Tomás Ribeiro

O projeto Tomás Ribeiro 89 consiste na reabilitação integral de um edifício habitacional devoluto localizado nas Avenidas Novas, em Lisboa, transformando-o num empreendimento residencial de luxo com apenas seis apartamentos de grandes dimensões (tipologias T2 a T5 Duplex) e 18 lugares de estacionamento. O financiamento destina-se a suportar os custos de desenvolvimento e desenvolvimento imobiliário, permitindo aos investidores participarem no capital próprio do projeto através de uma estrutura de mais-valia. A rentabilização do capital assenta exclusivamente no sucesso comercial e na margem gerada pela venda das frações habitacionais. O risco principal reside no elevado valor de venda unitário exigido pelo plano de negócio num mercado de nicho de altíssimo padrão, associado à ausência de garantia real por se tratar de capital social.

Viabilidade do Plano financeiro e Pressupostos

O plano comercial do projeto baseia-se na venda das seis frações por um valor global acumulado de 27.324.400 € [P000507-document-c27c623e... · p.15]. Os valores unitários variam entre 2.300.600 € (T2 no Piso 0) e 6.346.300 € (T5 Duplex nos Pisos 5-6), resultando em preços por metro quadrado de área bruta privativa (ABP) situados entre 15.436 €/m² e 17.371 €/m² [P000507-document-c27c623e... · p.15].

Segundo dados de mercado externo, o valor médio das transações habitacionais nas Avenidas Novas situa-se entre 6.000 €/m² e 7.400 €/m², pelo que o projeto se posiciona substancialmente acima da média da freguesia, fundamentando-se na oferta de amenidades exclusivas (piscina privativa, ginásio, jardim e estacionamento abundante) e na escassez de edifícios novos de um apartamento por piso.

Indicadores Financeiros (LTV / LTC)

1. Fórmula LTV: LTV = Montante do Empréstimo / Valor de Avaliação
2. Inputs: Montante do empréstimo = Não disponível na documentação analisada; Valor de avaliação = 27.324.400 € (Valor de Vendas Estimado) [P000507-document-c27c623e... · p.15].
3. Pressupostos: Nenhum.
4. Resultado: Não é possível calcular o LTV/LTC devido à falta da estrutura de endividamento e do montante de financiamento no dossier disponibilizado.

Cenário de Stress e Estrutura de Capital

Sendo uma operação de mais-valia (equity), os investidores ocupam uma posição subordinada no topo do risco de capital. Caso o projeto enfrente desvios orçamentais de construção ou atrasos na absorção (estimada pelo estudo de mercado em 1 unidade a cada 3 meses [P000507-document-c27c623e... · p.15]), as margens de lucro dos investidores de crowdfunding serão consumidas antes de qualquer impacto no capital de terceiros ou credores sénior.

Por se tratar de um investimento na modalidade de Equity (capital próprio/mais-valia), o produto não beneficia de garantias reais diretas, tais como hipoteca de primeiro grau ou penhor sobre ações, típicas das operações de dívida. O mecanismo jurídico assenta na subscrição de participações na SPV ou contrato de associação em participação. Não constam nos documentos analisados registos de privilégios credorias ou afetações específicas. A proteção do investidor depende essencialmente do cumprimento do plano de negócios pela MEXTO e da correta afetação dos fundos ao projeto de reabilitação.

O investimento apresenta iliquidez total durante a totalidade do ciclo de vida do projeto. Não existe mercado secundário organizado para a transação das posições de capital antes da liquidação final da sociedade. O capital dos investidores permanecerá imobilizado até à conclusão da obra, emissão das licenças de utilização e alienação da totalidade das unidades residenciais, sendo qualquer atraso no ritmo de vendas um fator direto de prorrogação do prazo de reembolso.

Veredicto e Semáforo

🔴 Risco Elevado (Nota Global: 4,8 / 10). O projeto apresenta um ativo de elevadíssima qualidade imobiliária e um promotor experiente, mas a documentação facultada omite os dados financeiros chave da operação de crowdfunding, inviabilizando uma decisão fundamentada de investimento.

Fatores Decisivos

• ✔ Localização imbatível: Inserção em zona nobre de Lisboa com forte procura no segmento alto.
• ✔ Ativo de nicho: Produto residencial altamente exclusivo com comodidades diferenciadoras.
• ✖ Falta de dados financeiros: Ausência de taxa de retorno estimada, prazo e montante a financiar.
• ✖ Preço de venda elevado: Dependência de preços no topo do mercado para concretização do plano de negócio.
• ✖ Modalidade Equity sem garantia: Posição de capital subordinado vulnerável a derrapagens de obra.

Decisão de Investimento

Não Investiria no estado atual, até à disponibilização da Ficha de Informação Fundamental do Investimento com os termos económicos da campanha. Adequado apenas a investidores experientes com perfil de risco elevado que procuram exposição ao imobiliário de luxo em Lisboa e que possam aguardar pela divulgação dos elementos financeiros em falta.