Urbanitae · Madrid, Espanha
Projeto Platería
En 30 segundos
- Préstamo subordinado (2.ª hipoteca) de 1.100.000 € para reformar y revender un ático histórico de lujo frente al Museo del Prado, en Madrid, con un interés del 11,5% anual y un plazo de 12 meses (+6 opcionales).
- La ubicación y el promotor (re-Group) son puntos fuertes reales, pero la garantía está subordinada a un préstamo bancario senior de 1,61 M€, y la única tasación formal del inmueble caducó en marzo de 2025.
- En un escenario de estrés construido con los números disponibles, la deuda senior puede consumir prácticamente todo el valor de realización del inmueble, dejando poco o nada para los inversores.
- El proyecto aún no estaba abierto a la inversión a la fecha de este análisis (apertura prevista para el 06/08/2026); los términos pueden cambiar hasta la formalización del contrato.
- Veredicto: interesante por la ubicación y por la estrategia de salida ya contratada, pero la rentabilidad del 11,5% parece justa —no generosa— para el nivel de riesgo de una posición subordinada con garantía de valor desactualizado.
Puntos Fuertes
Plaza Platería de Martínez, frente al Museo del Prado, en el barrio de Las Letras/Los Jerónimos, zona de demanda consistente y en revalorización según búsquedas externas.
Existe un nuevo contrato de arras firmado con un comprador, con la escritura condicionada únicamente a la finalización de la obra, lo que reduce (sin eliminar) el riesgo comercial.
Reforma iniciada en febrero de 2026, ya con más del 50% de ejecución según la plataforma, reduciendo la incertidumbre frente a un proyecto aún sobre el papel.
Puntos Débiles
En el escenario de estrés calculado, la deuda senior puede consumir la totalidad (o casi) del valor de realización del inmueble, resultando en la pérdida parcial o total del capital en caso de ejecución.
El único certificado de tasación expiró en marzo de 2025 y se realizó antes de la compra y de la reforma —no hay hoy un valor de garantía formalmente actualizado.
Los ratios divulgados (LTC 57%, LTGDV 56%) solo se confirman si la obra termina y la venta a 4,8 M€ se concreta; ya hubo un desistimiento de un comprador en este mismo proyecto.
Análisis Criterium
Activo y ubicación sólidos, pero la posición subordinada sin tasación actual válida y un escenario de estrés con poca o ninguna recuperación para el inversor pesan sobre la Nota de Inversión; la rentabilidad del 11,5% parece ajustada, no generosa, para este riesgo específico.
Nota asignada el 03/08/2026. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El gestor operativo es re-Group, con más de 10 años de experiencia en Madrid y 30 en América Latina, especializado en reposicionar activos residenciales de lujo; esta sería su tercera reforma en el mismo edificio. El prestatario formal es la SPV RE Bravo Murillo 68, S.L. (feb/2022, capital social de solo 3.000 €, sin sustancia patrimonial propia fuera del activo). Una búsqueda externa muestra una página de valoraciones de re-Group en ProvenExpert con una nota de 4,90/5 en 16 comentarios —un indicador reputacional cualitativo, no un historial financiero auditado. Señal de alerta: el promotor ya tuvo un contrato de venta cancelado en noviembre de 2025 por desistimiento del comprador anterior —motivo directo de esta financiación.
LTGDV declarado por la plataforma (replicable): (1.610.000 € deuda senior + 1.100.000 € deuda subordinada) ÷ 4.800.000 € (precio de venta proyectado) = 56,5% — consistente con el "56%" divulgado.
LTC declarado (57%): no replicable — falta el dato del coste total del proyecto (precio de adquisición + presupuesto de reforma). No disponible en la documentación.
LTV real sobre la tasación actual (cálculo propio): (1.610.000 € + 1.100.000 €) ÷ 2.487.328,22 € (valor de tasación, caducado en marzo/2025) = ~109% — la deuda total ya supera el valor formal más reciente del inmueble "tal como está", a diferencia del LTGDV del 56% que asume un valor de venta futuro aún no realizado.
Escenario de estrés (hipótesis: descuento de venta forzosa del 30%, no consta en la documentación, valor de referencia habitual en España): Valor tras descuento = 2.487.328,22 € × 0,70 = 1.741.129,75 €
- Escenario optimista (solo capital senior, 1.610.000 €): quedan 131.129,75 € para los inversores de Urbanitae — cerca del 12% del capital invertido, antes de intereses.
- Escenario conservador (responsabilidad hipotecaria senior total, 2.093.000 €, incl. intereses y costas): quedan -351.870,25 € — nada disponible para los inversores subordinados.
Estructura de capital (orden de prelación): 1) costes de ejecución; 2) banco senior (hasta 2.093.000 €); 3) inversores de Urbanitae (hasta 1.540.000 €, responsabilidad hipotecaria del 140% sobre 1.100.000 €); 4) promotor (remanente).
| Garantía | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Hipoteca de 2.º grado, responsabilidad hipotecaria del 140% (1.540.000 €) | Permite ejecutar el inmueble solo después de que la hipoteca de 1.er grado (banco) esté pagada |
| Prenda de 1.er grado sin intervención de fondos sobre las cuentas del proyecto | Derecho de garantía sobre el saldo de las cuentas, pero sin control activo/independiente tipo escrow |
| Prenda de 1.er grado sobre las participaciones sociales de la SPV | En caso de impago, permite tomar el control de la sociedad propietaria del inmueble |
| Derechos de intervención sobre el préstamo senior en vencimiento anticipado | Protección parcial si el banco acelera su préstamo, pero no cambia el orden de prioridad de pago |
Carga registrada: hipoteca a favor de una entidad bancaria de primer nivel, capital 1.610.000 €, escritura de 04/11/2024, inscripción 9.ª de 17/01/2025, plazo de 144 meses. Existen además dos afecciones fiscales residuales (47.000 € y 15.697,50 €) con efecto de hasta 5 años a partir de 2025, sin impacto cuantificable en este momento. La nueva hipoteca de 2.º grado a favor de los inversores de Urbanitae aún no consta en el registro, coherente con el hecho de que el proyecto todavía no está formalizado.
No consta en la documentación ningún mercado secundario o mecanismo de venta anticipada. El capital queda inmovilizado durante los 12 meses del préstamo, con una posible extensión contractual de hasta 18 meses (12+6). En caso de retraso en la obra/venta o de ejecución de la garantía, el plazo de recuperación puede alargarse de forma significativa y sin límite máximo previsto en la documentación.
- ¿Pueden compartir una tasación actualizada y válida que refleje el estado actual de la obra (>50% concluida)?
- ¿Cuál es el detalle del presupuesto total del proyecto que respalda el LTC del 57% divulgado y qué porcentaje se ha gastado efectivamente hasta la fecha?
- ¿El nuevo contrato de arras firmado con el comprador actual incluye alguna penalización u obligación vinculante en caso de desistimiento, a semejanza de lo ocurrido en noviembre de 2025?
| Dato | Valor en el documento A | Valor en el documento B | Impacto práctico |
|---|---|---|---|
| Superficie del inmueble | 280 m² (Certificado Tasación, Nota Simple, Certificación Catastral, Folleto re-Group) | 290 m² (Página del Proyecto Urbanitae, mencionado dos veces) | El precio/m² proyectado varía entre ~16.550 €/m² y ~17.150 €/m²; muestra falta de rigor en la ficha comercial |
| Suma interna de superficies | — | "165 m² útiles + 26 m² terraza = 290 m²" (Página Urbanitae) — 165+26=191, no 290 | Dificulta confirmar la superficie exacta que sirve de base a la garantía |
| Titular registral del inmueble | "Técnicas Naturopáticas SL" (Certificado Tasación, emitido 12/09/2024) | "RE Bravo Murillo 68 SL" por escritura de 04/11/2024 (Nota Simple) | Refleja la secuencia temporal (tasación realizada antes de la compra), pero confirma que la única valoración existente es anterior a la adquisición por parte del promotor actual |
- 1.Tasación actual y válida del inmueble, que refleje el estado de la obra
- 2.Detalle del presupuesto total del proyecto (precio de adquisición + presupuesto de reforma + costes financieros), necesario para verificar el LTC del 57% divulgado
- 3.Inversión mínima específica de este proyecto
- 4.Texto íntegro del contrato de préstamo/mutuo (solo se analizó el resumen de la ficha del proyecto)
- 5.Confirmación de la superficie exacta del inmueble (280 m² frente a 290 m²)
- 6.Términos exactos del nuevo contrato de arras firmado con el comprador actual
- 7.Estados financieros / balance de la sociedad RE Bravo Murillo 68, S.L.
- 8.Historial formal y verificable del promotor re-Group en proyectos anteriores
- 9.Informe de due diligence comercial externa mencionado en la ficha del proyecto
Plaza Platería de Martínez, frente al Museo del Prado, en el barrio de Las Letras/Los Jerónimos, zona de demanda consistente y en revalorización según búsquedas externas.
Existe un nuevo contrato de arras firmado con un comprador, con la escritura condicionada únicamente a la finalización de la obra, lo que reduce (sin eliminar) el riesgo comercial.
Reforma iniciada en febrero de 2026, ya con más del 50% de ejecución según la plataforma, reduciendo la incertidumbre frente a un proyecto aún sobre el papel.
4,9/5 en valoraciones externas y esta sería la tercera reforma de re-Group en el mismo edificio, con conocimiento acumulado del activo.
Hipoteca de 2.º grado, prendas sobre cuentas y participaciones sociales, y derechos de intervención —más instrumentos legales que un contrato sin garantías, a pesar de estar subordinados.
En el escenario de estrés calculado, la deuda senior puede consumir la totalidad (o casi) del valor de realización del inmueble, resultando en la pérdida parcial o total del capital en caso de ejecución.
El único certificado de tasación expiró en marzo de 2025 y se realizó antes de la compra y de la reforma —no hay hoy un valor de garantía formalmente actualizado.
Los ratios divulgados (LTC 57%, LTGDV 56%) solo se confirman si la obra termina y la venta a 4,8 M€ se concreta; ya hubo un desistimiento de un comprador en este mismo proyecto.
La propia plataforma advierte de que las condiciones pueden cambiar hasta la formalización del contrato de préstamo.
Impiden la verificación independiente total del LTC divulgado y de la superficie exacta del inmueble que sirve de base a la garantía.
- LTV (Loan-to-Value): porcentaje que el préstamo representa respecto al valor del inmueble en garantía.
- LTC (Loan-to-Cost): porcentaje que el préstamo representa respecto al coste total del proyecto.
- LTGDV (Loan-to-Gross Development Value): porcentaje que el préstamo representa respecto al valor de venta futuro proyectado.
- Hipoteca de 1.er/2.º grado: orden de prelación de acreedores hipotecarios en caso de ejecución del inmueble.
- Prenda: garantía sobre un bien que otorga al acreedor el derecho a resarcirse con dicho bien en caso de impago.
- Prestatario: quien recibe el préstamo y se obliga a devolverlo.
- Amortización bullet: capital e intereses pagados de una sola vez al final del plazo.
- Rendimiento mínimo (make-whole): garantiza un número mínimo de meses de intereses incluso en caso de amortización anticipada.
- Arras: señal/depósito en un contrato privado de compraventa de inmueble en España.
- Nota Simple Registral: extracto oficial del Registro de la Propiedad español con la situación jurídica de un inmueble.
- Tasación / valoración: informe técnico independiente del valor de mercado de un inmueble, con validez limitada.
- Subordinado: acreedor que solo cobra después de otro(s) acreedor(es) con mayor prioridad.
- SPV (Special Purpose Vehicle): sociedad vehículo creada para ostentar un único activo o proyecto.
Documentos analizados: Certificación de Bien Inmueble (Catastro, 22/07/2026); Certificado de Tasación — Gesvalt (12/09/2024); Nota Simple Informativa — Registro de la Propiedad de Madrid n.º 2 (datos a 5/06/2026); Estatutos Sociales de RE Bravo Murillo 68, S.L. (feb/2022); presentación/folleto comercial del inmueble (re-Group); página del proyecto en la plataforma Urbanitae (consultada el 03/08/2026, antes de la apertura de la campaña).
Fuentes externas (contexto): páginas de marketing/blog de Urbanitae sobre el historial de la plataforma (fuentes de la propia plataforma, con interés comercial); perfil de valoraciones de re-Group en ProvenExpert.com; página institucional re-group.es/investments; Properfy.es (precio medio de mercado en el Barrio de las Letras); Idealista.com (anuncios de referencia de inmuebles de lujo en la zona).
Este análisis tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan el riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez.
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