Urbanitae · Casares (Málaga), Espanha
La Algaba II
En 30 segundos
- 🔴 Veredicto: Risco Elevado (Nota Global: 3,9/10). A documentação fornecida omite a Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI), a taxa de juro, o montante a financiar e a estrutura de garantias contratuais.
- ⚠️ Licenciamento pendente: O relatório de avaliação confirma expressamente que não foi apresentada licença de construção nem declaração de obra nova [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
- ⚠️ Discrepância de superfícies e prazos: A área do terreno no Registo da Propriedade (7.864,93 m²) difere substancialmente do Cadastro (10.722,00 m²), e o calendário de obras apresenta uma incongruência de 9 meses [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2].
- 📅 Documentação desatualizada: O relatório de avaliação Tinsa data de 22/07/2025 [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1], tendo mais de 12 meses em relação à data atual (28/08/2026).
Puntos Fuertes
O projeto situa-se na urbanização Finca Cortesín, em Casares (Málaga), uma zona residencial de luxo consolidada e com elevada procura no segmento internacional de alto rendimento.
O ativo imobiliário foi avaliado pela Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U.), sociedade homologada e inscrita no Registo do Banco de Espanha sob o n.º 4313.
Puntos Débiles
Falta a Ficha do Investimento, Contrato de Empréstimo, taxa de juro, prazo final e garantia contratual, impedindo a análise de risco financeiro do produto.
A obra não dispõe de licença de construção aprovada nem de declaração de obra nova registada à data do relatório de avaliação, o que pode gerar atrasos significativos.
O relatório de avaliação imobiliária tem data de 22/07/2025, ultrapassando o prazo de 12 meses face à data de análise (28/08/2026).
Análisis Criterium
A Nota Global é penalizada criticamente pela ausência dos documentos financeiros essenciais do investimento (FIFI e contrato de empréstimo), bem como pelo estado pendente da licença de construção e desatualização da avaliação imobiliária.
Nota asignada el 28/08/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
Abre cada sección para profundizar
O projeto La Algaba II consiste no desenvolvimento imobiliário de um conjunto residencial de luxo composto por 19 habitações, 38 lugares de garagem, 19 arrecadações e áreas privadas de terraço, piscina e solário, divididos por 5 edifícios de 4 pisos na prestigiada urbanização Finca Cortesín, em Casares (Málaga) [Proyecto Single Home - Torras y Sierra Arquitectos · p.1-19, Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
O financiamento visa apoiar o promotor no desenvolvimento da promoção. No entanto, o conjunto documental entregue omite os termos financeiros do financiamento (montante, taxa de juro, prazo contratual e estrutura de garantias do empréstimo), contendo apenas a certificação cadastral [Consulta y certificación de Bien Inmueble], as plantas arquitetónicas [Proyecto Single Home - Torras y Sierra Arquitectos], a avaliação imobiliária [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U] e o regulamento interno de defesa do cliente da plataforma [Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae Real Estate Platform, P.F.P., S.L].
O retorno do investidor assentaria no reembolso do capital e juros através das receitas das vendas das unidades residenciais ou do refinanciamento da operação. O projeto pode falhar caso ocorram atrasos severos no licenciamento (ainda pendente), derrapagens nos custos de construção (orçados em 15,26 milhões de euros [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2]), falta de absorção comercial ou ausência de garantias reais de primeiro grau para proteger os investidores em caso de incumprimento.
Histórico e Experiência segundo a Documentação
No relatório de avaliação [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1], a entidade requerente é identificada como CENTRAL MADRIDHOME *. Os documentos não contêm dados sobre as demonstrações financeiras, histórico de entregas, nível de endividamento ou capitais próprios da empresa promotora.
Contexto Externo
Segundo pesquisa externa no blog da plataforma Urbanitae, a empresa promotora responsável é a Gazar Inversiones, uma estrutura familiar ativa desde 2018 na compra, construção e gestão imobiliária. A Urbanitae já financiou anteriormente projetos na urbanização Finca Cortesín com esta entidade.
Sinais de Alerta
- Omissão das contas do promotor: Não foram disponibilizados balanços ou demonstrações de resultados auditados.
- Identificação ambígua: Divergência entre a entidade requerente da avaliação no documento oficial (Central Madridhome *) e o nome comercial divulgado no mercado (Gazar Inversiones).
Viabilidade do Plano Financeiro
O custo de construção pendente de execução está estimado em 15.264.978,60 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2]. O valor de mercado final na hipótese de imóvel terminado ascende a 39.827.939,74 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1], distribuído por 19 habitações (35,16 M€), 38 garagens (0,67 M€) e anexos/piscinas (4,00 M€) [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2]. O valor atual do terreno é de 13.610.246,08 € e o valor hipotecário atual do ativo no estado atual é de 14.203.313,67 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1-2].
Segundo pesquisa externa, moradias de luxo em Finca Cortesín registam preços de venda entre 2,6 M€ e 7,5 M€. Com 19 habitações valorizadas globalmente em 35,16 M€, o preço médio por unidade aproxima-se de 1,85 M€, o que se revela prudente e alinhado com a gama do mercado local.
Contudo, a documentação não inclui o plano financeiro completo da promoção nem o montante do empréstimo solicitado pelos investidores, impossibilitando a validação da margem do promotor.
Cálculo do LTV (Loan-to-Value)
- Fórmula:
LTV = Empréstimo ÷ Valor de Avaliação Hipotecária - Inputs:
- Empréstimo = Não disponível na documentação analisada. - Valor de Avaliação (Hipótese Imóvel Terminado) = 39.827.939,74 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1]. - Valor de Avaliação (Estado Actual) = 14.203.313,67 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado: Cálculo impossível de concluir devido à ausência do valor do empréstimo na documentação.
Conceito simples: O LTV mede a percentagem do valor do imóvel que é financiada pelo empréstimo. Quanto mais baixo for o LTV, maior é a margem de segurança dos investidores.
Cálculo do LTC (Loan-to-Cost)
- Fórmula:
LTC = Empréstimo ÷ Custo Total do Projeto - Inputs:
- Empréstimo = Não disponível na documentação analisada. - Custo de Construção Pendente = 15.264.978,60 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2]. - Valor/Custo do Terreno = 13.610.246,08 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2]. - Outros custos/Gastos necessários = 23,00% sobre custo de construção [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2].
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado: Cálculo impossível de concluir devido à ausência do valor do empréstimo na documentação.
Cenário de Stress (Execução de Garantia)
- Fórmula:
Valor Restante = Valor de Venda Forçada - Cargas Preferentes - Custos de Execução - Impostos - Inputs:
- Valor Hipotecário Actual = 14.203.313,67 € [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1]. - Montante da Dívida a Reembolsar = Não disponível na documentação analisada.
- Pressupostos:
- Desconto de Venda Forçada = 30,00%, porque em cenários de execução judicial os imóveis são alienados com desconto face ao valor de avaliação. Não consta da documentação. - Custos de Execução e Impostos = 10,00%, valor padrão estimativo de custas judiciais e encargos de transmissão. Não consta da documentação.
- Resultado:
- Valor Recuperável Estimado = 14.203.313,67 € × (1 - 0,30) × (1 - 0,10) = 8.948.087,61 €. - Sem a informação do montante do empréstimo concedido aos investidores, é impossível calcular a percentagem exata de recuperação do capital em caso de liquidação forçada do terreno.
Estrutura de Capital
A posição jurídica do investidor (se dívida sénior com hipoteca de 1.º grau, dívida subordinada ou penhor de ações) não está definida nos documentos fornecidos. Em projetos de empréstimo sem garantia real hipotecária registada, o investidor fica exposto como credor quirografário, sendo pago apenas após a liquidação de dívidas fiscais, laborais e bancárias preferentes.
Garantias e Mecanismos de Execução
A documentação analisada não inclui o Contrato de Empréstimo nem a Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI), pelo que não é possível confirmar a existência de qualquer garantia real (como Hipoteca de 1.º Grau) ou pessoal (como Aval Solidário) a favor dos investidores.
Cargas e Fatores de Risco Jurídico Identificados
O relatório da empresa de avaliação Tinsa [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1] assinala os seguintes alertas jurídicos e urbanísticos críticos:
- Ausência de Licença de Construção: Não foi apresentada licença de obra emitida pelo Município de Casares [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
- Ausência de Obra Nova: A declaração de Obra Nova não se encontra inscrita no Registo da Propriedade [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
- Discrepância de Áreas: A superfície registada do terreno é de 7.864,93 m², enquanto a superfície comprovada em plano e no Cadastro é de 10.722,00 m² [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2].
- Seguro Decenal: Não foi apresentada Apólice de Seguro Decenal nem documentos do Controlo Técnico de Edificação (OCT) [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
Não existe mercado secundário ou mecanismo de liquidez antecipada disponibilizado pela plataforma Urbanitae. O capital investido permanecerá totalmente imobilizado desde a data de celebração do contrato até ao reembolso final do empréstimo pelo promotor. Em caso de atraso na execução da obra ou na venda das habitações, a imobilização do capital poderá ser estendida sem possibilidade de resgate por iniciativa do investidor.
- Qual é a Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI) definitiva do projeto La Algaba II, detalhando o montante financiado, a taxa de juro anual contratual, a duração exata do empréstimo e o tipo de garantia contratada (ex.: Hipoteca de 1.º grau)?
- Qual é o estado atual do processo de licenciamento de construção junto do Município de Casares e quando se prevê a emissão e a inscrição registral da Obra Nova?
- Como e quando será efetuada a retificação da divergência de área do terreno entre o Registo da Propriedade (7.864,93 m²) e o Cadastro (10.722,00 m²)?
| Dado | Valor no Documento A | Valor no Documento B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Superfície do Terreno | 10.722,00 m² no Cadastro e Plantas [Consulta y certificación de Bien Inmueble · p.1, Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2] | 7.864,93 m² no Registo da Propriedade [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2] | Diferença de 2.857,07 m² que exige regularização registral e pode condicionar a capacidade de edificação legal. | Valor residual do solo e densidade construtiva. |
| Prazos de Construção | Duração estimada: 20 meses [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2] | Datas previstas: 01/10/2025 a 01/03/2028 (29 meses) [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2] | Discrepância de 9 meses no planeamento temporal da obra, impactando a rentabilidade anualizada real. | Cronograma financeiro e cálculo de juros. |
| Identificação do Promotor | Central Madridhome * [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1] | Gazar Inversiones [Pesquisa Externa - Blog Urbanitae] | Dificuldade em apurar a correta entidade jurídica responsável e o seu histórico financeiro. | Avaliação da qualidade do promotor. |
- 1.1. Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI) ou Term sheet do empréstimo (com montante financiado, taxa de juro, prazo e cronograma de reembolsos).
- 2.2. Contrato de Empréstimo e minuta de constituição de garantias (ex.: escritura de hipoteca).
- 3.3. Licença de Construção emitida pela Câmara Municipal de Casares.
- 4.4. Escritura de Declaración de Obra Nova e comprovativo de inscrição registral.
- 5.5. Demonstrações financeiras e balanço auditado da empresa promotora.
- 6.6. Apólice de Seguro Decenal e relatório do Controlo Técnico de Edificação (OCT).
- 7.7. Certidão do Registo da Propriedade atualizada (a nota simples citada na avaliação data de 30/04/2025).
O projeto situa-se na urbanização Finca Cortesín, em Casares (Málaga), uma zona residencial de luxo consolidada e com elevada procura no segmento internacional de alto rendimento.
O ativo imobiliário foi avaliado pela Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U.), sociedade homologada e inscrita no Registo do Banco de Espanha sob o n.º 4313.
Falta a Ficha do Investimento, Contrato de Empréstimo, taxa de juro, prazo final e garantia contratual, impedindo a análise de risco financeiro do produto.
A obra não dispõe de licença de construção aprovada nem de declaração de obra nova registada à data do relatório de avaliação, o que pode gerar atrasos significativos.
O relatório de avaliação imobiliária tem data de 22/07/2025, ultrapassando o prazo de 12 meses face à data de análise (28/08/2026).
Existe uma discrepância entre a estimativa de 20 meses de duração da obra e o intervalo entre as datas previstas de início (01/10/2025) e conclusão (01/03/2028), que totaliza 29 meses.
A área do lote no Registo da Propriedade (7.864,93 m²) é substancialmente menor que a área cadastral e de projeto (10.722,00 m²), exigindo retificação jurídica.
Veredicto: 🔴 Risco Elevado (Nota Global: 3,9 / 10)
A análise a este projeto revela graves deficiências informativas na documentação disponibilizada. Não foram entregues a Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI) nem o Contrato de Empréstimo, tornando impossível validar os termos financeiros mais básicos da operação, tais como o valor a angariar, a taxa de juro contratual, a duração do financiamento e as garantias jurídicas associadas.
Adicionalmente, o projeto apresenta riscos operacionais e jurídicos relevantes: a licença de obras não se encontra emitida, a declaração de obra nova não está inscrita, a avaliação imobiliária tem mais de 12 meses e existe uma diferença superior a 2.800 m² entre a área registada e a área cadastral do lote.
Fatores Decisivos
- ✖ Ausência de Termos Financeiros: Sem indicação de taxa de juro, prazo ou LTV contratual na documentação.
- ✖ Licença de Construção Pendente: Ausência de licença camarária e de declaração de obra nova registada [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
- ✖ Divergência Registral Significativa: Diferença de área de terreno entre Registo (7.864 m²) e Cadastro (10.722 m²) [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.2].
- ✖ Avaliação Desatualizada: Relatório Tinsa com data de julho de 2025, ultrapassando os 12 meses de validade [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
- ✔ Localização de Excelência: Inserção na urbanização de luxo Finca Cortesín, em Casares (Málaga) [Consulta y certificación de Bien Inmueble · p.1].
- ✔ Avaliação por Entidade Homologada: Relatório emitido por sociedade registada no Banco de Espanha [Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U · p.1].
Decisão de Investimento: NÃO INVESTIR
Motivos principais: Impossibilidade de realizar due diligence financeira completa devido à omissão da FIFI e do contrato de empréstimo, combinada com incertezas urbanísticas (licença em falta) e discrepâncias jurídicas no terreno.
Tipo de investidor adequado: Projeto desaconselhado ao investidor de retalho até que a plataforma disponibilize o prospeto informativo completo e os comprovativos do licenciamento camarário.
Maior ponto forte: Localização imobiliária altamente valorizada em Finca Cortesín. Maior risco: Omissão total dos termos contratuais do empréstimo e falta de licença de construção.
A licença de construção pendente e a incongruência no calendário de obra (20 vs 29 meses) tornam provável a extensão do prazo inicial.
A complexidade do licenciamento em Espanha e a inexistência de declaração de obra nova registada costumam originar derrapagens temporais.
O elevado valor residual do terreno (13,6 M€) oferece proteção patrimonial, mas a incerteza quanto à estrutura de garantias impede um risco menor.
Tratando-se de um desenvolvimento residencial prime numa zona de grande liquidez imobiliária, o risco de perda integral é reduzido.
Eventuais impasses no licenciamento ou refinanciamento podem forçar a execução, embora a falta de dados sobre a hipoteca limite a precisão.
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
- LTV (Loan-to-Value): Rácio financeiro que expressa a percentagem do valor de um imóvel que é financiada através de um empréstimo.
- LTC (Loan-to-Cost): Rácio financeiro que mede a proporção do empréstimo em relação ao custo total de desenvolvimento do projeto imobiliário.
- FIFI: Ficha de Informação Fundamental do Investimento, documento regulamentar europeu obrigatório que sintetiza as caraterísticas e riscos de uma oferta de crowdfunding.
- Valor Hipotecário: Avaliação prudente do valor de um imóvel efetuada por uma sociedade homologada segundo normas regulamentares para efeitos de garantia empréstimo.
- Obra Nova: Ato jurídico formal efetuado em cartório e registado na conservatória que declara o início ou conclusão da construção de um edifício sobre um terreno.
Consulta y certificación de Bien Inmueble (Documento cadastral, 22/09/2025) Proyecto Single Home - Torras y Sierra Arquitectos (Plantas arquitetónicas de La Algaba, sem data) Resumen de Tasación - Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S.A.U. (Relatório de avaliação imobiliária, 22/07/2025) Reglamento para la Defensa del Cliente de Urbanitae Real Estate Platform, P.F.P., S.L. (Regulamento interno de atendimento a reclamações, sem data)
Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
Aqui tens o resumo de due diligence baseado exclusivamente nos resultados de pesquisa fornecidos:
Promotor O promotor responsável pela operação de financiamento de uma villa de luxo através de dívida é a Gazar Inversiones, uma empresa familiar ativa desde 2018 na área de aquisição, construção, gestão e consultoria imobiliária, conforme indicado no blog da Urbanitae.
Mercado da Zona Na zona de Finca Cortesín (Casares, Málaga), os preços de construção nova e de propriedades de luxo variam consideravelmente. Dados da Colliers apontam para moradias de nova construção entre 2.600.000€ e 3.900.000€ para superfícies em torno de 361 m² colliers. Por outro lado, anúncios no Idealista para a urbanización Finca Cortesín registam valores elevados que podem alcançar os 4.550.000€ (7.398 €/m²) e os 7.550.000€ (10.040 €/m²) idealista. Existem também novas promoções de luxo planeadas na área, como as desenvolvidas pela Amenábar vandenboom.
Plataforma (Urbanitae) A Urbanitae é uma plataforma espanhola de crowdfunding e investimento imobiliário fundada em 2017 Inversor07. Encontra-se devidamente regulada pela Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) e pelo Banco de España, operando sob o número de licença 4 obtido em dezembro de 2022, o que lhe permite operar também fora de Espanha ao abrigo da nova normativa europeia Inversor07. A plataforma conecta promotores a investidores particulares para projetos residenciais, de reabilitação ou dívida, com investimentos mínimos a partir de 500 euros Finect. Oferece rentabilidades atrativas (historicamente estimadas entre 8% e 18% anual), embora apresente liquidez muito limitada por não dispor de um mercado secundário reental.
Notícias / Outros A Urbanitae já havia fechado anteriormente o seu primeiro projeto "prime" precisamente em Finca Cortesín (Casares, Málaga), reunindo 271 investidores e 867.000 euros de investimento blog da Urbanitae. Mais recentemente, a plataforma lançou novas operações na zona, como uma linha de dívida imobiliária a uma taxa de 11% anual focada no financiamento de custos de construção para moradias de luxo na mesma urbanização blog da Urbanitae.
¿Te interesa este proyecto?
Invierte a través de la plataforma
Si, después de leer todo el análisis, consideras que esta inversión tiene sentido para ti, puedes invertir directamente a través de la plataforma Urbanitae.
Este enlace puede ser un enlace de afiliado. Usarlo no tiene ningún coste adicional para ti y ayuda a sostener el desarrollo de Criterium.
Analizo los proyectos nuevos a medida que abren
Déjame tu correo y te aviso cuando publique el próximo análisis. Un mensaje por análisis, nada más.
Otros análisis
Proyectos con características parecidas a este.
Urbanitae · Madrid, Espanha
Projeto Platería
Rentabilidad
11,5% / año
Plazo
12 meses
Inversión mínima
No divulgada
Apertura
06 ago 2026
WeCity · Benahavís (Málaga)
Málaga–Benahavís
Rentabilidad
10,5% / año
Plazo
12 meses
Inversión mínima
No divulgada
Apertura
Fecha no disponible
WeCity · Calle Santa Isabel, 18, Madrid (bairro de Lavapiés, Antón Martín)
Madrid Santa Isabel
Rentabilidad
10,8% / año
Plazo
9 meses
Inversión mínima
No divulgada
Apertura
Fecha no disponible
Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
Aviso importante: los análisis de Criterium son informativos. Tú eres responsable de tus decisiones de inversión. Lee mi Aviso Legal de Inversión.