Urbanitae · Sant Feliu de Guíxols, Girona, España
Ronda Nord II
En 30 segundos
- 🟡 Veredicto: Inversión interesante con reservas moderadas (Nota Global: 6,8 / 10). El proyecto ofrece un tipo de interés atractivo del 10,0% anual con garantía hipotecaria de 1.er grado sobre 28 viviendas.
- 🛡️ Garantías sólidas: Hipoteca de 1.er grado sobre el edificio residencial con responsabilidad hipotecaria del 140%, prenda del 100% de las participaciones sociales y mecanismo de barrido de caja (cash-sweep) del 70% sobre las ventas.
- ⚠️ Discrepancia contractual material: La Ficha de Información Fundamental (FIFI) indica un préstamo total de 1.955.000 €, mientras que el Resumen Económico proyecta una deuda total de 4.500.000 € dividida en 4 tramos (siendo esta fase el Tramo B de 1.120.000 €).
- 🏗️ Riesgo de ejecución: La obra está pendiente de un avance significativo y el LTV sobre el valor actual del suelo/obra en curso supera el 100%, por lo que la cobertura real de la garantía depende de la finalización del proyecto.
Cómo he llegado a esta nota
6,8 /10
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Análisis Criterium
La puntuación combinada es de 6,8 sobre 10 (nivel de riesgo Medio). El proyecto destaca por sus garantías reales sólidas, incluyendo hipoteca de 1.er grado y cash-sweep, compensando un tipo de interés atractivo del 10,0% anual. Sin embargo, la nota del proyecto se ve limitada debido al LTV elevado en la fase inicial de la obra y a divergencias documentales entre la FIFI y el plan de negocio.
Nota asignada el 18/09/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto Ronda Nord II consiste en la concesión de un préstamo de 1.120.000 € (Tramo B de una línea global de 4.500.000 €) al promotor DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. para financiar la continuación de las obras de construcción y costes generales de una promoción residencial compuesta por 28 viviendas, 28 plazas de garaje y 19 trasteros en Sant Feliu de Guíxols (Girona). El inversor obtiene el rendimiento a través del pago de intereses fijos del 10,0% anual, reembolsados en su totalidad al vencimiento (estructura bullet de 15 meses). El reembolso depende de la finalización de la obra y de la venta de las unidades residenciales o del refinanciamiento bancario de la operación. En caso de impago, los inversores están protegidos por una hipoteca de 1.er grado sobre las 28 viviendas, prenda sobre las participaciones de la sociedad y cuentas bancarias, además de una cláusula de retención del 70% de los ingresos por ventas (cash-sweep).
La prestataria es la sociedad DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. (NIF B55355291), constituida en agosto de 2019, con sede en Castell-Platja d'Aro y capital social de 5.000 € [Escritura de Estatutos Sociales da DINAROSI COSTA BRAVA, S.L · p.1-3]. Su Administrador Único es Irakli Gulordava [Escritura de Estatutos Sociales da DINAROSI COSTA BRAVA, S.L · p.13]. Según datos del registro mercantil externo, la empresa se encuentra activa y sin registros públicos formales de insolvencia o procesos de impago [Contexto Externo]. Sin embargo, se trata de un vehículo de proyecto (SPV) con capital social reducido. La documentación analizada no proporciona el historial detallado de edificios previamente terminados por este equipo de gestión, lo que representa una laguna en la validación de su capacidad técnica de ejecución.
La viabilidad financiera se basa en la comercialización de 28 viviendas por un valor bruto total de venta proyectado de 9.079.025 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1], lo que corresponde a un precio medio de 3.707 €/m² [Detalle de Ventas - Ronda Nord em Espanhol · p.1]. Según datos de mercado independientes (idealista/data), la media del municipio se sitúa en los 3.307 €/m², alcanzando los 3.756 €/m² en edificios de primera línea u obra nueva de calidad [Contexto Externo]. Los precios presupuestados por el promotor están alineados con la oferta competidora directa en la zona (3.625 €/m² a 4.231 €/m²) [Estudio de Mercado · p.1].
Regla de transparencia de cálculo
1. Cálculo del Loan-to-Value (LTV) sobre Edificio Terminado (HET)
- Fórmula:
LTV = Préstamo Total ÷ Valor de Tasación HET - Inputs: Préstamo Total = 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]; Valor de Tasación Hipótesis Edificio Terminado = 9.568.423,51 € [Relatório de Avaliação por Gloval Valuation, S.A.U · p.8].
- Hipótesis: Se considera la deuda global máxima autorizada de 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] sin contar los intereses devengados.
- Resultado:
LTV = 4.500.000 € ÷ 9.568.423,51 € = 47,03%(presentado como 47,0% en [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]). - Interpretación: El importe del préstamo representa menos de la mitad del valor final estimado del edificio terminado, ofreciendo un margen de protección cómodo tras la finalización de la obra.
2. Cálculo del LTV sobre el Estado Actual del Activo (Obra en Curso/Suelo)
- Fórmula:
LTV Actual = Préstamo Total ÷ Valor de Tasación Actual - Inputs: Préstamo Total = 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]; Valor de Tasación Actual = 4.109.406,88 € [Relatório de Avaliação por Gloval Valuation, S.A.U · p.8].
- Hipótesis: Ninguna hipótesis adicional.
- Resultado:
LTV Actual = 4.500.000 € ÷ 4.109.406,88 € = 109,51%. - Interpretación: La deuda total supera el valor actual del inmueble inacabado. Esto demuestra que la garantía hipotecaria solo gana solidez a medida que avanzan las obras y el inmueble gana valor.
3. Cálculo del Loan-to-Cost (LTC)
- Fórmula:
LTC = Préstamo Total ÷ Costes Totales del Proyecto - Inputs: Préstamo Total = 4.500.000 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]; Costes Totales del Proyecto = 7.590.203 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1].
- Hipótesis: Ninguna hipótesis adicional.
- Resultado:
LTC = 4.500.000 € ÷ 7.590.203 € = 59,29%(presentado como 59% en [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]). - Interpretación: La financiación vía crowdfunding cubre el 59,3% del presupuesto total del proyecto, quedando el 40,7% restante cubierto por capital propio del promotor (2.663.616 € / 35%) y anticipos de clientes (426.587 € / 6%) [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1].
4. Escenario de Estrés (Ejecución de Garantía al Vencimiento)
- Fórmula:
Valor Neto Recuperable = (Valor HET × (1 - Descuento Venta Forzosa)) - Costes de Ejecución - Cargas Preferentes - Inputs: Valor HET = 9.568.423,51 € [Relatório de Avaliação por Gloval Valuation, S.A.U · p.8]; Deuda Total con Intereses = 4.958.858 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1].
- Hipótesis: Hipótesis: Descuento de venta forzosa en subasta judicial del 30%, debido a la menor liquidez en subasta pública; Costes judiciales, honorarios de agentes y gastos del procedimiento estimados en un 10% sobre el valor adjudicado. No constan en la documentación.
- Resultado:
* Valor bruto de liquidación: 9.568.423,51 € × (1 - 0,30) = 6.697.896,46 €
* Costes de ejecución (10%): 669.789,65 €
* Valor neto recuperable: 6.028.106,81 €
* Deuda a reembolsar (Principal + Intereses): 4.958.858,00 € [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1]
* Remanente de seguridad para los inversores: 6.028.106,81 € - 4.958.858,00 € = +1.069.248,81 € (tasa de cobertura del 121,5%).
- Interpretación: En caso de que el edificio esté terminado, incluso con un descuento del 30% en subasta y un 10% de costes judiciales, el valor recuperado cubre íntegramente el principal y los intereses devengados.
El préstamo cuenta con un paquete de garantías reales y corporativas bien estructurado:
- Hipoteca de 1.er grado: Recae sobre las 28 viviendas (fincas registrales primarias 25.415 a 25.458) con una responsabilidad hipotecaria del 140% sobre el principal [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Promesa de hipoteca y condición de tramo: Promesa irrevocable de hipoteca sobre las 28 plazas de garaje; su constitución efectiva es condición precedente obligatoria para la liberación del Tramo C [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Prenda de 1.er grado: Sobre el 100% de las participaciones sociales de la prestataria DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. y sobre sus cuentas bancarias [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Barrido de Caja (Cash-sweep): Retención y aplicación obligatoria del 70% de los ingresos netos de las ventas para la amortización anticipada prioritaria del préstamo [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Carta de Compromiso de Capital: El promotor se compromete por escrito a financiar el 42% de las contingencias presupuestadas y el 100% de cualquier desviación presupuestaria no prevista [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4].
- Cargas existentes: Las notas simples del registro de la propiedad confirman que las fincas están libres de hipotecas anteriores, registrando únicamente afecciones fiscales habituales relativas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados [Notas Simples do Registo da Propriedade de Sant Feliu de Guíxols · p.1-40].
No existe mercado secundario ni mecanismo de liquidez anticipada puesto a disposición por la plataforma Urbanitae [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.5]. El capital y los intereses quedan totalmente inmovilizados hasta el final del plazo contractual de 15 meses (o hasta 21 meses en caso de activación de la prórroga contractual de 6 meses). El inversor debe asumir la incapacidad de rescatar los fondos antes del reembolso efectivo por parte del promotor.
- ¿Podría aclarar la divergencia entre la FIFI (que refiere un préstamo total de 1.955.000 €) y el plan financiero (que proyecta 4.500.000 € en 4 tramos)?
- ¿Cuál es el estado actual de preventas (contratos de arras firmados) para las 28 viviendas de la promoción?
- ¿Por qué motivo la hipoteca sobre las 28 plazas de garaje se diferió como promesa hasta el Tramo C en lugar de constituirse al inicio de la operación junto con las viviendas?
| Dato Analizado | Valor en Doc A | Valor en Doc B | Impacto Práctico | Cálculos Afectados |
|---|---|---|---|---|
| Importe Total del Préstamo | 1.955.000 € [Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI · p.4] | 4.500.000 € (4 tramos) [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] | Contradicción en la FIFI sobre el tope máximo de endeudamiento de la sociedad prestataria. | Ratio LTV global, LTC y escenario de estrés de ejecución. |
| Fecha del Estudio de Mercado | Septiembre de 2026 [Estudio de Mercado · p.1] | Mayo de 2026 [Market Analysis en Inglés · p.1] | Discrepancia de fechas en la versión española vs. inglesa del mismo anexo. | Actualidad de los datos comparativos de ventas. |
| Definición y Valor del LTC | LTC del 62,8% definido como Deuda / Equity [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] | LTC real del 59,3% (4,5M€ / 7,59M€ coste) [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] | El cuadro económico calcula el ratio LTC dividiendo la deuda por el capital propio y no por los costes totales del proyecto. | Ratio LTC efectivo de la operación. |
| Precio Medio por m² del Proyecto | 3.707 €/m² [Resumen Económico - Deuda en Inglés · p.1] / [Detalle de Ventas - Ronda Nord em Espanhol · p.1] | 3.729 €/m² [Estudio de Mercado · p.1] | Ligera variación de presupuestación en las tablas comerciales de ventas. | Ingreso bruto total de ventas (diferencia inferior al 0,6%). |
- 1.1. Justificação e correção da discrepância entre o montante total de empréstimo mencionado no Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI (1.955.000 €) e no Resumen Económico - Deuda en Inglés (4.500.000 €).
- 2.2. Relatório de histórico de projetos executados e concluídos nos últimos 5 anos pelo equipa gestora do promotor.
- 3.3. Certificado de registo predial com a inscrição da divisão horizontal e obra nova terminada das vagas de garagem e arrecadações.
El préstamo está asegurado por hipoteca de 1.er grado inscrita sobre las 28 viviendas que componen el proyecto residencial con responsabilidad del 140%.
Retención obligatoria del 70% de los ingresos netos provenientes de las ventas para amortizar directamente el principal y los intereses del préstamo.
El ratio Loan-to-Value del 47,0% sobre el valor final de tasación (HET) garantiza un margen de protección sustancial en caso de que el proyecto se concluya.
El promotor inyecta 2.663.616 € en capital propio (35% del coste total del proyecto), subordinado al reembolso de la deuda.
Garantía de cobro de al menos 7 meses de intereses incluso en caso de amortización anticipada por parte del promotor.
El LTV sobre el estado actual del activo (suelo/obra en curso) es del 109,5%. Si la obra se detiene al principio, la garantía hipotecaria insuficiente no cubre la totalidad del préstamo.
La FIFI fija el importe del préstamo en 1.955.000 €, mientras que los cuadros económicos detallan una deuda total de 4.500.000 € en 4 tramos, generando dudas sobre el límite de endeudamiento del activo.
Las 28 plazas de garaje no quedan hipotecadas al inicio de la operación, quedando sujetas a una promesa que se concretará solo antes de la liberación del Tramo C.
Se trata de una sociedad con un capital social de solo 5.000 € sin historial acreditado de obras entregadas en el dossier analizado.
Los intereses y el capital se liquidan íntegramente en la fecha de vencimiento, dependiendo estrictamente del éxito de las ventas finales o del refinanciamiento.
Veredicto y Clasificación Global
- Semáforo: 🟡 Interesante con reservas
- Nivel de Riesgo: Medio
- Nota Global: 6,8 / 10 (Proyecto: 6,4 / 10 · Inversión: 7,3 / 10)
El punto fuerte del proyecto radica en la estructura de garantías y en la rentabilidad atractiva ofrecida para un préstamo hipotecario. El principal punto débil se sitúa en el riesgo de ejecución de la obra y en la incongruencia documental del importe total de la financiación.
Factores Decisivos
- ✔️ Tipo de interés fijo del 10,0% anual con make-whole garantizado de 7 meses.
- ✔️ Hipoteca de 1.er grado sobre las 28 viviendas con responsabilidad del 140%.
- ✔️ Mecanismo de retención del 70% de los ingresos por ventas (cash-sweep) para amortización acelerada.
- ✖️ LTV inicial superior al 100% sobre el valor del suelo y obras en curso.
- ✖️ Contradicción en el importe total del préstamo publicado en la FIFI frente al modelo financiero.
- ✖️ Sociedad prestataria con capital reducido (5.000 €) y sin historial auditado en el dossier.
Decisión de Inversión
Conclusión: Recomendado para inversores de perfil moderado que busquen rendimiento fijo a corto plazo (15 meses) y valoren la existencia de garantía hipotecaria de 1.er grado. No es adecuado para inversores que exijan liquidez inmediata o proyectos con obras en fase final de conclusión.
- Mayor Punto Fuerte: Estructura de garantías exhaustiva (hipoteca 1.er grado, prenda de participaciones/cuentas y cash-sweep del 70%).
- Mayor Riesgo: Incumplimiento en el plazo de construcción con valor de garantía insuficiente antes de la finalización del edificio.
Os prazos de construção e obtenção da licença de primeira ocupação na Catalunha costumam sofrer ligeiros desvios, sendo provável a utilização da prorrogação de 6 meses prevista no contrato.
O prazo global de 21 meses (incluindo prorrogação) é razoável para uma obra de 28 habitações, mantendo baixo o risco de atraso além do contrato.
A hipoteca de 1.º grau com LTV final de 47,0% e o rácio de cobertura em cenário de stress garantem margem suficiente para recuperar o capital investido.
A existência de garantia imobiliária real registada em 1.º grau impede praticamente a perda total do investimento.
O promotor tenderá a refinanciar a dívida ou a vender unidades com desconto antes de permitir a entrada em leilão judicial do ativo.
- LTV (Loan-to-Value): Porcentaje que el importe del préstamo representa frente al valor de tasación del inmueble.
- LTC (Loan-to-Cost): Ratio que mide la proporción de financiación mediante deuda respecto al coste total del proyecto.
- Bullet: Estructura de préstamo en la que el capital invertido y los intereses devengados se pagan de una sola vez en la fecha de vencimiento.
- Cash-sweep (Barrido de Caja): Mecanismo contractual que obliga a aplicar un porcentaje de los ingresos por ventas a la amortización prioritaria de la deuda.
- Make-whole: Cláusula que garantiza al inversor el pago de un importe mínimo de intereses, incluso si el préstamo se reembolsa anticipadamente.
- HET (Hipótesis Edificio Terminado): Valor estimado de tasación de un inmueble bajo el supuesto de que la obra está totalmente concluida y licenciada.
Informe de Valoración por Gloval Valuation, S.A.U. (Tasación hipotecaria, 04/06/2025) Resumen Económico - Deuda en Inglés (Modelo financiero y ratios de deuda, 2026) Resumen Económico - Deuda en Español (Modelo financiero y ratios de deuda, 2026) Notas Simples do Registo da Propriedade de Sant Feliu de Guíxols (Situación jurídica de las fincas, 21/02/2024) Sales Detail - Ronda Nord em Inglés (Tabla comercial de ventas de unidades, 2026) Detalle de Ventas - Ronda Nord em Espanhol (Tabla comercial de ventas de unidades, 2026) Estudio de Mercado (Análisis comparativo de competencia en Sant Feliu, septiembre de 2026) Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FIFI (Condiciones contractuales de la oferta, septiembre de 2026) Consulta Descriptiva y Gráfica del Catastro (Ficha catastral del terreno, 08/06/2026) Financing Agreement en Inglés (Minuta de contrato de financiación, septiembre de 2026) Escritura de Estatutos Sociales da DINAROSI COSTA BRAVA, S.L. (Certificado del Registro Mercantil, 03/09/2019) Market Analysis en Inglés (Análisis comparativo de mercado en inglés, mayo de 2026)
Aqui tens o resumo de due diligence com base exclusivamente nos dados fornecidos:
Promotor Confirma-se que a entidade responsável é a DINAROSI COSTA BRAVA S.L. (com o NIF B55355291), uma sociedade limitada unipessoal constituída em agosto/setembro de 2019, com sede em Castell-Platja d'Aro (Girona) e um capital social de 5.000,00 euros (Infonif (fonte não verificada), Empresite (registo comercial)). O seu objeto social foca-se na promoção, venda e aluguer de imóveis, construção, reabilitação de edifícios, além de restauração, hotelaria e exploração de estações de serviço (eInforma (registo comercial)). O administrador único registado é Irakli Gulordava (Infonif (fonte não verificada)). Os registos indicam dados de endividamento e variações na dívida líquida face ao exercício anterior (Infonif (fonte não verificada)), mas a pesquisa não devolveu dados conclusivos sobre insolvências formais ligadas diretamente à empresa nestas fontes.
Mercado da Zona De acordo com os dados de mercado da idealista/data, o preço médio global da habitação em venda situava-se em 3.307 €/m² em Sant Feliu de Guíxols (Idealista - Sant Feliu (dados de mercado)). Analisando zonas específicas e tipologias:
- A zona de L'Eixample regista uma média de 2.706 €/m² (Idealista - Sant Feliu (dados de mercado)).
- Os imóveis em primeira linha apresentam preços por metro quadrado na ordem dos 2.921 €/m² a 3.756 €/m² (Idealista - Primeira Linha (dados de mercado)).
- Existem ofertas de obra nova e apartamentos (tipologias de 2 e 3 quartos) na zona da praia com valores de entrada a partir de 289.000€ (Idealista - Obra Nova (dados de mercado)).
Plataforma (Urbanitae) e Notícias / Outros Relativamente à plataforma Urbanitae e ao projeto específico na zona, os resultados obtidos na web centram-se sobretudo em aspetos geográficos, locais e de enquadramento de Sant Feliu de Guíxols (como referências turísticas locais na Minube (fonte não verificada), e infraestruturas educativas/comerciais como o instituto local e restaurantes através do Micole (fonte não verificada) e Gastroranking (fonte não verificada)). Os dados facultados não incluem avaliações diretas sobre taxas de incumprimento específicas da Urbanitae para este projeto em concreto, surgindo apenas menções genéricas a portais de publicidade concursal e superintendências de insolvência a nível institucional (Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento e Concursos de Empresas) sem ligação direta a um calote validado da plataforma (Superintendencia (fonte não verificada), Concursos de Empresas (fonte não verificada)).
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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