Urbanitae · Cartaya (El Rompido), Espanha
Azurea El Rompido
Em 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Interessante com reservas. Projeto de equity (participação no capital) para desenvolvimento de 12 moradias unifamiliares em El Rompido, Cartaya.
- 🔑 Estrutura de liquidação com prioridade (Waterfall): Os investidores de crowdfunding têm prioridade de cobro até recuperar o capital acrescido de uma TIR de 13% antes de o promotor receber retribuição a título de êxito [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- ⚠️ Subordinação e risco de mercado: Os investidores assumem posição de equity (capital próprio) sem garantia real, ficando subordinados ao financiamento bancário de 4.551.258 € (67,73% LTV sobre vendas) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. No cenário desfavorável (-10% nas vendas), há perda parcial de capital.
- 📋 Discrepância no registo predial: A certidão do registo predial indica uso residencial plurifamiliar e edificabilidade de 1.220 m² [Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva · p. 2], enquanto o projeto contempla 12 moradias unifamiliares com 1.284 m² s/r e 2.468 m² totais construídos [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
Como chegámos a esta nota
5,9 /10
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Análise Criterium
O projeto obtém uma nota combinada de 5,9 (Classificação Amarela - Interessante com reservas). Trata-se de uma promoção de equity com boa localização e promotor experiente, mas penalizada pela ausência de garantias reais, subordinação total ao banco e margem estreita no cenário desfavorável.
Nota atribuída a 10/09/2026 · análise por gemini-3.6-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
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O projeto Azurea El Rompido (Fase II) consiste no financiamento via equity para a promoção de 12 moradias unifamiliares isoladas/em banda com piscina, ginásio e zonas comuns partilhadas com a Fase I em El Rompido (Cartaya, Huelva) [Estudio de Mercado Azurea Fase II El Rompido · p. 4; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 10]. O financiamento angariado de 920.000 € através da Urbanitae representa 80% do capital próprio da SPV (Carrara Properties 3, S.L.), enquanto o promotor aporta 230.000 € (20%) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. A operação é complementada por um empréstimo bancário promotor de 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. O investidor ganha através da valorização e liquidação do ativo após a construção e venda de todas as unidades. Caso a comercialização sofre atrasos ou quebra de preços, os investidores de equity suportam em primeiro lugar as perdas, estando totalmente subordinados ao reembolso da dívida bancária.
Viabilidade do Plano de Negócio e Estrutura Financeira
O plano financeiro prevê uma receita total de vendas de 6.720.000 € (média de 560.000 € por moradia, 2.723 €/m²) [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. Os custos totais da promoção situam-se em 6.259.691 € no cenário moderado, gerando um lucro líquido prévio à distribuição de 460.309 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
1. Cálculo do LTV (Loan to Value - Empréstimo sobre Valor de Venda)
- Fórmula:
LTV = Montante do Empréstimo Bancário ÷ Valor Total de Vendas Projetado - Inputs:
* Empréstimo Bancário (Tramo Vuelo): 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] * Receita de Vendas Projetada: 6.720.000 € [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]
- Pressupostos: Nenhum. Dados diretamente extraídos dos documentos.
- Resultado:
4.551.258 € ÷ 6.720.000 € = 67,73% - Interpretação: O banco financia 67,73% do valor final de vendas. Trata-se de uma alavancagem moderada a elevada para promoção residencial de segunda residência.
2. Cálculo do LTC (Loan to Cost - Empréstimo sobre Custos Totais)
- Fórmula:
LTC = Montante do Empréstimo Bancário ÷ Custo Total do Projeto - Inputs:
* Empréstimo Bancário: 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] * Custo Total (Cenário Moderado, incl. Imposto sobre Sociedades): 6.259.691 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]
- Pressupostos: Nenhum.
- Resultado:
4.551.258 € ÷ 6.259.691 € = 72,71% - Interpretação: O banco cobre 72,71% dos custos globais, enquanto o Equity (1.150.000 €) cobre os restantes 18,37% (o diferencial corresponde a receitas operacionais/entradas de clientes pendentes).
3. Cenário de Stress e Análise de Sensibilidade
- Fórmula:
Resultado do Equity = Receitas Totais Reais - Dívida Bancária - Custos de Construção e Operacionais - Inputs:
* Cenário Desfavorável dos documentos: Vendas de 6.048.000 € (-10% face ao base) e Custos de 6.075.173 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- Pressupostos: As comissões de venda e impostos reduzem proporcionalmente à quebra de preço, mas os custos de construção e dívida bancária são fixos.
- Resultado no Cenário Desfavorável (-10% nas vendas):
* Resultado global: 6.048.000 € - 6.075.173 € = -27.173 €.
* Reembolso ao Equity: 1.150.000 € - 27.173 € = 1.122.827 € (recuperação de 97,6% do capital investido; perda de 2,4%).
- Resultado em Stress Severo (-20% nas vendas):
Pressuposto:* Receitas caem para 5.376.000 € (6.720.000 € × 0,80). Não consta dos documentos.
* Dívida Bancária a liquidar prioritariamente: 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
* Sobra para custos operacionais e equity: 5.376.000 € - 4.551.258 € = 824.742 €.
* Como os custos fixos de construção e aquisição superam 4,5 M€, uma queda de 20% no preço de venda resulta na perda total do capital próprio (equity) investido.
Estrutura de Capital e Waterfall (Cascata de Pagamentos)
Os investidores de crowdfunding participam em posição de Equity Subordinado [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 1]. Em caso de liquidação:
- Banco (Empréstimo Sénior com hipoteca de 1.º grau) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 18].
- Fornecedores e custos fiscais/operacionais.
- Investidores Urbanitae (Prioridade de cobro até capital + 13% TIR) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- Promotor (Recuperação de capital + 13% TIR) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- Divisão de lucros excedentes: 50% Promotor / 50% pro-rata entre sócios [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
Como se trata de um investimento em equity (capital próprio) e não em dívida, não existem garantias reais (como hipotecas de 1.º grau) emitidas a favor dos investidores da Urbanitae [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 6].
A garantia real hipotecária sobre o imóvel (Parcela 7 do Plan Parcial Rompido Oeste, Finca Registral nº 25340 de Cartaya) será concedida exclusivamente à entidade bancária que financia o empréstimo promotor de 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 11].
Mecanismo Societário: Os investidores injetam o capital através da Sociedade Veículo (Carrara Properties 3, S.L.), que por sua vez realiza um aumento de capital na PropCo (Carrara Properties 2, S.L.), proprietária do terreno e titular do desenvolvimento [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 10]. Existe um acordo de sócios (pacto de socios) que estabelece prioridade na distribuição de liquidação (Waterfall) para proteger o retorno dos investidores da plataforma [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 12].
Encargos registais: A certidão registal mostra que a propriedade está livre de hipotecas prévias, registando apenas afeções fiscais habituais (ITP/AJD) por um período de 5 anos [Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva · p. 2-3].
Este investimento é totalmente ilíquido. As participações sociais da Sociedade Veículo (Carrara Properties 3, S.L.) não estão cotadas em nenhum mercado regulado e não existe um mercado secundário dinamizado pela plataforma para a venda de participações [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 7]. O capital investido fica imobilizado até à conclusão das vendas de todas as moradias e subsequente liquidação da sociedade. Em caso de atrasos na construção ou comercialização, o investidor não tem mecanismo de saída antecipada.
- Qual é o prazo estimado em meses (cronograma detalhado) desde o encerramento do financiamento até à entrega das moradias e liquidação da SPV?
- A licença de construção para as 12 moradias unifamiliares já foi deferida pela Câmara de Cartaya e a alteração de uso plurifamiliar para unifamiliar no registo/planeamento já está formalizada?
- Qual é o nível atual de pré-reservas efetuadas ou contratos de promessa assinados com clientes para esta Fase II?
| Dado | Valor no Doc A | Valor no Doc B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Uso e Edificabilidade Urbanística | Uso residencial plurifamiliar com edificabilidade máxima de 1.220 m² [Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva · p. 2] | 12 moradias unifamiliares com 1.284 m² s/r e 2.468 m² totais construídos [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] | Se o registo predial/plano urbanístico não tiver sido atualizado, pode haver atraso na obtenção de licença de construção ou necessidade de modificação de projeto. | Edificabilidade total e número legal de unidades permitidas. |
| Preço Recomendado no Estudo de Mercado vs Plano Financeiro | Preço médio proposto pela consultora Básico Homes: 575.833 € / unidade (total 6.910.000 €) [Estudio de Mercado Azurea Fase II El Rompido · p. 13] | Preço de venda adotado pelo promotor no plano financeiro: 560.000 € / unidade (total 6.720.000 €) [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] | O promotor adotou uma postura ligeiramente mais conservadora do que a proposta máxima do avaliador externo, o que é positivo para a segurança do plano de vendas. | Margem de lucro total e receitas do projeto. |
- 1.Consolidação de dados não disponíveis na documentação analisada:
- 2.1. Prazo total do investimento em meses e cronograma de obras/desinversão (ausente no FIDI e Resumo Economico).
- 3.2. Valor do investimento mínimo por investidor na plataforma Urbanitae.
- 4.3. Confirmação do estado do licenciamento camarário atualizado (licença de obras aprovada vs pendente).
- 5.4. Demonstrações financeiras auditadas ou balanço recente da sociedade gestora EDISTAA HOGAR, S.L.
Os investidores da Urbanitae beneficiam de prioridade absoluta no retorno do capital e no pagamento de uma TIR de 13% antes de o promotor receber retribuição a título de êxito.
O promotor co-investe 230.000 € (20% do capital próprio total da SPV) juntamente com os investidores de crowdfunding.
O terreno situa-se no ponto mais alto de El Rompido (37 m sobre o nível do mar), oferecendo vistas para o mar e russa do Rio Piedras num mercado com escassez de produto unifamiliar de obra nova.
A operação conta com financiamento promotor pactuado com entidade bancária para cobrir 4,55 M€ do custo de voo/construção.
O grupo gestor tem mais de 30 anos de experiência e promoveu a Fase 1 contígua e outras promoções em El Rompido e Cartaya.
Trata-se de equity puramente subordinado. Em caso de insolvência ou falha comercial, o banco executa a hipoteca de 1.º grau e o equity responde pelas perdas.
Uma quebra de 10% no preço médio de venda elimina todo o lucro do projeto e consome 2,4% do capital investido.
A certidão registal assinala uso residencial plurifamiliar e edificabilidade de 1.220 m², enquanto o projeto prevê 12 moradias unifamiliares com 2.468 m² totais construídos.
A documentação principal (FIDI e Resumo Financeiro) não explicita a duração estimada em meses para a conclusão da promoção e liquidação.
O produto foca-se no segmento turístico/segunda residência, que apresenta maior volatilidade e dependência do ciclo económico do que a primeira habitação.
Veredicto e Conclusão
Semáforo: 🟡 Interessante com reservas Nível de Risco: Médio Nota Global Combinada: 5,9 / 10 (Nota do Projeto: 5,9 | Nota do Investimento: 6,0)
O projeto Azurea El Rompido (Fase II) apresenta uma estrutura atrativa no plano comercial e de alinhamento de interesses, suportada por uma cláusula de prioridade de cobro (TIR preferente de 13% para os investidores de crowdfunding) e pelo co-investimento de 20% por parte do promotor. A localização elevada em El Rompido e o historial do promotor na região adicionam substância ao plano operacional.
No entanto, os investidores devem estar cientes de que se trata de uma operação de equity (participação no capital) totalmente subordinada ao empréstimo bancário promotor (4,55 M€). Não existem garantias reais para o crowdfunding. Além disso, a sensibilidade financeira mostra que uma queda de 10% nas vendas elimina a rentabilidade e consome capital, e o prazo do projeto em meses omite-se na documentação principal.
Fatores Decisivos
- ✔ Prioridade de reembolso: Estrutura societária assegura retorno preferente aos investidores de crowdfunding até 13% TIR.
- ✔ Co-investimento do promotor: Aporte direto de 230.000 € em capital próprio.
- ✔ Produto diferenciado: Posição elevada com vistas panorâmicas e zonas comuns completas.
- ✖ Sem garantia real: Investidores expostos ao risco puro de capital (equity).
- ✖ Sensibilidade elevada: Margem reduzida perante desvalorizações do mercado de segunda residência.
- ✖ Inconsistência na edificabilidade registal: Divergência entre Nota Simple (plurifamiliar, 1.220 m²) e projeto (12 unifamiliares, 2.468 m²).
Decisão: Adequado para investidores experientes que procurem diversificação em equity imobiliário e aceitem o risco de subordinação em troca de um retorno preferente de 13% TIR.
Promoções imobiliárias em zonas costeiras frequentemente requerem extensões de prazo operacionais devido a tramitações administrativas e comercialização de segunda residência.
O produto foca-se no segmento turístico/segunda residência, que apresenta ritmo de absorção sazonal e potencial desvio na conclusão das vendas.
No cenário desfavorável de vendas (-10% no preço), a análise dos documentos mostra uma perda marginal de 2,4% do capital próprio investido.
Risco de perda total reduzido devido à existência de valor subjacente real no terreno e construção, com alavancagem bancária moderada (67,7% LTV).
Não aplicável para os investidores da Urbanitae, uma vez que não possuem qualquer garantia real hipotecária (investimento em equity puramente subordinado).
- Equity (Mais-valia): Modalidade de investimento em que o investidor passa a ser sócio do projeto através do capital social, partilhando os lucros e os riscos da promoção, sem taxa de juro fixa garantida.
- LTV (Loan to Value): Rácio financeiro que mede a percentagem do empréstimo bancário em relação ao valor total de vendas estimado do imóvel.
- LTC (Loan to Cost): Rácio financeiro que indica a proporção do investimento que é financiada por dívida bancária face ao custo total do projeto.
- Waterfall (Cascata de Pagamentos): Regra contratual de distribuição dos fluxos de caixa de um projeto que estabelece a ordem de prioridade de reembolso entre investidores e promotor.
- TIR (Taxa Interna de Rentabilidade): Medida financeira que calcula a taxa de retorno anualizada esperada de um investimento tendo em conta os fluxos de caixa e o tempo.
- PropCo: Sociedade veículo proprietária do ativo imobiliário e responsável pela execução da promoção (neste projeto, Carrara Properties 2, S.L.).
Fontes Documentais Analisadas
- ** Estatutos da Sociedade Carrara Properties 3, S.L. (Estatutos Societários, 11/2025).
- ** Detalle de Ventas - Azurea El Rompido (Relatório de Vendas da Urbanitae, sem data).
- ** Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales (Cadastro de Espanha, 01/09/2026).
- ** Estudio de Mercado Azurea Fase II El Rompido (Relatório de Avaliação / Estudo de Mercado por Básico Homes, sem data).
- ** Estudio de Mercado Resumido (Síntese do Estudo de Mercado por Urbanitae, 01/07/2026).
- ** Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva (Certidão do Registo Predial, Finca 25340, 17/03/2026).
- ** Dossier Comercial Azurea Sea Views (Apresentação Comercial do Promotor, sem data).
- ** Memoria de Calidades Azurea Sea Views (Caderno de Encargos / Especificações Técnicas, sem data).
- ** Resumen Económico Estructura de la Operación (Plano Financeiro por Urbanitae, sem data).
- ** Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión (Ficha Informativa Regulamentar e Contrato de Investimento, 2026).
- ** Presentación Corporativa Edistaa Hogar (Dossier de Apresentação e Histórico do Promotor, sem data).
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> Esta análise foi elaborada com base na documentação indicada e, quando assinalado, em fontes externas identificadas, à data referida. Tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal, nem uma recomendação de investimento. Investimentos em crowdfunding imobiliário envolvem risco de perda parcial ou total do capital e de iliquidez. Cada investidor deve fazer a sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional habilitado.
Como investigador de due diligence, apresento abaixo o resumo baseado estritamente nos resultados da pesquisa web fornecidos:
Promotor
- Relativamente à sociedade Carrara Properties 3 S.L., os registos do BORME confirmam a sua situação mercantil como ativa, com NIF B26904516 e sede em Madrid (Sociedad Carrara Properties 3 SL (fonte não verificada)). Foram também registadas alterações recentes na estrutura de apoderados e secretários da sociedade (BORME-A-2026-56-28 MADRID (fonte oficial)).
Mercado da zona
- Na zona de El Rompido (Cartaya, Huelva), os dados de mercado do Idealista mostram preços de obra nova e chalés que variam consoante o imóvel: um chalet pareado na Urbanización Nuevo Rompido Oeste é anunciado a 495.000€ (cerca de 1.897 €/m²) (Casas y pisos en El Rompido, Cartaya (dados de mercado)), enquanto um chalet adosado regista valores de 427.350€ (cerca de 2.401 €/m², com 178 m²) (Casas y chalets en El Rompido, Cartaya (dados de mercado)). Existem também novas promoções planeadas com dezenas de moradias plurifamiliares (Promociones de obra nueva en El Rompido, Cartaya (dados de mercado)).
Plataforma (Urbanitae)
- A Urbanitae é uma plataforma espanhola de crowdfunding imobiliário fundada em 2017, tendo obtido a aprovação da Comissão Nacional do Mercado de Valores (CNMV) em junho de 2019 (Urbanitae opiniones y análisis 2026 ¿Merece la pena? | Inversor07 (fonte não verificada)).
- A reputação geral recolhe opiniões favoráveis que descrevem a equipa como séria, profissional e com bom senso, oferecendo alavancagem sensata e rentabilidade atrativa (Urbanitae: opinión y análisis - Carlos Galán (fonte não verificada)).
- No entanto, existem riscos e críticas reportadas por investidores: há registos de projetos que sofreram atrasos considerables (por exemplo, demorando o triplo do prazo inicial previsto) (Opiniones sobre Urbanitae Real Estate Platform (parte interessada no negócio)), além de alertas de que investimentos do tipo equity podem trazer complicações e que os projetos de renta recentes apresentam prazos longos (média de 5 anos) com menor interesse para alguns utilizadores (Urbanitae opiniones y análisis 2026 ¿Merece la pena? | Inversor07 (fonte não verificada), Urbanitae: PROBLEMS in Land Value Increase Projects (fonte não verificada)). Recomenda-se sempre uma análise exaustiva antes de investir para mitigar riscos inerentes (Urbanitae opiniones y análisis 2026 ¿Merece la pena? | Inversor07 (fonte não verificada)).
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Programa de convite: quem convida e quem é convidado partilham um bónus (50% cada), pago na carteira Urbanitae. O total depende do 1.º investimento do convidado: 500€ → 50€, 1.500€ → 100€, 3.000€ ou mais → 150€.
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Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
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