Dívida ou mais-valia: a diferença que muda tudo

Duas formas muito diferentes de pôr dinheiro no mesmo prédio

Quando entras num projeto de crowdfunding imobiliário, podes estar a fazer uma de duas coisas completamente distintas — e a maioria das plataformas não te explica a diferença com clareza.

Dívida (também chamada empréstimo ou crowdlending): estás a emprestar dinheiro ao promotor. Ele compromete-se a devolver o capital e a pagar um juro combinado à partida.

Mais-valia (também chamada equity ou capital): estás a entrar como sócio do projeto. Não há juro nenhum combinado — ganhas uma parte do lucro quando o imóvel for vendido.

A pergunta que separa as duas é simples: sou credor ou sou dono?

A diferença que mais importa: a ordem da fila

Quando o projeto acaba e há dinheiro para distribuir, ele não é repartido ao mesmo tempo por toda a gente. Há uma fila, e a tua posição nela é a coisa mais importante de todas.

1.º  Banco (se houver financiamento bancário)
2.º  Quem emprestou — DÍVIDA
3.º  Promotor e sócios — MAIS-VALIA

Se o projeto correr bem, todos recebem e a ordem não se nota. A ordem só se nota quando corre mal — e é exatamente aí que ela decide tudo.

Imagina um projeto que esperava vender por 2 milhões e só consegue 1,4 milhões. Se emprestaste 1 milhão, recebes o teu milhão e o juro: a perda é absorvida por quem está atrás de ti. Se entraste como sócio, ficas com o que sobrar depois de todos os outros — e pode não sobrar nada.

Lado a lado

Nenhuma é melhor que a outra

É tentador olhar para a tabela e concluir que dívida é mais segura, logo é melhor. Não é assim tão simples.

Na dívida, o teu ganho tem um teto. Se o promotor vender o projeto com o dobro do lucro previsto, recebes exatamente o mesmo juro que estava no contrato. Estás protegido na queda, mas também estás limitado na subida.

Na mais-valia não há teto — e é por isso que existe. Aceitas ficar no fim da fila em troca de participares no que correr melhor do que o esperado.

O erro não é escolher uma ou outra. O erro é escolher mais-valia a pensar que estás a comprar a segurança da dívida — normalmente porque a percentagem anunciada é maior e ninguém explicou porquê.

O que muda na análise

O tipo de projeto muda as perguntas que deves fazer.

Se é dívida, o essencial é a garantia:

• Qual é o LTV, e sobre que valor está calculado?
• A hipoteca é de primeiro grau? Há mais alguém com garantia sobre o mesmo imóvel?
• De onde vem o dinheiro para me pagar — da venda, de refinanciamento, ou de outra fonte?

Se é mais-valia, o essencial é o plano de negócio e a saída:

• Os preços de venda previstos são realistas para aquela zona, hoje?
• Quanto é que o promotor pôs de dinheiro próprio? (Se pôs pouco, arrisca pouco.)
• O que acontece se a venda demorar mais dois anos do que o previsto?
• Como e quando é que eu saio? Existe alguma forma de vender a minha posição antes do fim?

Uma nota sobre as percentagens anunciadas

Um projeto de dívida a 10% e um de mais-valia a 15% não são comparáveis, mesmo que os números estejam lado a lado.

Os 10% da dívida são uma obrigação contratual: ou o promotor paga, ou está em incumprimento. Os 15% da mais-valia são uma estimativa do que pode vir a acontecer — o promotor não está obrigado a nada, e se a venda correr pior, o número real é outro.

Comparar os dois números diretamente é comparar uma promessa com uma previsão.

Como isto aparece na Criterium

Cada análise no site tem um distintivo que diz Dívida ou Mais-valia, e podes filtrar por tipo na página inicial. Fazemos essa distinção logo à entrada precisamente porque muda as perguntas certas a fazer — e porque a mesma nota global significa coisas diferentes conforme a posição que ocupas na fila.