Urbanitae · Madrid, Espanha
Holiday Inn Express
Em 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Projeto de desenvolvimento hoteleiro de equity (mais-valia) com promotor e operador experientes, mas com risco de execução elevado e subordinado a dívida bancária sénior de 15 M€.
- O financiamento de 1.000.000 € via Urbanitae representa 10% do capital próprio (equity) total de 10.210.000 € para aquisição de terreno e construção de um hotel Holiday Inn Express de 210 quartos em Vallecas (Madrid) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.1, 9; Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1].
- Os investidores de equity não possuem garantias reais (a hipoteca de 1.º grau garante o empréstimo bancário sénior de 15 M€) e não há rentabilidade fixa nem prazo fixo contratualizado [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.5; Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1].
- Nota Global de 5,5/10 (🟢/🟡/🔴 Semáforo Amarelo): proposta de investimento aceitável mas com reservas significativas quanto ao licenciamento pendente, ausência de garantia real e afetação urbanística de 919.623,86 € pendente sobre o lote [Nota Simple Informativa · p.2].
Como chegámos a esta nota
5,5 /10
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Análise Criterium
A Nota Global de 5,5 resulta da média simples entre a Nota do Projeto (5,5) e a Nota do Investimento (5,5). O projeto assenta num ativo hoteleiro bem posicionado e num operador experiente, mas é penalizado pela ausência de garantias reais para os investidores de equity, subordinação a dívida bancária de 15 M€, pendência de licenças e contradições na documentação relativa ao investimento do promotor.
Nota atribuída a 21/09/2026 · análise por gemini-3.6-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
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O projeto consiste na aquisição de um terreno urbano industrial com 3.031 m² situado no Polígono Industrial de Vallecas / La Atalayuela, em Madrid (finca registral 72.039) [Nota Simple Informativa · p.2; Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales · p.1], para o desenvolvimento, construção, operação e posterior venda de um hotel de categoria 2 estrelas com 210 quartos e 114 lugares de estacionamento [Holiday Inn Express Madrid Sur – Mercamadrid · p.2; Estudios previos Atalayuela · p.1; Especificaciones Técnicas Generales para la Construcción de Hotel Madrid Sur, Atalayuela · p.5]. O hotel será explorado sob a marca Holiday Inn Express (grupo IHG) através de um contrato de franquia e gerido pela Continuum Hotel Management [Holiday Inn Express Madrid Sur – Mercamadrid · p.2].
O financiamento total da operação é de 26.797.851 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]. A estrutura financeira é composta por 10.210.000 € de capital próprio (38%), dos quais 1.000.000 € são angariados junto dos investidores da Urbanitae através de aumento de capital na SPV Pendragon Properties 5 S.L. (ficando estes com 17% do capital da SPV e 10% da PropCo), 7.475.000 € por co-investidores (73%) e 1.735.000 € pelo gestor/promotor (17%) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.1, 4; Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]. Os restantes 16.587.851 € (62%) provêm de um empréstimo hipotecário bancário sénior estimado de 15.000.000 € e de 1.587.851 € de receitas operacionais líquidas (NOI) geradas durante a fase de estabilização [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]. Como se trata de uma operação de equity, o investidor não recebe juros fixos: o seu retorno resulta integralmente do excedente gerado pela venda do ativo imobiliário concluído e operacional [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.5, 12].
Viabilidade do Plano de Negócio e Estrutura Financeira
O plano financeiro prevê um custo total do desenvolvimento de 26.797.851 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1], decomposto em:
- Adquisição do terreno: 3.213.750 € (375 €/m²) [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
- Construção, equipamento (FF&E) e contingências: 16.134.020 € (1.984 €/m²) [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
- Custos gerais e honorários técnicos: 2.987.500 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
- Gestão, promoção e comercialização: 2.366.888 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
- Comissões da plataforma e custos legais/asset management: 640.430 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
- Gastos financeiros estimados (juros e comissões da dívida bancária): 2.032.013 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
- Imposto sobre Sociedades estimado: 3.280.006 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
Cenários Económicos [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]
- Favorável (Base): Receitas totais de 40.813.096 € (Venta 36.140.035 € + NOI/Key money 4.673.060 €) e custos de 30.654.607 €. Lucro líquido de 10.158.489 €, proporcionando um retorno total sobre o equity de aprox. 99,5%.
- Moderado: Receitas totais de 33.585.089 € e custos de 28.654.842 €. Lucro líquido de 4.930.247 €, proporcionando um retorno total sobre o equity de aprox. 48,3%.
- Desfavorável: Receitas totais de 26.777.209 € e custos de 27.079.743 €. Prejuízo de -302.534 €, resultando numa perda de aprox. 2,96% do capital próprio investido.
Cálculos Auditáveis
1. LTC (Loan-to-Cost)
- Fórmula:
LTC = Empréstimo Hipotecário ÷ Custo Total do Projeto - Inputs: Empréstimo Hipotecário = 15.000.000 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]; Custo Total do Projeto = 26.797.851 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1].
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado:
LTC = 15.000.000 / 26.797.851 = 55,97%.
2. LTV (Loan-to-Value sobre Valor de Venda Esperado - Cenário Favorável)
- Fórmula:
LTV = Empréstimo Hipotecário ÷ Valor de Venda do Ativo - Inputs: Empréstimo Hipotecário = 15.000.000 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]; Valor de Venda do Ativo (Cenário Favorável) = 36.140.035 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1].
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado:
LTV = 15.000.000 / 36.140.035 = 41,51%.
3. Cenário de Stress (Venda Forçada com Desconto de 30%)
- Pressuposto: Desconto de venda forçada de 30% sobre o valor de venda previsto de 36.140.035 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1], resultando num valor bruto de liquidação de 25.298.024,50 €. Custos de venda e liquidação estimados em 10% do valor bruto (2.529.802,45 €). Não constam da documentação.
- Fórmula:
Remanescente Equity = Valor Liquidação Bruto - Custos Venda - Empréstimo Bancário - Inputs: Valor Liquidação Bruto = 25.298.024,50 €; Custos Venda = 2.529.802,45 €; Empréstimo Bancário = 15.000.000 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1].
- Resultado:
Remanescente Equity = 25.298.024,50 - 2.529.802,45 - 15.000.000 = 7.768.222,05 €. - Interpretação: Face ao capital próprio total investido de 10.210.000 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1], os investidores recuperariam 76,08% do capital, sofrendo uma perda parcial de 23,92%.
Garantias Estruturais e Posição Jurídica
Como o investimento é realizado na modalidade de Equity (Participação no Capital Social) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.1], os investidores da Urbanitae não beneficiam de qualquer garantia real, hipoteca ou aval pessoal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.5].
- Estrutura societária: Os investidores participam na SPV Pendragon Properties 5 S.L., que por sua vez subscreve uma participação minoritária na PropCo (HIEX MADRID SUR HOTEL S.L.) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.9].
- Dívida Sénior: A instituição bancária que conceder o empréstimo hipotecário de 15.000.000 € [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1] terá uma hipoteca de 1.º grau sobre a parcela e o hotel a construir. Em caso de incumprimento, o banco é ressarcido em primeiro lugar.
- Cargas Registais e Afetações Urbanísticas: A parcela registral nº 72.039 (Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid) encontra-se livre de hipotecas ordinárias, mas apresenta uma afetação por liquidação provisional de custos de reparcelamento de 919.623,86 € relativa ao desenvolvimento urbanístico U.Z.P. 1.04 Vallecas-La Atalayuela [Nota Simple Informativa · p.2]. Trata-se de uma obrigação urbanística legalmente associada ao lote que terá de ser liquidada ou clarificada no plano de custos do projeto.
Não existe mercado secundário nem mecanismo de liquidez antecipada através da plataforma [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.5, 7]. O capital investido ficará imobilizado desde o fecho do financiamento até à desinvestimento final (venda do hotel estabilizado). Em caso de atraso na obra, no licenciamento ou na comercialização, o capital permanecerá retido até que a assembleia de sócios aprove a venda nas condições de mercado possíveis [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.11-12].
- Como será financiada ou deduzida a carga urbanística de 919.623,86 € referente à afetação de reparcelamento registada na Nota Simple [Nota Simple Informativa · p.2]?
- Qual é o estado concreto das negociações e o calendário vinculativo para a concessão do empréstimo hipotecário sénior de 15 M€ [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]?
- Qual é o motivo da divergência entre a Ficha Legal (FIDI), que indica 0% de capital próprio do promotor [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.4], e o Resumo Económico, que indica 1.735.000 € (17%) [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]?
Tabela de Inconsistências Detetadas
| Dado | Valor no Doc A | Valor no Doc B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Superfície do Terreno | 3.030,67 m² [Nota Simple Informativa · p.2] / 3.031 m² [Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales · p.1] | 3.010,18 m² [Estudios previos Atalayuela · p.6] | Divergência secundária de ~20 m² entre registo/catastro e estudo prévio de arquitetura. | Rácio de ocupação e edificabilidade por m² |
| Aportação do Gestor/Promotor | 0 EUR (0%) [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.4] | 1.735.000 EUR (17%) [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1] | Contradição material entre a Ficha Legal (FIDI) e o Resumo Económico quanto ao capital investido pelo gestor. | Percentagem real de alinhamento de capital do promotor |
| Lugares de Estacionamento | 114 lugares (85 sótano + 24 superficie/carga) [Holiday Inn Express Madrid Sur – Mercamadrid · p.9; Estudios previos Atalayuela · p.1] | 110 lugares (86 sótano + 24 superficie) [Especificaciones Técnicas Generales para la Construcción de Hotel Madrid Sur, Atalayuela · p.5] | Diferença de 4 lugares de estacionamento nas especificações técnicas. | Capacidade total de estacionamento do projeto |
- 1.Montante do investimento mínimo por investidor na plataforma Urbanitae.
- 2.Cronograma detalhado da obra e estimativa explícita de prazos em meses para a fase de construção, estabilização e desinvestimento.
- 3.Comprovativo de aprovação ou proposta vinculativa do empréstimo hipotecário bancário de 15.000.000 €.
O ativo será operado sob franquia da prestigiada marca Holiday Inn Express (IHG) e gerido pela Continuum Hospitality Group, que tem vasto histórico no segmento hoteleiro.
Localizado junto a Mercamadrid (20.000 visitantes diários), Polígono de Vallecas e La Atalayuela, garantindo procura de alojamento ligada a negócios, transportes e saúde.
O empréstimo hipotecário de 15 M€ representa 55,97% do custo total do projeto, deixando uma almofada de capital próprio substancial (38%).
O gestor só recebe taxa de sucesso (até 125.000 €) após os investidores e co-investidores recuperarem 100% do capital e uma TIR de 15%.
Como investimento de equity, os investidores assumem o risco do negócio sem qualquer garantia real ou hipoteca a seu favor.
Existe uma afetação por liquidação provisional de reparcelamento no montante de 919.623,86 € sobre o lote registral.
A obra ainda não foi iniciada e depende da obtenção final de licenças municipais de construção e abertura hoteleira.
O plano de negócio pressupõe a concessão de 15 M€ em financiamento hipotecário bancário, ainda sujeita a formalização.
Veredicto Final: 🟡 Interessante com Reservas significativas
- Nível de Risco: Médio / Elevado.
- Principais Fatores:
- ✔ Marca hoteleira internacional forte (Holiday Inn Express / IHG) e operador consolidado [Holiday Inn Express Madrid Sur – Mercamadrid · p.2; Continuum Hospitality Group · p.2]. - ✔ Nível de endividamento moderado (LTC de 56%) [Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1]. - ✖ Modalidade de Equity sem qualquer garantia real nem proteção de capital [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.5]. - ✖ Afetação por despesas de reparcelamento no valor de 919.623,86 € registada no lote [Nota Simple Informativa · p.2]. - ✖ Contradições documentais sobre o capital efetivamente aportado pelo promotor [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión · p.4 vs Resumen Económico - Ingresos / Costes · p.1].
Investiria / Não Investiria: Apenas recomendado para investidores experientes em crowdfunding imobiliário que procurem diversificação em ativos do setor hoteleiro e compreendam a natureza subordinada e ilíquida do capital próprio (equity).
Promotores de desenvolvimento hoteleiro enfrentam com frequência delongas em licenciamento municipal, construção e estabilização operacional antes da venda final.
O prazo total de obra, estabilização hoteleira e venda pode exceder a estimativa inicial devido à complexidade da promoção e aprovações urbanísticas.
O investimento é de equity subordinado a uma dívida bancária sénior de 15 M€; se o valor de venda cair abaixo dos custos totais de desenvolvimento, o capital próprio absorve as perdas.
Existe um ativo imobiliário subjacente substancial (terreno e edifício construído), reduzindo a probabilidade de destruição total do valor.
A hipoteca de 1.º grau pertence ao banco financiador da dívida sénior de 15 M€; em caso de incumprimento grave, a execução seria iniciada pelo banco e não pelos investidores de equity.
- Equity (Capital Próprio): Modalidade de investimento em que o investidor se torna sócio da empresa/projeto, partilhando os lucros ou prejuízos sem taxa de juro fixa.
- LTC (Loan-to-Cost): Rácio que mede a percentagem do financiamento bancário em relação ao custo total do projeto.
- LTV (Loan-to-Value): Rácio que compara o valor do empréstimo bancário com o valor de venda estimado do imóvel concluído.
- NOI (Net Operating Income): Receita operacional líquida gerada pela exploração do hotel após a dedução dos custos operacionais.
- PropCo / SPV: Sociedade veículo criada especificamente para deter o ativo imobiliário e gerir a promoção.
Holiday Inn Express Madrid Sur – Mercamadrid (Apresentação do projeto, setembro de 2026) Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FIDI, outubro de 2026) Resumen Económico - Ingresos / Costes (Resumo financeiro e cenários) Estudio de Mercado – Transacciones Comparables (Estudo de mercado hoteleiro) Continuum Hospitality Group (Apresentação do operador hoteleiro, Q4 2026) Estudios previos Atalayuela (Projetos arquitetónicos preliminares) Alta Real Estate - Corporate Presentation (Apresentação corporativa do promotor) Nota Simple Informativa (Registro de la Propiedad de Madrid nº 19, finca 72039) Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales (Dirección General del Catastro, setembro de 2026) Especificaciones Técnicas Generales para la Construcción de Hotel Madrid Sur, Atalayuela (Memória descritiva técnica, junho de 2026) Estatutos de la Sociedad Pendragon Properties 5, S.L. (Estatutos da sociedade veículo, julho de 2025)
Com base nos resultados da pesquisa web fornecidos, apresento o resumo de due diligence estruturado para o projeto de crowdfunding imobiliário:
- Promotor: A documentação oficial do BORME regista atos referentes a uma sociedade com situação concursal (procedimento concursal 1019/2025 no Tribunal de Instância de Madrid), com declaração em concurso de credores, abertura de liquidação, dissolução da sociedade e cese de administradores BORME (fonte oficial). Por outro lado, existem registos históricos sobre procedimentos concursais complexos geridos por equipas especializadas Concurso de Acreedores (fonte não verificada), bem como decisões judiciais relativas à insolvência e declaração de culpa de empresas do grupo Polaris Poder Judicial (fonte oficial).
- Mercado da zona: Os dados recolhidos sobre a zona de Vallecas e arredores em Madrid mencionan referências hoteleiras e de alojamento com preços por noite variáveis em plataformas como Booking (fonte não verificada), Expedia (fonte não verificada) e Skyscanner (fonte não verificada). No entanto, os resultados fornecidos não apresentam dados quantitativos consolidados ou métricas específicas de preços por metro quadrado comparáveis para o segmento em questão.
- Plataforma (Urbanitae) e Notícias / Outros: Os resultados da pesquisa web não contêm informação detalhada sobre a reputação geral da plataforma Urbanitae, taxas de incumprimento específicas ou dados estatísticos da mesma. Fora isso, existem referências gerais sobre contencioso imobiliário, fraudes digitais e transações em Litigios Trustpilot (fonte não verificada), Puntua (fonte não verificada) e ALTA Real Estate Fraud (fonte não verificada), assim como avaliações de hotéis na região de Madrid através da Central de Reservas (fonte não verificada), IHG (fonte não verificada), Expedia Rivas (fonte não verificada) e TripAdvisor (fonte não verificada), sem ligação direta a métricas financeiras do projeto.
Interessado neste projeto?
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Programa de convite: quem convida e quem é convidado partilham um bónus (50% cada), pago na carteira Urbanitae. O total depende do 1.º investimento do convidado: 500€ → 50€, 1.500€ → 100€, 3.000€ ou mais → 150€.
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