Deuda o plusvalía: la diferencia que lo cambia todo

Dos formas muy diferentes de poner dinero en el mismo edificio

Cuando entras en un proyecto de crowdfunding inmobiliario, puedes estar haciendo una de dos cosas completamente distintas — y la mayoría de las plataformas no te explica la diferencia con claridad.

Deuda (también llamada préstamo o crowdlending): estás prestando dinero al promotor. Él se compromete a devolver el capital y a pagar un interés acordado de antemano.

Plusvalía (también llamada equity o capital): estás entrando como socio del proyecto. No hay ningún interés acordado — ganas una parte del beneficio cuando el inmueble se venda.

La pregunta que separa las dos es simple: ¿soy acreedor o soy dueño?

La diferencia que más importa: el orden de la cola

Cuando el proyecto termina y hay dinero para distribuir, no se reparte al mismo tiempo a todo el mundo. Hay una cola, y tu posición en ella es lo más importante de todo.

1.º  Banco (si hay financiación bancaria)
2.º  Quien prestó — DEUDA
3.º  Promotor y socios — PLUSVALÍA

Si el proyecto sale bien, todos cobran y el orden no se nota. El orden solo se nota cuando sale mal — y es exactamente ahí donde lo decide todo.

Imagina un proyecto que esperaba vender por 2 millones y solo consigue 1,4 millones. Si prestaste 1 millón, recibes tu millón y el interés: la pérdida es absorbida por quien está detrás de ti. Si entraste como socio, te quedas con lo que sobre después de todos los demás — y puede no sobrar nada.

Lado a lado

Ninguna es mejor que la otra

Es tentador mirar la tabla y concluir que la deuda es más segura, por lo que es mejor. No es tan simple.

En la deuda, tu ganancia tiene un techo. Si el promotor vende el proyecto con el doble del beneficio previsto, recibes exactamente el mismo interés que estaba en el contrato. Estás protegido en la caída, pero también estás limitado en la subida.

En la plusvalía no hay techo — y es por eso por lo que existe. Aceptas quedarte al final de la cola a cambio de participar en lo que salga mejor de lo esperado.

El error no es elegir una u otra. El error es elegir plusvalía pensando que estás comprando la seguridad de la deuda — normalmente porque el porcentaje anunciado es mayor y nadie explicó por qué.

Qué cambia en el análisis

El tipo de proyecto cambia las preguntas que debes hacerte.

Si es deuda, lo esencial es la garantía:

• ¿Cuál es el LTV, y sobre qué valor está calculado?
• ¿La hipoteca es de primer grado? ¿Hay alguien más con garantía sobre el mismo inmueble?
• ¿De dónde viene el dinero para pagarme — de la venta, de refinanciación o de otra fuente?

Si es plusvalía, lo esencial es el plan de negocio y la salida:

• ¿Los precios de venta previstos son realistas para esa zona, hoy?
• ¿Cuánto dinero propio ha puesto el promotor? (Si ha puesto poco, arrisga poco.)
• ¿Qué pasa si la venta se retrasa dos años más de lo previsto?
• ¿Cómo y cuándo salgo? ¿Existe alguna forma de vender mi posición antes del final?

Una nota sobre los porcentajes anunciados

Un proyecto de deuda al 10% y uno de plusvalía al 15% no son comparables, aunque los números estén uno al lado del otro.

El 10% de la deuda es una obligación contractual: o el promotor paga, o está en impago. El 15% de la plusvalía es una estimación de lo que puede llegar a pasar — el promotor no está obligado a nada, y si la venta sale peor, el número real es otro.

Comparar los dos números directamente es comparar una promesa con una previsión.

Cómo aparece esto en Criterium

Cada análisis en el sitio web tiene un distintivo que dice Deuda o Plusvalía, y puedes filtrar por tipo en la página principal. Hacemos esa distinción desde el principio precisamente porque cambia las preguntas correctas a hacerse — y porque la misma nota global significa cosas diferentes según la posición que ocupas en la cola.