Tomás Ribeiro

El proyecto Tomás Ribeiro 89 consiste en la rehabilitación integral de un edificio residencial desocupado ubicado en Avenidas Novas, Lisboa, transformándolo en una promoción residencial de lujo con solo seis viviendas de grandes dimensiones (tipologías T2 a T5 Dúplex) y 18 plazas de aparcamiento. La financiación se destina a soportar los costes de desarrollo inmobiliario, permitiendo a los inversores participar en el capital propio del proyecto a través de una estructura de plusvalía. La rentabilización del capital se basa exclusivamente en el éxito comercial y en el margen generado por la venta de las viviendas. El riesgo principal reside en el elevado valor de venta unitario exigido por el plan de negocio en un mercado de nicho de altísimo nivel, asociado a la ausencia de garantía real al tratarse de capital social.

Viabilidad del Plan Financiero y Hipótesis

El plan comercial del proyecto se basa en la venta de las seis viviendas por un valor global acumulado de 27.324.400 € [P000507-document-c27c623e... · p.15]. Los valores unitarios varían entre 2.300.600 € (T2 en la Planta 0) y 6.346.300 € (T5 Dúplex en las Plantas 5-6), resultando en precios por metro cuadrado de superficie construida privativa (ABP) situados entre 15.436 €/m² y 17.371 €/m² [P000507-document-c27c623e... · p.15].

Según datos de mercado externo, el valor medio de las transacciones residenciales en Avenidas Novas se sitúa entre 6.000 €/m² y 7.400 €/m², por lo que el proyecto se posiciona sustancialmente por encima de la media del distrito, fundamentándose en la oferta de comodidades exclusivas (piscina privada, gimnasio, jardín y amplio aparcamiento) y en la escasez de edificios nuevos de una vivienda por planta.

Indicadores Financieros (LTV / LTC)

1. Fórmula LTV: LTV = Importe del Préstamo / Valor de Tasación
2. Inputs: Importe del préstamo = No disponible en la documentación analizada; Valor de tasación = 27.324.400 € (Valor de Ventas Estimado) [P000507-document-c27c623e... · p.15].
3. Hipótesis: Ninguna.
4. Resultado: No es posible calcular el LTV/LTC debido a la falta de la estructura de endeudamiento y del importe de financiación en el expediente facilitado.

Escenario de Estrés y Estructura de Capital

Al ser una operación de plusvalía (equity), los inversores ocupan una posición subordinada en la cúspide del riesgo de capital. En caso de que el proyecto enfrente desviaciones presupuestarias de construcción o retrasos en la absorción (estimada por el estudio de mercado en 1 unidad cada 3 meses [P000507-document-c27c623e... · p.15]), los márgenes de beneficio de los inversores de crowdfunding se consumirán antes de cualquier impacto en el capital de terceros o acreedores sénior.

Al tratarse de una inversión en la modalidad de Equity (capital propio/plusvalía), el producto no se beneficia de garantías reales directas, tales como hipoteca de primer rango o prenda sobre acciones, típicas de las operaciones de deuda. El mecanismo jurídico se basa en la suscripción de participaciones en la SPV o contrato de cuenta en participación. No constan en los documentos analizados registros de privilegios crediticios o afectaciones específicas. La protección del inversor depende esencialmente del cumplimiento del plan de negocio por parte de MEXTO y de la correcta afectación de los fondos al proyecto de rehabilitación.

La inversión presenta iliquidez total durante la totalidad del ciclo de vida del proyecto. No existe un mercado secundario organizado para la transacción de las posiciones de capital antes de la liquidación final de la sociedad. El capital de los inversores permanecerá inmovilizado hasta la conclusión de la obra, emisión de las licencias de primera ocupación y enajenación de la totalidad de las unidades residenciales, siendo cualquier retraso en el ritmo de ventas un factor directo de prórroga del plazo de reembolso.

Veredicto y Semáforo

🔴 Riesgo Elevado (Nota Global: 4,8 / 10). El proyecto presenta un activo de elevadísima calidad inmobiliaria y un promotor experimentado, pero la documentación facilitada omite los datos financieros clave de la operación de crowdfunding, inviabilizando una decisión fundamentada de inversión.

Factores Decisivos

• ✔ Ubicación inmejorable: Inserción en zona noble de Lisboa con fuerte demanda en el segmento alto.
• ✔ Activo de nicho: Producto residencial altamente exclusivo con comodidades diferenciadoras.
• ✖ Falta de datos financieros: Ausencia de tasa de retorno estimada, plazo e importe a financiar.
• ✖ Precio de venta elevado: Dependencia de precios en lo más alto del mercado para la concreción del plan de negocio.
• ✖ Modalidad Equity sin garantía: Posición de capital subordinado vulnerable a desviaciones presupuestarias de obra.

Decisión de Inversión

No Invertiría en el estado actual, hasta la disponibilidad de la Ficha de Información Fundamental de la Inversión con los términos económicos de la campaña. Adecuado únicamente para inversores experimentados con perfil de riesgo elevado que busquen exposición al sector inmobiliario de lujo en Lisboa y que puedan esperar a la divulgación de los elementos financieros faltantes.