No todas las garantías valen lo mismo

Casi todos los proyectos de crowdfunding inmobiliario anuncian que tienen garantía. La palabra aparece destacada en la ficha, muchas veces al lado de la rentabilidad. Y casi nunca dice lo que importa, que es cuál garantía, porque la diferencia entre ellas es enorme.

La cola

Cuando un promotor no paga, no hay un botón que devuelva el dinero. Hay un inmueble (o un patrimonio) y una cola de gente con derecho a cobrar de él. La garantía es lo que decide tu lugar en la cola.

De la mejor a la peor:

Hipoteca de primer rango

Lo mejor que existe en este mercado. Hay un inmueble concreto, inscrito, y tú (o el agente de garantías que representa a los inversores) estás en primer lugar sobre él. Si el promotor falla, se ejecuta el inmueble y los inversores cobran antes que cualquier otro acreedor común.

Qué confirmar: que es realmente de primer rango, y que está inscrita. Una hipoteca prometida no es una hipoteca constituida, y la diferencia entre las dos es la diferencia entre tener garantía y tener una intención.

Hipoteca de rango inferior

Segundo o tercer rango significa que hay alguien por delante. Si el inmueble se vende por menos que la suma de las deudas, quien está delante cobra primero y puede no quedar nada.

Una hipoteca de segundo rango sobre un inmueble con un 60% de deuda bancaria por delante es una garantía sobre el 40% restante, siempre que el inmueble valga de verdad lo que dice la tasación.

Pignoración de participaciones sociales

En vez de darte como garantía el inmueble, te dan las participaciones de la sociedad que es dueña del inmueble. Parece lo mismo y no lo es: si la sociedad tiene otras deudas, heredas esas deudas junto con el inmueble. Es una garantía sobre lo que sobra, no sobre el activo.

Pagaré o aval personal

El promotor (o los socios) firman un documento que dice que responden con su patrimonio personal. Vale exactamente lo que valga ese patrimonio el día en que haya que ejecutarlo, y quien llega a ese punto suele no tener ya mucho.

No es inútil. Es la diferencia entre tener un camino legal y no tener ninguno. Pero no hay que confundirlo con una hipoteca.

"Garantía" sin sustantivo

Si la ficha dice solamente "proyecto garantizado" y la documentación no identifica qué, sobre qué y en qué rango, no hay ninguna garantía que puedas evaluar. En los análisis que hago, esto entra siempre en la sección de información que falta.

El LTV, y por qué no basta

El LTV (loan-to-value) es el ratio entre el dinero prestado y el valor del inmueble. Un LTV del 60% quiere decir que el inmueble tendría que perder más de un 40% de su valor antes de que los inversores empiecen a perder capital.

Dos trampas que encuentro con frecuencia:

El valor de la tasación puede estar desactualizado. Una tasación hecha antes de la compra del inmueble, o antes de que la obra se parara, no describe la garantía de hoy. En uno de los proyectos que analicé, la única tasación existente era anterior a la adquisición por el promotor actual: el LTV publicado estaba comparando deuda de hoy con un valor de ayer.

El valor puede ser el del inmueble acabado, no el del inmueble tal como está. Muchos proyectos usan la "hipótesis de edificio terminado": cuánto valdrá cuando la obra esté lista. Si la obra se para a medias, la garantía no vale eso: vale lo que un comprador pagaría por una obra parada, que es mucho menos.

Qué leer, y dónde

Tres documentos, por este orden:

1. La nota simple del Registro de la Propiedad. Dice quién es el dueño, qué cargas existen y en qué orden. Es el único documento que prueba lo que está inscrito, en lugar de describirlo.
2. El contrato de préstamo. Dice qué ocurre en caso de impago y en qué orden se paga.
3. El mandato del agente de garantías. Dice quién ejecuta la hipoteca en nombre de los inversores y con qué poderes.

⚠️ Vale la pena confirmar que los tres dicen lo mismo. En varios análisis he encontrado el orden de pago descrito de forma distinta en el contrato y en el mandato, y ese orden es lo que decide si recuperas primero capital o primero intereses.

En resumen

Cuando leas "con garantía", la pregunta no es si la hay. Es: cuál, sobre qué, en qué rango, inscrita cuándo, y tasada con qué fecha. Si la documentación no responde a las cinco, ya sabes algo sobre el proyecto.