Urbanitae · Madrid, Espanha
Projeto Platería
Em 30 segundos
- Empréstimo subordinado (2ª hipoteca) de 1.100.000 € para reformar e revender um ático histórico de luxo em frente ao Museu do Prado, em Madrid, com juros de 11,5% ao ano e prazo de 12 meses (+6 opcionais).
- A localização e o promotor (re-Group) são pontos fortes reais — mas a garantia é subordinada a um empréstimo bancário sénior de 1,61 M€, e a única avaliação formal do imóvel caducou em março de 2025.
- Num cenário de stress construído com os números disponíveis, a dívida sénior pode consumir praticamente todo o valor de realização do imóvel, deixando pouco ou nada para os investidores.
- O projeto ainda não estava aberto ao investimento à data desta análise (abertura prevista para 06/08/2026); os termos podem mudar até à formalização do contrato.
- Veredicto: interessante pela localização e pela estratégia de saída já contratada, mas o retorno de 11,5% parece justo — não generoso — para o nível de risco de uma posição subordinada com garantia de valor desatualizado.
Pontos Fortes
Plaza Platería de Martínez, em frente ao Museu do Prado, no bairro de Las Letras/Los Jerónimos, área de procura consistente e em valorização segundo pesquisa externa.
Existe um novo contrato de arras assinado com um comprador, com a escritura condicionada apenas à conclusão da obra, o que reduz (sem eliminar) o risco comercial.
Reforma iniciada em fevereiro de 2026, já com mais de 50% de execução segundo a plataforma, reduzindo a incerteza face a um projeto ainda no papel.
Pontos Fracos
No cenário de stress calculado, a dívida sénior pode consumir a totalidade (ou quase) do valor de realização do imóvel, resultando em perda parcial ou total do capital em caso de execução.
O único certificado de tasación expirou em março de 2025 e foi feito antes da compra e da reforma — não há hoje um valor de garantia formalmente atual.
Os rácios divulgados (LTC 57%, LTGDV 56%) só se confirmam se a obra terminar e a venda a 4,8 M€ se concretizar; já houve uma desistência de comprador neste mesmo projeto.
Análise Criterium
Ativo e localização sólidos, mas a posição subordinada sem avaliação atual válida, e um cenário de stress com pouca ou nenhuma recuperação para o investidor, pesam sobre a Nota do Investimento; retorno de 11,5% parece ajustado, não generoso, para este risco específico.
Nota atribuída a 03/08/2026. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
Explora cada secção para aprofundar a tua compreensão
O gestor operacional é o re-Group, com mais de 10 anos de experiência em Madrid e 30 na América Latina, especializado em reposicionar ativos residenciais de luxo; esta seria a sua terceira reforma no mesmo edifício. O mutuário formal é a SPV RE Bravo Murillo 68, S.L. (fev/2022, capital social de apenas 3.000 €, sem substância patrimonial própria fora do ativo). Pesquisa externa mostra uma página de avaliações do re-Group no ProvenExpert com nota 4,90/5 em 16 comentários — um indicador reputacional qualitativo, não um historial financeiro auditado. Sinal de alerta: o promotor já teve um contrato de venda cancelado em novembro de 2025 por desistência do comprador anterior — motivo direto deste financiamento.
LTGDV declarado pela plataforma (replicável): (1.610.000 € dívida sénior + 1.100.000 € dívida subordinada) ÷ 4.800.000 € (preço de venda projetado) = 56,5% — consistente com o "56%" divulgado.
LTC declarado (57%): não replicável — falta o input do custo total do projeto (preço de aquisição + orçamento de reforma). Não disponível na documentação.
LTV real sobre a avaliação atual (cálculo próprio): (1.610.000 € + 1.100.000 €) ÷ 2.487.328,22 € (valor de avaliação, caducado em março/2025) = ~109% — a dívida total já ultrapassa o valor formal mais recente do imóvel "tal como está", ao contrário do LTGDV de 56% que assume um valor de venda futuro ainda não realizado.
Cenário de stress (pressuposto: desconto de venda forçada de 30%, não consta da documentação, valor de referência habitual em Espanha): Valor pós-desconto = 2.487.328,22 € × 0,70 = 1.741.129,75 €
- Cenário otimista (apenas capital sénior, 1.610.000 €): sobra 131.129,75 € para os investidores Urbanitae — cerca de 12% do capital investido, antes de juros.
- Cenário conservador (responsabilidade hipotecária sénior total, 2.093.000 €, incl. juros e custas): sobra -351.870,25 € — nada disponível para os investidores subordinados.
Estrutura de capital (ordem de pagamento): 1) custos de execução; 2) banco sénior (até 2.093.000 €); 3) investidores Urbanitae (até 1.540.000 €, responsabilidade hipotecária de 140% sobre 1.100.000 €); 4) promotor (remanescente).
| Garantia | O que significa na prática |
|---|---|
| Hipoteca de 2º grau, responsabilidade hipotecária de 140% (1.540.000 €) | Permite executar o imóvel só depois de a hipoteca de 1º grau (banco) ser paga |
| Penhor de 1º grau sem intervenção de fundos sobre as contas do projeto | Direito de garantia sobre o saldo das contas, mas sem controlo ativo/independente tipo escrow |
| Penhor de 1º grau sobre as participações sociais da SPV | Em incumprimento, permite tomar controlo da sociedade dona do imóvel |
| Direitos de intervenção sobre o empréstimo sénior em vencimento antecipado | Proteção parcial se o banco acelerar o seu empréstimo, mas não muda a ordem de prioridade de pagamento |
Carga registada: hipoteca a favor de uma instituição bancária de primeira linha, capital 1.610.000 €, escritura de 04/11/2024, inscrição 9ª de 17/01/2025, prazo de 144 meses. Existem ainda duas afetações fiscais residuais (47.000 € e 15.697,50 €) com efeito até 5 anos a partir de 2025, sem impacto quantificável neste momento. A nova hipoteca de 2º grau a favor dos investidores Urbanitae ainda não consta do registo, coerente com o facto de o projeto ainda não estar formalizado.
Não consta da documentação qualquer mercado secundário ou mecanismo de venda antecipada. O capital fica imobilizado durante os 12 meses do empréstimo, com possível extensão contratual até 18 meses (12+6). Em caso de atraso na obra/venda ou de execução da garantia, o prazo de recuperação pode alongar-se de forma significativa e sem limite máximo previsto na documentação.
- Podem partilhar uma avaliação (tasación) atualizada e válida, refletindo o estado atual da obra (>50% concluída)?
- Qual é o detalhe do orçamento total do projeto que sustenta o LTC de 57% divulgado, e que percentagem já foi efetivamente gasta até hoje?
- O novo contrato de arras assinado com o comprador atual inclui alguma penalização ou obrigação vinculativa em caso de desistência, à semelhança do que aconteceu em novembro de 2025?
| Dado | Valor no documento A | Valor no documento B | Impacto prático |
|---|---|---|---|
| Superfície do imóvel | 280 m² (Certificado Tasación, Nota Simple, Certidão Catastral, Brochura re-Group) | 290 m² (Página do Projeto Urbanitae, referido duas vezes) | Preço/m² projetado varia entre ~16.550 €/m² e ~17.150 €/m²; mostra falta de rigor na ficha comercial |
| Soma interna das áreas | — | "165 m² úteis + 26 m² terraço = 290 m²" (Página Urbanitae) — 165+26=191, não 290 | Dificulta confirmar a área exata que serve de base à garantia |
| Titular registral do imóvel | "Técnicas Naturopáticas SL" (Certificado Tasación, emitido 12/09/2024) | "RE Bravo Murillo 68 SL" por escritura de 04/11/2024 (Nota Simple) | Reflete a sequência temporal (tasación feita antes da compra), mas confirma que a única avaliação existente é anterior à aquisição pelo atual promotor |
- 1.Avaliação (tasación) atual e válida do imóvel, refletindo o estado da obra
- 2.Detalhe do orçamento total do projeto (preço de aquisição + orçamento de reforma + custos financeiros), necessário para verificar o LTC de 57% divulgado
- 3.Investimento mínimo específico deste projeto
- 4.Texto integral do contrato de empréstimo/mútuo (foi analisado apenas o resumo da ficha do projeto)
- 5.Confirmação da área exata do imóvel (280 m² vs 290 m²)
- 6.Termos exatos do novo contrato de arras assinado com o comprador atual
- 7.Demonstrações financeiras / balanço da sociedade RE Bravo Murillo 68, S.L.
- 8.Historial formal e verificável do promotor re-Group em projetos anteriores
- 9.Relatório de due diligence comercial externa mencionado na ficha do projeto
Plaza Platería de Martínez, em frente ao Museu do Prado, no bairro de Las Letras/Los Jerónimos, área de procura consistente e em valorização segundo pesquisa externa.
Existe um novo contrato de arras assinado com um comprador, com a escritura condicionada apenas à conclusão da obra, o que reduz (sem eliminar) o risco comercial.
Reforma iniciada em fevereiro de 2026, já com mais de 50% de execução segundo a plataforma, reduzindo a incerteza face a um projeto ainda no papel.
4,9/5 em avaliações externas e esta seria a terceira reforma do re-Group no mesmo prédio, com conhecimento acumulado do ativo.
Hipoteca de 2º grau, penhores sobre contas e participações sociais, e direitos de intervenção — mais instrumentos legais do que um contrato sem garantias, apesar de subordinados.
No cenário de stress calculado, a dívida sénior pode consumir a totalidade (ou quase) do valor de realização do imóvel, resultando em perda parcial ou total do capital em caso de execução.
O único certificado de tasación expirou em março de 2025 e foi feito antes da compra e da reforma — não há hoje um valor de garantia formalmente atual.
Os rácios divulgados (LTC 57%, LTGDV 56%) só se confirmam se a obra terminar e a venda a 4,8 M€ se concretizar; já houve uma desistência de comprador neste mesmo projeto.
A própria plataforma avisa que as condições podem mudar até à formalização do contrato de empréstimo.
Impedem verificação independente total do LTC divulgado e da área exata do imóvel que serve de base à garantia.
- LTV (Loan-to-Value): percentagem que o empréstimo representa face ao valor do imóvel em garantia.
- LTC (Loan-to-Cost): percentagem que o empréstimo representa face ao custo total do projeto.
- LTGDV (Loan-to-Gross Development Value): percentagem que o empréstimo representa face ao valor de venda futuro projetado.
- Hipoteca de 1º/2º grau: ordem de pagamento de credores hipotecários em caso de execução do imóvel.
- Penhor: garantia sobre um bem que dá ao credor o direito de se ressarcir sobre esse bem em incumprimento.
- Mutuário: quem recebe o empréstimo e se obriga a devolvê-lo.
- Amortização bullet: capital e juros pagos de uma só vez no final do prazo.
- Retorno mínimo (make-whole): garante um número mínimo de meses de juros mesmo em pagamento antecipado.
- Arras: sinal/depósito num contrato-promessa de compra e venda de imóvel, em Espanha.
- Nota Simple Registral: extrato oficial do Registo Predial espanhol com a situação jurídica de um imóvel.
- Tasación / avaliação: relatório técnico independente do valor de mercado de um imóvel, com validade limitada.
- Subordinado: credor que só é pago depois de outro(s) credor(es) com prioridade superior.
- SPV (Special Purpose Vehicle): sociedade veículo criada para deter um único ativo ou projeto.
Documentos analisados: Certidão de Bien Inmueble (Catastro, 22/07/2026); Certificado de Tasación — Gesvalt (12/09/2024); Nota Simple Informativa — Registro de la Propiedad de Madrid nº 2 (dados a 5/06/2026); Estatutos Sociales de RE Bravo Murillo 68, S.L. (fev/2022); apresentação/brochura comercial do imóvel (re-Group); página do projeto na plataforma Urbanitae (consultada em 03/08/2026, antes da abertura da campanha).
Fontes externas (contexto): páginas de marketing/blog da Urbanitae sobre histórico da plataforma (fontes da própria plataforma, com interesse comercial); perfil de avaliações do re-Group no ProvenExpert.com; página institucional re-group.es/investments; Properfy.es (preço médio de mercado no Barrio de las Letras); Idealista.com (anúncios de referência de imóveis de luxo na zona).
Esta análise tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez.
Interessado neste projeto?
Investe através da plataforma
Se, após ler toda a análise, consideras que este investimento faz sentido para ti, podes investir diretamente através da plataforma Urbanitae.
Este poderá ser um link de afiliado. A sua utilização não tem qualquer custo adicional e ajuda a suportar o desenvolvimento do Criterium.
Analiso os projetos novos à medida que abrem
Deixa o teu email e aviso-te quando publicar a próxima análise. Uma mensagem por análise, mais nada.
Outras análises
Projetos com características parecidas com este.
WeCity · Benahavís (Málaga)
Málaga–Benahavís
Rentabilidade
10.5% / ano
Prazo
12 meses
Investimento mínimo
—
Abertura
Data não disponível
WeCity · Calle Santa Isabel, 18, Madrid (bairro de Lavapiés, Antón Martín)
Madrid Santa Isabel
Rentabilidade
10.8% / ano
Prazo
9 meses
Investimento mínimo
—
Abertura
Data não disponível
Urbanitae · Lisboa, Portugal
Tomás Ribeiro
Rentabilidade
0.0% / ano
Prazo
0 meses
Investimento mínimo
—
Abertura
18/08/2026, 11:00
Aviso importante: as análises Criterium são informativas. És responsável pelas tuas decisões de investimento. Lê o meu Disclaimer de Investimento.