Impuestos sobre crowdfunding inmobiliario en España

La mayor parte de las plataformas de crowdfunding inmobiliario que operam en Portugal son españolas: WeCity y Urbanitae son las más conocidas. Esto plantea una pregunta que surge siempre: ¿dónde y cómo se pagan impuestos sobre estos rendimientos?

⚠️ Esto no es asesoramiento fiscal. Es una explicación de cómo está diseñado el sistema, para que sepas qué preguntas hacer. Los regímenes fiscales cambian y tu caso concreto depende de dónde seas residente fiscal y del tipo de proyecto. Confirma siempre con un asesor fiscal o con la fuente oficial antes de tomar ninguna decisión.

Primero: qué tipo de rendimiento es

Antes del tipo impositivo, el tipo de rendimiento. Y no es el mismo en todos los proyectos:

Proyectos de deuda (préstamo). Recibes intereses. En España esto es rendimiento del capital mobiliario y entra en la base imponible del ahorro del IRPF: la base del ahorro, separada de los rendimientos del trabajo.

Proyectos de plusvalía (equity). Participas en el resultado de la venta del inmueble, normalmente a través de una sociedad. El rendimiento puede llegar como dividendo o como ganancia patrimonial en la enajenación de la participación, y se tratan de forma diferente. La documentación del proyecto indica cuál es, y si no lo dice, es una pregunta que conviene hacer antes de invertir, no después.

Esta distinción no es un detalle fiscal: es la misma distinción que separa prestar dinero de ser socio, y está explicada en el artículo sobre deuda o plusvalía.

La retención del 19%

Las plataformas españolas supervisadas por la CNMV retienen un 19% sobre los intereses pagados a inversores residentes en España y entregan ese importe directamente a la Hacienda española. Quien invierte recibe el líquido y descuenta la retención en la declaración anual.

La retención no es el impuesto final. Es un pago a cuenta. Si tu tipo final es más alto, pagas la diferencia; si es más bajo, te devuelven la diferencia.

Los tramos de la base del ahorro

En España, la base del ahorro tributa por tramos progresivos: el tipo sube a medida que el rendimiento aumenta y se aplica al conjunto de todos los rendimientos del ahorro del año (intereses, dividendos, ganancias patrimoniales de fondos, no solo el crowdfunding).

A fecha en que escribo, los tramos van desde el 19% en los primeros miles de euros hasta el 30% en los tramos más altos, con escalones intermedios por el camino. Los valores exactos de cada tramo cambian con las leyes de presupuestos y por eso no los repito aquí: están en el manual práctico del IRPF de la Agencia Tributaria, que es la fuente oficial válida.

Un detalle útil: las comisiones de gestión cobradas por la plataforma se pueden, en general, deducir como gastos de administración y custodia, reduciendo el rendimiento neto a declarar. Guarda los extractos.

Si eres residente fiscal en Portugal

Pregunté directamente a WeCity sobre esto, tras percibir que dos de mis proyectos tenían un tratamiento diferente: en uno no hubo retención alguna y en el otro se retuvo cerca del 20% de los intereses brutos. Esta fue la respuesta de atención al cliente, firmada por Pablo Rosal, Head of Customer Care (septiembre de 2026):

> "Como residente fiscal en Portugal, y dado que son los promotores de los proyectos los que efectúan la retención en la fuente, para evitar la doble imposición los promotores domiciliados en España no aplicarán retención alguna, correspondiéndole únicamente actualizar la información en su declaración. Por otro lado, los promotores domiciliados en Portugal aplicarán la retención estipulada por la autoridad tributaria portuguesa."

Es decir: quien retiene no es la plataforma, es el promotor de cada proyecto, y lo que determina si hay retención es dónde está domiciliado, no dónde está domiciliada WeCity o Urbanitae.

• Promotor domiciliado en España: para un residente fiscal en Portugal, retención del 0%. La responsabilidad de declarar el rendimiento (y pagar el impuesto correspondiente) recae íntegramente de tu lado, en Portugal.
• Promotor domiciliado en Portugal: aplica la retención habitual de la ley portuguesa sobre rendimientos del capital.

Esto es diferente de lo que suele explicarse sobre convenios de doble imposición. No es una tarifa reducida que se solicite con un certificado de residencia: es retención cero de entrada, porque tributar en origen duplicaría el impuesto para quien ya va a declarar todo en Portugal.

Cómo reconocer esto en tu extracto: la plataforma muestra "Retenciones" línea por línea, por proyecto, junto a los intereses brutos y netos. Si ves 0,00 €, no es un error ni falta de datos: significa que el promotor está domiciliado fuera de Portugal. Si ves una retención (por ejemplo, cercana al 20%), el promotor está domiciliado en Portugal.

⚠️ Esto no exime de nada. Retención cero no es "sin impuestos": supone que toda la responsabilidad de declarar y pagar pasa a ser tuya. Sin el registro del bruto y del neto por proyecto, la declaración resulta más difícil de hacer correctamente.

Para más detalle sobre la parte portuguesa, he escrito un artículo específico sobre cómo declarar en el IRS.

Qué guardar durante el año

Independientemente del país, tres cosas:

• El extracto anual de rendimientos que la plataforma emite (no todas lo hacen sin solicitarlo).
• El justificante de retención, si lo hubo.
• El registro de fechas e importes de cada inversión y de cada reembolso, que sirve también para calcular la rentabilidad real.

Y si el proyecto sale mal

Una pérdida de capital no es lo mismo que un rendimiento negativo, y el tratamiento fiscal de un crédito incobrable tiene reglas propias en cualquiera de los países. Es una de las preguntas más difíciles en este ámbito y es exactamente donde merece la pena consultar a un asesor fiscal, no a un artículo.

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Escrito en agosto de 2026, sección sobre Portugal actualizada en septiembre de 2026 con confirmación directa de WeCity. Los tramos y reglas citados pueden haber cambiado desde entonces: confirma siempre en la fuente oficial enlazada arriba.