Urbanitae · Avenidas Novas, Lisboa, Portugal
Tomás Ribeiro
Em 30 segundos
- 🔴 Veredicto: Risco Elevado (Nota Global 4,6/10) devido à ausência de documentos essenciais da operação na Urbanitae (como a Ficha de Informação Fundamental do Investimento - FIFI), impedindo a verificação do montante a angariar, rentabilidade-alvo, prazo e plano financeiro.
- Ativo imobiliário de luxo prime situado nas Avenidas Novas, Lisboa, composto por 6 apartamentos exclusivos com valor total de vendas estimado em 27.254.400 € [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
- Promotor experiente no segmento de luxo (MEXTO), mas a estrutura societária utiliza uma SPV detida por uma entidade sediada na Suíça com capital social de 100 € [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- A Certidão Permanente do imóvel caducou em 17/06/2026, encontrando-se desatualizada em relação à data atual [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2].
Como chegámos a esta nota
4,6 /10
A Nota Criterium não é um número único do modelo de IA: é calculada a partir de 6 critérios (0-10), para ser auditável e consistente entre análises.
Análise Criterium
A Nota Global de 4,6 resulta da média entre a Nota do Projeto (4,75) e a Nota do Investimento (4,5). O projeto beneficia da excelente localização e experiência da MEXTO, mas é fortemente penalizado pela ausência da FIFI e do plano financeiro, certidão caducada e ausência de garantias reais num investimento de equity.
Nota atribuída a 15/08/2026 · análise por gemini-3.6-flash. As notas são comparáveis entre projetos analisados pelo mesmo método; uma mudança de modelo pode deslocar a escala.
📖 Análise Completa
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O projeto consiste na reabilitação integral de um edifício habitacional devoluto na Rua Tomás Ribeiro, n.ºs 89 e 91, no coração das Avenidas Novas, em Lisboa [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.1; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4]. O empreendimento prevê a criação de 6 apartamentos de habitação de luxo (uma unidade por piso, com tipologias entre T2 e T5 Duplex), 20 lugares de estacionamento, arrecadações, piscina exterior, ginásio e zonas verdes com mais de 1.000 m² [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.5, 7; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4]. O financiamento destina-se a co-financiar a operação de desenvolvimento e reabilitação imobiliária. O investidor obtém rentabilidade através da distribuição das mais-valias geradas pela venda das frações habitacionais. O investimento pode falhar em caso de derrapagem nos custos de construção, atrasos no licenciamento/obra, estagnação da procura de luxo no segmento acima de 15.000 €/m² ou falência do promotor.
Histórico e Capacidade de Execução
O promotor do projeto é o grupo MEXTO (Mexto Portugal, S.A.), especializado no segmento residencial de luxo e reabilitação em Portugal [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.2].
- Track Record apresentado: O portefólio inclui 13 projetos concluídos no valor global de 302 milhões de euros (69.414 m² e 326 apartamentos) e 5 projetos em curso no valor de 148 milhões de euros [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.8, 12]. Promove projetos emblemáticos como Avencas, O'Living e Castilho 3 [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.8, 12].
- Estrutura de Gestão: Liderado pelos sócios fundadores Tomás Suter e Elson Angélico, com equipa executiva estruturada [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.3].
Contexto Externo e Sinais de Alerta
Segundo pesquisa externa, os registos da empresa Mexto Portugal, S.A. em bases de dados empresariais (Racius) assinalam a existência de entradas de ações em tribunal e dívida fiscal. Embora não existam condenações definitivas ou processos de insolvência decretados, estes registos requerem esclarecimento. Adicionalmente, a SPV do projeto possui um capital social mínimo de 100 € mantido através de uma holding na Suíça (Zug) [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
Viabilidade do Plano e Pressupostos de Venda
O plano de comercialização assenta no desenvolvimento de 1.696,81 m² de Área Bruta Privativa (ABP) de habitação [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.6]. O estudo de mercado elaborado pela consultora Básico em julho de 2026 prevê uma receita total de vendas de 27.254.400 € [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
Os preços unitários projetados variam entre 15.436 €/m² (T3 no piso 1) e 17.371 €/m² (T2 no piso 0 com jardim privativo), com um preço médio ponderado de cerca de 16.062 €/m² ABP [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15]. Segundo pesquisa externa, empreendimentos concorrentes diretos na mesma rua (como o Tomás Ribeiro 79) comercializam frações a partir de 13.175 €/m² e média de 13.513 €/m² [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.6], o que situa os preços do Tomás Ribeiro 89 no topo do mercado da zona.
Ausência do Modelo Financeiro Detalhado
Não consta da documentação analisada o orçamento discriminado da obra, o custo de aquisição do imóvel, o valor do financiamento bancário previsto nem a tranche de capital social a angariar na plataforma. Deste modo, não é possível calcular a margem de lucro operacional do projeto, o LTC (Loan-to-Cost) ou o LTV (Loan-to-Value).
Regra de Transparência de Cálculo
1. Valor Global de Vendas (GDV)
- Fórmula:
GDV = Soma dos preços de venda das 6 unidades - Inputs: T2 R/C (2.300.600 €), T3 1.º (3.992.800 €), T4 2.º (4.722.200 €), T4 3.º (4.871.200 €), T4 4.º (5.021.300 €), T5 5.º-6.º Duplex (6.346.300 €) [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
- Pressupostos: Nenhuns (soma direta das tabelas do estudo de mercado).
- Resultado:
GDV = 27.254.400 €
2. LTV / LTC / Rentabilidade Esperada
- Fórmula: Impossível aplicar por falta de dados sobre o financiamento e investimento total.
- Inputs: Não disponíveis na documentação analisada.
- Resultado: Não calculável.
Cenário de Stress e Estrutura de Capital
Por se tratar de um investimento em equity (mais-valia), os investidores da plataforma entram na estrutura de capital como sócios/co-investidores da SPV Convergentdimension, Unipessoal, Lda. [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1]. Em caso de insolvência ou execução de dívidas de credores preferentes (bancos credores da obra), o reembolso do capital dos investidores da plataforma fica totalmente subordinado ao pagamento de dívidas bancárias, fiscais e a fornecedores.
Garantias e Proteção Jurídica
- Tipo de estrutura: Investimento em equity (participação no capital / mais-valia). Não existem garantias reais (como hipoteca de 1.º grau ou penhor) a favor dos investidores da plataforma.
- Veículo do projeto (SPV): Convergentdimension, Unipessoal, Lda., NIPC 514667745, com sede na Av. Fontes Pereira de Melo, n.º 6, 2.º andar, em Lisboa [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- Capital Social: Apenas 100 € (cem euros), integralmente realizado por uma entidade estrangeira equiparada: com sede em Zug, Suíça (número de entidade equiparada 980591503) [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- Encargos e Registos: A Certidão Permanente do registo predial não apresenta hipotecas ou penhoras registadas [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2]. No entanto, a certidão caducou em 17/06/2026, pelo que não reflete a situação jurídica atual à data de 29/08/2026 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2].
- Mecanismos de salvaguarda: Não estão descritas na documentação fornecida quaisquer cláusulas de tutela dos investidores minoritários (como direito de veto, liquidação preferencial ou obrigação de recompra).
Este investimento é totalmente ilíquido. Não existe mercado secundário nem mecanismo de resgate antecipado antes do término do projeto e da alienação total das frações. O capital ficará imobilizado durante todo o período de execução da obra e comercialização dos apartamentos.
- Qual é o montante total a angariar na Urbanitae, a estimativa de TIR/rentabilidade para os investidores e o prazo previsto para o plano de negócio (FIFI)?
- Qual é o montante do empréstimo bancário previsto para a obra, que entidade bancária o financiará e qual a percentagem de pré-vendas exigida para o primeiro desembolso?
- Pode ser fornecida uma Certidão Permanente do imóvel atualizada e a justificação para a estrutura societária da SPV ser detida por uma entidade com sede em Zug (Suíça)?
| Dado | Valor no Doc A | Valor no Doc B | Impacto Prático | Cálculos Afetados |
|---|---|---|---|---|
| Validade do Registo Predial | Data de emissão: 17/12/2025 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2] | Data de referência do relatório: 29/08/2026 | A certidão caducou a 17/06/2026 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2]. Não há garantia de que o imóvel não tenha sido onerado entre junho e agosto de 2026. | Análise de garantias e encargos da SPV. |
| Área Externa da Fracção A (T2 R/C) | 138,96 m² [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.5] | 109,17 m² (26,06 m² coberta + 83,11 m² descoberta) [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4] | Divergência de cerca de 30 m² nas áreas exteriores do T2 no R/C. | Avaliação da área privativa total da unidade. |
- 1.1. Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI) da Urbanitae com montante da angariação, prazo, rentabilidade e comissões.
- 2.2. Orçamento detalhado das obras de reabilitação e custos de construção.
- 3.3. Modelo financeiro do projeto (Demonstração de Resultados previstos, LTC e LTV).
- 4.4. Condições e estado de aprovação do financiamento bancário para a obra.
- 5.5. Certidão Permanente do Registo Predial atualizada (a fornecida expirou em 17/06/2026).
- 6.6. Projeto de arquitetura aprovado e licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Lisboa.
Ativo situado no coração das Avenidas Novas (Rua Tomás Ribeiro), uma das zonas habitacionais de luxo mais consolidadas e procuradas de Lisboa, com vasta oferta de serviços e transportes [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.3; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.5].
Projeto diferenciado de reabilitação com apenas 6 habitações (uma por piso), inclutndo ginásio privativo, piscina exterior e mais de 1.000 m² de jardins comuns [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.5, 7; Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.4].
O grupo MEXTO demonstra vasta experiência no desenvolvimento e conclusão de empreendimentos de luxo em Lisboa, com mais de 300 milhões de euros em projetos concluídos [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.4, 8].
A ausência da Ficha de Informação Fundamental do Investimento impede o conhecimento das condições financeiras essenciais (montante a angariar, rentabilidade esperada, prazos e encargos).
Sendo um investimento em equity (mais-valia), o investidor assume risco societário total sem qualquer hipoteca ou garantia real, ficando subordinado a credores bancários em caso de insolvência.
Os preços de venda projetados (média de ~16.000 €/m²) superam significativamente os concorrentes diretos da zona (~13.500 €/m²), podendo afetar a taxa de absorção comercial.
O documento de registo predial fornecido expirou a 17/06/2026, impedindo a confirmação do estado de encargos atualizado do imóvel.
Veredicto: 🔴 Risco Elevado (Nota Global: 4,6 / 10)
O projeto Tomás Ribeiro 89 apresenta excelentes qualidades imobiliárias do ponto de vista do ativo subjacente: uma localização premium em Lisboa, produto exclusivo e um promotor (MEXTO) com histórico comprovado no segmento residencial de luxo. Contudo, do ponto de vista da operação financeira oferecida na plataforma, a documentação entregue padece de lacunas críticas. A falta da Ficha de Informação Fundamental do Investimento (FIFI) impede a avaliação do montante financiado, da TIR-alvo, do horizonte temporal exato e das condições de distribuição das mais-valias.
Fatores Decisivos
- ✔ Localização Excecional: Situado nas Avenidas Novas, zona de altíssima procura no segmento prime de Lisboa [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.3].
- ✔ Histórico do Promotor: A MEXTO tem mais de 300 M€ em projetos concluídos no mercado residencial de luxo [MEXTO Corporate Presentation & Portfolio · p.8].
- ✖ Ausência de Documentação Financeira Essencial: Falta a FIFI, o orçamento de construção e o plano de financiamento bancário.
- ✖ Sem Garantias Reais: Estrutura de mais-valia (equity) em que o investidor assume risco societário total sem hipoteca [Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA · p.1].
- ✖ Certidão Predial Caducada: Documento emitido em dezembro de 2025 expirou em junho de 2026 [Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa · p.2].
- ✖ Preços de Venda Exigentes: Preço médio por m² projetado (~16.000 €/m²) acima do histórico da zona [Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico · p.15].
Decisão de Investimento
NÃO INVESTIRIA no estado atual da documentação. Embora o ativo imobiliário seja de elevada qualidade, é impossível validar a adequação da rentabilidade e do risco sem acesso ao plano financeiro completo e aos termos do financiamento coletivo.
- Tipo de investidor adequado: Investidores de perfil arrojado com foco em equity imobiliário de longo prazo, apenas após a disponibilização da FIFI e da certidão predial atualizada.
- Maior ponto forte: Localização imbatível nas Avenidas Novas associada a um produto imobiliário exclusivo [Tomás Ribeiro 89 Project Brochure · p.3, 5].
- Maior risco: Subordinação total do capital investido sem garantias reais e sem conhecimento dos termos financeiros da oferta.
Projetos de reabilitação integral no centro urbano exigem frequentemente margem adicional para licenciamento final e escrituras das frações.
A comercialização de unidades ultraluxuosas entre 2,3 M€ e 6,3 M€ pode estender-se além do prazo inicialmente estimado.
Os preços projetados situam-se no topo do mercado, pelo que revisões em alta nos custos de obra podem reduzir a margem do equity.
O elevado valor intrínseco do terreno e edifício nas Avenidas Novas minimiza fortemente o risco de perda total.
Por se tratar de uma operação de capital próprio (equity), não existem garantias hipotecárias a executar.
- Mais-valia (Equity): Modalidade de investimento em que o investidor participa no capital próprio do projeto, recebendo uma parte dos lucros finais em vez de um juro fixo.
- Área Bruta Privativa (ABP): A superfície total coberta, medida pelo perímetro exterior das paredes da habitação, excluindo varandas abertas e garagens.
- Gross Development Value (GDV): O valor total estimado das receitas provenientes da venda de todas as unidades imobiliárias de um projeto.
- SPV (Single Purpose Vehicle): Sociedade de propósito específico criada exclusivamente para gerir e executar um projeto imobiliário determinado.
- LTV (Loan-to-Value): Rácio financeiro que compara o valor do empréstimo com o valor de avaliação comercial do imóvel.
Certidão Permanente do Registo Predial de São Sebastião da Pedreira, Lisboa (Registo Predial, caducada a 17/06/2026) MEXTO Corporate Presentation & Portfolio (Brochure Institucional, sem data) Tomás Ribeiro 89 Project Brochure (Apresentação do Empreendimento, sem data) Estatutos da Sociedade CONVERGENTDIMENSION, UNIPESSOAL, LDA (Contrato de Sociedade, sem data) Estudo de Mercado Tomás Ribeiro 89 por Básico (Relatório de Avaliação / Mercado, Julho de 2026) Ficheiro com marcas de água operacionais (Documento Técnico / Administrativo, 30/07/2026)
Com base nos resultados de pesquisa fornecidos, apresento um resumo de due diligence estruturado para o projeto de crowdfunding imobiliário na plataforma Urbanitae.
Promotor O promotor associado a projetos recentes na plataforma é a MEXTO (Mexto Portugal, S.A.), descrita como criadora de imóveis residenciais de excelência, com portefólio que inclui empreendimentos como o Castilho 3, Valmonte Caxias, S. Gens 15, O'Living e Ajuda (Inspiring the Art of Living - MEXTO). Os registos da empresa na base de dados da Racius indicam a existência de secções relativas a ações em tribunal, insolvência e dívida fiscal, embora os resultados web gerais sobre processos de insolvência em Portugal apenas abranjam enquadramentos legais gerais (como o PER e o Código da Insolvência através da Justiça.gov.pt e portais jurídicos) sem especificar condenações definitivas ou falências diretas da empresa.
Mercado da zona No que diz respeito à zona de Avenidas Novas em Lisboa (contexto de ativos como o Tomás Ribeiro), os preços por metro quadrado comparáveis para habitação de luxo e novos empreendimentos situam-se em patamares elevados:
- O projeto Tomás Ribeiro 79 (comercializado pela JLL Residential) apresenta preços a partir de 13.175 €/m², com tipologias T2 a T4 desde 1.650.000€ (Tomás Ribeiro 79, apartamentos da JLL Residential - Imovirtual; Tomás Ribeiro 79 | Porta da Frente Christie's International Real Estate).
- O lançamento do mesmo projeto foi noticiado com um preço médio por metro quadrado a rondar os 12.000 euros (Studio JV).
- No segmento de escritórios na mesma rua, encontram-se valores indicativos a partir de 18 €/m² (Idealista).
Plataforma (Urbanitae) A Urbanitae funciona como uma plataforma de investimento e financiamento imobiliário coletivo (crowdfunding), permitindo aos utilizadores entrar em sociedade com o promotor para aceder a rentabilidades com um nível de risco moderado, gerindo investimentos e documentos através da sua aplicação (Urbanitae | Plataforma de investimento imobiliário). A plataforma destaca abordagens de mais-valias e co-investimento. Os resultados fornecidos não detalham estatísticas específicas de incumprimentos ou taxas dealda de projetos falhados na plataforma.
Notícias / Outros Existem ligações operacionais recorrentes entre a plataforma de crowdfunding e o promotor: a Urbanitae já co-investe com a Mexto no projeto Castilho 3 e expandiu a parceria para iniciativas como o "Tomás Ribeiro II" (focado no desenvolvimento de um edifício residencial boutique com seis habitações) (Lisboa | Projeto Tomás Ribeiro II - Urbanitae; Urbanitae Blog).
Interessado neste projeto?
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Se, após ler toda a análise, consideras que este investimento faz sentido para ti, podes investir diretamente através da plataforma Urbanitae.
Programa de convite: quem convida e quem é convidado partilham um bónus (50% cada), pago na carteira Urbanitae. O total depende do 1.º investimento do convidado: 500€ → 50€, 1.500€ → 100€, 3.000€ ou mais → 150€.
Este poderá ser um link de afiliado. A sua utilização não tem qualquer custo adicional e ajuda a suportar o desenvolvimento do Criterium.
Analiso os projetos novos à medida que abrem
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