Málaga–Benahavís

Segundo os documentos

ALQAVIA COSTA S.L. — CIF B-93426567, administrador único Pawel-Maciej Czuraj. O dossier afirma operação desde 2017 com oito projetos em Benahavís; o rating diz constituída em 2015 — duas datas divergentes.

Contas (rating):

Um ano bom (2024) entre dois anos de prejuízo, e 2025 sem qualquer faturação. Rácio dívida/capital próprio em 2,0×. O rating da Moore atribui BB global ao promotor — a segunda nota mais baixa do bloco "satisfatório".

Sinal de alerta. O rating justifica a nota citando a experiência de "Impulsa Proyectos Inmobiliarios S.L." — sociedade sem relação declarada com este projeto. Ou existe uma ligação não divulgada, ou a nota foi construída sobre o histórico de uma empresa errada.

Sem histórico na plataforma. Primeiro projeto da ALQAVIA na wecity.

Sem garantia pessoal. "Garantía personal adicional: NO" — o administrador não responde com o seu património.

Contexto externo

Não foram encontradas referências públicas relevantes a ALQAVIA COSTA S.L. — nem website, nem cobertura de imprensa. A afirmação de oito projetos desde 2017 não é verificável em fontes públicas.

Viabilidade do plano

O plano de negócio, nos números do rating (Moore, p. 3), é aparentemente muito folgado:

Uma margem de ~33% sobre a receita. Se se cumprir, o empréstimo é reembolsado com uma folga enorme. A questão não é a margem teórica — é quão frágeis são os pressupostos.

Onde os números encaixam bem. Uma verificação que dá confiança: o dossier indica aquisição de 355.000 € e a nota simple regista uma afeção fiscal de 4.260 € (1,2% de 355.000 €, exatamente a taxa de AJD na Andaluzia). Isso indica uma compra sujeita a IVA a 21%: 355.000 × 1,21 = 429.550 €, precisamente a rubrica "Adquisición suelo" do rating. Os documentos reconciliam-se. É um sinal de que os números não foram inventados.

Onde os pressupostos são frágeis:

• Custo de obra: 1.200.000 € ou 1.276.018 €? O rating usa 1.200.000 €; o dossier detalha 1.276.017,96 €. Uma diferença de 76.018 € — 6% — que sai diretamente da margem. O avaliador, independentemente, estima o custo de construção em 2.800 €/m² mais 504 €/m² de gastos necessários, ou seja 1.335.509 € para 404,21 m². O orçamento do promotor está ~3% abaixo da estimativa do próprio avaliador. Não é alarmante, mas não sobra gordura nenhuma.
• Zero contingência. Custo total de obra 1.276.018 € menos os 382.035 € já gastos pelo promotor = 893.983 €. A contribuição da wecity para a obra é de 893.983 €. Exatamente o mesmo número. O orçamento fecha ao cêntimo, sem qualquer margem para imprevistos numa obra numa parcela com 8 metros de desnível e um ribeiro, segundo a descrição do avaliador. Qualquer sobrecusto tem de sair do bolso do promotor — que teve faturação nula e prejuízo de 36.107 € em 2025.
• Desfasamento entre avanço físico e financeiro. A obra está a 37,46% mas o promotor declara ter gasto 382.035 € em obra, o que corresponde a 29,9% do orçamento. A diferença de 7,5 pontos percentuais não está explicada.
• Preço de venda: 2.850.000 € ou 3.000.000 €? O dossier e o plano de negócio dizem 2.850.000 €. A comparativa de mercado do rating diz 3.000.000 €.

LTV e LTC explicados

LTV mede quanto se emprestou face ao valor do imóvel dado em garantia. LTC mede o empréstimo face ao custo total do projeto.

A cláusula 7.3 do Contrato de Préstamo diz que "El Préstamo se entenderá dispuesto en su integridad" desde o primeiro dia — o LTV real de hoje é 68,9%, não 34,5%.

LTC = 57,01%. O promotor tem 754.129 € (42,99%) dos custos totais em capital próprio, à frente do investidor na fila das perdas.

Cenário de stress

O valor atual de 1.452.116,34 € é 69,6% terreno (1.010.153 €) e 30,4% obra executada.

Cenário A — obra concluída, promotor não vende. A garantia vale 3.423.250 € (HET). A dívida máxima ronda 1.192.500 €, coberta pela responsabilidade hipotecária de 1.670.000 €. Cenário confortável.

Cenário B — obra parada por volta dos 40-50%:

Recuperação estimada: ~83% do capital e 0% dos juros. Uma execução hipotecária em Espanha demora tipicamente 18 a 36 meses.

Conclusão do stress test: a garantia é excelente se a obra terminar e medíocre se a obra parar cedo. A variável decisiva é a conclusão da obra — que depende de um orçamento sem um euro de folga.

Estrutura de capital

O investidor está numa posição sénior e garantida, com um colchão de 43% de capital próprio à sua frente.

O que existe

Hipoteca de 1.º grau sobre a Finca 1178 de Benahavís, a favor de GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L. enquanto agente de garantias, atuando por conta dos investidores. Responsabilidade hipotecária de 167% do capital.

Conta *escrow* com verificador independente. O dinheiro não vai de uma vez para o promotor: fica depositado numa wallet na Lemonway e é libertado por tranches à medida que uma entidade verificadora certifica o avanço da obra.

Prazos de constituição: o promotor tem 15 dias para outorgar a escritura desde que se atinge o objetivo de financiamento, 10 dias úteis para apresentar no registo e 3 meses para inscrever.

Cargas registadas

Não existe qualquer hipoteca ou penhora inscrita à data da nota simple (06/02/2026).

Cláusulas contratuais relevantes

• Amortização antecipada (cl. 11). Primeiros 6 meses de cumprimento obrigatório; depois compensação de 5% dos juros que faltavam vencer.
• Venda obrigatoriamente aplicada ao empréstimo (11.3). Todo o líquido da venda vai amortizar o empréstimo.
• Juros de mora (12.6). +3% sobre o tipo ordinário.
• Prórroga (12.2). É uma faculdade unilateral do promotor — os investidores não votam.
• Decisões coletivas (cl. 18). Exigem "Mayoría Reforzada de Inversores" — conceito nunca definido no contrato, uma lacuna sobre a maioria necessária precisamente para os atos que mais interessam ao investidor em stress.
• Posição mancomunada. Cada investidor é credor independente pela sua quota.
• Foro: Tribunais de Madrid, lei espanhola.

Não existe mercado secundário. A Ficha de Dados é inequívoca: não há mercado de negociação ativo e o investidor pode ter dificuldade em desfazer-se da posição.

O contrato permite ceder o crédito a terceiros, mas sem plataforma de negociação o investidor teria de encontrar comprador por si, provavelmente com desconto.

Durante quanto tempo o capital fica preso, neste projeto:

O cenário de planeamento realista são 18 meses, não 12 — com uma cauda de cenários que se estende bastante para lá disso.

Foram detetadas doze inconsistências, três delas materiais para a decisão de investir.

Nota adicional: o rating mantém um título de trabalho por editar ("Plan de Negocio cambiar") e os rácios de rentabilidade não são reproduzíveis a partir do plano publicado.

Semáforo e nível de risco

🟡 Interessante com reservas · Nível de risco: Elevado.

O problema está sobretudo do lado do investimento, não do ativo: a moradia é real, está licenciada, meio construída, num dos melhores mercados residenciais de Espanha, e a garantia é bem montada. O que não convence é o preço. 10,50% é pouco para financiar simultaneamente o risco de terminar uma obra sem colchão orçamental e o risco de vender uma casa de 2,85 M€ que ainda nem foi posta no mercado, sem qualquer recurso além do imóvel.

Fatores decisivos

• ✔ Hipoteca de 1.º grau sobre ativo livre de cargas financeiras, com responsabilidade de 167% e agente de garantias independente
• ✔ 754.129 € (43%) de capital próprio do promotor absorvem a primeira perda; conta escrow com verificação de obra impede o desvio de fundos
• ✔ Licença concedida, obra a 37,46%, preço-alvo 17% abaixo da avaliação de casa acabada
• ✖ Orçamento de obra fecha ao cêntimo, sem contingência, com um promotor de faturação nula e prejuízo em 2025 e sem aval pessoal
• ✖ Comercialização em 0% com reembolso bullet dependente de uma única venda; prórroga de 6 meses decidida unilateralmente pelo promotor
• ✖ LTV real de 68,9% sobre a avaliação atual (não os 29-34% publicitados), avaliação a caducar a 14/08/2026, doze inconsistências documentais e uma advertência do avaliador sobre a divergência entre a obra e o projeto licenciado

Investiria ou não?

Não investiria — ao preço oferecido.

Para ser claro sobre o raciocínio: este não é um mau projeto. É um projeto razoável, com uma garantia bem construída, mal remunerado. A questão que resolve a decisão é simples — quanto é que este risco deveria pagar? Com obra por acabar sem contingência, zero comercialização, um promotor sem histórico verificável e sem aval, e um LTV corrente de quase 69%, o retorno adequado situar-se-ia mais perto de 13-14%. A 10,50%, o investidor assume risco de promotor sénior e recebe preço de dívida quase-bancária.

Mudaria de opinião — e passaria a considerar o investimento razoável — se se verificassem, em conjunto, três condições: uma certificação de obra atualizada a julho de 2026 que confirme o avanço, uma avaliação em vigor à data da escritura de hipoteca, e evidência documental de que o desvio entre projeto de execução e projeto licenciado está regularizado.

Tipo de investidor adequado: experimentado, com carteira já diversificada por vários projetos e plataformas, que compreenda que o prazo realista são 18 meses (podendo estender-se muito além disso), que não precise deste capital em nenhum cenário, e que limite a posição a uma fração pequena da sua alocação a crowdfunding. A própria Ficha de Dados recomenda não investir mais de 10% do património líquido no conjunto dos projetos de financiamento participativo. Não é adequado a quem procure rendimento periódico, a quem invista pela primeira vez nesta categoria, ou a quem interprete "hipoteca de 1.º grau" como sinónimo de capital garantido.

O maior ponto forte, numa frase: a combinação de hipoteca de 1.º grau, 43% de capital próprio do promotor à frente do investidor e conta escrow com verificação independente da obra constitui uma das melhores arquiteturas de proteção disponíveis nesta categoria.

O maior risco, numa frase: os 893.983 € que a wecity destina à obra igualam ao cêntimo o orçamento que falta executar, pelo que qualquer sobrecusto tem de sair de um promotor que faturou zero e deu prejuízo no último exercício — e uma obra parada transforma uma garantia excelente numa garantia medíocre.