Quanto custa um atraso num projeto de crowdfunding imobiliário

Há uma conta que quase nenhum investidor de crowdfunding faz, e é a que separa a rentabilidade anunciada da que se recebe mesmo.

Mas antes da conta há uma pergunta que se salta muitas vezes: quando um projeto atrasa, continuas a ganhar juros nesse tempo a mais?

A resposta está no contrato, e não é a mesma nos três casos que existem.

Os três atrasos, que não são a mesma coisa

1. Prorrogação prevista no contrato. O promotor exerce uma opção que já estava escrita, o prazo alarga, e os juros normalmente continuam a contar. Num dos projetos que analisei, a dívida do projeto no vencimento eram cerca de 1.071.800 € aos 18 meses, e passava a cerca de 1.122.400 € com a prorrogação ativada. O tempo a mais foi remunerado.

2. Mora. O prazo acabou, não houve prorrogação válida, e o promotor não pagou. Aí entram os juros de mora, mais altos do que os normais. Num contrato da WeCity que li, a cláusula 12.6 fixa-os em +3% sobre o tipo ordinário. Noutro projeto, a taxa de mora depois da prorrogação chega aos 15% ao ano.

3. Pagamento tardio sem acréscimo nenhum. Acontece quando a mora não se aplica àquele período, ou quando se negoceia um acordo para receber o capital e não insistir no resto.

É este terceiro caso que a conta a seguir descreve. É o pior dos três, e é o cenário com que vale a pena fazer as contas antes de investir.

A conta

Um projeto promete 10% ao ano a 12 meses. Investes 1.000 €. Ao fim de um ano devias receber 1.100 €.

O projeto atrasa-se seis meses. Ao mês 18, o promotor paga: os mesmos 1.100 €.

Só que o teu dinheiro esteve 18 meses fora, não 12. Ganhaste 100 € em ano e meio, o que dá cerca de 6,6% ao ano.

A plataforma continua a mostrar 10%. O teu Excel continua a mostrar 10%. E a decisão seguinte (investir mais neste promotor, ou pôr o dinheiro num depósito) é tomada com o número errado na cabeça.

Porque os juros de mora não resolvem o problema

Se o contrato prevê mora, à primeira vista estás protegido: o atraso até te paga mais. Na prática há três coisas a saber, e todas saíram de contratos que li.

Juros no papel não são juros recebidos. Quem está em mora é, por definição, alguém que não conseguiu pagar na data devida. Um promotor sem dinheiro para o capital raramente tem dinheiro para a penalização por cima. A cláusula existe, o pagamento é outra conversa.

Parte da penalização pode não ser para ti. Num dos contratos, há uma penalização de 2% do principal em caso de mora que vai para a plataforma, não para os investidores, a título de serviços de reclamação. Vale sempre a pena ler a quem é que a cláusula paga, e não só quanto.

A prorrogação pode não depender de ti. Noutro contrato, a prorrogação é uma faculdade unilateral do promotor: os investidores não votam. O prazo alarga, e não há nada a decidir.

Como se chama a conta certa

Chama-se TIR: taxa interna de rentabilidade, ou XIRR nas folhas de cálculo. Em vez de olhar só para quanto entrou e quanto saiu, olha para quando.

Numa folha de cálculo:

A1: -1000      B1: 01/01/2025     (o que investiste, e quando)
A2:  1100      B2: 01/07/2026     (o que recebeste, e quando)

=XIRR(A1:A2; B1:B2)  ->  6,6%

Funciona também com reembolsos parciais: acrescentas uma linha por cada pagamento recebido, com a data real. É isso que torna esta conta honesta, e a taxa do anúncio não.

Se houver juros de mora e eles forem mesmo pagos, aparecem aqui sozinhos: o valor recebido é maior, e a TIR sobe. A conta não precisa de saber a razão, só as datas e os valores.

Três coisas que a taxa do anúncio esconde

O dinheiro parado antes de investir. Entre transferires o dinheiro para a plataforma e o projeto arrancar podem passar semanas. Nesse tempo não rende nada, e conta.

O dinheiro parado depois de receber. Recebes o capital de volta e ficas à espera do próximo projeto que valha a pena. Se demorar dois meses, esses dois meses também contam para a rentabilidade da tua carteira.

Os reembolsos parciais. Se receberes metade do capital a meio do prazo, essa metade deixou de render, a menos que a reinvistas logo. Uma amortização parcial é boa notícia para o risco e má notícia para a rentabilidade anunciada.

O que fazer com isto

Não é para desistir de crowdfunding. É para comparar com honestidade, e para saber o que procurar no contrato antes de investir.

Três perguntas concretas: os juros continuam a correr durante a prorrogação? Qual é a taxa de mora, e a partir de quando? A penalização por mora é para os investidores ou para a plataforma? As respostas estão no contrato de empréstimo, normalmente na cláusula 12.

E quando comparares um projeto a 11% com um depósito a 3%, a diferença real não é de 8 pontos. É de 8 pontos menos o atraso provável, menos o tempo em que o dinheiro esteve parado, e a multiplicar pela probabilidade de o promotor pagar mesmo.

Um projeto a 11% que atrase seis meses e pague só o prometido rende cerca de 7,3%. Continua a ser mais do que um depósito, mas a distância é bastante menor do que parecia, e o risco é incomparavelmente maior.

E se não pagar

Aí a conta é outra e muito mais simples: perdes parte ou a totalidade do capital, e nenhuma taxa de mora tem alguma coisa a dizer sobre isso. Uma penalização de 15% ao ano sobre dinheiro que não existe vale exatamente zero.

É por isso que a análise das garantias importa mais do que a comparação de rentabilidades.