Urbanitae · Avenidas Novas, Lisboa, Portugal
Tomás Ribeiro
En 30 segundos
- 🔴 Veredicto: Riesgo Elevado (Nota Global 4,6/10) debido a la ausencia de documentos esenciales de la operación en Urbanitae (como la Ficha de Información Fundamental de la Inversión: FIFI), lo que impide la verificación del importe a captar, rentabilidad objetivo, plazo y plan financiero.
- Activo inmobiliario de lujo prime situado en Avenidas Novas, Lisboa, compuesto por 6 apartamentos exclusivos con un valor total de ventas estimado en 27.254.400 € [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
- Promotor experimentado en el segmento de lujo (MEXTO), pero la estructura societaria utiliza una SPV propiedad de una entidad con sede en Suiza con un capital social de 100 € [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- La Certidão Permanente del inmueble caducó el 17/06/2026, encontrándose desactualizada respecto a la fecha actual [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2].
Cómo he llegado a esta nota
4,6 /10
La Nota Criterium no es un número suelto del modelo de IA: se calcula a partir de 6 criterios (0-10), para que sea auditable y coherente entre análisis.
Análisis Criterium
La Nota Global de 4,6 resulta de la media entre la Nota del Proyecto (4,75) y la Nota de la Inversión (4,5). El proyecto se beneficia de la excelente ubicación y experiencia de MEXTO, pero se ve fuertemente penalizado por la ausencia de la FIFI y del plan financiero, la certificación caducada y la ausencia de garantías reales en una inversión de equity.
Nota asignada el 15/08/2026 · análisis por gemini-3.6-flash. Las notas son comparables entre proyectos analizados con el mismo método; un cambio de modelo puede desplazar la escala.
📖 Análisis Completo
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El proyecto consiste en la rehabilitación integral de un edificio residencial desocupado en Rua Tomás Ribeiro, n.º 89 y 91, en el corazón de Avenidas Novas, en Lisboa [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.1; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4]. La promoción prevé la creación de 6 apartamentos de vivienda de lujo (una unidad por planta, con tipologías entre T2 y T5 Dúplex), 20 plazas de aparcamiento, trasteros, piscina exterior, gimnasio y zonas verdes con más de 1.000 m² [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.5, 7; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4]. La financiación se destina a cofinanciar la operación de desarrollo y rehabilitación inmobiliaria. El inversor obtiene rentabilidad a través de la distribución de las plusvalías generadas por la venta de las unidades residenciales. La inversión puede fallar en caso de sobrecostes en los costes de construcción, retrasos en las licencias/obra, estancamiento de la demanda de lujo en el segmento por encima de 15.000 €/m² o quiebra del promotor.
Historial y Capacidad de Ejecución
El promotor del proyecto es el grupo MEXTO (Mexto Portugal, S.A.), especializado en el segmento residencial de lujo y rehabilitación en Portugal [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.2].
- Track Record presentado: La cartera incluye 13 proyectos finalizados por un valor global de 302 millones de euros (69.414 m² y 326 apartamentos) y 5 proyectos en curso por un valor de 148 millones de euros [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.8, 12]. Promueve proyectos emblemáticos como Avencas, O'Living y Castilho 3 [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.8, 12].
- Estructura de Gestión: Liderado por los socios fundadores Tomás Suter y Elson Angélico, con un equipo ejecutivo estructurado [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.3].
Contexto Externo y Señales de Alerta
Según investigación externa, los registros de la empresa Mexto Portugal, S.A. en bases de datos empresariales (Racius) señalan la existencia de entradas de acciones judiciales en tribunales y deuda fiscal. Aunque no existen condenas definitivas ni procesos de insolvencia decretados, estos registros requieren aclaración. Adicionalmente, la SPV del proyecto posee un capital social mínimo de 100 € mantenido a través de un holding en Suiza (Zug) [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
Viabilidad del Plan y Hipótesis de Venta
El plan de comercialización se basa en el desarrollo de 1.696,81 m² de Superficie Construida Privativa (ABP) residencial [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.6]. El estudio de mercado elaborado por la consultora Básico en julio de 2026 prevé unos ingresos totales de ventas de 27.254.400 € [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
Los precios unitarios proyectados varían entre 15.436 €/m² (T3 en la planta 1) y 17.371 €/m² (T2 en la planta 0 con jardín privado), con un precio medio ponderado de unos 16.062 €/m² ABP [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15]. Según investigación externa, promociones competidoras directas en la misma calle (como Tomás Ribeiro 79) comercializan unidades a partir de 13.175 €/m² y una media de 13.513 €/m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.6], lo que sitúa los precios de Tomás Ribeiro 89 en la parte alta del mercado de la zona.
Ausencia del Modelo Financiero Detallado
No consta en la documentación analizada el presupuesto desglosado de la obra, el coste de adquisición del inmueble, el importe de la financiación bancaria prevista ni el tramo de capital social a captar en la plataforma. De este modo, no es posible calcular el margen de beneficio operativo del proyecto, el LTC (Loan-to-Cost) o el LTV (Loan-to-Value).
Regla de Transparencia de Cálculo
1. Valor Global de Ventas (GDV)
- Fórmula:
GDV = Suma de los precios de venta de las 6 unidades - Inputs: T2 Bjo (2.300.600 €), T3 1.º (3.992.800 €), T4 2.º (4.722.200 €), T4 3.º (4.871.200 €), T4 4.º (5.021.300 €), T5 5.º-6.º Dúplex (6.346.300 €) [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
- Hipótesis: Ninguna (suma directa de las tablas del estudio de mercado).
- Resultado:
GDV = 27.254.400 €
2. LTV / LTC / Rentabilidad Esperada
- Fórmula: Imposible aplicar por falta de datos sobre la financiación e inversión total.
- Inputs: No disponibles en la documentación analizada.
- Resultado: No calculable.
Escenario de Estrés y Estructura de Capital
Por tratarse de una inversión en equity (plusvalía), los inversores de la plataforma entran en la estructura de capital como socios/coinversores de la SPV Convergentdimension, Unipessoal, Lda. [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1]. En caso de insolvencia o ejecución de deudas de acreedores preferentes (bancos acreedores de la obra), el reembolso del capital de los inversores de la plataforma queda totalmente subordinado al pago de deudas bancarias, fiscales y a proveedores.
Garantías y Protección Jurídica
- Tipo de estructura: Inversión en equity (participación en el capital / plusvalía). No existen garantías reales (como hipoteca de 1.er grado o prenda) a favor de los inversores de la plataforma.
- Vehículo del proyecto (SPV): Convergentdimension, Unipessoal, Lda., NIPC 514667745, con sede en Av. Fontes Pereira de Melo, n.º 6, 2.º piso, en Lisboa [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- Capital Social: Solo 100 € (cien euros), íntegramente desembolsado por una entidad extranjera asimilada: con sede en Zug, Suiza (número de entidad asimilada 980591503) [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- Cargas y Registros: La Certidão Permanente del registro de la propiedad no presenta hipotecas ni embargos registrados [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2]. Sin embargo, la certificación caducó el 17/06/2026, por lo que no refleja la situación jurídica actual a fecha de 29/08/2026 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2].
- Mecanismos de salvaguardia: No se describen en la documentación facilitada cláusula alguna de protección de los inversores minoritarios (como derecho de veto, liquidación preferente u obligación de recompra).
Esta inversión es totalmente ilíquida. No existe mercado secundario ni mecanismo de rescate anticipado antes del término del proyecto y de la enajenación total de las unidades. El capital quedará inmovilizado durante todo el periodo de ejecución de la obra y comercialización de los apartamentos.
- ¿Cuál es el importe total a captar en Urbanitae, la estimación de TIR/rentabilidad para los inversores y el plazo previsto para el plan de negocio (FIFI)?
- ¿Cuál es el importe del préstamo bancario previsto para la obra, qué entidad bancaria lo financiará y cuál es el porcentaje de preventas exigido para el primer desembolso?
- ¿Se puede facilitar una Certidão Permanente del inmueble actualizada y la justificación de que la estructura societaria de la SPV pertenezca a una entidad con sede en Zug (Suiza)?
| Dato | Valor en el Doc A | Valor en el Doc B | Impacto Práctico | Cálculos Afectados |
|---|---|---|---|---|
| Validez del Registro de la Propiedad | Fecha de emisión: 17/12/2025 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2] | Fecha de referencia del informe: 29/08/2026 | La certificación caducó el 17/06/2026 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2]. No hay garantía de que el inmueble no haya sido gravado entre junio y agosto de 2026. | Análisis de garantías y cargas de la SPV. |
| Superficie Exterior de la Unidad A (T2 Bjo) | 138,96 m² [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.5] | 109,17 m² (26,06 m² cubierta + 83,11 m² descubierta) [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4] | Divergencia de unos 30 m² en las superficies exteriores del T2 en la planta baja. | Evaluación de la superficie privativa total de la unidad. |
- 1.1. Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI) da Urbanitae com montante da angariação, prazo, rentabilidade e comissões.
- 2.2. Orçamento detalhado das obras de reabilitação e custos de construção.
- 3.3. Modelo financeiro do projeto (Demonstração de Resultados previstos, LTC e LTV).
- 4.4. Condições e estado de aprovação do financiamento bancário para a obra.
- 5.5. Certidão Permanente do Registo Predial atualizada (a fornecida expirou em 17/06/2026).
- 6.6. Projeto de arquitetura aprovado e licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Lisboa.
Activo situado en el corazón de Avenidas Novas (Rua Tomás Ribeiro), una de las zonas residenciales de lujo más consolidadas y demandadas de Lisboa, con una amplia oferta de servicios y transportes [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.3; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.5].
Proyecto diferenciado de rehabilitación con solo 6 viviendas (una por planta), incluyendo gimnasio privado, piscina exterior y más de 1.000 m² de jardines comunes [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.5, 7; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4].
El grupo MEXTO demuestra una amplia experiencia en el desarrollo y finalización de promociones de lujo en Lisboa, con más de 300 millones de euros en proyectos finalizados [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.4, 8].
La ausencia de la Ficha de Información Fundamental de la Inversión impide el conocimiento de las condiciones financieras esenciales (importe a captar, rentabilidad esperada, plazos y costes).
Al ser una inversión en equity (plusvalía), el inversor asume el riesgo societario total sin ninguna hipoteca o garantía real, quedando subordinado a acreedores bancarios en caso de insolvencia.
Los precios de venta proyectados (media de ~16.000 €/m²) superan significativamente a los competidores directos de la zona (~13.500 €/m²), lo que podría afectar a la tasa de absorción comercial.
El documento de registro de la propiedad facilitado expiró el 17/06/2026, impidiendo la confirmación del estado de cargas actualizado del inmueble.
Veredicto: 🔴 Riesgo Elevado (Nota Global: 4,6 / 10)
El proyecto Tomás Ribeiro 89 presenta excelentes cualidades inmobiliarias desde el punto de vista del activo subyacente: una ubicación premium en Lisboa, un producto exclusivo y un promotor (MEXTO) con historial demostrado en el segmento residencial de lujo. Sin embargo, desde el punto de vista de la operación financiera ofrecida en la plataforma, la documentación entregada padece lagunas críticas. La falta de la Ficha de Información Fundamental de la Inversión (FIFI) impide la evaluación del importe financiado, de la TIR objetivo, del horizonte temporal exacto y de las condiciones de distribución de las plusvalías.
Factores Decisivos
- ✔ Ubicación Excepcional: Situado en Avenidas Novas, zona de altísima demanda en el segmento prime de Lisboa [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.3].
- ✔ Historial del Promotor: MEXTO cuenta con más de 300 M€ en proyectos finalizados en el mercado residencial de lujo [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.8].
- ✖ Ausencia de Documentación Financiera Esencial: Falta la FIFI, el presupuesto de construcción y el plan de financiación bancaria.
- ✖ Sin Garantías Reales: Estructura de plusvalía (equity) en la que el inversor asume riesgo societario total sin hipoteca [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- ✖ Certidão Predial Caducada: El documento emitido en diciembre de 2025 expiró en junio de 2026 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2].
- ✖ Precios de Venta Exigentes: Precio medio por m² proyectado (~16.000 €/m²) por encima del histórico de la zona [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
Decisión de Inversión
NO INVERTIRÍA en el estado actual de la documentación. Aunque el activo inmobiliario sea de elevada calidad, es imposible validar la adecuación de la rentabilidad y del riesgo sin acceso al plan financiero completo y a los términos de la financiación colectiva.
- Tipo de inversor adecuado: Inversores de perfil decidido con foco en equity inmobiliario a largo plazo, solo tras la puesta a disposición de la FIFI y de la certificación registral actualizada.
- Mayor punto fuerte: Ubicación imbatible en Avenidas Novas asociada a un producto inmobiliario exclusivo [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.3, 5].
- Mayor riesgo: Subordinación total del capital invertido sin garantías reales y sin conocimiento de los términos financieros de la oferta.
Projetos de reabilitação integral no centro urbano exigem frequentemente margem adicional para licenciamento final e escrituras das frações.
A comercialização de unidades ultraluxuosas entre 2,3 M€ e 6,3 M€ pode estender-se além do prazo inicialmente estimado.
Os preços projetados situam-se no topo do mercado, pelo que revisões em alta nos custos de obra podem reduzir a margem do equity.
O elevado valor intrínseco do terreno e edifício nas Avenidas Novas minimiza fortemente o risco de perda total.
Por se tratar de uma operação de capital próprio (equity), não existem garantias hipotecárias a executar.
- Plusvalía (Equity): Modalidad de inversión en la que el inversor participa en el capital propio del proyecto, recibiendo una parte de los beneficios finales en lugar de un interés fijo.
- Superficie Construida Privativa (ABP): La superficie total cubierta, medida por el perímetro exterior de las paredes de la vivienda, excluyendo balcones abiertos y garajes.
- Gross Development Value (GDV): El valor total estimado de los ingresos procedentes de la venta de todas las unidades inmobiliarias de un proyecto.
- SPV (Single Purpose Vehicle): Sociedad de propósito específico creada exclusivamente para gestionar y ejecutar un proyecto inmobiliario determinado.
- LTV (Loan-to-Value): Ratio financiero que compara el importe del préstamo con el valor de tasación comercial del inmueble.
Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa (Registro de la Propiedad, caducada el 17/06/2026) MEXTO Corporate Presentation & Portfolio (Folleto Institucional, sin fecha) Tomás Ribeiro 89 Project Brochure (Presentación de la Promoción, sin fecha) Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA (Contrato de Sociedad, sin fecha) Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico (Informe de Valoración / Mercado, julio de 2026) Archivo con marcas de agua operativas (Documento Técnico / Administrativo, 30/07/2026)
Com base nos resultados de pesquisa fornecidos, apresento um resumo de due diligence estruturado para o projeto de crowdfunding imobiliário na plataforma Urbanitae.
Promotor O promotor associado a projetos recentes na plataforma é a MEXTO (Mexto Portugal, S.A.), descrita como criadora de imóveis residenciais de excelência, com portefólio que inclui empreendimentos como o Castilho 3, Valmonte Caxias, S. Gens 15, O'Living e Ajuda (Inspiring the Art of Living - MEXTO). Os registos da empresa na base de dados da Racius indicam a existência de secções relativas a ações em tribunal, insolvência e dívida fiscal, embora os resultados web gerais sobre processos de insolvência em Portugal apenas abranjam enquadramentos legais gerais (como o PER e o Código da Insolvência através da Justiça.gov.pt e portais jurídicos) sem especificar condenações definitivas ou falências diretas da empresa.
Mercado da zona No que diz respeito à zona de Avenidas Novas em Lisboa (contexto de ativos como o Tomás Ribeiro), os preços por metro quadrado comparáveis para habitação de luxo e novos empreendimentos situam-se em patamares elevados:
- O projeto Tomás Ribeiro 79 (comercializado pela JLL Residential) apresenta preços a partir de 13.175 €/m², com tipologias T2 a T4 desde 1.650.000€ (Tomás Ribeiro 79, apartamentos da JLL Residential - Imovirtual; Tomás Ribeiro 79 | Porta da Frente Christie's International Real Estate).
- O lançamento do mesmo projeto foi noticiado com um preço médio por metro quadrado a rondar os 12.000 euros (Studio JV).
- No segmento de escritórios na mesma rua, encontram-se valores indicativos a partir de 18 €/m² (Idealista).
Plataforma (Urbanitae) A Urbanitae funciona como uma plataforma de investimento e financiamento imobiliário coletivo (crowdfunding), permitindo aos utilizadores entrar em sociedade com o promotor para aceder a rentabilidades com um nível de risco moderado, gerindo investimentos e documentos através da sua aplicação (Urbanitae | Plataforma de investimento imobiliário). A plataforma destaca abordagens de mais-valias e co-investimento. Os resultados fornecidos não detalham estatísticas específicas de incumprimentos ou taxas dealda de projetos falhados na plataforma.
Notícias / Outros Existem ligações operacionais recorrentes entre a plataforma de crowdfunding e o promotor: a Urbanitae já co-investe com a Mexto no projeto Castilho 3 e expandiu a parceria para iniciativas como o "Tomás Ribeiro II" (focado no desenvolvimento de um edifício residencial boutique com seis habitações) (Lisboa | Projeto Tomás Ribeiro II - Urbanitae; Urbanitae Blog).
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Análisis generado por IA y revisado por Bruno Bonito
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