Florenca Calenzano

O projeto Florenca Calenzano visa captar 1.000.000 € através da plataforma Wecity para financiar a aquisição do antigo Hotel Albatros, situado em Calenzano, nos arredores de Florença. O ativo encontra-se em processo de alienação judicial por parte do Tribunal de Prato. O objetivo do promotor, Sesto Costruzioni S.r.l., consiste em adquirir o imóvel, alterar a sua utilização para habitação residencial e estruturar o loteamento em 22 apartamentos com 44 lugares de estacionamento.

O retorno para o investidor é assegurado por uma taxa de juro fixa de 11,00% ao ano durante um prazo de 18 meses, com capital e juros pagos integralmente no vencimento (bullet). O empréstimo está protegido por uma hipoteca de 1.º grau sobre o imóvel. A estratégia de desenvolvimento assenta na venda das frações no estado de "bruto avançado", delegando o financiamento e a execução da obra de reabilitação (estimada em 2,5 M€) para os futuros compradores finais através de contratos de empreitada direta.

A empresa promotora é a Sesto Costruzioni S.r.l., liderada por Claudio Nocentini [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]. As demonstrações financeiras apresentadas indicam um ativo total em encolhimento: 3,25 M€ em 2023, 1,24 M€ em 2024 e 0,97 M€ em 2025 [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]. O património líquido manteve-se estável em torno dos 600.000 € no mesmo período.

Sinais de Alerta e Contexto Externo: Segundo pesquisa externa em portais comerciais de registo de empresas (Creditsafe e Portale Creditori), existem registos de insolvência e liquidação judicial associados a entidades com nomes praticamente idênticos na região de Florença (Sesto Costruzioni Scarl In Liquidazione e Sesto Costruzioni S.r.l. In Liquidazione - Processo 77/2023 no Tribunal de Prato). Não é possível confirmar categoricamente na documentação se se trata da mesma entidade jurídica ou de empresas do mesmo grupo histórico, devendo este ponto ser devidamente esclarecido.

A viabilidade financeira assenta na aquisição de um imóvel de cariz hoteleiro por um montante de financiamento de 1,0 M€, complementado por 650.000 € de capitais próprios do promotor. O plano do projeto depende criticamente da capacidade de comercialização prévia para que os compradores finais financiem a fase de remodelação.

Indicadores Financeiros e Ratios Auditáveis

1. Loan-to-Value (LTV) Atual

• Fórmula: LTV Atual = Montante do Empréstimo ÷ Valor de Avaliação Atual
• Inputs: Empréstimo = 1.000.000 € [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]; Valor de Avaliação Atual = 1.530.000 € [Relatório de Avaliação Imobiliária · p.4]
• Pressupostos: Nenhum.
• Resultado: 1.000.000 € ÷ 1.530.000 € = 65,36%.
• Interpretação: A dívida representa 65,36% do valor atual de mercado do imóvel no estado em que se encontra, proporcionando uma margem de proteção patrimonial inicial de 34,64%.

2. Loan-to-Value (LTV) Futuro (Gross Development Value)

• Fórmula: LTV Futuro = Montante do Empréstimo ÷ Valor de Avaliação Futuro
• Inputs: Empréstimo = 1.000.000 € [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]; Valor de Avaliação Futuro = 5.779.000 € [Relatório de Avaliação Imobiliária · p.4]
• Pressupostos: Nenhum.
• Resultado: 1.000.000 € ÷ 5.779.000 € = 17,30%.
• Interpretação: Após a conclusão total da reconversão e venda, a dívida representará apenas 17,30% do valor final projetado do empreendimento.

3. Loan-to-Cost (LTC)

• Fórmula: LTC = Montante do Empréstimo ÷ Custo Total do Projeto
• Inputs: Empréstimo = 1.000.000 € [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.1]; Custo Total do Projeto = 4.150.000 € [Dossier Informativo da Oportunidade · p.5]
• Pressupostos: Nenhum.
• Resultado: 1.000.000 € ÷ 4.150.000 € = 24,10%.
• Interpretação: O empréstimo do crowdfunding cobre 24,10% do orçamento global do empreendimento.

Cenário de Stress (Execução Forçada de Garantia)

• Fórmula: Recuperação Líquida = (Valor Atual × (1 - Desconto Venda Forçada)) × (1 - Custos Execução) - Cargas Preferentes
• Inputs: Valor Atual de Avaliação = 1.530.000 € [Relatório de Avaliação Imobiliária · p.4]; Cargas Preferentes = 0 € [Acordo Quadro do Financiamento · p.15].
• Pressupostos: Desconto de venda forçada em hasta pública = 30,00%, devido à iliquidez de ativos hoteleiros degradados; Custos legais, judiciais e de liquidação = 10,00%. Ambas as percentagens são estimativas conservadoras de análise e não constam dos documentos.
• Resultado:

* Valor de venda estressado: 1.530.000 € × 0,70 = 1.071.000 € * Dedução de custos (10%): 1.071.000 € × 0,10 = 107.100 € * Valor Líquido Recuperável: 963.900 €

• Interpretação: Em cenário de incumprimento imediato e liquidação promovida pelo Agente de Garantias, a recuperação estimada cobriria cerca de 96,39% do capital investido (perda potencial residual de 3,61% do principal, sem contar juros).

Estrutura de Capital e Posição do Investidor

O financiamento situa-se como dívida sénior garantida por hipoteca de 1.º grau. No entanto, a execução da obra depende do modelo de autopromoção, em que os compradores das frações investem 2.500.000 € (60,30% do custo total). O promotor entra com 650.000 € de capital próprio (15,70%).

O investimento conta com uma hipoteca voluntária de 1.º grau constituída sobre o imóvel (cadastrado sob o Foglio 69, Particella 240, 548 e 1629 do Município de Calenzano), registada a favor do Agente de Garantias (Global Security Partners Italia S.r.l.) em representação dos investidores [Acordo Quadro do Financiamento · p.1-2]. A responsabilidade hipotecária máxima cobrirá 171% do valor do principal do empréstimo [Ficha de Informações Fundamentais do Investimento · p.2].

Adicionalmente, o contrato prevê a outorga de uma procuração irrevogável de venda a favor do Agente de Garantias [Acordo Quadro do Financiamento · p.20]. Em caso de incumprimento do reembolso na data limite, este mecanismo permite ao Agente de Garantias proceder à venda direta do ativo sem necessidade de aguardar pela morosa tramitação judicial de execução hipotecária, fixando o preço mínimo pelo valor em dívida.

Este investimento é totalmente ilíquido. Não existe mercado secundário nem mecanismo de resgate antecipado disponibilizado pela plataforma Wecity. O capital fica imobilizado durante todo o prazo contratual de 18 meses, podendo estender-se até 24 meses em caso de acionamento da prorrogação prevista, ou por período superior se ocorrer um processo de recuperação judicial.

🟢 Classificação Final: 6,38 / 10 — Interessante com Reservas (Risco Médio)

O projeto Florenca Calenzano apresenta uma estrutura de garantia real sólida apoiada numa hipoteca de 1.º grau e num LTV inicial prudente (65,36%). Contudo, a operação assume riscos operacionais não negligenciáveis, nomeadamente a dependência da obtenção da licença de construção para mudança de uso e a aderência de compradores ao modelo de autopromoção para financiar a fase de obras.

Fatores Decisivos:

• ✔ Garantia Real: Hipoteca de 1.º grau com margem de cobertura adequada em relação ao valor atual do ativo.
• ✔ Mecanismo de Execução: Existência de procuração irrevogável de venda para mitigação de prazos legais.
• ✖ Dependência de Licenciamento: Mudança de uso de hotel para habitação ainda pendente de validação municipal.
• ✖ Modelo de Financiamento da Obra: A reabilitação depende do capital dos compradores finais e não de dívida assegurada.
• ✖ Sinais de Alerta no Promotor: Antecedentes de liquidação em entidades locais homónimas requerem esclarecimento.

Decisão de Investimento: Recomendado com reservas para investidores que procurem diversificação e rentabilidades de dois dígitos (11% a.a.), aceitando a iliquidez total durante 18 a 24 meses e o risco associado ao processo de desenvolvimento imobiliário inicial.