Florenca Calenzano

El proyecto Florenca Calenzano tiene como objetivo captar 1.000.000 € a través de la plataforma Wecity para financiar la adquisición del antiguo Hotel Albatros, situado en Calenzano, a las afueras de Florencia. El activo se encuentra en proceso de enajenación judicial por parte del Tribunal de Prato. El objetivo del promotor, Sesto Costruzioni S.r.l., consiste en adquirir el inmueble, cambiar su uso a residencial y estructurar la parcelación en 22 apartamentos con 44 plazas de aparcamiento.

El retorno para el inversor está asegurado por un tipo de interés fijo del 11,00% anual durante un plazo de 18 meses, con capital e intereses pagados íntegramente al vencimiento (bullet). El préstamo está protegido por una hipoteca de 1.er grado sobre el inmueble. La estrategia de desarrollo se basa en la venta de las fincas en estado "en bruto avanzado", delegando la financiación y la ejecución de la obra de rehabilitación (estimada en 2,5 M€) en los futuros compradores finales a través de contratos de ejecución de obra directa.

La empresa promotora es Sesto Costruzioni S.r.l., liderada por Claudio Nocentini [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]. Las cuentas anuales presentadas indican un activo total en contracción: 3,25 M€ en 2023, 1,24 M€ en 2024 y 0,97 M€ en 2025 [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]. El patrimonio neto se mantuvo estable en torno a los 600.000 € en el mismo periodo.

Señales de Alerta y Contexto Externo: Según una búsqueda externa en portales comerciales de registro de empresas (Creditsafe y Portale Creditori), existen registros de insolvencia y liquidación judicial asociados a entidades con nombres prácticamente idénticos en la región de Florencia (Sesto Costruzioni Scarl In Liquidazione y Sesto Costruzioni S.r.l. In Liquidazione - Procedimiento 77/2023 en el Tribunal de Prato). No es posible confirmar categóricamente en la documentación si se trata de la misma entidad jurídica o de empresas del mismo grupo histórico, por lo que este punto debe ser debidamente aclarado.

La viabilidad financiera se basa en la adquisición de un inmueble de carácter hotelero por un importe de financiación de 1,0 M€, complementado con 650.000 € de fondos propios del promotor. El plan del proyecto depende críticamente de la capacidad de comercialización previa para que los compradores finales financien la fase de remodelación.

Indicadores Financieros y Ratios Auditables

1. Loan-to-Value (LTV) Actual

• Fórmula: LTV Actual = Importe del Préstamo ÷ Valor de Tasación Actual
• Inputs: Préstamo = 1.000.000 € [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]; Valor de Tasación Actual = 1.530.000 € [Relatório de Avaliação Imobiliária · p.4]
• Asunciones: Ninguna.
• Resultado: 1.000.000 € ÷ 1.530.000 € = 65,36%.
• Interpretación: La deuda representa el 65,36% del valor actual de mercado del inmueble en el estado en que se encuentra, proporcionando un margen de protección patrimonial inicial del 34,64%.

2. Loan-to-Value (LTV) Futuro (Gross Development Value)

• Fórmula: LTV Futuro = Importe del Préstamo ÷ Valor de Tasación Futuro
• Inputs: Préstamo = 1.000.000 € [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]; Valor de Tasación Futuro = 5.779.000 € [Relatório de Avaliação Imobiliária · p.4]
• Asunciones: Ninguna.
• Resultado: 1.000.000 € ÷ 5.779.000 € = 17,30%.
• Interpretación: Tras la conclusión total de la reconversión y venta, la deuda representará solo el 17,30% del valor final proyectado de la promoción.

3. Loan-to-Cost (LTC)

• Fórmula: LTC = Importe del Préstamo ÷ Coste Total del Proyecto
• Inputs: Préstamo = 1.000.000 € [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]; Coste Total del Proyecto = 4.150.000 € [Dossier Informativo da Oportunidade · p.5]
• Asunciones: Ninguna.
• Resultado: 1.000.000 € ÷ 4.150.000 € = 24,10%.
• Interpretación: El préstamo del crowdfunding cubre el 24,10% del presupuesto global de la promoción.

Escenario de Estrés (Ejecución Forzosa de Garantía)

• Fórmula: Recuperación Líquida = (Valor Actual × (1 - Descuento Venta Forzosa)) × (1 - Costes Ejecución) - Cargas Preferentes
• Inputs: Valor Actual de Tasación = 1.530.000 € [Relatório de Avaliação Imobiliária · p.4]; Cargas Preferentes = 0 € [Acordo Quadro do Financiamento · p.15].
• Asunciones: Descuento de venta forzosa en subasta pública = 30,00%, debido a la iliquidez de activos hoteleros degradados; Costes legales, judiciales y de liquidación = 10,00%. Ambos porcentajes son estimaciones conservadoras de análisis y no constan en los documentos.
• Resultado:

* Valor de venta estresado: 1.530.000 € × 0,70 = 1.071.000 € * Deducción de costes (10%): 1.071.000 € × 0,10 = 107.100 € * Valor Líquido Recuperable: 963.900 €

• Interpretación: En un escenario de incumplimiento inmediato y liquidación promovida por el Agente de Garantías, la recuperación estimada cubriría cerca del 96,39% del capital invertido (pérdida potencial residual del 3,61% del principal, sin contar intereses).

Estructura de Capital y Posición del Inversor

La financiación se sitúa como deuda sénior garantizada por hipoteca de 1.er grado. Sin embargo, la ejecución de la obra depende del modelo de autopromoción, en el que los compradores de las fincas invierten 2.500.000 € (60,30% del coste total). El promotor aporta 650.000 € de capital propio (15,70%).

La inversión cuenta con una hipoteca voluntaria de 1.er grado constituida sobre el inmueble (registrado bajo el Foglio 69, Particella 240, 548 y 1629 del Municipio de Calenzano), registrada a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners Italia S.r.l.) en representación de los inversores [Acordo Quadro do Financiamento · p.1-2]. La responsabilidad hipotecaria máxima cubrirá el 171% del valor del principal del préstamo [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.2].

Adicionalmente, el contrato prevé el otorgamiento de un poder irrevocable de venta a favor del Agente de Garantías [Acordo Quadro do Financiamento · p.20]. En caso de incumplimiento del reembolso en la fecha límite, este mecanismo permite al Agente de Garantías proceder a la venta directa del activo sin necesidad de esperar a la lenta tramitación judicial de ejecución hipotecaria, fijando el precio mínimo en el importe adeudado.

Esta inversión es totalmente ilíquida. No existe mercado secundario ni mecanismo de rescate anticipado ofrecido por la plataforma Wecity. El capital queda inmovilizado durante todo el plazo contractual de 18 meses, pudiendo extenderse hasta 24 meses en caso de activación de la prórroga prevista, o por un periodo superior si sobreviene un proceso de reestructuración o recuperación judicial.

🟢 Clasificación Final: 6,38 / 10: Interesante con Reservas (Riesgo Medio)

El proyecto Florenca Calenzano presenta una estructura de garantía real sólida apoyada en una hipoteca de 1.er grado y en un LTV inicial prudente (65,36%). Sin embargo, la operación asume riesgos operativos no desdeñables, en particular la dependencia de la obtención de la licencia de construcción para el cambio de uso y la adhesión de compradores al modelo de autopromoción para financiar la fase de obras.

Factores Decisivos:

• ✔ Garantía Real: Hipoteca de 1.er grado con un margen de cobertura adecuado respecto al valor actual del activo.
• ✔ Mecanismo de Ejecución: Existencia de poder irrevocable de venta para la mitigación de plazos legales.
• ✖ Dependencia de Licencia: Cambio de uso de hotel a residencial aún pendiente de validación municipal.
• ✖ Modelo de Financiación de la Obra: La rehabilitación depende del capital de los compradores finales y no de deuda asegurada.
• ✖ Señales de Alerta en el Promotor: Antecedentes de liquidación en entidades locales homónimas requieren aclaración.

Decisión de Inversión: Recomendado con reservas para inversores que busquen diversificación y rentabilidades de dos dígitos (11% a.a.), aceptando la iliquidez total durante 18 a 24 meses y el riesgo asociado al proceso de desarrollo inmobiliario inicial.