Lucca San Concordio

El proyecto Lucca San Concordio consiste en la financiación participativa bajo la forma de préstamo hipotecario fijo del 11,25% a 12 meses para la adquisición y conclusión del proyecto de rehabilitación residencial de un antiguo molino histórico ubicado en San Concordio, Lucca (Toscana, Italia). La operación prevé la creación de 11 apartamentos residenciales (superficie construida de 1.083 m²) y 22 plazas de aparcamiento (11 cubiertas y 11 descubiertas). Los fondos captados en la Fase I (€1.100.000,00 del total de €2.100.000,00 previstos) se destinarán a la compra formal del inmueble y a la financiación de las obras pendientes. El inversor obtiene rentabilidad a través de intereses fijos pagados al final del plazo, estando el reembolso garantizado primariamente por los ingresos de venta de los apartamentos y colateralizado por una hipoteca de 1.er grado. El proyecto puede fallar si se producen retrasos severos en la construcción, dificultades en la comercialización de los apartamentos o retrasos en la formalización de la compra e inscripción de la hipoteca en Italia.

Historial y experiencia

El promotor indicado en el dossier de presentación es Effea srl, descrita como una empresa centrada en el sector inmobiliario y en la rehabilitación residencial de lujo y modernización de residencias históricas en Toscana (concretamente Lucca y Pescia) [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3, p.13].

Sin embargo, el informe de tasación inmobiliaria elaborado por Ryze identifica al cliente y solicitante como Abitaria S.r.l. (con sede en Via del Brennero 1040/L, Lucca) [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.2]. El dossier aclara que Effea srl opera a través de la marca comercial "Abitaria" [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.13], no obstante, no se presenta la cuenta de pérdidas y ganancias auditada ni el balance de ninguna de las dos entidades en la documentación facilitada.

Señales de alerta

1. Dualidad de entidades: Falta de claridad documental respecto al papel exacto de Effea srl y de Abitaria S.r.l. en el contrato de préstamo y en la propiedad final de la SPV.
2. Inexistencia de estados financieros: No se facilitan estados financieros, ratios de solvencia o historial de facturación y deuda bancaria del promotor [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf].

Análisis económico-financiero

El plan financiero global del proyecto contempla un coste total de €3.325.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.5]. Según el informe de tasación independiente emitido por Ryze RICS, la obra se encuentra a un 45% de avance físico a fecha de 30/06/2026, con €912.934,00 de costes ya incurridos y una inversión pendiente de construcción estimada en €1.110.364,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.12].

Indicadores de riesgo de crédito (LTV y LTC)

1. Loan-to-Value (LTV) de la 1.ª Disposición (Fase I)

• Fórmula: LTV Fase I = Importe del Préstamo Fase I ÷ Valor de Tasación Actual
• Inputs:

* Importe del Préstamo Fase I = €1.100.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3] * Valor de Tasación Actual (30/06/2026) = €2.756.000,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.4]

• Hipótesis: Ninguna.
• Resultado: 39,91%
• Interpretación: El LTV inicial es muy conservador (39,91%), lo que significa que la financiación de la Fase I representa menos del 40% del valor de mercado actual del activo en su estado actual de conservación.

2. Loan-to-Value (LTV) Total en Hipótesis de Edificio Terminado (HET)

• Fórmula: LTV Total (HET) = Importe Total del Préstamo ÷ Valor Potencial Terminado (HET)
• Inputs:

* Importe Total del Préstamo (Fases I + II) = €2.100.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3] * Valor Potencial Terminado (HET) = €4.774.000,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.4] [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.28]

• Hipótesis: Ninguna.
• Resultado: 43,99% (en el dossier se indica 43,98% [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.4])
• Interpretación: Incluso tras la disposición total de la financiación (€2.100.000,00), la deuda representará solo el 43,99% del valor comercial estimado de la promoción terminada, ofreciendo un margen de seguridad robusto.

3. Loan-to-Cost (LTC) Total

• Fórmula: LTC Total = Importe Total del Préstamo ÷ Coste Total del Proyecto
• Inputs:

* Importe Total del Préstamo = €2.100.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3] * Coste Total del Proyecto = €3.325.000,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.5]

• Hipótesis: Ninguna.
• Resultado: 63,16%
• Interpretación: La financiación vía Wecity soporta el 63,16% del presupuesto global del proyecto, exigiendo que el promotor y las preventas cubran el 36,84% restante.

Escenario de estrés (Ejecución forzosa de garantía en el estado actual)

En caso de impago total antes del inicio de la Fase II, se simula la liquidación judicial forzosa del inmueble a su valor actual de tasación.

• Fórmula: Valor Líquido Recuperable = (Valor de Tasación Actual × (1 − Descuento Venta Forzosa)) × (1 − Costes de Ejecución y Liquidación)
• Inputs:

* Valor de Tasación Actual = €2.756.000,00 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.4] * Deuda Total Fase I (Capital + Intereses 12m al 11,25%) = €1.100.000,00 + €123.750,00 = €1.223.750,00 [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3, p.4]

• Hipótesis:

* Hipótesis: Descuento de venta forzosa/subasta judicial del 30% — Razón: Refleja el descuento medio típico exigido para la enajenación rápida de activos inmobiliarios en procesos judiciales en Italia. No consta en la documentación. * Hipótesis: Costes legales, judiciales y de intermediación del 10% sobre el valor de venta — Razón: Estimación de honorarios del agente de garantías, abogados, procuradores y gastos del tribunal en Italia. No consta en la documentación.

• Cálculo paso a paso:

1. Valor bruto obtenido en la subasta: €2.756.000,00 × (1 − 0,30) = €1.929.200,00 2. Deducción de costes judiciales y de venta: €1.929.200,00 × 0,10 = €192.920,00 3. Valor líquido disponible para acreedores: €1.929.200,00 − €192.920,00 = €1.736.280,00 4. Cobertura de la deuda Fase I (€1.223.750,00): €1.736.280,00 − €1.223.750,00 = +€512.530,00

• Interpretación: Incluso bajo un escenario de estrés severo (venta en subasta con el 30% de descuento y 10% de costes), el valor líquido recuperado (€1.736.280,00) cubre holgadamente la totalidad del capital e intereses debidos en la Fase I (€1.223.750,00), generando un excedente de seguridad de €512.530,00.

Estructura de capital y posición del inversor

Los inversores de Wecity entran en la posición de acreedores sénior garantizados por hipoteca de 1.er grado. En la cascada de pagos (waterfall) de liquidación en caso de impago, los fondos recuperados se aplican en el siguiente orden: (1) Impuestos y gastos del acreedor hipotecario; (2) Honorarios de notarios, abogados y costes de ejecución; (3) Capital pendiente del préstamo; (4) Intereses ordinarios; (5) Intereses de demora [S1udB0S5_mandato-agente-de-garantias-global-security.pdf · p.21, p.22]. El promotor solo recibe importe alguno tras el reembolso íntegro de los inversores.

Garantías y mecanismo de ejecución

• Garantía principal: Hipoteca inmobiliaria de 1.er grado sobre la propiedad y terreno situados en Via Teresa Bandettini 580 / Via delle Tagliate 11, Lucca, Italia [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3, p.4].
• Agente de Garantías: Global Security Partners, S.L.U., actuando como mandatario indirecto de los inversores al amparo del artículo 1717.º del Código Civil español [S1udB0S5_mandato-agente-de-garantias-global-security.pdf · p.16, p.17].
• Ejecución de la garantía: En caso de impago, Wecity coordina la instrucción al Agente de Garantías para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria y subasta judicial del inmueble en Italia [S1udB0S5_mandato-agente-de-garantias-global-security.pdf · p.19] [y1U7AZNl_wecitypsfp-mandateitalia-def.pdf · p.14, p.15].

Cargas y situación jurídica del activo

• Titularidad actual: De acuerdo con las notas simples / certificaciones catastrales oficiales de 11/05/2026 y 16/07/2026, el inmueble se encuentra inscrito a nombre de tres personas físicas (con 1/3 de cuota de propiedad cada una), resultante de sucesión hereditaria [t75jOc8A_wecitynota-simpleluccasan-concordio.pdf · p.1, p.3, p.4].
• Impacto práctico: La sociedad promotora no es aún la propietaria registrada del activo. Los fondos del préstamo de la Fase I se destinan explícitamente a la adquisición del inmueble [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3]. La hipoteca de 1.er grado tendrá que inscribirse obligatoriamente en el momento de la otorgación de la escritura pública de compraventa.
• Licencias: La licencia de obras (SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività) en variante para cambio de uso industrial/artesanal a residencial (11 viviendas) se encuentra en vigor, con presentación el 25/03/2026 y depósito sísmico el 24/04/2026 [wR4qwDcJ_wecitytasacionluccasan-concordio.pdf · p.20].

No existe mercado secundario o mecanismo de venta anticipada previsto en la plataforma Wecity para este proyecto. El capital del inversor queda totalmente ilíquido durante el periodo del préstamo (12 meses base, pudiendo extenderse hasta 18 meses en caso de activación de la prórroga opcional de 6 meses). En caso de impago y necesidad de ejecución de la garantía hipotecaria en los tribunales en Italia, la recuperación del capital podría demorar significativamente más tiempo que el plazo contractual previsto.

Veredicto y semáforo

🟢 / 🟡 SEMÁFORO AMARILLO (6,1/10) — Inversión interesante con reservas significativas. El proyecto presenta una estructura de colateral fuerte (hipoteca de 1.er grado con LTV de ~40%), pero se ve penalizado por deficiencias de transparencia documental (tablas financieras con errores matemáticos y dualidad de promotores) y por el hecho de que la adquisición del inmueble aún no está formalizada en el registro antes de la disposición.

Factores decisivos

• ✔ LTV inicial y final bajos: La deuda representa solo el 39,91% del valor actual y el 43,99% del valor final HET.
• ✔ Garantía hipotecaria real de 1.er grado: Protección patrimonial a través de un activo inmobiliario valorado en Lucca.
• ✔ Obras en estado avanzado: El 45% del proyecto físico ya se encuentra concluido.
• ✖ Errores de cálculo en el dossier: Incoherencias graves en el cuadro financiero facilitado a los inversores.
• ✖ Adquisición pendiente: El inmueble aún se encuentra inscrito a nombre de los herederos vendedores.
• ✖ Baja precomercialización: Solo 1 de 11 viviendas vendida (9%).

Decisión del analista

Perfil de inversor adecuado: Inversores que busquen un retorno fijo elevado (11,25% anual) aceptando un riesgo medio, dependente de una buena ejecución notarial en Italia en la compra del activo y constitución de la hipoteca.

• Principal punto fuerte: Margen de seguridad patrimonial proporcionado por un LTV inferior al 44% e hipoteca de 1.er grado [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.4].
• Principal riesgo: Retrasos en la formalización de la compra del inmueble y subsiguiente inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad italiano [t75jOc8A_wecitynota-simpleluccasan-concordio.pdf · p.1] [DOX930Ol_dossierlucca-san-concordio.pdf · p.3].