Impuestos sobre crowdfunding inmobiliario en España

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario más conocidas del mercado ibérico son españolas y están supervisadas por la CNMV: WeCity y Urbanitae son las principales. Eso plantea una pregunta que aparece siempre: ¿cómo se pagan impuestos sobre este rendimiento?

⚠️ Esto no es asesoramiento fiscal. Es una explicación de cómo está montado el sistema, para que sepas qué preguntas hacer. Los regímenes fiscales cambian, y tu caso concreto depende de dónde eres residente fiscal y del tipo de proyecto. Confirma siempre con un asesor o con la fuente oficial antes de decidir nada.

Primero: qué tipo de rendimiento es

Antes que el tipo impositivo, el tipo de renta. Y no es el mismo en todos los proyectos:

Proyectos de deuda (préstamo). Cobras intereses. Eso es rendimiento del capital mobiliario y entra en la base imponible del ahorro del IRPF, separada de los rendimientos del trabajo.

Proyectos de plusvalía (equity). Participas en el resultado de la venta del inmueble, normalmente a través de una sociedad. El rendimiento puede llegar como dividendo o como ganancia patrimonial en la transmisión de la participación, y se tratan de forma distinta. La documentación del proyecto dice cuál es, y si no lo dice, es una pregunta que hacer antes de invertir, no después.

Esta distinción no es un detalle fiscal: es la misma distinción que separa prestar dinero de ser socio, y está explicada en el artículo sobre deuda o plusvalía.

La retención del 19%

Las plataformas españolas supervisadas por la CNMV retienen un 19% sobre los intereses pagados a inversores residentes en España y entregan ese importe directamente a Hacienda. Quien invierte cobra el neto y descuenta la retención en la declaración anual.

La retención no es el impuesto final. Es un anticipo a cuenta. Si tu tipo final es más alto, pagas la diferencia; si es más bajo, te devuelven.

Los tramos de la base del ahorro

La base del ahorro tributa por tramos progresivos: el tipo sube a medida que aumenta el rendimiento, y se aplica al conjunto de todos los rendimientos del ahorro del año (intereses, dividendos, ganancias de fondos, no solo el crowdfunding).

En la fecha en que escribo, los tramos van del 19% en los primeros miles de euros hasta el 30% en los tramos más altos, con escalones intermedios. Los valores exactos de cada tramo cambian con las leyes de presupuestos, y por eso no los repito aquí: están en el manual práctico del IRPF de la Agencia Tributaria, que es la fuente que vale.

Un detalle útil: las comisiones de gestión cobradas por la plataforma pueden, en general, deducirse como gastos de administración y custodia, reduciendo el rendimiento neto a declarar. Guarda los extractos.

Si no eres residente fiscal en España

Si inviertes desde fuera de España, la regla general es que declaras en tu país de residencia la totalidad de tus rendimientos, incluidos los obtenidos aquí.

Tres cosas que saber:

La doble imposición. España tiene convenios con la mayoría de los países para evitar que el mismo rendimiento se grave dos veces. Si hubo impuesto retenido en España, suele existir un mecanismo para acreditarlo en tu país, pero exige que puedas probar cuánto se retuvo, lo que significa guardar los justificantes que emite la plataforma.

El certificado de residencia. En muchos casos es posible pedir a la plataforma que aplique el tipo reducido previsto en el convenio, entregando un certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria de tu país. Vale la pena preguntar a la plataforma cuál es su procedimiento: varía.

El formulario correcto. El tratamiento del no residente no es el mismo que el del residente, y la plataforma no lo resuelve por ti. Es de las pocas cosas de esta lista en las que un asesor se paga solo.

Qué guardar durante el año

Independientemente del país, tres cosas:

• El extracto anual de rendimientos que emite la plataforma (no todas lo hacen sin pedirlo).
• El justificante de retención, si lo hubo.
• El registro de fechas e importes de cada inversión y de cada reembolso, que sirve también para calcular la rentabilidad real.

Y si el proyecto sale mal

Una pérdida de capital no es lo mismo que un rendimiento negativo, y el tratamiento fiscal de un crédito incobrable tiene reglas propias. Es de las preguntas más difíciles de esta área y es exactamente donde vale la pena un asesor, y no un artículo.

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Escrito en agosto de 2026. Los tramos y reglas citados pueden haber cambiado desde entonces: confirma siempre en la fuente oficial enlazada arriba.