WeCity · Calle Santa Isabel, 18, Madrid (bairro de Lavapiés, Antón Martín), España
Madrid Santa Isabel
Rentabilidad
10.8% / año
Plazo
9 meses
En 30 segundos
- 🟡 Préstamo hipotecario de 1er grado para cancelar una deuda existente sobre un edificio en rehabilitación en Madrid (Lavapiés/Antón Martín), destinado a crear 18 viviendas + 2 locales comerciales para alquiler.
- LTV oficial moderado (60,74% sobre el valor actual; 57,55% sobre el valor de edificio terminado) — la plataforma confirmó que la lectura de LTV a ~99% sería irreal, al liberarse la financiación por fases. Este punto quedó aclarado.
- Sigue sin aclararse un presunto déficit de financiación de unos 420.000 € para cancelar por completo la hipoteca actual —que, según la Nota Simple, ya está vencida desde el 12/03/2026 (por tanto, en incumplimiento)— y la respuesta de la plataforma no explicó de dónde vendrían esos fondos.
- Nueva información relevante: la sociedad promotora, Veltrion Investments SL, fue recientemente adquirida a una empresa de sociedades preconstituidas específicamente para este proyecto, y el administrador que consta en los registros públicos no es, según la plataforma, el controlador real y actual —la actualización en el Registro Mercantil está pendiente.
- La licencia de obra sigue solo solicitada (desde marzo de 2026, por tanto desde hace más de 4 meses), para un plazo de préstamo de 9 (+3) meses.
- Veredicto: 🟡 interesante con reservas — nivel de riesgo Elevado. Proyecto razonable, pero financiación con puntos por aclarar.
Puntos Fuertes
Valor de tasación de 4.527.503 € utiliza el método del coste (más conservador). Tramos II y III liberados solo mediante licencia de obra y presupuesto cerrado —la plataforma confirmó que el LTV global de ~99% no es un escenario real debido a este desembolso por tramos.
Garantía con prioridad máxima de cobro sobre el inmueble. LTV moderado: 60,74% sobre valor actual (Tramo I) y 57,55% sobre valor de edificio terminado (Financiación Global).
Alternativa a la ejecución judicial, con precio mínimo del 90% de la tasación actualizada y hasta 6 meses de venta asistida.
Puntos Débiles
La licencia de obra sigue solo solicitada, con solicitud fechada en marzo de 2026 —más de 4 meses de espera sin resolución, para un préstamo de 9 (+3) meses. Elevado.
Cerca de 420.000 € (o más, con intereses de demora acumulados desde el 12/03/2026) pendientes para cancelar la hipoteca anterior, cuyo origen no fue explicado por la plataforma. Elevado (agravado).
Veltrion Investments es una sociedad preconstituida recientemente adquirida para este proyecto, cuyo control real aún no se refleja en el Registro Mercantil. Elevado (nuevo).
Análisis Criterium
Interesante con reservas, pero con riesgo al alza. La Nota Global bajó de 5,8 a 5,5 con respecto a la versión anterior de este análisis. El problema reside sobre todo en el promotor y en la financiación de la operación: la estructura de garantías en sí (hipoteca de 1er grado, tasación conservadora, disposición por tramos condicionada) se mantiene sólida, pero la ronda de aclaraciones reveló un déficit de financiación no explicado para cancelar una deuda ya vencida, y una estructura societaria del promotor menos transparente de lo que parecería a primera vista. No invertiría en esta fase.
Nota asignada el 28/07/2026. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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Según los documentos
Veltrion Investments, S.L. (CIF B-88677828) — administrador registrado: D. Mariano Martí (conforme a Contrato de Préstamo y FDFI).
Nuevo: La plataforma confirmó que Veltrion fue adquirida recientemente a una empresa proveedora de sociedades preconstituidas específicamente para este proyecto. La actualización en el Registro Mercantil está pendiente, por lo que el administrador registrado no es el controlador real y actual de la sociedad.
Señal de alerta reforzada: El promotor es un vehículo societario recién adquirido y sin historial operativo propio verificable, con la titularidad de control aún por actualizar en los registros públicos.
Historial financiero
No disponible para Veltrion Investments (sociedad nueva). Referencias vagas a la gestión por parte de "Jamison Group" sin confirmación independiente.
Viabilidad del plan de negocio
El plan presenta costes totales de la Fase I de 5.337.088,50 €, de los cuales 2.750.000 € proceden del préstamo (LTC 51,53%) y 2.587.088,50 € son fondos propios del promotor (48,47%).
Dónde las hipótesis son frágiles:
- Déficit de financiación para cancelar la hipoteca anterior: La hipoteca actual tiene un importe de 3.470.000 €. Los fondos destinados a la cancelación (2.518.409,55 € de wecity + 300.000 € del promotor) suman 2.818.409,55 €, dejando un déficit de ~420.000-650.000 € no explicado.
- Hipoteca anterior ya vencida: Vencimiento el 12/03/2026, por lo que está en incumplimiento y acumulando intereses de demora al 14,5%/año.
- Licencia de obra no obtenida: Solicitada en marzo de 2026, aún pendiente tras más de 4 meses.
- Disposición por tramos: Tramos II (1.000.000 €) y III (750.000 €) condicionados a licencia de obra y presupuesto cerrado.
LTV y LTC explicados
| Base de cálculo | LTV | Dónde aparece |
|---|---|---|
| Tramo I / valor actual | 60,74% | Documentación oficial |
| Financiación Global / valor terminado | 57,55% | Documentación oficial |
| Financiación Global / valor actual | ~99% | Escenario teórico, pero no real (el desembolso por tramos contractual protege) |
La plataforma confirmó que el LTV de ~99% es "irreal" porque la disposición es por tramos, no íntegra.
Lo que existe
Hipoteca de 1er grado sobre Calle Santa Isabel, 18, Madrid, a favor de un Agente de Garantías. Poder irrevocable de venta subsidiario.
Disposición por tramos contractual: Tramos II y III liberados solo con licencia de obra y presupuesto cerrado.
Cargas registradas
| Carga | Situación |
|---|---|
| Hipoteca anterior | Registrada por 3.470.000 €, vencida desde el 12/03/2026 — se cancelará con esta ronda, sujeto a las reservas de la Sección 3 |
| Opción de compra | Registrada a favor de tercero, vigencia hasta el 12/03/2027 — no fue abordada en las respuestas del promotor |
| Afección fiscal | Posible afección por ITP/AJD (no confirmado) |
Cláusulas relevantes
- Contradicción en la prioridad de pagos: Contrato de Préstamo (Cl. 19.2) indica intereses antes de principal; Mandato del Agente de Garantías (Cl. 8) indica principal antes de intereses. Afecta a la recuperación en un escenario de venta parcial.
- Venta ordenada preferente: 15 días de gracia, hasta 6 meses de venta asistida, precio mínimo 90% de la tasación actualizada.
- Prórroga automática: Favorece al promotor (decisión unilateral).
No existe mercado secundario. La Ficha de Datos es inequívoca: no existe plataforma de negociación activa para el préstamo.
El contrato permite ceder el crédito a terceros, pero sin mercado el inversor tendría que encontrar comprador por sí mismo, probablemente con descuento.
| Escenario | Duración | Probabilidad |
|---|---|---|
| Reembolso a plazo (9 meses) | 9 meses | Baja — licencia aún no concedida |
| Prórroga automática activada | 18 meses | Alta — el promotor tiene esa facultad |
| Reestructuración | 24-36 meses | Media |
| Ejecución hipotecaria | 30-54 meses | Baja |
El escenario de planificación realista son 18 meses, no 9.
- ¿De dónde proceden los ~420.000 € (o más, con intereses de demora desde el 12/03/2026) que faltam para cubrir la diferencia entre el principal de la hipoteca actual y los fondos asignados a su cancelación?
- ¿Cuál es la fecha prevista de inscripción en el Registro Mercantil del cambio de administración de Veltrion Investments SL y quién es el administrador/beneficiario real actual?
- ¿La opción de compra a favor de tercero, registrada hasta el 12 de marzo de 2027, se cancelará de forma simultánea a la hipoteca actual? ¿Qué impacto tendría en la garantía de 1er grado en caso de no ser cancelada?
| Dato | Documento A | Documento B | Impacto |
|---|---|---|---|
| Orden de pago post-ejecución | Contrato de Préstamo: intereses → principal | Mandato Agente: principal → intereses | Alto — afecta al valor recuperado |
| Importe de la hipoteca a cancelar | Nota Simple: 3.470.000 € registrado | Fondos: 2.818.409,55 € disponibles | Alto — déficit no explicado |
| Opción de compra de tercero | Nota Simple: registrada hasta el 12/03/2027 | FDFI y respuestas: no mencionada | Medio — riesgo jurídico no señalizado |
| Identidad del administrador | Contrato/FDFI: D. Mariano Martí | Respuesta plataforma: no es el real | Medio — incertidumbre sobre control |
| Licencia de obra | Dossier: solicitada | Avance: aún no concedida (+4 meses) | Alto — calendario en riesgo |
- 1.Origen exacto de los ~420.000 € pendientes para cancelar la hipoteca anterior
- 2.Fecha prevista de inscripción en el Registro Mercantil del cambio de administración de Veltrion Investments SL
- 3.Identidad del administrador/beneficiario real actual del promotor
- 4.Situación y destino de la opción de compra de tercero registrada hasta el 12/03/2027
- 5.Aclaración sobre la contradicción en la prioridad de pagos (intereses vs. principal)
- 6.Presupuesto total de construcción vinculante
- 7.Estados financieros del promotor o de la entidad que lo controla
- 8.Confirmación independiente de la vinculación entre Veltrion Investments y "Jamison Group"
- 9.Fecha prevista de resolución de la licencia de obra
- 10.Pólizas de seguro (todo riesgo construcción, responsabilidad civil, decenal)
Valor de tasación de 4.527.503 € utiliza el método del coste (más conservador). Tramos II y III liberados solo mediante licencia de obra y presupuesto cerrado —la plataforma confirmó que el LTV global de ~99% no es un escenario real debido a este desembolso por tramos.
Garantía con prioridad máxima de cobro sobre el inmueble. LTV moderado: 60,74% sobre valor actual (Tramo I) y 57,55% sobre valor de edificio terminado (Financiación Global).
Alternativa a la ejecución judicial, con precio mínimo del 90% de la tasación actualizada y hasta 6 meses de venta asistida.
wecity reporta una tasa de morosidad del 0% sobre ~138 millones de euros financiados (fuente externa, no auditada).
Documentación de base completa y bien estructurada. La plataforma fue transparente al revelar voluntariamente la situación societaria del promotor.
La licencia de obra sigue solo solicitada, con solicitud fechada en marzo de 2026 —más de 4 meses de espera sin resolución, para un préstamo de 9 (+3) meses. Elevado.
Cerca de 420.000 € (o más, con intereses de demora acumulados desde el 12/03/2026) pendientes para cancelar la hipoteca anterior, cuyo origen no fue explicado por la plataforma. Elevado (agravado).
Veltrion Investments es una sociedad preconstituida recientemente adquirida para este proyecto, cuyo control real aún no se refleja en el Registro Mercantil. Elevado (nuevo).
El Contrato de Préstamo y el Mandato del Agente de Garantías presentan órdenes diferentes para principal vs. intereses en caso de ejecución. Medio.
Tasación válida hasta el 08/01/2027, pero el reembolso puede ocurrir después. Opción de compra de tercero registrada hasta el 12/03/2027 no mencionada en la ficha de riesgos ni aclarada en las respuestas. Medio.
- LTV (Loan to Value): porcentaje del valor del inmueble cubierto por el préstamo.
- LTC (Loan to Cost): porcentaje del coste total del proyecto cubierto por el préstamo.
- Hipoteca de 1er grado: garantía con prioridad máxima de cobro sobre el inmueble.
- Poder Irrevocable de Venta: poder que permite al Agente de Garantías vender el inmueble sin consentimiento en caso de incumplimiento.
- Bullet: reembolso de capital e intereses de una sola vez, al vencimiento.
- Tramo: cada disposición o tramo de una financiación por fases, con condiciones propias de activación.
- Venta ordenada: proceso de venta asistido por consultor independiente, alternativo a la ejecución judicial.
- PSFP: Proveedor de Servicios de Financiación Participativa (plataforma de crowdfunding autorizada).
- Opción de compra: derecho de un tercero a comprar el inmueble en determinadas condiciones y plazos.
Documentos analizados: Dossier informativo wecity · Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI) · Contrato de Préstamo · Informe de Tasación (Savills) · Nota Simple del Registro de la Propiedad de Madrid · Referencia Catastral · Planos del proyecto · Contrato de Mandato del Agente de Garantías · Contrato de Mandato PSFP · Respuestas del promotor/plataforma a preguntas de inversores.
> Este análisis se ha elaborado con base en la documentación indicada y respuestas del promotor/plataforma. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan riesgo de pérdida total del capital y de iliquidez.
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