Urbanitae · Cartaya (El Rompido), España
Azurea El Rompido
En 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Interesante con reservas. Proyecto de equity (participación en el capital) para desarrollo de 12 viviendas unifamiliares en El Rompido, Cartaya.
- 🔑 Estructura de liquidación con prioridad (Waterfall): Los inversores de crowdfunding tienen prioridad de cobro hasta recuperar el capital más una TIR del 13% antes de que el promotor reciba retribución a título de éxito [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- ⚠️ Subordinación y riesgo de mercado: Los inversores asumen una posición de equity (capital propio) sin garantía real, quedando subordinados a la financiación bancaria de 4.551.258 € (67,73% LTV sobre ventas) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. En el escenario desfavorable (-10% en las ventas), hay una pérdida parcial de capital.
- 📋 Discrepancia en el registro de la propiedad: La nota simple del registro de la propiedad indica uso residencial plurifamiliar y edificabilidad de 1.220 m² [Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva · p. 2], mientras que el proyecto contempla 12 viviendas unifamiliares con 1.284 m² s/r y 2.468 m² totales construidos [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
Cómo he llegado a esta nota
5,9 /10
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Análisis Criterium
El proyecto obtiene una nota combinada de 5,9 (Clasificación Amarilla - Interesante con reservas). Se trata de una promoción de equity con buena ubicación y un promotor experimentado, pero penalizada por la ausencia de garantías reales, subordinación total al banco y un margen estrecho en el escenario desfavorable.
Nota asignada el 10/09/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto Azurea El Rompido (Fase II) consiste en la financiación vía equity para la promoción de 12 viviendas unifamiliares aisladas/adosadas con piscina, gimnasio y zonas comunes compartidas con la Fase I en El Rompido (Cartaya, Huelva) [Estudio de Mercado Azurea Fase II El Rompido · p. 4; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 10]. La financiación captada de 920.000 € a través de Urbanitae representa el 80% del capital propio de la SPV (Carrara Properties 3, S.L.), mientras que el promotor aporta 230.000 € (20%) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. La operación se complementa con un préstamo bancario promotor de 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. El inversor gana a través de la revalorización y liquidación del activo tras la construcción y venta de todas las unidades. Si la comercialización sufre retrasos o una caída de precios, los inversores de equity soportan en primer lugar las pérdidas, estando totalmente subordinados al reembolso de la deuda bancaria.
Viabilidad del Plan de Negocio y Estructura Financiera
El plan financiero prevé unos ingresos totales de ventas de 6.720.000 € (media de 560.000 € por vivienda, 2.723 €/m²) [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]. Los costes totales de la promoción se sitúan en 6.259.691 € en el escenario moderado, generando un beneficio neto previo a la distribución de 460.309 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
1. Cálculo del LTV (Loan to Value - Préstamo sobre Valor de Venta)
- Fórmula:
LTV = Importe del Préstamo Bancario ÷ Valor Total de Ventas Proyectado - Inputs:
* Préstamo Bancario (Tramo Vuelo): 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] * Ingresos de Ventas Proyectados: 6.720.000 € [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]
- Hipótesis: Ninguna. Datos extraídos directamente de los documentos.
- Resultado:
4.551.258 € ÷ 6.720.000 € = 67,73% - Interpretación: El banco financia el 67,73% del valor final de ventas. Se trata de un apalancamiento de moderado a elevado para una promoción residencial de segunda residencia.
2. Cálculo del LTC (Loan to Cost - Préstamo sobre Costes Totales)
- Fórmula:
LTC = Importe del Préstamo Bancario ÷ Coste Total del Proyecto - Inputs:
* Préstamo Bancario: 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] * Coste Total (Escenario Moderado, incl. Impuesto sobre Sociedades): 6.259.691 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1]
- Hipótesis: Ninguna.
- Resultado:
4.551.258 € ÷ 6.259.691 € = 72,71% - Interpretación: El banco cubre el 72,71% de los costes globales, mientras que el Equity (1.150.000 €) cubre el 18,37% restante (la diferencia corresponde a ingresos operativos/entradas de clientes pendientes).
3. Escenario de Estrés y Análisis de Sensibilidad
- Fórmula:
Resultado del Equity = Ingresos Totales Reales - Deuda Bancaria - Costes de Construcción y Operativos - Inputs:
* Escenario Desfavorable de los documentos: Ventas de 6.048.000 € (-10% respecto a la base) y Costes de 6.075.173 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- Hipótesis: Las comisiones de venta e impuestos se reducen proporcionalmente a la caída del precio, pero los costes de construcción y la deuda bancaria son fijos.
- Resultado en el Escenario Desfavorable (-10% en las ventas):
* Resultado global: 6.048.000 € - 6.075.173 € = -27.173 €.
* Reembolso al Equity: 1.150.000 € - 27.173 € = 1.122.827 € (recuperación del 97,6% del capital invertido; pérdida del 2,4%).
- Resultado en Estrés Severo (-20% en las ventas):
Hipótesis:* Los ingresos caen a 5.376.000 € (6.720.000 € × 0,80). No consta en los documentos.
* Deuda Bancaria a liquidar prioritariamente: 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
* Sobrante para costes operativos y equity: 5.376.000 € - 4.551.258 € = 824.742 €.
* Dado que los costes fijos de construcción y adquisición superan los 4,5 M€, una caída del 20% en el precio de venta resulta en la pérdida total del capital propio (equity) invertido.
Estructura de Capital y Waterfall (Cascada de Pagos)
Los inversores de crowdfunding participan en posición de Equity Subordinado [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 1]. En caso de liquidación:
- Banco (Préstamo Senior con hipoteca de 1.er grado) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 18].
- Proveedores y costes fiscales/operativos.
- Inversores Urbanitae (Prioridad de cobro hasta capital + 13% TIR) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- Promotor (Recuperación de capital + 13% TIR) [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
- Reparto de beneficios excedentes: 50% Promotor / 50% pro rata entre socios [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1].
Como se trata de una inversión en equity (capital propio) y no en deuda, no existen garantías reales (como hipotecas de 1.er grado) emitidas a favor de los inversores de Urbanitae [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 6].
La garantía real hipotecaria sobre el inmueble (Parcela 7 del Plan Parcial Rompido Oeste, Finca Registral nº 25340 de Cartaya) será concedida exclusivamente a la entidad bancaria que financia el préstamo promotor de 4.551.258 € [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 11].
Mecanismo Societario: Los inversores inyectan el capital a través de la Sociedad Vehículo (Carrara Properties 3, S.L.), que a su vez realiza un aumento de capital en la PropCo (Carrara Properties 2, S.L.), propietaria del terreno y titular del desarrollo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 10]. Existe un pacto de socios que establece prioridad en la distribución de liquidación (Waterfall) para proteger el retorno de los inversores de la plataforma [Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1; Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 12].
Cargas registrales: La nota simple muestra que la propiedad está libre de hipotecas previas, registrando únicamente afecciones fiscales habituales (ITP/AJD) por un período de 5 años [Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva · p. 2-3].
Esta inversión es totalmente ilíquida. Las participaciones sociales de la Sociedad Vehículo (Carrara Properties 3, S.L.) no cotizan en ningún mercado regulado y no existe un mercado secundario dinamizado por la plataforma para la venta de participaciones [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión · p. 7]. El capital invertido queda inmovilizado hasta la conclusión de las ventas de todas las viviendas y subsiguiente liquidación de la sociedad. En caso de retrasos en la construcción o comercialización, el inversor no dispone de ningún mecanismo de salida anticipada.
- ¿Cuál es el plazo estimado en meses (cronograma detallado) desde el cierre de la financiación hasta la entrega de las viviendas y liquidación de la SPV?
- ¿La licencia de obras para las 12 viviendas unifamiliares ya ha sido concedida por el Ayuntamiento de Cartaya y la modificación de uso plurifamiliar a unifamiliar en el registro/planeamiento está ya formalizada?
- ¿Cuál es el nivel actual de prerreservas realizadas o contratos privados de compraventa firmados con clientes para esta Fase II?
| Dato | Valor en Doc A | Valor en Doc B | Impacto Práctico | Cálculos Afectados |
|---|---|---|---|---|
| Uso y Edificabilidad Urbanística | Uso residencial plurifamiliar con edificabilidad máxima de 1.220 m² [Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva · p. 2] | 12 viviendas unifamiliares con 1.284 m² s/r y 2.468 m² totales construidos [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] | Si el registro de la propiedad/plan urbanístico no se ha actualizado, puede haber retrasos en la obtención de la licencia de obras o necesidad de modificación del proyecto. | Edificabilidad total y número legal de unidades permitidas. |
| Precio Recomendado en el Estudio de Mercado vs Plan Financiero | Precio medio propuesto por la consultora Básico Homes: 575.833 € / unidad (total 6.910.000 €) [Estudio de Mercado Azurea Fase II El Rompido · p. 13] | Precio de venta adoptado por el promotor en el plan financiero: 560.000 € / unidad (total 6.720.000 €) [Detalle de Ventas - Azurea El Rompido · p. 1; Resumen Económico Estructura de la Operación · p. 1] | El promotor adoptó una postura ligeramente más conservadora que la propuesta máxima del valorador externo, lo cual es positivo para la seguridad del plan de ventas. | Margen de beneficio total e ingresos del proyecto. |
- 1.Consolidação de dados não disponíveis na documentação analisada:
- 2.1. Prazo total do investimento em meses e cronograma de obras/desinversão (ausente no FIDI e Resumo Economico).
- 3.2. Valor do investimento mínimo por investidor na plataforma Urbanitae.
- 4.3. Confirmação do estado do licenciamento camarário atualizado (licença de obras aprovada vs pendente).
- 5.4. Demonstrações financeiras auditadas ou balanço recente da sociedade gestora EDISTAA HOGAR, S.L.
Los inversores de Urbanitae se benefician de prioridad absoluta en el retorno del capital y en el pago de una TIR del 13% antes de que el promotor reciba retribución a título de éxito.
El promotor coinvierte 230.000 € (20% del capital propio total de la SPV) junto con los inversores de crowdfunding.
El terreno se sitúa en el punto más alto de El Rompido (37 m sobre el nivel del mar), ofreciendo vistas al mar y a la ría del Río Piedras en un mercado con escasez de producto unifamiliar de obra nueva.
La operación cuenta con financiación promotor pactada con entidad bancaria para cubrir 4,55 M€ del coste de vuelo/construcción.
El grupo gestor cuenta con más de 30 años de experiencia y ha promovido la Fase 1 contigua y otras promociones en El Rompido y Cartaya.
Se trata de equity puramente subordinado. En caso de insolvencia o fallo comercial, el banco ejecuta la hipoteca de 1.er grado y el equity responde por las pérdidas.
Una caída del 10% en el precio medio de venta elimina todo el beneficio del proyecto y consume el 2,4% del capital invertido.
La nota simple señala uso residencial plurifamiliar y edificabilidad de 1.220 m², mientras que el proyecto prevé 12 viviendas unifamiliares con 2.468 m² totales construidos.
La documentación principal (FIDI y Resumen Financiero) no explicita la duración estimada en meses para la conclusión de la promoción y liquidación.
El producto se enfoca en el segmento turístico/segunda residencia, el cual presenta mayor volatilidad y dependencia del ciclo económico que la primera vivienda.
Veredicto y Conclusión
Semáforo: 🟡 Interesante con reservas Nivel de Riesgo: Medio Nota Global Combinada: 5,9 / 10 (Nota del Proyecto: 5,9 | Nota de la Inversión: 6,0)
El proyecto Azurea El Rompido (Fase II) presenta una estructura atractiva en el plano comercial y de alineación de intereses, respaldada por una cláusula de prioridad de cobro (TIR preferente del 13% para los inversores de crowdfunding) y por la coinversión del 20% por parte del promotor. La ubicación elevada en El Rompido y el historial del promotor en la región aportan solidez al plan operativo.
Sin embargo, los inversores deben ser conscientes de que se trata de una operación de equity (participación en el capital) totalmente subordinada al préstamo bancario promotor (4,55 M€). No existen garantías reales para el crowdfunding. Además, la sensibilidad financiera muestra que una caída del 10% en las ventas elimina la rentabilidad y consume capital, y la duración del proyecto en meses se omite en la documentación principal.
Factores Decisivos
- ✔ Prioridad de reembolso: La estructura societaria asegura un retorno preferente a los inversores de crowdfunding hasta el 13% TIR.
- ✔ Coinversión del promotor: Aportación directa de 230.000 € en capital propio.
- ✔ Producto diferenciado: Posición elevada con vistas panorámicas y zonas comunes completas.
- ✖ Sin garantía real: Inversores expuestos al riesgo puro de capital (equity).
- ✖ Elevada sensibilidad: Margen reducido ante depreciaciones del mercado de segunda residencia.
- ✖ Inconsistencia en la edificabilidad registral: Divergencia entre la Nota Simple (plurifamiliar, 1.220 m²) y el proyecto (12 unifamiliares, 2.468 m²).
Decisión: Adequado para inversores experimentados que busquen diversificación en equity inmobiliario y acepten el riesgo de subordinación a cambio de un retorno preferente del 13% TIR.
Promoções imobiliárias em zonas costeiras frequentemente requerem extensões de prazo operacionais devido a tramitações administrativas e comercialização de segunda residência.
O produto foca-se no segmento turístico/segunda residência, que apresenta ritmo de absorção sazonal e potencial desvio na conclusão das vendas.
No cenário desfavorável de vendas (-10% no preço), a análise dos documentos mostra uma perda marginal de 2,4% do capital próprio investido.
Risco de perda total reduzido devido à existência de valor subjacente real no terreno e construção, com alavancagem bancária moderada (67,7% LTV).
Não aplicável para os investidores da Urbanitae, uma vez que não possuem qualquer garantia real hipotecária (investimento em equity puramente subordinado).
- Equity (Participación en capital / Plusvalía): Modalidad de inversión en la que el inversor pasa a ser socio del proyecto a través del capital social, compartiendo los beneficios y los riesgos de la promoción, sin un tipo de interés fijo garantizado.
- LTV (Loan to Value): Ratio financiero que mide el porcentaje del préstamo bancario en relación con el valor total de ventas estimado del inmueble.
- LTC (Loan to Cost): Ratio financiero que indica la proporción de la inversión que se financia mediante deuda bancaria frente al coste total del proyecto.
- Waterfall (Cascada de Pagos): Regla contractual de distribución de los flujos de caja de un proyecto que establece el orden de prioridad de reembolso entre inversores y promotor.
- TIR (Tasa Interna de Rentabilidad): Medida financiera que calcula la tasa de retorno anualizada esperada de una inversión teniendo en cuenta los flujos de caja y el tiempo.
- PropCo: Sociedad vehículo propietaria del activo inmobiliario y responsable de la ejecución de la promoción (en este proyecto, Carrara Properties 2, S.L.).
Fuentes Documentales Analizadas
- ** Estatutos de la Sociedad Carrara Properties 3, S.L. (Estatutos Societarios, 11/2025).
- ** Detalle de Ventas - Azurea El Rompido (Informe de Ventas de Urbanitae, sin fecha).
- ** Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales (Catastro de España, 01/09/2026).
- ** Estudio de Mercado Azurea Fase II El Rompido (Informe de Valoración / Estudio de Mercado por Básico Homes, sin fecha).
- ** Estudio de Mercado Resumido (Síntesis del Estudio de Mercado por Urbanitae, 01/07/2026).
- ** Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva (Nota Simple del Registro de la Propiedad, Finca 25340, 17/03/2026).
- ** Dossier Comercial Azurea Sea Views (Presentación Comercial del Promotor, sin fecha).
- ** Memoria de Calidades Azurea Sea Views (Pliego de Condiciones / Especificaciones Técnicas, sin fecha).
- ** Resumen Económico Estructura de la Operación (Plan Financiero por Urbanitae, sin fecha).
- ** Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIDI e Anexo I Contrato de Inversión (Ficha Informativa Regulatoria y Contrato de Inversión, 2026).
- ** Presentación Corporativa Edistaa Hogar (Dossier de Presentación e Historial del Promotor, sin fecha).
---
> Este análisis ha sido elaborado con base en la documentación indicada y, cuando se señala, en fuentes externas identificadas, a la fecha referida. Tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación de inversión. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario conllevan el riesgo de pérdida parcial o total del capital y de iliquidez. Cada inversor debe realizar su propia evaluación y, si fuera necesario, consultar a un profesional cualificado.
Como investigador de due diligence, apresento abaixo o resumo baseado estritamente nos resultados da pesquisa web fornecidos:
Promotor
- Relativamente à sociedade Carrara Properties 3 S.L., os registos do BORME confirmam a sua situação mercantil como ativa, com NIF B26904516 e sede em Madrid (Sociedad Carrara Properties 3 SL (fonte não verificada)). Foram também registadas alterações recentes na estrutura de apoderados e secretários da sociedade (BORME-A-2026-56-28 MADRID (fonte oficial)).
Mercado da zona
- Na zona de El Rompido (Cartaya, Huelva), os dados de mercado do Idealista mostram preços de obra nova e chalés que variam consoante o imóvel: um chalet pareado na Urbanización Nuevo Rompido Oeste é anunciado a 495.000€ (cerca de 1.897 €/m²) (Casas y pisos en El Rompido, Cartaya (dados de mercado)), enquanto um chalet adosado regista valores de 427.350€ (cerca de 2.401 €/m², com 178 m²) (Casas y chalets en El Rompido, Cartaya (dados de mercado)). Existem também novas promoções planeadas com dezenas de moradias plurifamiliares (Promociones de obra nueva en El Rompido, Cartaya (dados de mercado)).
Plataforma (Urbanitae)
- A Urbanitae é uma plataforma espanhola de crowdfunding imobiliário fundada em 2017, tendo obtido a aprovação da Comissão Nacional do Mercado de Valores (CNMV) em junho de 2019 (Urbanitae opiniones y análisis 2026 ¿Merece la pena? | Inversor07 (fonte não verificada)).
- A reputação geral recolhe opiniões favoráveis que descrevem a equipa como séria, profissional e com bom senso, oferecendo alavancagem sensata e rentabilidade atrativa (Urbanitae: opinión y análisis - Carlos Galán (fonte não verificada)).
- No entanto, existem riscos e críticas reportadas por investidores: há registos de projetos que sofreram atrasos considerables (por exemplo, demorando o triplo do prazo inicial previsto) (Opiniones sobre Urbanitae Real Estate Platform (parte interessada no negócio)), além de alertas de que investimentos do tipo equity podem trazer complicações e que os projetos de renta recentes apresentam prazos longos (média de 5 anos) com menor interesse para alguns utilizadores (Urbanitae opiniones y análisis 2026 ¿Merece la pena? | Inversor07 (fonte não verificada), Urbanitae: PROBLEMS in Land Value Increase Projects (fonte não verificada)). Recomenda-se sempre uma análise exaustiva antes de investir para mitigar riscos inerentes (Urbanitae opiniones y análisis 2026 ¿Merece la pena? | Inversor07 (fonte não verificada)).
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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