Málaga–Benahavís

Según los documentos

ALQAVIA COSTA S.L. — CIF B-93426567, administrador único Pawel-Maciej Czuraj. El dossier afirma operación desde 2017 con ocho proyectos en Benahavís; el rating dice constituida en 2015 — dos fechas divergentes.

Cuentas (rating):

Un año bueno (2024) entre dos años de pérdidas, y 2025 sin ninguna facturación. Ratio deuda/capital propio en 2,0×. El rating de Moore otorga BB global al promotor — la segunda nota más baja del bloque "satisfactorio".

Señal de alerta. El rating justifica la nota citando la experiencia de "Impulsa Proyectos Inmobiliarios S.L." — sociedad sin relación declarada con este proyecto. O existe una vinculación no divulgada, o la nota se construyó sobre el historial de una empresa equivocada.

Sin historial en la plataforma. Primer proyecto de ALQAVIA en wecity.

Sin garantía personal. "Garantía personal adicional: NO" — el administrador no responde con su patrimonio.

Contexto externo

No se han encontrado referencias públicas relevantes sobre ALQAVIA COSTA S.L. — ni sitio web, ni cobertura de prensa. La afirmación de ocho proyectos desde 2017 no es verificable en fuentes públicas.

Viabilidad del plano

El plan de negocio, en los números del rating (Moore, p. 3), es aparentemente muy holgado:

Un margen de ~33% sobre los ingresos. Si se cumple, el préstamo se reembolsa con una holgura enorme. La cuestión no es el margen teórico — es lo frágiles que son las hipótesis.

Donde los números encajan bien. Una comprobación que da confianza: el dossier indica una adquisición de 355.000 € y la nota simple registra una afección fiscal de 4.260 € (1,2% de 355.000 €, exactamente la tasa de AJD en Andalucía). Esto indica una compra sujeta a IVA al 21%: 355.000 × 1,21 = 429.550 €, precisamente la partida "Adquisición suelo" del rating. Los documentos se reconcilian. Es una señal de que los números no se inventaron.

Donde las hipótesis son frágiles:

• Coste de obra: ¿1.200.000 € o 1.276.018 €? El rating utiliza 1.200.000 €; el dossier detalla 1.276.017,96 €. Una diferencia de 76.018 € — 6% — que sale directamente del margen. El tasador, de forma independiente, estima el coste de construcción en 2.800 €/m² más 504 €/m² de gastos necesarios, es decir, 1.335.509 € para 404,21 m². El presupuesto del promotor está ~3% por debajo de la estimación del propio tasador. No es alarmante, pero no sobra ningún colchón.
• Cero contingencia. Coste total de obra 1.276.018 € menos los 382.035 € ya gastados por el promotor = 893.983 €. La contribución de wecity para la obra es de 893.983 €. Exactamente el mismo número. El presupuesto cuadra al céntimo, sin ningún margen para imprevistos en una obra en una parcela con 8 metros de desnivel y un arroyo, según la descripción del tasador. Cualquier sobrecoste tiene que salir del bolsillo del promotor — que tuvo facturación nula y pérdidas de 36.107 € en 2025.
• Desfase entre avance físico y financiero. La obra está al 37,46% pero el promotor declara haber gastado 382.035 € en obra, lo que corresponde al 29,9% del presupuesto. La diferencia de 7,5 puntos porcentuales no está explicada.
• Precio de venta: ¿2.850.000 € o 3.000.000 €? El dossier y el plan de negocio dicen 2.850.000 €. La comparativa de mercado del rating dice 3.000.000 €.

LTV y LTC explicados

LTV mide cuánto se prestó frente al valor del inmueble entregado en garantía. LTC mide el préstamo frente al coste total del proyecto.

La cláusula 7.3 del Contrato de Préstamo dice que "El Préstamo se entenderá dispuesto en su integridad" desde el primer día — el LTV real de hoy es del 68,9%, no del 34,5%.

LTC = 57,01%. El promotor tiene 754.129 € (42,99%) de los costes totales en capital propio, por delante del inversor en la cola de pérdidas.

Escenario de estrés

El valor actual de 1.452.116,34 € es un 69,6% terreno (1.010.153 €) y un 30,4% obra ejecutada.

Escenario A — obra concluida, el promotor no vende. La garantía vale 3.423.250 € (HET). La deuda máxima ronda los 1.192.500 €, cubierta por la responsabilidad hipotecaria de 1.670.000 €. Escenario confortable.

Escenario B — obra parada en torno al 40-50%:

Recuperación estimada: ~83% del capital y 0% de los intereses. Una ejecución hipotecaria en España tarda típicamente entre 18 y 36 meses.

Conclusión del test de estrés: la garantía es excelente si la obra termina y mediocre si la obra se para pronto. La variable decisiva es la conclusión de la obra — que depende de un presupuesto sin un euro de margen.

Estructura de capital

El inversor está en una posición sénior y garantizada, con un colchón del 43% de capital propio por delante.

Lo que existe

Hipoteca de 1.er grado sobre la Finca 1178 de Benahavís, a favor de GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L. como agente de garantías, actuando por cuenta de los inversores. Responsabilidad hipotecaria del 167% del capital.

Cuenta *escrow* con verificador independiente. El dinero no va de una vez al promotor: queda depositado en una wallet en Lemonway y se libera por tramos a medida que una entidad verificadora certifica el avance de la obra.

Plazos de constitución: el promotor tiene 15 días para otorgar la escritura desde que se alcanza el objetivo de financiación, 10 días hábiles para presentar en el registro y 3 meses para inscribir.

Cargas registradas

No existe ninguna hipoteca o embargo inscrito a la fecha de la nota simple (06/02/2026).

Cláusulas contractuales relevantes

• Amortización anticipada (cl. 11). Primeros 6 meses de obligado cumplimiento; después compensación del 5% de los intereses que faltasen por vencer.
• Venta obligatoriamente aplicada al préstamo (11.3). Todo el neto de la venta va a amortizar el préstamo.
• Intereses de demora (12.6). +3% sobre el tipo ordinario.
• Prórroga (12.2). Es una facultad unilateral del promotor — los inversores no votan.
• Decisiones colectivas (cl. 18). Exigen "Mayoría Reforzada de Inversores" — concepto nunca definido en el contrato, una laguna sobre la mayoría necesaria precisamente para los actos que más interesan al inversor en estrés.
• Posición mancomunada. Cada inversor es acreedor independiente por su cuota.
• Foro: Tribunales de Madrid, legislación española.

No existe mercado secundario. La Ficha de Datos es inequívoca: no hay mercado de negociación activo y el inversor puede tener dificultades para deshacerse de la posición.

El contrato permite ceder el crédito a terceros, pero sin plataforma de negociación el inversor tendría que encontrar comprador por sí mismo, probablemente con descuento.

Durante cuánto tiempo queda bloqueado el capital en este proyecto:

El escenario de planificación realista es de 18 meses, no 12 — con una cola de escenarios que se extiende bastante más allá de eso.

Se han detectado doce incoherencias, tres de ellas materiales para la decisión de invertir.

Nota adicional: el rating mantiene un título de trabajo por editar ("Plan de Negocio cambiar") y los ratios de rentabilidad no son reproducibles a partir del plan publicado.

Semáforo y nivel de riesgo

🟡 Interesante con reservas · Nivel de riesgo: Elevado.

El problema está sobre todo del lado de la inversión, no del activo: la villa es real, tiene licencia, está a medio construir, en uno de los mejores mercados residenciales de España, y la garantía está bien montada. Lo que no convence es el precio. 10,50% es poco para financiar simultáneamente el riesgo de terminar una obra sin colchón presupuestario y el riesgo de vender una casa de 2,85 M€ que aún ni se ha puesto en el mercado, sin ningún recurso más allá del inmueble.

Factores decisivos

• ✔ Hipoteca de 1.er grado sobre activo libre de cargas financieras, con responsabilidad del 167% y agente de garantías independiente
• ✔ 754.129 € (43%) de capital propio del promotor absorben la primera pérdida; cuenta escrow con verificación de obra impide el desvío de fondos
• ✔ Licencia concedida, obra al 37,46%, precio objetivo un 17% por debajo de la tasación de casa acabada
• ✖ Presupuesto de obra cuadra al céntimo, sin contingencia, con un promotor de facturación nula y pérdidas en 2025 y sin aval personal
• ✖ Comercialización al 0% con reembolso bullet dependiente de una única venta; prórroga de 6 meses decidida unilateralmente por el promotor
• ✖ LTV real del 68,9% sobre la tasación actual (no los 29-34% publicitados), tasación a caducar el 14/08/2026, doce incoherencias documentales y una advertencia del tasador sobre la divergencia entre la obra y el proyecto licenciado

¿Invertiría o no?

No invertiría — al precio ofrecido.

Para ser claro sobre el razonamiento: este no es un mal proyecto. Es un proyecto razonable, con una garantía bien construida, mal remunerado. La cuestión que resuelve la decisión es simple — ¿cuánto debería pagar este riesgo? Con obra por terminar sin contingencia, cero comercialización, un promotor sin historial verificable y sin aval, y un LTV corriente de casi el 69%, el retorno adecuado se situaría más cerca del 13-14%. Al 10,50%, el inversor asume riesgo de promotor sénior y recibe precio de deuda casi bancaria.

Cambiaría de opinión — y pasaría a considerar la inversión razonable — si se verificasen, en conjunto, tres condiciones: una certificación de obra actualizada a julio de 2026 que confirme el avance, una tasación en vigor a la fecha de la escritura de hipoteca, y evidencia documental de que el desfase entre proyecto de ejecución y proyecto licenciado está regularizado.

Tipo de inversor adecuado: experimentado, con cartera ya diversificada en varios proyectos y plataformas, que comprenda que el plazo realista son 18 meses (pudiendo extenderse mucho más allá de eso), que no necesite este capital en ningún escenario, y que limite la posición a una fracción pequeña de su asignación a crowdfunding. La propia Ficha de Datos recomienda no invertir más del 10% del patrimonio neto en el conjunto de los proyectos de financiación participativa. No es adecuado para quien busque rendimiento periódico, para quien invierta por primera vez en esta categoría, o para quien interprete "hipoteca de 1.er grado" como sinónimo de capital garantizado.

El mayor punto fuerte, en una frase: la combinación de hipoteca de 1.er grado, 43% de capital propio del promotor por delante del inversor y cuenta escrow con verificación independiente de la obra constituye una de las mejores arquitecturas de protección disponibles en esta categoría.

El mayor riesgo, en una frase: los 893.983 € que wecity destina a la obra igualan al céntimo el presupuesto que falta por ejecutar, por lo que cualquier sobrecoste tiene que salir de un promotor que facturó cero y dio pérdidas en el último ejercicio — y una obra parada transforma una garantía excelente en una garantía mediocre.