Urbanitae · Sant Feliu de Guíxols, Girona, Espanha
Ronda Nord II
Em 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Investimento interessante com reservas moderadas (Nota Global: 6,8 / 10). O projeto oferece uma taxa de juro atrativa de 10,0% ao ano com garantia hipotecária de 1.º grau sobre 28 habitações.
- 🛡️ Garantias sólidas: Hipoteca de 1.º grau sobre o edifício residencial com responsabilidade hipotecária de 140%, penhor de 100% das participações sociais e mecanismo de barrido de caixa (cash-sweep) de 70% sobre as vendas.
- ⚠️ Discrepância contratual material: A Ficha de Informação Fundamental (FIFI) indica um empréstimo total de 1.955.000 €, enquanto o Resumen Económico projeta uma dívida total de 4.500.000 € dividida em 4 tramos (sendo esta fase o Tramo B de 1.120.000 €).
- 🏗️ Risco de execução: A obra está pendente de avanço significativo e o LTV sobre o valor atual do solo/obra em curso excede 100%, pelo que a cobertura real da garantia depende da conclusão do projeto.
Como chegámos a esta nota
6,8 /10
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Análise Criterium
A pontuação combinada é de 6,8 em 10 (nível de risco Médio). O projeto destaca-se pelas garantias reais sólidas, incluindo hipoteca de 1.º grau e cash-sweep, compensando uma taxa de juro atrativa de 10,0% ao ano. Contudo, a nota do projeto é contida devido ao LTV elevado na fase inicial da obra e a divergências documentais entre a FIFI e o plano de negócio.
Nota atribuída a 18/09/2026 · análise por gemini-3.6-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
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O projeto Ronda Nord II consiste na concessão de um empréstimo de 1.120.000 € (Tramo B de uma linha global de 4.500.000 €) ao promotor DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. para financiar a continuação das obras de construção e custos gerais de um empreendimento residencial composto por 28 habitações, 28 lugares de garagem e 19 arrecadações em Sant Feliu de Guíxols (Girona). O investidor obtém o retorno através do pagamento de juros fixos de 10,0% ao ano, reembolsados na totalidade no vencimento (estrutura bullet de 15 meses). O reembolso depende da conclusão da obra e da venda das frações residenciais ou do refinanciamento bancário da operação. Em caso de incumprimento, os investidores estão protegidos por uma hipoteca de 1.º grau sobre as 28 habitações, penhor sobre as quotas da empresa e contas bancárias, além de uma cláusula de retenção de 70% das receitas de vendas (cash-sweep).
A prestatária é a sociedade DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. (NIF B55355291), constituída em agosto de 2019, com sede em Castell-Platja d'Aro e capital social de 5.000 € [Escritura de Estatutos Sociales da DINAROSI COSTA BRAVA, S.L · p.1-3]. O seu Administrador Único é Irakli Gulordava [Escritura de Estatutos Sociales da DINAROSI COSTA BRAVA, S.L · p.13]. Segundo dados do registo comercial externo, a empresa encontra-se ativa e sem registos públicos formais de insolvência ou processos de incumprimento [Contexto Externo]. Contudo, trata-se de um veículo de projeto (SPV) com capital social reduzido. A documentação analisada não fornece o histórico detalhado de edifícios anteriormente concluídos por este equipa de gestão, representando uma lacuna na validação da sua capacidade técnica de execução.
A viabilidade financeira assenta na comercialização de 28 habitações por um valor bruto total de venda projetado de 9.079.025 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1], o que corresponde a um preço médio de 3.707 €/m² [Detalle de Ventas - Ronda Nord em Espanhol · p.1]. Segundo dados de mercado independentes (idealista/data), a média do concelho situa-se nos 3.307 €/m², atingindo os 3.756 €/m² em edifícios de primeira linha ou obra nova de qualidade [Contexto Externo]. Os preços orçamentados pelo promotor estão alinhados com a oferta concorrente direta na zona (3.625 €/m² a 4.231 €/m²) [Estudio de Mercado · p.1].
Regra de transparência de cálculo
1. Cálculo do Loan-to-Value (LTV) sobre Edifício Terminado (HET)
- Fórmula:
LTV = Empréstimo Total ÷ Valor de Avaliação HET - Inputs: Empréstimo Total = 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]; Valor de Avaliação Hipótese Edifício Terminado = 9.568.423,51 € [Relatório de Avaliação por Gloval Valuation, S.A.U · p.8].
- Pressupostos: Considera-se a dívida global máxima autorizada de 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] sem contar com juros devengados.
- Resultado:
LTV = 4.500.000 € ÷ 9.568.423,51 € = 47,03%(apresentado como 47,0% em [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]). - Interpretação: O valor do empréstimo representa menos de metade do valor final estimado do edifício acabado, oferecendo uma margem de proteção confortável após a conclusão da obra.
2. Cálculo do LTV sobre o Estado Atual do Ativo (Obra em Curso/Solo)
- Fórmula:
LTV Atual = Empréstimo Total ÷ Valor de Avaliação Atual - Inputs: Empréstimo Total = 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]; Valor de Avaliação Atual = 4.109.406,88 € [Relatório de Avaliação por Gloval Valuation, S.A.U · p.8].
- Pressupostos: Nenhum pressuposto adicional.
- Resultado:
LTV Atual = 4.500.000 € ÷ 4.109.406,88 € = 109,51%. - Interpretação: A dívida total supera o valor atual do imóvel em estado inacabado. Isto demonstra que a garantia hipotecária só ganha solidez à medida que as obras progridem e o imóvel ganha valor.
3. Cálculo do Loan-to-Cost (LTC)
- Fórmula:
LTC = Empréstimo Total ÷ Custos Totais do Projeto - Inputs: Empréstimo Total = 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]; Gastos Totais do Projeto = 7.590.203 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1].
- Pressupostos: Nenhum pressuposto adicional.
- Resultado:
LTC = 4.500.000 € ÷ 7.590.203 € = 59,29%(apresentado como 59% em [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]). - Interpretação: O financiamento via crowdfunding cobre 59,3% do orçamento total do projeto, ficando os restantes 40,7% cobertos por capital próprio do promotor (2.663.616 € / 35%) e adiantamentos de clientes (426.587 € / 6%) [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1].
4. Cenário de Stress (Execução de Garantia no Vencimento)
- Fórmula:
Valor Líquido Recuperável = (Valor HET × (1 - Desconto Venda Forçada)) - Custos de Execução - Cargas Preferentes - Inputs: Valor HET = 9.568.423,51 € [Relatório de Avaliação por Gloval Valuation, S.A.U · p.8]; Dívida Total com Juros = 4.958.858 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1].
- Pressupostos: Pressuposto: Desconto de venda forçada em leilão judicial de 30%, devido à menor liquidez em hasta pública; Custos judiciais, honorários de agentes e despesas do processo estimados em 10% sobre o valor adjudicado. Não constam da documentação.
- Resultado:
* Valor bruto de liquidação: 9.568.423,51 € × (1 - 0,30) = 6.697.896,46 €
* Custos de execução (10%): 669.789,65 €
* Valor líquido recuperável: 6.028.106,81 €
* Dívida a reembolsar (Capital + Juros): 4.958.858,00 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]
* Sobra de segurança para os investidores: 6.028.106,81 € - 4.958.858,00 € = +1.069.248,81 € (taxa de cobertura de 121,5%).
- Interpretação: Caso o edifício esteja concluído, mesmo com um desconto de 30% em leilão e 10% de custos judiciais, o valor recuperado cobre integralmente o principal e os juros devidos.
O empréstimo conta com um pacote de garantias reais e corporativas bem estruturado:
- Hipoteca de 1.º grau: Incide sobre as 28 habitações (fincas registrais primárias 25.415 a 25.458) com uma responsabilidade hipotecaria de 140% sobre o principal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Promessa de hipoteca e condição de tramo: Promessa irrevogável de hipoteca sobre as 28 vagas de garagem; a sua constituição efetiva é condição precedente obrigatória para a libertação do Tramo C [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Penhor de 1.º grau: Sobre 100% das participações sociais da prestatária DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. e sobre as suas contas bancárias [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Barrido de Caixa (Cash-sweep): Retenção e aplicação compulsória de 70% das receitas líquidas das vendas para amortização antecipada prioritária do empréstimo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Carta de Compromisso de Capital: O promotor compromete-se por escrito a financiar 42% das contingências orçamentadas e 100% de qualquer desvio orçamental não previsto [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Cargas existentes: As notas simples do registo predial confirmam que as fincas estão livres de hipotecas anteriores, registando apenas afeções fiscais habituais relativas ao imposto sobre transmissões patrimoniais e atos jurídicos documentados [Notas Simples do Registo da Propriedade de Sant Feliu de Guíxols · p.1-40].
Não existe mercado secundário ou mecanismo de liquidez antecipada disponibilizado pela plataforma Urbanitae [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.5]. O capital e os juros ficam totalmente imobilizados até ao final do prazo contratual de 15 meses (ou até 21 meses em caso de acionamento da prorrogação contratual de 6 meses). O investidor deve assumir a incapacidade de resgatar os fundos antes do reembolso efetivo pelo promotor.
- Poderia clarificar a divergência entre a FIFI (que refere um empréstimo total de 1.955.000 €) e o plano financeiro (que projeta 4.500.000 € em 4 tramos)?
- Qual é o estado atual de pré-vendas (contratos de promessa assinalados com sinal) para as 28 habitações do empreendimento?
- Por que motivo a hipoteca sobre as 28 vagas de garagem foi diferida como promessa até ao Tramo C em vez de ser constituída no arranque da operação juntamente com as habitações?
| Dado Analisado | Valor no Doc A | Valor no Doc B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Montante Total do Empréstimo | 1.955.000 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4] | 4.500.000 € (4 tramos) [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] | Contradição na FIFI sobre o teto máximo de endividamento da sociedade prestatária. | Rácio LTV global, LTC e cenário de stress de execução. |
| Data do Estudo de Mercado | Setembro de 2026 [Estudio de Mercado · p.1] | Maio de 2026 [Market Analysis en Inglés · p.1] | Discrepância de datas na versão espanhola vs inglesa do mesmo anexo. | Atualidade dos dados comparativos de vendas. |
| Definição e Valor do LTC | LTC de 62,8% definido como Dívida / Equity [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] | LTC real de 59,3% (4,5M€ / 7,59M€ custo) [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] | O quadro económico calcula o rácio LTC dividindo a dívida pelo capital próprio e não pelos custos totais do projeto. | Rácio LTC efetivo da operação. |
| Preço Médio por m² do Projeto | 3.707 €/m² [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] / [Detalle de Ventas - Ronda Nord em Espanhol · p.1] | 3.729 €/m² [Estudio de Mercado · p.1] | Ligeira variação de orçamentação nas tabelas comerciais de vendas. | Receita bruta total de vendas (diferença inferior a 0,6%). |
- 1.1. Justificação e correção da discrepância entre o montante total de empréstimo mencionado no Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI (1.955.000 €) e no Resumen Económico - Deuda en Inglés (4.500.000 €).
- 2.2. Relatório de histórico de projetos executados e concluídos nos últimos 5 anos pelo equipa gestora do promotor.
- 3.3. Certificado de registo predial com a inscrição da divisão horizontal e obra nova terminada das vagas de garagem e arrecadações.
O empréstimo está segurado por hipoteca de 1.º grau inscrita sobre as 28 habitações que compõem o projeto residencial com responsabilidade de 140%.
Retenção obrigatória de 70% das receitas líquidas provenientes das vendas para amortizar diretamente o capital e juros do empréstimo.
O rácio Loan-to-Value de 47,0% sobre o valor final de avaliação (HET) garante uma margem de proteção substancial caso o projeto seja concluído.
O promotor injeta 2.663.616 € em capital próprio (35% do custo total do projeto), subordinado ao reembolso da dívida.
Garantia de recebimento de pelo menos 7 meses de juros mesmo em caso de amortização antecipada por parte do promotor.
O LTV sobre o estado atual do ativo (suelo/obra em curso) é de 109,5%. Se a obra parar no início, a garantia hipotecária insuficiente não cobre a totalidade do empréstimo.
A FIFI fixa o montante do empréstimo em 1.955.000 €, enquanto os mapas económicos detalham uma dívida total de 4.500.000 € em 4 tramos, gerando dúvida sobre o limite de endividamento do ativo.
As 28 vagas de garagem não ficam hipotecadas no arranque da operação, ficando sujeitas a uma promessa a concretizar apenas antes da libertação do Tramo C.
Trata-se de uma sociedade com capital social de apenas 5.000 € sem histórico comprovado de obras entregues no dossier analisado.
Os juros e o capital são liquidados integralmente na data de vencimento, dependendo estritamente do sucesso das vendas finais ou de refinanciamento.
Veredicto e Classificação Global
- Semáforo: 🟡 Interessante com reservas
- Nível de Risco: Médio
- Nota Global: 6,8 / 10 (Projeto: 6,4 / 10 · Investimento: 7,3 / 10)
O ponto forte do projeto reside na estrutura de garantias e na rentabilidade atrativa oferecida para um empréstimo hipotecário. O principal ponto fraco situa-se no risco de execução da obra e na incongruência documental do montante total do financiamento.
Fatores Decisivos
- ✔️ Taxa de juro fixa de 10,0% ao ano com make-whole garantido de 7 meses.
- ✔️ Hipoteca de 1.º grau sobre as 28 habitações com responsabilidade de 140%.
- ✔️ Mecanismo de retenção de 70% das receitas de vendas (cash-sweep) para amortização acelerada.
- ✖️ LTV inicial superior a 100% sobre o valor do solo e obras em curso.
- ✖️ Contradição no montante total do empréstimo publicado na FIFI face ao modelo financeiro.
- ✖️ Sociedade prestatária com capital reduzido (5.000 €) e sem histórico auditado no dossier.
Decisão de Investimento
Conclusão: Recomendado para investidores de perfil moderado que procurem rendimento fixo de curto prazo (15 meses) e valorizem a existência de garantia hipotecária de 1.º grau. Não é adequado para investidores que exijam liquidez imediata ou projetos com obras em fase final de conclusão.
- Maior Ponto Forte: Estrutura de garantias abrangente (hipoteca 1.º grau, penhor de quotas/contas e cash-sweep de 70%).
- Maior Risco: Incumprimento no prazo de construção com valor de garantia insuficiente antes da conclusão do edifício.
Os prazos de construção e obtenção da licença de primeira ocupação na Catalunha costumam sofrer ligeiros desvios, sendo provável a utilização da prorrogação de 6 meses prevista no contrato.
O prazo global de 21 meses (incluindo prorrogação) é razoável para uma obra de 28 habitações, mantendo baixo o risco de atraso além do contrato.
A hipoteca de 1.º grau com LTV final de 47,0% e o rácio de cobertura em cenário de stress garantem margem suficiente para recuperar o capital investido.
A existência de garantia imobiliária real registada em 1.º grau impede praticamente a perda total do investimento.
O promotor tenderá a refinanciar a dívida ou a vender unidades com desconto antes de permitir a entrada em leilão judicial do ativo.
- LTV (Loan-to-Value): Percentagem que o montante do empréstimo representa face ao valor de avaliação do imóvel.
- LTC (Loan-to-Cost): Rácio que mede a proporção de financiamento por dívida relativamente ao custo total do projeto.
- Bullet: Estrutura de empréstimo onde o capital investido e os juros devidos são pagos de uma só vez na data de vencimento.
- Cash-sweep (Barrido de Caixa): Mecanismo contratual que obriga a aplicar uma percentagem dos das receitas de vendas à amortização prioritária da dívida.
- Make-whole: Cláusula que garante ao investidor o pagamento de um valor mínimo de juros, mesmo que o empréstimo seja reembolsado antecipadamente.
- HET (Hipótese Edifício Terminado): Valor estimado de avaliação de um imóvel sob o pressuposto de que a obra está totalmente concluída e licenciada.
Relatório de Avaliação por Gloval Valuation, S.A.U. (Avaliação hipotecária, 04/06/2025) Resumen Económico - Deuda en Inglés (Modelo financeiro e rácios de dívida, 2026) Resumen Económico - Deuda en Español (Modelo financeiro e rácios de dívida, 2026) Notas Simples do Registo da Propriedade de Sant Feliu de Guíxols (Situação jurídica das fincas, 21/02/2024) Sales Detail - Ronda Nord em Inglés (Tabela comercial de vendas de fogos, 2026) Detalle de Ventas - Ronda Nord em Espanhol (Tabela comercial de vendas de fogos, 2026) Estudio de Mercado (Análise comparativa de concorrência em Sant Feliu, setembro de 2026) Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI (Condições contratuais da oferta, setembro de 2026) Consulta Descriptiva y Gráfica del Catastro (Ficha cadastral do terreno, 08/06/2026) Financing Agreement en Inglés (Minuta de contrato de financiamento, setembro de 2026) Escritura de Estatutos Sociales da DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. (Certidão do Registo Mercantil, 03/09/2019) Market Analysis en Inglés (Análise comparativa de mercado em inglês, maio de 2026)
Aqui tens o resumo de due diligence com base exclusivamente nos dados fornecidos:
Promotor Confirma-se que a entidade responsável é a DINAROSI COSTA BRAVA S.L. (com o NIF B55355291), uma sociedade limitada unipessoal constituída em agosto/setembro de 2019, com sede em Castell-Platja d'Aro (Girona) e um capital social de 5.000,00 euros (Infonif (fonte não verificada), Empresite (registo comercial)). O seu objeto social foca-se na promoção, venda e aluguer de imóveis, construção, reabilitação de edifícios, além de restauração, hotelaria e exploração de estações de serviço (eInforma (registo comercial)). O administrador único registado é Irakli Gulordava (Infonif (fonte não verificada)). Os registos indicam dados de endividamento e variações na dívida líquida face ao exercício anterior (Infonif (fonte não verificada)), mas a pesquisa não devolveu dados conclusivos sobre insolvências formais ligadas diretamente à empresa nestas fontes.
Mercado da Zona De acordo com os dados de mercado da idealista/data, o preço médio global da habitação em venda situava-se em 3.307 €/m² em Sant Feliu de Guíxols (Idealista - Sant Feliu (dados de mercado)). Analisando zonas específicas e tipologias:
- A zona de L'Eixample regista uma média de 2.706 €/m² (Idealista - Sant Feliu (dados de mercado)).
- Os imóveis em primeira linha apresentam preços por metro quadrado na ordem dos 2.921 €/m² a 3.756 €/m² (Idealista - Primeira Linha (dados de mercado)).
- Existem ofertas de obra nova e apartamentos (tipologias de 2 e 3 quartos) na zona da praia com valores de entrada a partir de 289.000€ (Idealista - Obra Nova (dados de mercado)).
Plataforma (Urbanitae) e Notícias / Outros Relativamente à plataforma Urbanitae e ao projeto específico na zona, os resultados obtidos na web centram-se sobretudo em aspetos geográficos, locais e de enquadramento de Sant Feliu de Guíxols (como referências turísticas locais na Minube (fonte não verificada), e infraestruturas educativas/comerciais como o instituto local e restaurantes através do Micole (fonte não verificada) e Gastroranking (fonte não verificada)). Os dados facultados não incluem avaliações diretas sobre taxas de incumprimento específicas da Urbanitae para este projeto em concreto, surgindo apenas menções genéricas a portais de publicidade concursal e superintendências de insolvência a nível institucional (Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento e Concursos de Empresas) sem ligação direta a um calote validado da plataforma (Superintendencia (fonte não verificada), Concursos de Empresas (fonte não verificada)).
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Programa de convite: quem convida e quem é convidado partilham um bónus (50% cada), pago na carteira Urbanitae. O total depende do 1.º investimento do convidado: 500€ → 50€, 1.500€ → 100€, 3.000€ ou mais → 150€.
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Análise gerada por IA e revista por Bruno Bonito
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