotecaria.
Evaluación de la Sociedad Promotora
La empresa promotora del proyecto es NORDAL ANTIGUA, S.L. (NIF B75293126), con domicilio social en Santa Cruz de Tenerife [Estatutos Sociales de NORDAL ANTIGUA S.L · p.4 / Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.6]. La sociedad se constituyó el 8 de octubre de 2024, contando con un capital social de 3.000 € [Estatutos Sociales de NORDAL ANTIGUA S.L · p.6]. Su Administrador Único es Miguel Espinosa Camacho [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.6].
- Historial Corporativo: Según los documentos societarios facilitados, la sociedad tiene un historial operativo muy reciente (creada a finales de 2024 para este desarrollo inmobiliario específico (vehículo de propósito especial / SPV). No constan en el expediente estados financieros auditados de ejercicios anteriores ni un historial verificado de proyectos anteriores concluidos bajo este vehículo [Estatutos Sociales de NORDAL ANTIGUA S.L · p.1].
- Contexto Externo: Según la búsqueda en bases de datos comerciales externas (Infonif, fuente no verificada), NORDAL ANTIGUA S.L. se encuentra debidamente registrada y sin registros públicos de insolvencia o procesos judiciales a su nombre. Urbanitae, como plataforma regulada por la CNMV, realizó el análisis previo de la entidad y de su órgano de administración, no habiéndose reportado impagos de crédito en los últimos cinco años [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.6].
Viabilidad del Plan Financiero y Realismo de los Supuestos
El coste total del proyecto está presupuestado en 19.343.284 € [Resumen Económico - Deuda · p.1], distribuido en adquisición del suelo (1.910.744 €), costes de construcción y contingencias (14.919.362 €), costes generales (594.849 €) y costes de intermediación/financieros/Urbanitae (864.060 €). La financiación proviene de tres fuentes: capital propio del promotor por un importe de 6.231.811 € (32,2%), préstamo total por un importe de 12.215.000 € (63,1%) y anticipos de clientes por un importe de 896.473 € (4,6%) [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Los costes de construcción rondan los 1.704 €/m² [Resumen Económico - Deuda · p.1], lo que se muestra alineado con la realidad insular para la construcción residencial de calidad media-alta. Los ingresos por ventas estimados se sitúan en 22.411.824 € (correspondientes a un precio medio por vivienda de unos 329.585 € o 2.559 €/m²) [Resumen Económico - Deuda · p.1]. Según datos de mercado externos (portales inmobiliarios como Idealista y Nestoria), los precios de viviendas nuevas en la zona de Caleta de Fuste oscilan entre los 2.783 €/m² y los 3.355 €/m², por lo que el valor implícito del plan de negocio (2.559 €/m²) revela una hipótesis comercial prudente y realista.
El margen neto previsto del promotor es de 894.834 € (cerca del 4% sobre los ingresos brutos) [Resumen Económico - Deuda · p.1], lo que representa un colchón financiero relativamente reducido ante eventuales sobrecostes de obra no cubiertos por la partida de contingencias (710.446 €) [Resumen Económico - Deuda · p.1].
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Demostración Detallada de los Cálculos Financieros
1. Ratio Loan-to-Value (LTV)
- Concepto: El LTV (Loan-to-Value) indica el porcentaje de la deuda frente al valor de tasación del inmueble terminado. Cuanto más bajo sea el LTV, mayor es el margen de seguridad de los inversores en caso de devaluación del activo.
- Fórmula:
LTV = Importe del Préstamo ÷ Valor de Tasación (HET) - Inputs:
* Importe Bruto del Préstamo Total: 12.215.000 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Valor de Tasación (HET - Hipótesis Edificio Terminado): 23.134.421 € [Resumen Económico - Deuda · p.1 / Resumen de Tasación / Expediente TT_030/26 · p.1] * Intereses Totales Estimados del Préstamo: 2.033.225 € [Resumen Económico - Deuda · p.1]
- Hipótesis: Ninguna. Datos extraídos directamente de los documentos del proyecto.
- Resultados e Interpretación:
* LTV (Sin Intereses) = 12.215.000 € ÷ 23.134.421 € = 52,80% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
* LTV (Con Intereses) = (12.215.000 € + 2.033.225 €) ÷ 23.134.421 € = 14.248.225 € ÷ 23.134.421 € = 61,59% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
Interpretación:* Un LTV del 52,8% (o del 61,6% incluyendo todos los intereses devengados) ofrece una protección sólida a los acreedores, ya que el activo final vale casi el doble de la deuda garantizada.
2. Ratio Loan-to-Cost (LTC)
- Concepto: El LTC (Loan-to-Cost) mide la proporción de la financiación mediante deuda frente al coste total del proyecto.
- Aclaración sobre incorrección en la documentación: La nota al pie del documento [Resumen Económico - Deuda · p.1] define incorrectamente el LTC como "Valor de la deuda en relación con el equity del promotor". Si se aplicara esta fórmula literal, el resultado sería
12.215.000 € ÷ 6.231.811 € = 196%. En la práctica financiera estándar, el LTC relaciona la deuda con los costes totales de la operación. - Fórmula Estándar:
LTC = Importe del Préstamo ÷ Coste Total del Proyecto - Inputs:
* Importe Bruto del Préstamo Total: 12.215.000 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Costes Totales del Proyecto (Fuentes de Financiación): 19.343.284 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Base de Coste Utilizada por Urbanitae (Deuda + Equity): 18.446.811 € [Resumen Económico - Deuda · p.1]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultados e Interpretación:
* LTC Real (Sin Intereses, sobre Coste Total) = 12.215.000 € ÷ 19.343.284 € = 63,15%
* LTC Urbanitae (Sin Intereses, sobre Deuda+Equity) = 12.215.000 € ÷ 18.446.811 € = 66,22% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
* LTC Urbanitae (Con Intereses) = 14.248.225 € ÷ 18.446.811 € = 77,24% [Resumen Económico - Deuda · p.1]
Interpretación:* El promotor soporta más del 32% de los costes totales con capital propio, garantizando un alineamiento razonable de intereses.
3. Escenario de Estrés (Ejecución Forzada y Liquidación)
- Fórmula:
Resultado del Estrés = (Valor de Liquidación Forzada - Costes de Proceso y Venta) - Deuda Total Protegida - Inputs:
* Valor de Tasación del Inmueble Terminado (HET): 23.134.421 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] * Deuda Total a Reembolsar (Principal + Intereses): 14.248.225 € [Resumen Económico - Deuda · p.1]
- Hipótesis: Hipótesis del analista: se aplica un descuento de venta forzada del 30% sobre el valor final de tasación terminado (lo que resulta en un valor de liquidación de 16.194.094,70 €) y se estiman costes judiciales, de abogados y de comercialización del 10% sobre el valor de venta (1.619.409,47 €). Estas hipótesis no constan en la documentación.
- Resultados:
1. Valor de Venta Forzada (70% del HET): 23.134.421 € × 0,70 = 16.194.094,70 €
2. Costes Judiciales y Comercialización (10%): 1.619.409,47 €
3. Valor Neto Recuperable: 16.194.094,70 € - 1.619.409,47 € = 14.574.685,23 €
4. Cobertura de la Deuda e Intereses (14.248.225 €): 14.574.685,23 € - 14.248.225 € = +326.460,23 €
- Interpretación: Incluso en un escenario desfavorable de venta forzada con un descuento del 30% sobre el valor terminado y deduciendo un 10% en costes de liquidación, el importe recuperado es suficiente para reembolsar la totalidad del principal y de los intereses debidos a los inversores. No obstante, si la ejecución se produjera con la obra a medias, el valor real recuperable dependería estrictamente del porcentaje de ejecución física alcanzado a la fecha del incumplimiento.
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Estructura de Capital y Cascada de Pagos (Waterfall)
- Crédito Sénior Hipotecario (Urbanitae y Coinversores - 12.215.000 €): Posición privilegiada con hipoteca de primer grado. Reciben la totalidad del principal e intereses antes de cualquier distribución [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
- Anticipos de Clientes (896.473 €): Protegidos por garantías de señal y contratos de promesa de compraventa [Resumen Económico - Deuda · p.1].
- Capital Propio del Promotor (6.231.811 €): Posición subordinada de equity. El promotor está expresamente impedido de recibir dividendos, reembolsar préstamos de socios o retirar fondos de la sociedad mientras la deuda de Urbanitae no esté totalmente liquidada (Lock-up Commitment) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
Garantías Prestadas al Préstamo
- Hipoteca Inmobiliaria de Primer Grado: Recayente sobre la finca registral n.º 8834 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Puerto del Rosario, donde se desarrolla la promoción [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.13], con responsabilidad hipotecaria fijada en el 140% del principal del préstamo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4]. Debe estar inscrita y libre de cargas anteriores.
- Prenda de Primer Grado sobre las Participaciones Sociales: Prenda de control sobre el 100% del capital social de la empresa promotora NORDAL ANTIGUA, S.L. [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
- Prenda de Primer Grado sobre Cuentas Bancarias: Prenda sobre las cuentas bancarias de la sociedad promotora, sin intervención de fondos en operación normal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
- Mecanismo de Barrido de Caja (*Cash Sweep*): El 100% de los ingresos netos generados por la venta de las viviendas se retienen obligatoriamente para amortizar el principal y los intereses del préstamo Urbanitae [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
- Cláusula de Inalienabilidad (*Lock-up*): Prohibición absoluta de distribución de dividendos, pago de intereses o reembolso de préstamos de socios hasta el pago íntegro de la deuda [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
Agente de Garantías
La gestión, conservación y eventuales acciones de ejecución de las garantías están delegadas en la entidad independiente PROPTECH SERVICIOS GENERALES, S.L. (Agente de Garantías) a través de un Contrato de Mandato Indirecto [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.15]. El Agente de Garantías actúa en su propio nombre pero por cuenta y en interés de los inversores, siguiendo las instrucciones de la mayoría de los acreedores gestionada por la plataforma Urbanitae.
La inversión en este proyecto de crowdfunding inmobiliario es estrictamente ilíquida. No existe un mercado secundario organizado o funcional facilitado por la plataforma Urbanitae donde el inversor pueda negociar su posición contractual antes del plazo de vencimiento [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.5].
El capital quedará inmovilizado durante el periodo contractual de 24 meses. En caso de activación de la prórroga contractual de 6 meses prevista en el contrato [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.5], el capital permanecerá retenido hasta los 30 meses. En la eventualidad de incumplimiento del promotor y posterior ejecución judicial de la hipoteca, el proceso de liquidación forzada y recuperación de importes en los tribunales podría prolongarse durante varios años.
- ¿Podría el promotor aclarar la divergencia formal en el texto del contrato entre a indicación de la Finca n.º 14.821 (Registro n.º 1) y la Finca n.º 8834 (Registro n.º 2 de Puerto del Rosario)?
- ¿Cuál es el motivo de la diferencia de 157.796 € en la partida de comisiones/gastos de Urbanitae entre el Resumen Económico en español (864.060 €) y la Ficha en inglés (1.021.856 €)?
- Dado que la Nota Simple está fechada en septiembre de 2025, ¿se confirma que la Finca n.º 8834 se mantiene íntegramente libre de cualquier otra carga o embargo antes del otorgamiento de la hipoteca de Urbanitae?
| Dato / Tema | Valor en el Documento A | Valor en el Documento B | Impacto Práctico | Cálculos Afectados |
|---|---|---|---|---|
| Identificación del Registro y Finca | Finca n.º 14.821 en el Registro de Puerto del Rosario n.º 1 [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.7] | Finca n.º 8834 en el Registro de Puerto del Rosario n.º 2 [Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario · p.2 / Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.14] | Genera ambigüedad jurídica sobre cuál es el registro de la propiedad correcto donde se inscribirá la hipoteca. La Nota Simple [Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario] confirma la Finca 8834 en el Registro n.º 2. | Validación de la formalización jurídica y registral de la hipoteca. |
| Honorarios de Urbanitae y Asociados | 864.060 € [Resumen Económico - Deuda · p.1] | 1.021.856 € [Economic Summary - Debt · p.1] | Incoherencia de 157.796 € en el mapa de costes presupuestado entre la Ficha Económica en español y la versión en inglés. | Coste Total del Proyecto y margen neto residual del promotor. |
| Definición Conceptual del Ratio LTC | El ratio del 66,2% se define en el texto como "Préstamo ÷ Equity del Promotor" [Resumen Económico - Deuda · p.1] | En la realidad matemática, 12,215 M€ ÷ 6,231 M€ sería el 196%. El valor del 66,2% proviene de Deuda ÷ (Deuda + Equity) [Resumen Económico - Deuda · p.1] | Un error en la nota explicativa al pie induce al inversor a error sobre el significado del ratio LTC. | Presentación e interpretación del Ratio LTC (Loan-to-Cost). |
| Validez Temporal de la Nota Simple | Fecha de emisión: 04/09/2025 [Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario · p.4] | Fecha de referencia del informe: 29/09/2026 | La Nota Simple tiene más de 12 meses frente a la fecha actual de referencia. Pueden haber ocurrido inscripciones de cargas posteriores no reflejadas. | Verificación de cargas y privilegios crediticios sobre el activo subyacente. |
- 1.1. **Certidão Registral (Nota Simple) Atualizada:** A Nota Simple fornecida [Nota Simple do Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario] data de 04/09/2025, ultrapassando os 12 meses de antiguidade em relação à data de análise (29/09/2026).
- 2.2. **Histórico Financeiro/Auditado do Promotor:** Não constam demonstrações financeiras de exercícios transatos do promotor NORDAL ANTIGUA, S.L.
- 3.3. **Relatório de Avaliação Completo:** Está disponível apenas a folha de rosto/resumo da avaliação (Expediente TT_030/26 de 13/04/2026) [Resumo de Avaliação / Expediente TT_030/26], sem os anexos de cálculo metodológico completo.
El préstamo está cubierto por una hipoteca inmobiliaria de primer grado inscrita en el Registro de la Propiedad con una responsabilidad del 140% del principal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
El ratio LTV del 52,8% sobre el valor final de tasación terminado (HET) asegura un margen de seguridad considerable en relación con el valor del activo subyacente [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Garantía contractual de pago mínimo equivalente a 15 meses de intereses incluso en el caso de amortización anticipada voluntaria por parte del promotor [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.5].
Existencia de retención obligatoria de los ingresos por ventas (*cash sweep* al 100%) y prohibición de distribución de dividendos (*lock-up*) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4].
El promotor y los coinversores soportan más del 32% de la financiación total del proyecto bajo la forma de capital propio / *equity* [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Posibilidad de retrasos en el ritmo de construcción o en la cadencia de ventas de las 68 viviendas, lo que puede aplazar la capacidad de reembolso al vencimiento [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.3].
La empresa NORDAL ANTIGUA, S.L. se constituyó a finales de 2024, no poseyendo un historial de estados financieros publicados a largo plazo [Estatutos Sociales de NORDAL ANTIGUA S.L · p.1].
La ausencia de pagos periódicos de intereses concentra la totalidad del reembolso del principal y del rendimiento al final del plazo de 24 meses [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.6].
El margen neto previsto del 4% sobre las ventas deja poco margen financiero al promotor en caso de que ocurran sobrecostes acentuados en la obra [Resumen Económico - Deuda · p.1].
Imposibilidad de rescate anticipado o venta en mercado secundario antes del vencimiento del contrato [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.5].
Veredicto Global: 🟡 Semáforo Amarillo · Riesgo Medio (Nota Global: 6,6 / 10)
El proyecto Caleta de Fuste presenta una oportunidad de inversión en deuda sénior inmobiliaria bien anclada desde el punto de vista de las garantías reales. El principal punto fuerte radica en la constitución de una hipoteca de primer grado con un LTV cómodo del 52,8% sobre el valor final de tasación terminado (HET), complementada por una rentabilidad mínima garantizada (make-whole) de 15 meses.
Por otro lado, las reservas se concentran en el historial reciente de la sociedad promotora (constituida a finales de 2024), en el estrecho margen de beneficio del plan de negocio (4% neto sobre ventas) y en contradicciones documentales puntuales (como la divergencia en la indicación de la certificación registral y la Nota Simple desactualizada desde hace más de 12 meses).
Factores Decisivos
- ✔ Garantía Real Robusta: Hipoteca de primer grado inscrita con 140% de responsabilidad hipotecaria
[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.4]. - ✔ LTV de Seguridad: Ratio de deuda sobre valor terminado en un nivel conservador (52,8%)
[Resumen Económico - Deuda · p.1]. - ✔ Protección de Rendimento (*Make-Whole*): Derecho a recibir como mínimo 15 meses de intereses
[Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales · p.5]. - ✖ Historial Corporativo Corto: Sociedad vehículo creada recientemente para la operación
[Estatutos Sociales de NORDAL ANTIGUA S.L · p.1]. - ✖ Margen Financiero Estrecho: Beneficio neto proyectado del promotor de tan solo el 4%
[Resumen Económico - Deuda · p.1]. - ✖ Documentación Registral Desfasada: Nota Simple con fecha de septiembre de 2025
[Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario · p.4].
Recomendación de Inversión
- Decisión del Analista: Invertiría con reservas prudenciales.
- Perfil de Inversor Adecuado: Inversores que busquen un rendimiento fijo elevado (11,75% anual) en productos de deuda sénior protegidos por hipoteca y que acepten la iliquidez total del capital a 24-30 meses.
- Mayor Punto Fuerte: Cobertura de garantía hipotecaria de primer grado sobre un activo inmobiliario cuyo valor final supera ampliamente el importe financiado.
- Mayor Riesgo: Retraso en la ejecución/venta de la obra combinado con la iliquidez y el pago bullet único al final del plazo.
A prorrogação contratual de 6 meses é altamente provável dada a escala da obra (68 habitações) e os habituais prazos de comercialização e escritura em contexto insular.
Existe um risco moderado de atraso além dos 30 meses (24+6) devido a eventuais demoras na obtenção da licença de primeira ocupação ou burocracia registal final.
Risco reduzido pela margem de cobertura da garantia hipotecária de 1.º grau, com um LTV confortável de 52,8% sobre o valor final de avaliação.
Probabilidade extremamente baixa graças à existência de garantia real imóvel registada em primeiro lugar sobre o terreno e construções.
Baixa probabilidade de incumprimento grave que obrigue ao acionamento judicial forçado da hipoteca.
- LTV (Loan-to-Value): Ratio financiero que mide el importe del préstamo como porcentaje del valor de tasación del inmueble.
- LTC (Loan-to-Cost): Ratio financiero que indica el porcentaje de financiación mediante deuda frente al coste total de desarrollo del proyecto.
- Make-Whole: Cláusula contractual que garantiza a los inversores la obtención de una rentabilidad mínima equivalente a un número fijo de meses de intereses, incluso si el promotor reembolsa el préstamo anticipadamente.
- Bullet: Modalidad de reembolso en la que la totalidad del capital y de los intereses acumulados se paga de una sola vez en la fecha de vencimiento del préstamo.
- Cash Sweep: Mecanismo contractual que obliga a destinar la totalidad o parte sustancial de los ingresos de las ventas de inmuebles directamente a la amortización de la deuda.
- Lock-Up: Compromiso que prohíbe a los socios y gestores del promotor retirar fondos o distribuir dividendos hasta la liquidación íntegra del préstamo.
- HET (Hipótesis Edificio Terminado): Valor de tasación estimado para un inmueble asumiendo que las obras de construcción y acabado están totalmente concluidas.
Fontes Documentais Analisadas
- ** Estatutos Sociales de NORDAL ANTIGUA S.L. (Estatutos societarios de constitución de la empresa promotora, 08/10/2024).
- ** Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 2 de Puerto del Rosario (Nota simple informativa de la Finca 8834, 04/09/2025).
- ** Resumen Económico - Deuda (Mapa presupuestario, estructura financiera y ratios del préstamo en español, s/d).
- ** Economic Summary - Debt (Mapa presupuestario y estructura financiera del préstamo en inglés, s/d).
- ** Market Analysis - Fuerteventura (Estudio de mercado y comparables inmobiliarios en inglés, 09/2026).
- ** Key Investment Fact Sheet (Ficha de Información Fundamental de la Inversión en inglés, s/d).
- ** Planos Arquitectónicos (Planos técnicos y distribuciones de las viviendas del proyecto, s/d).
- ** Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión y Anexos Contractuales (Documento FIFI, minuta del Contrato de Financiación y del Contrato de Mandato en español, s/d).
- ** Resumen de Tasación / Expediente TT_030/26 (Portada y datos generales de la tasación emitida por entidad homologada por el Banco de España, 13/04/2026).
- ** Estudio de Mercado - Fuerteventura (Estudio de mercado comparativo de precios de venta en español, 09/2026).
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> Este análisis ha sido elaborado con base en la documentación indicada y, cuando se señale, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario implican riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe realizar su propia valoración y, si fuera necesario, consultar con un profesional cualificado.
Com base nos resultados da pesquisa web fornecidos, apresenta-se o resumo de due diligence para o projeto imobiliário:
Promotor
- NORDAL ANTIGUA S.L. (NIF B75293126) é uma sociedade com início de operações registado a 8 de outubro de 2024, tendo como objeto social principal a promoção imobiliária, bem como a ordenação, urbanización e parcelação, conforme dados da Infonif (fonte não verificada).
Mercado da Zona
- Na zona de Caleta de Fuste (Antigua, Fuerteventura), os preços de moradias e chalés de obra nova apresentam valores comparáveis por metro quadrado que variam entre os seguintes intervalos:
Exemplo de chalé listado a 399.000 € com um preço unitário de 3.297 €/m²*, segundo a Nestoria (fonte não verificada). Outras opções de chalés listadas a 309.000 € com um custo de 2.783 €/m²*, indicadas na Nestoria (fonte não verificada). Imóveis em Antigua com preços a rondar os 369.000 € e 3.355 €/m²*, de acordo com a Idealista (dados de mercado). * Promoções de moradias novas na região (como em Caleta de Fuste) iniciam-se nos 309.000 €, conforme dados da YaEncontre (fonte não verificada).
Plataforma (Urbanitae)
- A Urbanitae é descrita como a plataforma líder de coinvestimento imobiliário em Espanha, estando regulada e supervisionada por órgãos competentes como a Comissão Nacional do Mercado de Valores (CNMV) e o Banco de Espanha, conforme detalhado nas FAQs da Urbanitae (parte interessada no negócio) e na sua página do Trustpilot (parte interessada no negócio).
- Conta com uma avaliação considerada "Great" de 4.1 / 5 no Trustpilot (parte interessada no negócio).
- A plataforma afirma aplicar um rigoroso processo de due diligence a cada projeto antes de o disponibilizar aos investidores, assegurando capital financiado superior a 640 milhões de euros e mais de 210 milhões de euros já devolvidos, com uma rentabilidade média anual superior a 12% nos projetos totalmente devolvidos, segundo dados da mesma avaliação no Trustpilot (parte interessada no negócio).
Notícias / Outros
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24 meses
Inversión mínima
No divulgada
Apertura
29 sept 2026, 15:00
Urbanitae · Nueva Andalucía, Marbella, España
Alcalá 4 Golf II
Rentabilidad
10,0% / año
Plazo
12 meses
Inversión mínima
No divulgada
Apertura
10 sept 2026, 15:00
Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
Aviso importante: los análisis de Criterium son informativos. Tú eres responsable de tus decisiones de inversión. Lee mi Aviso Legal de Inversión.